URBANISATION ET PROBLEMES FONCIERS

URBANISATION

   L’urbanisation dérive du verbe Urbaniser apparu en 1960 désignant la concentration de la population dans les villes. C’est un phénomène historique de transformation de la société qui se manifeste par une concentration croissante de la population dans les agglomérations urbaines. C’est « un changement d’échelle spatiale de la population nationale résident dans les zones urbaines… » Selon le rapport de la Banque Mondiale. C’est donc un processus de transformations spatiale et culturelle durable des villes. L’association internationale des démographes de langue française (1990) définie l’urbanisation « en tant que processus de concentration de la population, la définition du milieu urbain repose, tout à fait logiquement sur un seuil de population agglomérée dans chaque localité : sont classées « urbaines », les localités dépassant un certain chiffre de population. » J. B. GARNIER (1995) la définit comme « le mouvement du développement des villes, à la fois en nombre et en taille, numérique et spatial ; il concerne tout ce qui est lié à la progression directe du phénomène urbain, et transforme peu à peu les villes ou les banlieues et souvent les deux. » C. VRIDROVITCH (1993) la conçoit comme un processus spatial, celui « par lequel les hommes s’agglomèrent en nombre relativement important sur un espace relativement restreint. » Mais aussi c’est un processus social générateur de contradictions : ethniques, linguistiques, professionnelles, de classe. C’est donc un phénomène culturel, lieu de métissage des mémoires. Le mot urbanisation traduit deux réalités dont l’échelle varie. Premièrement, il signifie la tendance multiséculaire dans les pays industrialisés puis dans les pays en développement, au regroupement des hommes et des activités dans les zones denses, qui constituent de vastes marchés d’emploi, concentrent les équipements et les services publiques, générant des économies d’agglomération liées aux avantages de la densité. Deuxièmement, il signifie la transformation des espaces rural en vue de son intégration dans un urbain plus vaste ; il désigne alors les opérations d’installation de voiries et des réseaux qui le rendent propres à la construction.

ETALEMENT URBAIN

   La notion d’étalement urbain initialement utilisée par les géographes anglo-saxons (urban sprawl), désigne le phénomène d’extension de plus en plus vaste et discontinue de l’urbanisation, entrainant de profondes modifications des structures urbaines et des déséquilibres sociaux et environnementaux. Jean Philippe ANTONI et Samy YOUSSOUFI (2007) définissent étalement urbain comme étant « une forme d’urbanisation qui s’est généralisée dans les villes françaises. Portée par une mise en valeur privilégiée des périphéries urbaines, il provoque nécessairement l’accroissement des surfaces bâties de chaque agglomération. » Le concept est définit dans l’article « Etalement urbain » de CollectivitésViables.Org comme un phénomène marqué par un éparpillement des activités et une suburbanisation résidentielle aux différentes échelles du territoire. Il est notamment soutenu par de faibles valeurs foncières en marge des villes-centre, une approche routière de l’accessibilité, et un urbanisme fonctionnaliste. L’étalement urbain permet rarement de renforcer la cohérence, le dynamisme et la vitalité des entités urbaines ou villageoises auquel il s’accroche. Les ménages et activités qui l’alimentent cherchent plutôt à profiter des attraits et de la facilité de ces milieux d’accueil. Selon l’équipe d’analyse structurale et morphologique du cadre bâti C.E.L.A.T de l’Université LAVAL, Gilles RITCHOT, Guy MERCIER et Sophie MASCOLO (1994), l’étalement dit « urbain » correspond à une croissance de la banlieue qui repousse devant elle la discontinuité. Le processus se traduit par l’implantation, en positions rurales, de formes conçues pour convertir des valeurs positionnelles urbaines. D’après Ibrahima NDIAYE (2015) l’étalement urbain traduit l’extension de la superficie d’une agglomération sur le territoire avoisinant. Selon M. N. LEBOURG et E. VERGEAN ( ) l’étalement urbain « se caractérise par la concrétisation physique du phénomène indicateur essentiel, le foncier et la densité de la population. » Cependant ce concept est plus précis que l’extension, qui désigne l’action de développer, d’accroitre les dimensions. « L’étalement fait référence à une diminution dans l’intensité de l’occupation du sol urbain » POUYANNE (2004). C’est « une croissance discontinue et à faible densité des villes » ACSHER (2004). Le terme étalement urbain a généralement un sens péjoratif. Il caractérise le phénomène de croissance de l’espace urbanisé peu maitrisé, produisant un tissu urbain lâche, de plus en plus éloigné du centre urbain dont il est dépendant. L’étalement se traduit donc par une consommation importante au niveau désiré par les acteurs publics. On remarque alors que l’étalement urbain se définit de façon relative, par rapport à un pôle dont il est dépendant. Nous retenons après ces différentes définitions que l’étalement urbain est tout simplement une expansion spatiale de la ville dans sa périphérie qui débouche naturellement dans sa zone périurbaine pour différentes raisons mais bouleversant ladite zone initialement agricole : périurbanisation.

FONCIER

   Le foncier est un concept issu du latin « Fundus » qui signifie fond de terre. Les dictionnaires le définissent par son étymologie, comme étant ce qui est en rapport à un fond de terre. Le foncier n’est pas une chose matérielle mais un concept social : un système des droits sur les espaces. Ce sont des droits variables d’un lieu à un autre dans la durée, qui ont une valeur et non les espaces en tant que tel. Le Petit Larousse définit le foncier comme un bien immeuble. Le terme peut être utilisé aussi pour désigner les terrains constructibles, base de toute opération de promotion immobilière. Dans cet exercice nous considérons le foncier à la fois comme support et habitat ; en d’autres termes le substrat. J. COMBY pour faire simple dit que « le foncier c’est le terrain ». Dans son acception première, « le foncier désigne la terre » (et parfois, par extension, les constructions et aménagements qui sont dessus), non pour elle-même, mais en tant que « fonds d’une exploitation ou d’une rente » le conçoit COMBY dans son Dictionnaire du foncier. Il y ajoute qu’il n’y a de de foncier sans une notion d’appropriation et de valorisation. Dans l’étude du foncier, le juridique et l’économique sont intimement liés. Sans droit d’appropriation (individuelle ou collective), une terre n’a aucune valeur particulière : lorsqu’elle sort du champ juridique, la terre sort également du champ économique. E. Le Bris, E. Le Roy et P. Mathieu (1991) définissent le foncier comme « l’ensemble des règles définissant les droits d’accès, d’exploitation et de contrôle concernant la terre et les ressources naturelles. » Cette acception à l’analyse met l’accent sur la dimension sociale du foncier, le rapport entre les hommes et les groupes sociaux partie intégrante du fonctionnement de la société. Le foncier désigne alors « un rapport social ayant la terre ou le territoire comme assise et enjeu et où les variables économiques, juridiques, et les techniques d’aménagement de la nature sont pondérées par le facteur politique aux différentes échelles locale, nationale et internationale » selon Le Roy (1982). Pour M. NIANG (2005) le foncier ne saurait être dissocié d’un environnement où il évolue et auquel il est profondément rattaché. Il explique ainsi que le foncier est à la fois un espace d’habitation, agricole et pastoral… Nous retenons alors que du point de vue juridique, le foncier est relatif au bien immeuble par nature c’est-à-dire qui ne circule pas, ainsi le sol et ceux qui s’y trouvent sont des attributs fondamentaux du foncier. En économie, il désigne la possibilité d’extraction de la valeur absolue de la terre, donc la rente. Les sociologues eux mettent l’accent sur les rapports entre les hommes c’est-à-dire des rapports sociologiques.

EXTENSION DU FRONT URBAIN ET EMBOITEMENT DE LA ZONE PERIURBAINE

   Entre 1960 et 1975 beaucoup de déguerpissements ont été opérés dans des zones de bidonvilles limitrophes ou de la proche banlieue. C’est dans ce contexte qu’a vu le jour l’agglomération de Grand Yoff en 1965. Son implantation s’est opérée de manière contraignante et dans des conditions difficiles. De 1961 à 1980 un certain nombre de zone d’habitations sont aménagées pour satisfaire la demande croissante de logements. La Cité Patte d’Oie est créée en 1969 par une société américaine Builders après l’achat du titre foncier (TF 6800) en 1963. Elle est suivie par la construction d’un ensemble d’infrastructures sur le site. Ensuite l’opération initiale Parcelles Assainies est lancée sur 400 ha, un second projet est programmé sur un terrain de 200 ha à Guédiawaye, sur un autre de 100 ha à Dalifort et sur un troisième de 300 ha à Keur Massar. Les rudes conditions de vie et la détérioration du cadre de vie engendrés par la très forte population de Grand Yoff poussent les autorités à réaliser par l’intermédiaire de la SN HLM, le programme d’habitat des HLM Grand Yoff en 1987 pour accueillir les travailleurs marié et célibataire des secteurs publics et privés assujettis à l’Impôt sur les Traitements et Salaires (ITS). La partie orientale de la presqu’île, marquée pendant longtemps par des densités moins fortes comparées à celles en vigueur à l’ouest, connait depuis quelques années un dynamisme démographique assez important. Originaire d’un village dont il porte le nom, Keur Massar est aujourd’hui une zone urbaine en pleine expansion. Au début des années 1990, on assiste à un peuplement de type nouveau résultant d’un besoin grandissant de l’urbanisation (vers Keur Massar qui existait déjà depuis 1920), de la saturation de la banlieue et de l’engorgement de la capitale. L’accélération d’un étalement urbain survient dans un contexte de la cherté et la rareté de terrains à bâtir dans la capitale. Par ailleurs, les inondations de 2002 dans la banlieue a été un large pourvoyeur de flux démographique. La très forte demande de terrains à bâtir se traduit par la multiplication des projets de lotissements et des programmes immobiliers. Dès lors, le front urbain ne cesse de progresser vers la périphérie. Au-delà du village traditionnel, la progression de Keur Massar grignote de plus en plus les surfaces vers la partie Est et SudEst de la limite avec Rufisque, au Nord sur la décharge de Mbeubeuss et au Sud sur la réserve forestière de Mbao. La poussée démographique rapide dans cette zone de la ville de Dakar s’accentue avec l’augmentation de la population dans la localité de Tivaouane Peulh-Niaga. Si on se réfère aux chiffres tirés des enquêtes du PLD de l’ex Communauté rurale de Sangalkam de 2004, l’évolution du taux d’accroissement annuel est de 4,2% à 12,96% à partir de 1988. Cette croissance s’est accentuée à la fin des années 1990 comme le montre l’évolution du taux d’accroissement annuel de 1988 à 2004. Aux recensements de 2002, seules trois (3) localités de la commune y figuraient avec un effectif de 9491 habitants (ANSD) ; en 2004 et toujours pour le même nombre de localités, la population a atteint 12 181 habitants soit un taux d’accroissement de 28,34% c’est-à-dire 2690 individus de plus en valeur absolue. Cette même dynamique démographique ne s’est pas estompée, au contraire, elle s’est renforcée au fil des ans. C’est ainsi que de 2009 à 2011, les cinq (5) localités de la commune voient leur population passer de 20 079 à 30 696 habitants (Recensement administratif Sous-préfecture de Sangalkam). L’agglomération de Dakar couvre un vaste territoire qui s’étend sur environ 200k². La population dakaroise se chiffre à 3 630 324 habitants en 2018 dont 3 399 631 de population urbaine soit 96,4% de la population totale (ANSD, Rapport projection de la population du Sénégal 2013-2063). La capitale concentre la plus forte densité de population  (6089 habitants au km² contre 82 habitants au km² comme densité moyenne du pays selon les rapports de l’ANSD en 2015), les services, les infrastructures décisionnels et les richesses. Les grandes espaces verts des Niayes et de la forêt classée de Mbao sont maintenant enclavés dans le tissu urbain qui gagne peu à peu la zone rurale situé à l’Est dans le département de Rufisque.

Table des matières

INTRODUCTION GENERALE
CHAPITRE I : CADRE THEORIQUE
PREMIERE PARTIE: PRESENTATION DE LA ZONE D’ETUDE LA COMMUNE DE SANGALKAM
CHAPITRE I : PRESENTATION DE LA ZONE
DEUXIEME PARTIE : PROCESSUS D’URBANISATION DE LA COMMUNE DE SANGALKAM
CHAPITRE I : CROISSANCE URBAINE DE DAKAR : CONTEXTE DE L’URBANISATION DE LA ZONE PÉRIURBAINE
CHAPITRE II : URBANISATION DE LA COMMUNE DE SANGALKAM
TROISIEME PARTIE : LA GESTION FONCIERE DANS LA COMMUNE DE SANGALKAM
CHAPITRE I : EVOLUTION DE L’ORGANISATION FONCIERE ET LES DIFFERENTS ACTEURS INTERVENANT DANS LA GESTION FONCIERE
CHAPITRE II : LES CONFLITS FONCIERS DANS LA COMMUNE DE SANGALKAM
CONCLUSION GENERALE
BIBLIOGRAPHIE

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