Travaux antérieurs sur le choix de la localisation résidentielle

Travaux antérieurs sur le choix de la localisation résidentielle

De nombreuses études ont été faites sur le sujet du choix des ménages de leur localisation résidentielle et ont chacune décidé de prendre le problème différemment. Nous allons donc essayer d’effectuer une revue de la littérature traitant de la notion de choix de localisation résidentielle. Cette revue de littérature, ou état de l’art, présentera une synthèse chronologique et référencée. Nous nous appuierons ensuite sur cette synthèse pour définir les critères que je retiendrai dans la conception de mon outil de calcul pour cet « Immo MobiliScore ». Une meilleure connaissance des facteurs déterminants dans le choix de la localisation résidentielle permettra de mieux appréhender la conception du mode de calcul.

La modélisation théorique pour représenter le processus de choix

Afin de tenter d’expliquer et de rationaliser le choix des ménages, économistes et urbanistes se sont essayés à l’exercice de la modélisation. Cette méthode de travail a pour but de trouver une explication logique, mathématiquement définissable au choix que vont faire les ménages pour leur localisation résidentielle. Seulement, nous verrons dans cette partie que la localisation des particuliers n’a pas toujours été le domaine d’étude principal et que les recherches sur le sujet ont profité des travaux ayant eu un objectif tout autre.

Les préceptes de l’économie spatiale
Depuis près de 200 ans, de nombreux auteurs et économistes se sont intéressés aux choix de localisation résidentielle des populations et à la répartition spatiale de ces dernières autour des zones d’activités. Cependant, les premières études ne portaient non pas sur la localisation des individus mais sur celle des entreprises et des marchés, dans le cadre de recherches économiques visant à développer les activités industrielles. Au 19ème siècle, les activités les plus courantes étaient du ressort du monde agricole. L’auteur allemand Johann Heinrich VON THÜNEN s’est donc intéressé à la localisation optimale des surfaces de production agricole afin de proposer des recommandations aux travailleurs de l’époque. Pour arriver à ces fins, il a construit un modèle permettant de maximiser la rentabilité des récoltes en prenant en compte différents facteurs : la rente foncière du terrain cultivé, le prix de revient des récoltes, les coûts de production et enfin le coût d’acheminement des produits aux principaux pôles d’échange (les villes) qui dépendait à son tour de la distance parcourue et du coût de transport.

Nous pouvons aussi citer le travail du statisticien américain Harold HOTELLING qui a étudié la localisation des offreurs dans le cadre d’un marché oligopolistique avec des clients captifs . Il a ainsi démontré que si on souhaite optimiser la localisation de son marché, il est préférable de minimiser la différenciation avec la concurrence. Pour faire plus simple, les offreurs doivent s’efforcer de choisir la même localisation, afin de concentrer l’activité à un point précis de l’espace urbain. La lecture faite par HOTELLING se veut novatrice pour l’époque car elle met en relation les comportements des offreurs sans pour autant qu’il n’y ait de relation de coopération. Il a ainsi construit un modèle spatial concurrentiel qui sera repris dans les analyses de stratégies des entreprises.

Viennent ensuite les théories opposées de WEBER, qui prône une localisation visant la minimisation des coûts de production, et de CHRISTALLER et LÖSCH, qui prônent eux la maximisation des profits. Le premier se place dans une situation où le paysage économique est favorable. Il n’y a par exemple pas de manque de main d’œuvre. La localisation ne tient donc pas compte de ce facteur. Le choix se fait alors en fonction du coût de transport et de la rémunération des salariés. Il s’intéresse aussi aux forces attirant les industries à proximité des ressources nécessaires à la production (ces forces sont motivées par la réduction des coûts d’acheminement de ces ressources). Il faut donc, à partir de ces données, optimiser les coûts de production et déterminer quelle localisation les minimise. A l’inverse, les seconds décident de reprendre les travaux de WEBER et d’en montrer les limites. Pour eux, il faut non pas minimiser les coûts mais maximiser les profits. Dès lors, les entreprises doivent prendre en comptes trois forces contraires : deux forces poussent vers une concentration des activités afin de massifier la production et de réduire les coûts de transport des produits finis alors que la troisième pousse à éparpiller l’activité pour réduire le coût d’acheminement des matières premières. On se retrouve donc dans un modèle où les entreprises choisissent leur localisation en fonction des biens ou services qu’elles produisent. On a dès lors la création d’une organisation de l’espace échelonnée. Les réseaux de marché sont imbriqués dans d’autres réseaux, créant un système de plusieurs réseaux qui forment des régions économiques aux activités propres. Ces régions sont à leur tour organisées en réseaux. Il y a donc un échelonnage des réseaux sur le territoire. Cette théorie porte le nom de théorie des lieux centraux et a notamment servi de base à la stratégie française de création des métropoles d’équilibre dans les années 1960-1970 qui visait à équilibrer le poids de Paris. L’ensemble de ces études ont été menées à des époques où le coût de transport était un facteur déterminant dans le processus de choix de la localisation des entreprises. En effet, il était primordial de bien choisir le lieu de production afin de limiter les coûts d’acheminement des produits. Aujourd’hui, les transports de masse et la réduction des coûts de production dans certaines zones du monde ont totalement redistribué les cartes et les entreprises ne se basent plus autant sur les coûts de transport pour choisir leur localisation spatiale. Cependant, à l’échelle des ménages, le coût du transport individuel est encore significatif et représente un facteur déterminant dans le choix de la localisation. Les études et modélisations adaptées à l’économie des entreprises se sont donc tournées vers les ménages.

Un prolongement de la réflexion sur les localisations résidentielles des ménages 

Toutes ces études économiques, et plus particulièrement celles de VON THÜNEN, ont donné naissance à une extension de ces interrogations aux problématiques de l’économie urbaine, qui fera son apparition aux Etats-Unis dès les années 1950. La suite de l’état de l’art proposera donc une revue de différents travaux et conclusions qui ont été réalisés depuis cette période. Pour cela, je me suis en grande parti appuyé sur le travail de Hind AISSAOUI dans sa thèse Choix de localisation résidentielle des ménages en milieu urbain : les apports récents des modèles de choix discrets en présence d’un nombre élevé d’alternatives .

Parmi les études traitant de l’économie urbaine et des problématiques de localisation résidentielle, on peut citer celle d’Edward GLAESER qui est l’un des premiers à mettre en évidence le fait que le modèle standard qui dit que le choix de la localisation résidentielle ne se fait que sur la base des aménités du logement n’est pas suffisant. La première étude notable est le modèle d’économie urbaine de William ALONSO. Ce dernier a considéré l’espace urbain comme étant homogènement réparti autour d’un pôle central concentré en emploi (qu’il nomme Central Business District (CBD)), puis, de la même manière, a émis l’hypothèse que les ménages ont les mêmes préférences, indépendamment de leurs propres caractéristiques . Avec ces deux approximations, le choix de la localisation résidentielle se résume à maximiser le rapport coût de la mobilité/surface du logement. Chaque localisation étant caractérisée par une distance qui la sépare du CBD. La formule associée au modèle d’ALONSO est la suivante :

? − ?(?) ≥ ? + ?(?) s

Avec :
Y, le revenu du ménage ;
T(r), le coût du trajet domicile-travail, qui dépend de la distance au CBD (avec T’(r) > 0) ;
z, le coût engendré par les dépenses qui ne sont pas associées au transport ou au logement ;
s, la surface du logement ;
P(r), le prix de location d’un m² de logement en fonction de la distance au CBD.

Ainsi, afin de déterminer son choix de localisation résidentielle, le ménage doit maximiser ce rapport et faire en sorte que Y – T(r) soit bien plus élevé que z + P(r)s.

On se retrouve donc ici avec un modèle qui simplifie le processus de choix de la localisation résidentielle en se limitant à la considération du prix de l’immobilier et du prix de la mobilité contrainte qui dépendent tous deux de la distance à un centre théorique qui concentre tous les emplois. L’analyse d’ALONSO, bien que simplifiée, a été à l’origine de divers développements dans l’économie du transport ou pour l’élaboration de projets d’aménagement du territoire (mise en place de règles et de solutions nouvelles). Par la suite, le professeur WHEATON a démontré que ce rapport coût de mobilité/surface de logement est constant quelle que soit la classe de revenus considérée. Donc, même si l’arbitrage constant entre budget logement et budget transport semble être le point névralgique du processus de choix de la localisation résidentielle, on ne peut pas se reposer uniquement sur ce dernier pour expliquer ce choix. Néanmoins, certaines études ont décidé de confronter les résultats issus du modèle standards aux observations faites sur le choix concret de la localisation des ménages dans différents pôles urbains. Les conclusions apportées n’ont pas permis de conforter le modèle standard. En effet, les distances domicile-travail observées ne corrélaient pas avec celles qui avaient été déterminées théoriquement. Ce sont Kenneth SMALL et Shunfeng SONG, avec leur article «Wasteful » Comuting : A Resolution (litt. « Gaspillage de temps : Une Résolution ») qui ont mis en avant le fait que les ménages ne cherchaient pas forcément à minimiser la distance de leurs trajets contraints. D’autres facteurs entrent alors en compte dans la détermination de cette distance : le temps et le coût engendrés par ces trajets, et donc le moyen de transport utilisé pour les effectuer. Ce nouveau concept a ainsi permis la prise en compte nouvelle des formes polycentriques pour expliquer les choix et les mobilités, ce qui a permis de revoir le modèle standard. De plus, la prise en compte dans les modélisations des caractéristiques des logements et des aménités spatiales qui les accompagnent ne pouvaient plus être ignorées dans cette recherche d’un mode de calcul proche de la réalité.

Table des matières

Introduction
Chapitre 1 : Travaux antérieurs sur le choix de la localisation résidentielle
I. La modélisation théorique pour représenter le processus de choix
Les préceptes de l’économie spatiale
Un prolongement de la réflexion sur les localisations résidentielles des ménages
Conclusion
II. Les facteurs déterminants dans le choix de la localisation résidentielle
L’importance des différences des ménages et du cycle de vie
L’arbitrage financier entre mobilité et logement
Des caractéristiques spatiales et sociales déterminantes
Chapitre 2 : Mise en place d’un modèle pour simplifier le choix : principes de l’Immo-MobiliScore
I. Principe de base
II. Les facteurs déterminants retenus
III. Définition d’une méthode de calcul d’un score explicite
IV. Application du modèle calculatoire : l’exemple de Tours et son agglomération
Conclusion
Annexes
Bibliographie

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