Lโespace urbain de Dakar est caractรฉrisรฉ par une forte croissance des populations urbaines. En effet, la capitale sรฉnรฉgalaise concentre 26% de la population du pays sur 0,28% du territoire national . Cette croissance dรฉmographique reflรจte lโurbanisation rapide dont subit la capitale sรฉnรฉgalaise notamment ร la pรฉriphรฉrie. Depuis lโรฉpoque coloniale, Dakar demeure la rรฉgion la plus urbanisรฉe du pays. Son taux dโurbanisation est passรฉ de 88,4% en 1976 ร 97,2% en 2008 . Le dรฉveloppement spatial sโest fait de faรงon anarchique avec un รฉtalement urbain ร la pรฉriphรฉrie. Ce phรฉnomรจne se traduit par un dรฉveloppement de quartiers informels, lโoccupation anarchique du domaine public et la recomposition spatiale de nouveaux centres urbains.
Actuellement le dรฉveloppement des villes passe par une aire dโinfluence sur les territoires pรฉriurbains. On assiste ร un รฉtalement urbain de ces centres qui a conduit ร un dรฉveloppement inรฉgal entre les quartiers rรฉgularisรฉs et illรฉgaux, et ร la prolifรฉration dโhabitats aussi bien informel que formel. Se joue aujourdโhui, avec lโexplosion du phรฉnomรจne urbain, une remise en question fondamentale des cadres organisationnels et des structures expressives de la vie urbaine . Aujourdโhui, les zones pรฉriurbaines sont en รฉvolution continue. Ce sont des territoires en mouvement, complexes, oรน se cรดtoient et sโentremรชlent questions socioรฉconomiques, dโamรฉnagement et dโenvironnement. La pรฉriurbanisation a entrainรฉ dans la commune de Mbao dโimportantes recompositions spatiales notamment dans le mode de production, dโutilisation et dโoccupation de lโespace. Avec lโurbanisation, le statut foncier de la terre va รฉvoluer. On assiste ร lโaccession ร la propriรฉtรฉ individuelle alors quโautrefois la terre appartenait ร la communautรฉ ou ร la famille รฉlargie. Sous lโeffet de divers facteurs dont la migration et lโurbanisation, la famille รฉtendue se dรฉsintรจgre pour laisser apparaitre les familles รฉlรฉmentaires . La particularitรฉ de la commune de Mbao rรฉside dans sa structure spatiale composรฉe de villages traditionnels et la rรฉalisation de nouveaux types dโhabitat.
Les premiers habitats informels sont nรฉs avec la crรฉation des villages traditionnels lรฉbous et le dรฉveloppement des quartiers irrรฉguliers. A lโorigine, villages de pรฉcheurs lรฉbous, leurs habitants y ont toujours fait prรฉvaloir un droit coutumier en matiรจre de gouvernance, dans lequel le sol est le bien de la collectivitรฉ qui distribue aux familles des lots dont elles devenaient ยซ propriรฉtaires ยป . Cette pratique des droits coutumiers et la concentration urbaine, alliรฉs ร lโimportance que revรชt pour les masses urbaines lโacquisition dโune parcelle ou dโune maison aboutissent ร une occupation incontrรดlรฉe du sol.
Cependant, si Mbao bรฉnรฉficie dโun site adรฉquat avec la mise en place dโune zone dโamรฉnagement concertรฉe (ZAC), la rรฉalisation de logement et de parcelles viabilisรฉes, elle laisse par contre entrevoir un dรฉsรฉquilibre sur le plan des รฉquipements et des infrastructures. Malgrรฉ les politiques dรฉveloppรฉes par les autoritรฉs รฉtatiques en matiรจre dโurbanisme et de planification, les mรฉcanismes de production de lโhabitat urbain reste toujours problรฉmatiques du fait de la demande sans cesse croissante en logements et parcelles et la spรฉculation fonciรจre notรฉe ร la pรฉriphรฉrie.
Contexte et justification du sujet
La physionomie dโune ville se transforme au fur et ร mesure que sโaccroit sa population, sous la pression conjuguรฉe de la croissance naturelle du peuplement dโorigine et de lโafflux de populations nouvelles. Ces transformations sont ร la mesure des rythmes dโexpansion, parfois spectaculaires, auxquels sont confrontรฉes aujourdโhui la plupart des villes dans le monde.
Au Sรฉnรฉgal, la dynamique dรฉmographique de Dakar a dรฉclenchรฉ un processus dโextension spatiale ร la pรฉriphรฉrie. Cette croissance spectaculaire a gรฉnรฉrรฉ une densification et un รฉtalement du tissu urbain. Aujourdโhui, le dรฉpartement de Pikine dispose des parcs de logements les plus importants de la rรฉgion de Dakar . Il couvre la plus grande concentration de quartiers spontanรฉs et le front dโurbanisation le plus dynamique du pays. En effet, lโexplosion dรฉmographique a gรฉnรฉrรฉ un processus dโurbanisation rapide ร Dakar et ses pรฉriphรฉries. Cette extension spatiale, plus accentuรฉe ร la pรฉriphรฉrie, a eu des impacts sur les mรฉcanismes de production de lโhabitat urbain.
La croissance dรฉmographique a entrainรฉ, de nos jours, ce que lโon peut qualifier de ยซ croissance spatiale des zones dโhabitation ยป ร la pรฉriphรฉrie. Elle a engendrรฉ des zones pรฉriurbaines de peuplement ร haute densitรฉ et exercรฉ dโimportantes pressions sur lโoccupation du sol et le foncier. Du point de vue gรฉographique, Pikine constitue une zone tampon entre Dakar et le reste du pays. En 1952, date de sa crรฉation, la ville avait pour rรดle le recasement des populations dรฉguerpies des bidonvilles intra urbains . Sa dynamique urbaine, incontrรดlรฉe, a occasionnรฉ la floraison dโun type de quartiers dit spontanรฉs. Dรจs lors lโintervention publique en matiรจre de logement va se dรฉployer pour la restructuration de ces quartiers et la mise en ลuvre de nouveaux projets dโhabitat et parcelles viabilisรฉes .
En raison des mutations rapides quโon y observe, la pรฉriphรฉrie constitue aujourdโhui un espace privilรฉgiรฉ pour analyser les mรฉcanismes de productions de lโhabitat urbain ainsi que la complexitรฉ des enjeux fonciers. En choisissant de mener des recherches sur la pรฉriurbanisation, on entend donner toute son importance ร une dimension capitale du dรฉveloppement urbain de Dakar lorsquโil vise en mรชme temps lโhabitat, la composition du peuplement et la recomposition territoriale.
Lโorganisation de lโespace urbain est une des grandes prรฉoccupations de notre รฉpoque. Malgrรฉ une รฉvolution des rรฉglementations, de restructurations des quartiers irrรฉguliers avec les diffรฉrents plans et rรจglements dโurbanisme dans le domaine urbain et foncier, lโagglomรฉration dakaroise reste confrontรฉe ร un problรจme de planification. Les gestionnaires urbains sont confrontรฉs de plus en plus au problรจme dโapplication des lois et rรจglements en matiรจre dโurbanisme et dโhabitat dรป au manque de coordination entre les diffรฉrents acteurs du secteur. Aujourdโhui les urbanisations sโinterrogent sur le parcours de vie des habitants, les temporalitรฉs et plus gรฉnรฉralement le dรฉveloppement de la ville au quotidien et dans les dรฉtails. Lโรฉtude de la commune dโarrondissement de Mbao est ร ce titre intรฉressante pour comprendre les enjeux actuels de productions formelle et informelle de lโhabitat urbain car concentrant les potentialitรฉs ainsi que les contraintes caractรฉrisant les nouvelles dynamiques spatiales ร forte croissance urbaine. La commune de Mbao est aujourdโhui lโune des rares zones de la rรฉgion de Dakar disposant de rรฉserves fonciรจres. Son extension urbaine est le reflet de son dynamisme spatial et des fonctions dโhabitations quโassure son espace. Mbao constitue aujourdโhui une zone oรน lโon note aussi bien lโimplantation des villages traditionnels, des quartiers irrรฉguliers et la prรฉsence dโimportantes citรฉs dโhabitations, de parcelles viabilisรฉes. Pour dรฉterminer si lโorigine dโun quartier informel relรจve plutรดt des pratiques informelles ou sโil y a un lien ร la propriรฉtรฉ coutumiรจre, il faudrait mener une enquรชte sur la formation de tous les quartiers classรฉs informels. On assiste ainsi ร une production informelle de lโhabitat, consรฉquence des pratiques coutumiรจres et une production formelle dโhabitat rรฉalisรฉe par des entreprises publiques, des coopรฉratives dโhabitats ou des promoteurs privรฉs. Pour faire face ร la forte demande de logements, les autoritรฉs publiques ont entrepris lโamรฉnagement et la viabilisation des zones dโextensions urbaines, la production de logements par le biais de promoteurs immobiliers ou de coopรฉratives dโhabitat. On observe une prolifรฉration de citรฉs et de quartiers de logements rรฉguliers facilitรฉe, pour lโessentiel par le programme des zones dโamรฉnagement concertรฉe (ZAC) qui constitue un instrument de maitrise du foncier au bรฉnรฉfice des demandeurs les moins aisรฉes. Lโun des objectifs visรฉs par cette nouvelle expรฉrience dโamรฉnagement concertรฉ est ยซ dโaugmenter la production de terrains รฉquipรฉs afin de resserrer lโรฉcart entre lโoffre et la demande et minimiser les implantations irrรฉguliรจres de lโagglomรฉration ยป .
Mรชme si la demande en logements est encore supรฉrieure ร lโoffre, la rรฉalisation dโhabitat planifiรฉ participe ร la rรฉnovation et la recomposition territoriale des zones pรฉriphรฉriques. A cotรฉ de cette production formelle dโhabitat, se positionne lโhabitat informel. En effet, lโurbanisation rapide sโest traduite au plan spatial par lโimportance des occupations irrรฉguliรจres. Lโรฉmergence de premiรจres habitations sโest faite entre villages traditionnels et quartiers spontanรฉs.
Malgrรฉ la loi numรฉro 88-05 du 20 juin 1988 qui stipule en son article 69 que ยซ nul ne peut entreprendre sans autorisation administrative, une construction de quelque nature que ce soit ยป , lโorganisation spatiale de Pikine est caractรฉrisรฉe en gรฉnรฉral par lโhabitat spontanรฉ ainsi quโune structure urbaine dรฉsรฉquilibrรฉe. Cette production dโhabitat plus visible dans les villages traditionnels et les quartiers irrรฉguliers, abrite pour une large majoritรฉ de populations ร faibles revenus ou dรฉfavorisรฉes. En effet, ces anciens quartiers se caractรฉrisent par une grande concentration de quartiers spontanรฉs. Les lotissements ont รฉtรฉ faits sans respect des rรจgles dโurbanisme et le dรฉficit de programmes de construction de logements sociaux amรจne les habitants ร bas revenu ร sโinstaller sur des espaces impropres ร lโhabitation et de maniรจre dรฉsorganisรฉe. Ainsi, face aux difficultรฉs que rencontrent les populations ร se doter de logement dรฉcent, se dรฉveloppent des habitations informelles ainsi quโune occupation anarchique de lโespace urbain.
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Table des matiรจres
INTRODUCTION
I. Contexte et justification du sujet
II. Problรฉmatique
III. Objectifs de la recherche
1. Lโobjectif gรฉnรฉral
2. Les objectifs spรฉcifiques
IV. HYPOTHESES DE RECHERCHE
V. Mรฉthodologie
1- La revue documentaire
1- Les enquรชtes de terrain
1.1. LES ENQUETES DE MENAGES
1- Lโรฉchantillonnage
1- Le traitement de lโinformation
2- Les difficultรฉs rencontrรฉes
PREMIERE PARTIE : CONTENU DE LโESPACE URBAIN DE MBAO
CHAPITRE 1: LES CARACTERISTIQUES URBAINES DE MBAO
I- LA COMMUNE DANS SON SITE
1- le site naturel
1.1 LA GEOLOGIE
1.2 La topographie
1.3 La vรฉgรฉtation
1.4 Lโhydrographie
2. Lโรฉvolution spatiale de lโhabitat dans la commune
2.1 les villages traditionnels
2.2 Les nouveaux quartiers et nouvelles citรฉs
CHAPITRE 2 : LES FACTEURS DE LA CROISSANCE URBAINE : ENTRE UN PEUPLEMENT PROGRESSIF ET UNE URBANISATION RAPIDE
I. Les principales รฉtapes de la croissance urbaine
I.1 Lโextension spatiale : รฉvolution du bรขti
I.2 Les opรฉrations urbaines de lotissements
I.2.1 Le lotissement des quartiers anciens
I.2.2 les lotissements de Petit Mbao et Grand Mbao
I.2.3 le lotissement de Keur Mbaye Fall
CHAPITRE 3 : LES EQUIPEMENTS ET INFRASTRUCTURES URBAINS DE BASE
I. LES EQUIPEMENTS SOCIAUX DE BASE
1. Les รฉquipements scolaires
2. Les รฉquipements sanitaires
3. Les รฉquipements marchands
II . LES INFRASTRUCTURES URBAINES DE BASE
1. Le rรฉseau dโรฉlectrification et dโรฉclairage public
2. Le rรฉseau dโadduction en eau potable
3. Les infrastructures routiรจres
III. Lโassainissement
DEUXIEME PARTIE : LES MECANISMES DE PRODUCTION DE LโHABITAT
CHAPITRE 1 : LA PRODUCTION DE LโHABITAT
I. Les caractรฉristiques des chefs de mรฉnages
1. La structure par รขge
2. LA REPARTITION DES CHEFS DE MENAGE SELON LE SEXE
3. LA TAILLE DES MENAGES
4. Les catรฉgories socioprofessionnelles
II. Les types dโhabitat
1. Lโhabitat informel
2. Lโhabitat formel
III. Les titres de propriรฉtรฉ
1. Le titre foncier
2. Lโacte de vente ou certificat dโune transaction immobiliรจre
IV. Le financement du logement
CHAPITRE 2 : POLITIQUE DโHABITAT : EVOLUTION DE LA REGLEMENTATION URBAINE ET PRODUCTION DE TERRAINS VIABILISES
I. Les pratiques fonciรจres traditionnelles
I. LE CADRE LEGISLATIF ET REGLEMENTAIRE DU SYSTEME FONCIER
1. Les terres du domaine particulier des privรฉs
2. Les terres du domaine national
3. Les terres du domaine de lโEtat
II. LES REFORMES SUR LA DECENTRALISATION
III. LA PRODUCTION DE PARCELLES VIABILISEES
1. LES SOCIETES IMMOBILIERES PUBLIQUES
2. Les opรฉrations immobiliรจres de la ZAC
CHAPITRE 3 : LES ACTEURS DE LA PRODUCTION DE LโHABITAT A MBAO
I. les acteurs institutionnels
1. LโEtat
2. La commune de Mbao : acteur local de la production dโhabitat
II. LES ACTEURS NON INSTITUTIONNELS
1. Les acteurs coutumiers
2. Lโautopromotion
3. Les promoteurs privรฉs
4. Les coopรฉratives dโhabitat
III. Les conflits de compรฉtences entre Collectivitรฉs Locales et lโEtat
TROISIEME PARTIE LES NOUVELLES STRATEGIES ET LES PERSPECTIVES D’AMENAGEMENT
I. La stratรฉgie des acteurs et leurs influences les uns par rapport aux autres
II. La question du foncier
CHAPITRE 2 : LES PERSPECTIVES DโAMENAGEMENT URBAIN DE MBAO
I. Consรฉquences de la prolifรฉration des zones dโhabitat sur les ressources naturelles
1. La dรฉgradation du couvert vรฉgรฉtal
2. Lโoccupation du lit assรฉchรฉ du marigot
II. La planification urbaine
III. Mbao : un ยซ laboratoire ยป dโexpรฉrimentation de villes nouvelles
CONCLUSION