Soutenance mémoire
L’espace urbain de Dakar est caractérisé par une forte croissance des populations urbaines. En effet, la capitale sénégalaise concentre 26% de la population du pays sur 0,28% du territoire national . Cette croissance démographique reflète l’urbanisation rapide dont subit la capitale sénégalaise notamment à la périphérie. Depuis l’époque coloniale, Dakar demeure la région la plus urbanisée du pays. Son taux d’urbanisation est passé de 88,4% en 1976 à 97,2% en 2008 . Le développement spatial s’est fait de façon anarchique avec un étalement urbain à la périphérie. Ce phénomène se traduit par un développement de quartiers informels, l’occupation anarchique du domaine public et la recomposition spatiale de nouveaux centres urbains.
Actuellement le développement des villes passe par une aire d’influence sur les territoires périurbains. On assiste à un étalement urbain de ces centres qui a conduit à un développement inégal entre les quartiers régularisés et illégaux, et à la prolifération d’habitats aussi bien informel que formel. Se joue aujourd’hui, avec l’explosion du phénomène urbain, une remise en question fondamentale des cadres organisationnels et des structures expressives de la vie urbaine . Aujourd’hui, les zones périurbaines sont en évolution continue. Ce sont des territoires en mouvement, complexes, où se côtoient et s’entremêlent questions socioéconomiques, d’aménagement et d’environnement. La périurbanisation a entrainé dans la commune de Mbao d’importantes recompositions spatiales notamment dans le mode de production, d’utilisation et d’occupation de l’espace. Avec l’urbanisation, le statut foncier de la terre va évoluer. On assiste à l’accession à la propriété individuelle alors qu’autrefois la terre appartenait à la communauté ou à la famille élargie. Sous l’effet de divers facteurs dont la migration et l’urbanisation, la famille étendue se désintègre pour laisser apparaitre les familles élémentaires . La particularité de la commune de Mbao réside dans sa structure spatiale composée de villages traditionnels et la réalisation de nouveaux types d’habitat.
Les premiers habitats informels sont nés avec la création des villages traditionnels lébous et le développement des quartiers irréguliers. A l’origine, villages de pécheurs lébous, leurs habitants y ont toujours fait prévaloir un droit coutumier en matière de gouvernance, dans lequel le sol est le bien de la collectivité qui distribue aux familles des lots dont elles devenaient « propriétaires » . Cette pratique des droits coutumiers et la concentration urbaine, alliés à l’importance que revêt pour les masses urbaines l’acquisition d’une parcelle ou d’une maison aboutissent à une occupation incontrôlée du sol.
Cependant, si Mbao bénéficie d’un site adéquat avec la mise en place d’une zone d’aménagement concertée (ZAC), la réalisation de logement et de parcelles viabilisées, elle laisse par contre entrevoir un déséquilibre sur le plan des équipements et des infrastructures. Malgré les politiques développées par les autorités étatiques en matière d’urbanisme et de planification, les mécanismes de production de l’habitat urbain reste toujours problématiques du fait de la demande sans cesse croissante en logements et parcelles et la spéculation foncière notée à la périphérie.
Contexte et justification du sujet
La physionomie d’une ville se transforme au fur et à mesure que s’accroit sa population, sous la pression conjuguée de la croissance naturelle du peuplement d’origine et de l’afflux de populations nouvelles. Ces transformations sont à la mesure des rythmes d’expansion, parfois spectaculaires, auxquels sont confrontées aujourd’hui la plupart des villes dans le monde.
Au Sénégal, la dynamique démographique de Dakar a déclenché un processus d’extension spatiale à la périphérie. Cette croissance spectaculaire a généré une densification et un étalement du tissu urbain. Aujourd’hui, le département de Pikine dispose des parcs de logements les plus importants de la région de Dakar . Il couvre la plus grande concentration de quartiers spontanés et le front d’urbanisation le plus dynamique du pays. En effet, l’explosion démographique a généré un processus d’urbanisation rapide à Dakar et ses périphéries. Cette extension spatiale, plus accentuée à la périphérie, a eu des impacts sur les mécanismes de production de l’habitat urbain.
La croissance démographique a entrainé, de nos jours, ce que l’on peut qualifier de « croissance spatiale des zones d’habitation » à la périphérie. Elle a engendré des zones périurbaines de peuplement à haute densité et exercé d’importantes pressions sur l’occupation du sol et le foncier. Du point de vue géographique, Pikine constitue une zone tampon entre Dakar et le reste du pays. En 1952, date de sa création, la ville avait pour rôle le recasement des populations déguerpies des bidonvilles intra urbains . Sa dynamique urbaine, incontrôlée, a occasionné la floraison d’un type de quartiers dit spontanés. Dès lors l’intervention publique en matière de logement va se déployer pour la restructuration de ces quartiers et la mise en œuvre de nouveaux projets d’habitat et parcelles viabilisées .
En raison des mutations rapides qu’on y observe, la périphérie constitue aujourd’hui un espace privilégié pour analyser les mécanismes de productions de l’habitat urbain ainsi que la complexité des enjeux fonciers. En choisissant de mener des recherches sur la périurbanisation, on entend donner toute son importance à une dimension capitale du développement urbain de Dakar lorsqu’il vise en même temps l’habitat, la composition du peuplement et la recomposition territoriale.
L’organisation de l’espace urbain est une des grandes préoccupations de notre époque. Malgré une évolution des réglementations, de restructurations des quartiers irréguliers avec les différents plans et règlements d’urbanisme dans le domaine urbain et foncier, l’agglomération dakaroise reste confrontée à un problème de planification. Les gestionnaires urbains sont confrontés de plus en plus au problème d’application des lois et règlements en matière d’urbanisme et d’habitat dû au manque de coordination entre les différents acteurs du secteur. Aujourd’hui les urbanisations s’interrogent sur le parcours de vie des habitants, les temporalités et plus généralement le développement de la ville au quotidien et dans les détails. L’étude de la commune d’arrondissement de Mbao est à ce titre intéressante pour comprendre les enjeux actuels de productions formelle et informelle de l’habitat urbain car concentrant les potentialités ainsi que les contraintes caractérisant les nouvelles dynamiques spatiales à forte croissance urbaine. La commune de Mbao est aujourd’hui l’une des rares zones de la région de Dakar disposant de réserves foncières. Son extension urbaine est le reflet de son dynamisme spatial et des fonctions d’habitations qu’assure son espace. Mbao constitue aujourd’hui une zone où l’on note aussi bien l’implantation des villages traditionnels, des quartiers irréguliers et la présence d’importantes cités d’habitations, de parcelles viabilisées. Pour déterminer si l’origine d’un quartier informel relève plutôt des pratiques informelles ou s’il y a un lien à la propriété coutumière, il faudrait mener une enquête sur la formation de tous les quartiers classés informels. On assiste ainsi à une production informelle de l’habitat, conséquence des pratiques coutumières et une production formelle d’habitat réalisée par des entreprises publiques, des coopératives d’habitats ou des promoteurs privés. Pour faire face à la forte demande de logements, les autorités publiques ont entrepris l’aménagement et la viabilisation des zones d’extensions urbaines, la production de logements par le biais de promoteurs immobiliers ou de coopératives d’habitat. On observe une prolifération de cités et de quartiers de logements réguliers facilitée, pour l’essentiel par le programme des zones d’aménagement concertée (ZAC) qui constitue un instrument de maitrise du foncier au bénéfice des demandeurs les moins aisées. L’un des objectifs visés par cette nouvelle expérience d’aménagement concerté est « d’augmenter la production de terrains équipés afin de resserrer l’écart entre l’offre et la demande et minimiser les implantations irrégulières de l’agglomération » .
Même si la demande en logements est encore supérieure à l’offre, la réalisation d’habitat planifié participe à la rénovation et la recomposition territoriale des zones périphériques. A coté de cette production formelle d’habitat, se positionne l’habitat informel. En effet, l’urbanisation rapide s’est traduite au plan spatial par l’importance des occupations irrégulières. L’émergence de premières habitations s’est faite entre villages traditionnels et quartiers spontanés.
Malgré la loi numéro 88-05 du 20 juin 1988 qui stipule en son article 69 que « nul ne peut entreprendre sans autorisation administrative, une construction de quelque nature que ce soit » , l’organisation spatiale de Pikine est caractérisée en général par l’habitat spontané ainsi qu’une structure urbaine déséquilibrée. Cette production d’habitat plus visible dans les villages traditionnels et les quartiers irréguliers, abrite pour une large majorité de populations à faibles revenus ou défavorisées. En effet, ces anciens quartiers se caractérisent par une grande concentration de quartiers spontanés. Les lotissements ont été faits sans respect des règles d’urbanisme et le déficit de programmes de construction de logements sociaux amène les habitants à bas revenu à s’installer sur des espaces impropres à l’habitation et de manière désorganisée. Ainsi, face aux difficultés que rencontrent les populations à se doter de logement décent, se développent des habitations informelles ainsi qu’une occupation anarchique de l’espace urbain.
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Table des matières
INTRODUCTION
I. Contexte et justification du sujet
II. Problématique
III. Objectifs de la recherche
1. L’objectif général
2. Les objectifs spécifiques
IV. HYPOTHESES DE RECHERCHE
V. Méthodologie
1- La revue documentaire
1- Les enquêtes de terrain
1.1. LES ENQUETES DE MENAGES
1- L’échantillonnage
1- Le traitement de l’information
2- Les difficultés rencontrées
PREMIERE PARTIE : CONTENU DE L’ESPACE URBAIN DE MBAO
CHAPITRE 1: LES CARACTERISTIQUES URBAINES DE MBAO
I- LA COMMUNE DANS SON SITE
1- le site naturel
1.1 LA GEOLOGIE
1.2 La topographie
1.3 La végétation
1.4 L’hydrographie
2. L’évolution spatiale de l’habitat dans la commune
2.1 les villages traditionnels
2.2 Les nouveaux quartiers et nouvelles cités
CHAPITRE 2 : LES FACTEURS DE LA CROISSANCE URBAINE : ENTRE UN PEUPLEMENT PROGRESSIF ET UNE URBANISATION RAPIDE
I. Les principales étapes de la croissance urbaine
I.1 L’extension spatiale : évolution du bâti
I.2 Les opérations urbaines de lotissements
I.2.1 Le lotissement des quartiers anciens
I.2.2 les lotissements de Petit Mbao et Grand Mbao
I.2.3 le lotissement de Keur Mbaye Fall
CHAPITRE 3 : LES EQUIPEMENTS ET INFRASTRUCTURES URBAINS DE BASE
I. LES EQUIPEMENTS SOCIAUX DE BASE
1. Les équipements scolaires
2. Les équipements sanitaires
3. Les équipements marchands
II . LES INFRASTRUCTURES URBAINES DE BASE
1. Le réseau d’électrification et d’éclairage public
2. Le réseau d’adduction en eau potable
3. Les infrastructures routières
III. L’assainissement
DEUXIEME PARTIE : LES MECANISMES DE PRODUCTION DE L’HABITAT
CHAPITRE 1 : LA PRODUCTION DE L’HABITAT
I. Les caractéristiques des chefs de ménages
1. La structure par âge
2. LA REPARTITION DES CHEFS DE MENAGE SELON LE SEXE
3. LA TAILLE DES MENAGES
4. Les catégories socioprofessionnelles
II. Les types d’habitat
1. L’habitat informel
2. L’habitat formel
III. Les titres de propriété
1. Le titre foncier
2. L’acte de vente ou certificat d’une transaction immobilière
IV. Le financement du logement
CHAPITRE 2 : POLITIQUE D’HABITAT : EVOLUTION DE LA REGLEMENTATION URBAINE ET PRODUCTION DE TERRAINS VIABILISES
I. Les pratiques foncières traditionnelles
I. LE CADRE LEGISLATIF ET REGLEMENTAIRE DU SYSTEME FONCIER
1. Les terres du domaine particulier des privés
2. Les terres du domaine national
3. Les terres du domaine de l’Etat
II. LES REFORMES SUR LA DECENTRALISATION
III. LA PRODUCTION DE PARCELLES VIABILISEES
1. LES SOCIETES IMMOBILIERES PUBLIQUES
2. Les opérations immobilières de la ZAC
CHAPITRE 3 : LES ACTEURS DE LA PRODUCTION DE L’HABITAT A MBAO
I. les acteurs institutionnels
1. L’Etat
2. La commune de Mbao : acteur local de la production d’habitat
II. LES ACTEURS NON INSTITUTIONNELS
1. Les acteurs coutumiers
2. L’autopromotion
3. Les promoteurs privés
4. Les coopératives d’habitat
III. Les conflits de compétences entre Collectivités Locales et l’Etat
TROISIEME PARTIE LES NOUVELLES STRATEGIES ET LES PERSPECTIVES D’AMENAGEMENT
I. La stratégie des acteurs et leurs influences les uns par rapport aux autres
II. La question du foncier
CHAPITRE 2 : LES PERSPECTIVES D’AMENAGEMENT URBAIN DE MBAO
I. Conséquences de la prolifération des zones d’habitat sur les ressources naturelles
1. La dégradation du couvert végétal
2. L’occupation du lit asséché du marigot
II. La planification urbaine
III. Mbao : un « laboratoire » d’expérimentation de villes nouvelles
CONCLUSION
