Soutenance mémoire
La zone Sud, un espace multifonctionnel en extension
Quelles caractéristiques pour cette zone économique ?
Un emplacement stratégique pour l’agglomération mancelle
La zone d’étude fait partie intégrante de la métropole du Mans. Celle-ci regroupe 14 communes : Aigné, Allonnes, Arnage, Champagné, Coulaines, La Chapelle Saint Aubin, La Milesse, Le Mans, Mulsanne, Rouillon, Ruaudin, Saint-Saturnin, Sargé-lès. Le Mans, et Yvré-L’Evêque. Créée en 1972 avec 8 communes sous le nom de Com m u n a u t é U r b a i n e d u M a n s , l’intercommunalité s’est développée et l’appellation « Le Mans Métropole » a été adoptée en 2005. La communauté urbaine compte à ce jour plus de 200 000 habitants et s’étend sur près de 220 km². Cette structure intercommunale est située dans le département de la Sarthe, dans la région des Pays de la Loire.
La Zone d’aménagement concerté (ZAC) commerciale se situe à l’interface de trois communes: Le Mans, Mulsanne et Ruaudin. Cette position justifie les nombreux enjeux dans l’élaboration du futur Plan Local d’Urbanisme Communautaire de la Métropole du Mans. L’espace concerné par n o t re é t u d e c o r re s p o n d à l a Zo n e d’Aménagement Commerciale, définie au SCoT, qui se situe à l’entrée Sud de la ville du Mans.
Une ZAC commerciale, délimite les espaces préférentiels pour l’implantation d’activités commerciales.
La Zone d’activités se situe de part et d’autres de la route de Tours (D338). Cette zone dépasse les 190 ha de surface et s’intègre dans un espace où on retrouve de nombreux équipements sportifs. Au Nord Ouest, on retrouve le MMArena, la salle Antares ainsi que l’hippodrome du Mans. Le circuit des 24H est un élément fondamental de notre zone d’étude puisque celle-ci est traversée par la mythique ligne droite des Hunaudières.
La course 24 h du Mans est un évènement international avec une affluence moyenne de plus de 240 000 personnes. Les retombées économiques sont estimées à 114,7 millions d’€ pour une création de 2500 emplois .
Cet axe structurant constitue la porte d’entrée au Sud de l’agglomération Mancelle. Au Nord de la zone la D323 traverse d’Est en Ouest et permet de rejoindre l’A28 vers Alençon ainsi que l’E50 vers Paris. Sa localisation est incontestablement l’un de ses points forts et source de son attractivité économique. Sa proximité avec le circuit des 24H du Mans et plus particulièrement la ligne droite des Hunaudière lui confèrent une visibilité non négligeable qui dépasse les frontières du simple département et représente un atout certain dans la recherche d’investisseurs.
D’après le SCOT réalisé par le Syndicat Mixte du Pays du Mans et approuvé le 29 Janvier 2014, le périmètre du secteur Sud comprend :
– la ZAC des Hunaudières à Ruaudin,
– la ZAC du Cormier et son extension à Mulsanne,
– le secteur Hunaudières au Mans le long de la route de Tours.
Cette zone s’articule autour de trois espaces (cités précédemment) qui se distinguent par leurs fonctions et leurs aménagements. L’absence de réflexion globale rend nécessaire une redéfinition du projet afin de trouver une cohérence d’ensemble sur cet espace urbanisé au gré des opportunités. La mise en place du PLU communautaire représente une opportunité intéressante pour la mise en place d’orientations et de programmations à moyen et à long termes.
Un développement en plusieurs périodes, sans concertation communautaire
Notre espace d’étude est composé de la réunion de plusieurs zones économiques aménagées par divers promoteurs privés à des époques successives et pour des fonctions bien distinctes. Implantées chacune sur le territoire d’une commune différente, elles forment plus un espace à tendance commerciale qu’une véritable zone aux fonctions et orientations bien définies. Ce périmètre est caractéristique des entrées de ville. Traversé par la route de Tours, des flux importants de marchandises et d’hommes irriguent cet espace. Cette voie pénétrante (RD 338) est l’axe qui structure la zone, l’analyse historique qui suit illustre bien ce développement en bordure d’axe qui permet aux entreprises de profiter d’un « effet vitrine ». Processus d’autant plus vrai, que cette route est le symbole des 24h du Mans, ce qui en fait un espace prisé par les entrepreneurs.
L’effet vitrine consiste à profiter d’un axe passant qui offre une visibilité importante pour une enseigne.
Les années 1990, Ruaudin et Mulsanne se développent sur la ligne droite des hunaudières
En 1990 la municipalité de Ruaudin décide l’implantation d’une vaste zone d’activités au Nord Ouest de la commune. Cet espace qui borde la célèbre ligne droite des Hunaudières accueille principalement des activités commerciales et artisanales. On note également la présence de quelques habitations sur la zone. Parallèlement la ZAC du Cormier est créée en 1993 sur la commune de Mulsanne sur une surface de 22 ha. L’enseigne Leroy Merlin apparait comme le moteur économique d’une zone qui se spécialise peu à peu dans le domaine de l’ameublement et de l’équipement pour la maison.
Family Village, le centre commercial à l’américaine
En avril 2007 la commune de Ruaudin accueille l’ouverture du Family Village. Cet espace commercial de 11 ha conçu par le groupe Altarea-Cogedim s’inspire des « retail
– parks » à l’américaine caractérisés par un large espace clos composé de petites unités commerciales avec en son centre un parking mutualisé. Présenté comme novateur, ce centre commercial rencontre rapidement un grand succès et accueille principalement de nombreuses enseignes d’équipements à la p e r s o n n e ( p rê t – à – p o rt e r, j a rd i n a g e , décoration).
Trois extensions en discussion
ZAC du Cormier
L’extension de la ZAC du Cormier serait d’environ 7ha, portant ainsi à 30ha sa surface totale. Cet aménagement doit permettre l’accueil de nouvelles entreprises commerciales et artisanales et participer au renouvellement d’une zone en perte de vitesse. Le prolongement de dessertes internes via la mise en place d’un nouveau giratoire devrait permettre d’offrir une nouvelle visibilité aux entreprises.
ZAC des Hunaudières
Sur cet espace de 10ha entre 8 et 10 entreprises devraient pouvoir s’implanter. Il exis t e u n e i n c e r t i t u d e s u r l e t y p e d’entreprises à venir. Le développement de la zone est fortement conditionné par l’arrivée ou non du Family Village 2 (voir ciaprès). Quelques enseignes commerciales et artisanales se sont implantées à proximité de l’ancien champ d’entraînement équestre ces deux dernières années tandis que d’autres sont en cours de construction. Une partie importante du foncier de ce secteur est possédé par la collectivité, qui aura ainsi une certaine maitrise du développement et des orientations à lui donner, faisant de cet espace un sujet de réflexion prioritaire.
Family Village 2
E n F é v r i e r 2 0 1 1 l e C D A E C ( C o m m i s s i o n d é p a r t e m e n t a l e d’aménagement commercial) donne un avis favorable à l’extension du Family village 2 d’une surface de 16 ha. Porté par AltareaCogedim, ce centre commercial de 50 enseignes devait ouvrir en 2013, retardé par plusieurs recours en justice il existe aujourd’hui une incertitude forte sur le futur de cette extension.
Avec ces trois projets d’extension de la zone, on dénombre une augmentation de 34% de surfaces dédiées. Se pose alors la question de l’articulation entre ces différents secteurs.
Un espace en contact avec le pôle d’excellence sportive
A v e c l ’o u v e r t u re e n 2 0 1 1 d u MMArena, la ville du Mans vient conclure la mise en place du pôle d’excellence sportive qui comprend également le circuit des 24h et s o n t e c h n o p a r c d é d i é a u x s p o r t s automobiles, le circuit Bugatti, la salle Antarès (inaugurée en 1995) ainsi qu’un vélodrome et un hippodrome. Afin de compléter ce projet la zone 2AUz devait accueillir une zone de stationnement sur une surface d’un demi hectare afin de répondre aux flux que devait générer l’activité du MMArena et de l’équipe de football du Mans. Avec les sanctions subies par le club (rétrogradé au niveau amateur, DH), le stade est aujourd’hui inoccupé et il n’y a plus de nécessité immédiate de réaliser ce projet, qui se retrouve ainsi « gelé » pour une période indéterminée.
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Table des matières
INTRODUCTION
A. La zone Sud, un espace multifonctionnel en extension
I. Quelles caractéristiques pour cette zone économique ?
1. Un emplacement stratégique pour l’agglomération mancelle
2. Un développement en plusieurs périodes, sans concertation communautaire
3. Contexte réglementaire
II. Quel poids économique à l’échelle de l’agglomération ?
1. Troisième pôle commercial de l’agglomération selon le SCoT
2. Quels types d’activités ?
3. Un nombre important d’emplois
III.Quelles disponibilités foncières sur la zone ?
1. Un espace où se développe une vacance frictionnelle
2. Une concentration d’espaces libres dans la ZAC des Hunaudières
3. Un potentiel foncier qui va influencer les phases de développement de la zone
IV.Quels déplacements sur cette zone ?
1. Une position charnière
2. Un espace conçu pour la voiture…
3. … qui se traduit par une forte emprise du stationnement
4. Un réseau de transports en commun complémentaire
5. Un réseau de mobilité douce perfectible
V. Analyse paysagère et environnementale
1. Un contexte paysager contrasté, entre métropole, prairies et espaces boisés
2. Analyse environnementale
B. Analyse par sous secteurs
I. Paysage urbain, constats et enjeux
1. Un espace commercial qui s’étend autour du rond-point César
2. Sous-secteur 2AUz, 40 hectares de surfaces à enjeux
3. Le sous-secteur Family Village/Cormier un espace économique situé sur un axe fort
4. La ZAC des Hunaudières, une fracture entre le Nord et le Sud
II. Synthèse des enjeux sur la zone d’étude
1. Enjeux thématiques
2. Enjeux par sous-séquence
3. Enjeux pour une stratégie communautaire
C. ESQUISSSES DE PLAN DIRECTEUR
I. Plan directeur par sous- secteur
1. Scénario 1: sous secteur 2AUz, renforcer le pôle d’excellence sportive
2. Scénario 2: sous secteur 2AUz, développer le pôle tertiaire
3. Scénario 3 sous secteur Cormier/Family Village
II. Schéma d’orientation et de programmation
CONCLUSION
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