Parcs d’activités et requalification : appréhension du sujet

Parcs d’activités et requalification: appréhension du sujet

Contexte général

Définition et objet
Les parcs d’activités sont considérés d’un point de vue réglementaire comme des opérations d’aménagement et doivent s’inscrire dans deux types de procédures réglementées
• la zone d’aménagement concerté: procédure publique qui permet à des personnes publiques de réaliser ou faire réaliser l’aménagement de terrains en vue de les céder ou des les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés
• le lotissement: procédure privée même si elle peut être réalisée par une collectivité qui permet, par une division foncière, la mise à disposition de terrains viabilisés à des constructeurs en général individuels.

Toutefois, quelle que soit la nature de la procédure d’urbanisme à laquelle ils se réfèrent, les parcs d’activités ont tous la même vocation. Ce sont des espaces aménagés, selon une démarche volontariste, par un maître d’ouvrage public, semi public ou privé, en vue d’être commercialisés (vendus ou loués) à des entreprises (secteur marchand) ou à des organismes (secteur non marchand) pour l’exercice de leurs activités économiques. Ces sites d’accueil ont pour objectif de renforcer et de structurer le tissu économique local grâce à une offre foncière et immobilière adaptée.

Outre les terrains, cette offre comporte, selon les cas des bureaux, des centres d’affaires, des bâtiments industriels ou des entrepôts. Elle est généralement complétée par des équipements en VRD, ainsi que divers aménagements (aires de stationnement, signalétique interne, espaces verts, etc.). Des services sont également parfois proposés aux professionnels, dans le cadre d’ateliers relais, de pépinières et d’hôtels d’entreprises, ainsi que par des prestations collectives comme la collecte des déchets, le gardiennage, un service de restauration, des transports collectifs, des crèches ou autres.

Historique et typologie

Composantes indispensables de l’attractivité des territoires, les parcs d’activités n’ont cessé d’évoluer, depuis leur création au sortir de la deuxième guerre mondiale jusqu’à aujourd’hui.

Les premières zones industrielles sont apparues après la deuxième guerre mondiale, sous l’impulsion des collectivités locales et de l’Etat, en réponse à une industrialisation croissante. La guerre ayant réduit l’appareil industriel à néant, toutes les industries ont dû être reconstruites. La reconstruction s’est alors inspirée de la théorie du «zoning » qui préconise la création de sites industriels à proximité des villes, mais sans mélange avec les structures existantes. La Chambre de Commerce du Loiret fut pionnière dans le domaine de l’aménagement de zones industrielles, en projetant dès 1949 la création de la zone industrielle André Dessaux à Fleury-les-Aubrais. Cette zone, inaugurée en 1953, fut la première zone de France d’après-guerre à être aménagée par une Chambre de Commerce.

partir des années 1970, pour répondre aux besoins des mutations structurelles de l’économie (notamment la tertiarisation), les collectivités locales ont diversifié leur offre foncière par la création et l’aménagement de zones d’activités aux vocations fonctionnelles différentes parmi lesquelles ont distingue:
• les zones artisanales
• les zones commerciales qui sont généralement dédiées à l’accueil des grandes surfaces
• les zones industrielles
• les zones logistiques qui sont des sites de stockage et de distribution des produits
• les zones d’activités de services
• les zones mixtes qui accueillent des activités industrielles, des entreprises logistiques, des activités technologiques
• les zones portuaires et aéroportuaires
• les zones d’activités technologiques
• les zones spécialisées qui hébergent des activités industrielles spécifiques
• les technopôles où se concentrent entreprises, centres de recherche et universités

Enfin, depuis le début des années 1990, l’intérêt croissant porté aux questions environnementales et aux principes du développement durable engendre des zones d’activités vertes et paysagées prenant le nom de parcs d’activités .

L’affectation sectorielle des zones d’activités est souvent complexe dans la réalité, plusieurs vocations fonctionnelles se combinant en général sur ces sites. L’étude s’intéressera essentiellement aux sites d’activités industrielles et de services, lesquels font davantage partie des compétences de la CCI du Loiret. Les parcs qui ont une dominante commerciale, c’est-à-dire plus de 70% de commerces, seront exclus. Par ailleurs, le choix sera d’utiliser majoritairement au sein de l’étude la terminologie «parcs d’activités », terminologie la plus récente, dès lors qu’il s’agira d’évoquer les espaces d’accueil des activités économiques.

Etat des lieux

Actuellement, la France compte environ 20 000 parcs d’activités étendus sur près de 450 000 hectares. A eux seuls, ils occupent près de 1% de la superficie nationale. (Source IFEN, base de données Conne Land Cover et sondages ETD) La majorité des parcs d’activités se caractérise par une localisation en périphérie des villes, où ces derniers bénéficient d’une desserte importante, présentant ainsi un profil particulièrement adapté aux activités industrielles et logistiques. A contrario, les parcs d’activités à vocation essentiellement tertiaire ou artisanale sont intégrés préférentiellement dans le tissu urbain ou en bordure de celui-ci.

Alors que les parcs d’activités réalisés à partir du début des années 1990 proposent une offre globalement de qualité (bonne desserte, prise en compte de l’environnement, services aux entreprises, harmonie paysagère et architecturale, etc.), ils sont en très faible proportion sur le territoire français.

Les parcs réalisés avant les aimées 1990 sont largement majoritaires, notamment ceux réalisés entre 1960 et 1980. Or, ces parcs connaissent actuellement des problèmes d’obsolescence et d’inadaptation aux changements et mutations et de ce fait, ne répondent plus, ou de manière insuffisante aux attentes des entrepreneurs. L’obsolescence est généralement ressentie en matière d’urbanisme et dans la prise en compte de l’environnement urbain (desserte, voirie, circulation interne, stationnement, etc.). D’autre part, ces parcs connaissent souvent un manque de travaux d’entretien et d’amélioration dû à une mauvaise gestion voire parfois une absence totale de gestion. Ce manque se traduit par exemple par une voirie détériorée, une signalétique sauvage ou des espaces verts délabrés.

Dans la plupart des cas, la commercialisation des terrains suite à la création des parcs n’a pas permis d’assurer un relais entre les aménageurs d’origine et le niveau local pour la gestion du parc, la maîtrise de son développement et de son évolution. Ces parcs d’activités dits de première et de deuxième génération n’ont pas su suivre l’évolution des nouvelles attentes des entreprises, des usagers et des riverains telles la sécurité, la fonctionnalité, les services, le cadre de vie, les déplacements, les risques et les nuisances, etc.

Qu’entend-on par requalification des parcs d’activités?

Essai de définition

La compétitivité des zones d’activités repose sur la création de valeur ajoutée, leur développement et leur pérennisation nécessitant une réflexion stratégique et prospective de la part des collectivités. Ces derniers tendent actuellement à se positionner sur un marché de qualité de services et d’accueil, en réponse aux attentes de plus en plus fortes des entreprises en terme de services et de qualité du cadre de travail. Les entreprises sont aujourd’hui de plus en plus mobiles et n’hésitent pas à changer de parc d’activités, voire de territoire, si la performance du parc ne répond plus à leurs exigences. Elles sont de plus en plus demandeuses de services et soucieuses de la qualité paysagère des parcs, reflet de l’image et de la qualité de vie sur le territoire. Ainsi, les nouveaux parcs d’activités se multiplient et proposent des conditions d’accueil de plus en plus attractives. Intégrés dans des projets de développement du territoire, leur localisation est stratégique (proximité des marchés, proximité et qualification de la main-d’oeuvre, qualité de la desserte, etc.). Ils offrent des prestations qualitatives et fonctionnelles de qualité et prennent de plus en plus en compte les questions d’environnement et de développement durable. Dès lors, la requalification des parcs d’activités constitue un véritable rempart à leur disparition et leur offre simultanément des perspectives d’évolution et d’extension. En effet, les opérations de requalification permettent d’éviter les départs d’entreprises, ou à défaut, de les limiter, mais aussi d’offrir les meilleures chances d’installation et de développement à d’autres entreprises. La requalification consiste à redonner aux zones d’activités, dans la conception de leurs aménagements et de leurs installations, des propriétés qui correspondent à leur fonction et ainsi de permettre l’accueil et l’exercice d’activités économiques dans les conditions les plus favorables. Elle vise notamment à éliminer des éléments de vétusté, à remédier à des déficiences et à améliorer l’existant.

Table des matières

Introduction
I) Parcs d’activités et requalification : appréhension du sujet
A- Contexte général
1. Définition et objet
2. Historique et typologie
3. Etat des Lieux
B- Qu’entend-on par requalification des parcs d’activités
1. Essai de définition
2. Plusieurs formes de requalification existantes
II) Recensement d’expériences de requalification à l’échelle nationale
A- Fiches «requalification »
1. Les programmes
2. Les cas particuliers
B- Fiches « reconversion »
1. Les programmes
2. Les cas particuliers
C- Synthèse
1. Tableaux récapitulatifs
2. Eléments de méthodologie à l’attention des initiateurs de programme
III) Application au département du Loiret
A- Les acteurs du Loiret et les parcs d’activités: état des lieux
1. Fiches
2. Tableau récapitulatif
B- Vers un projet de requalification des parcs d’activités du Loiret propositions
1. Répartition des rôles
2. Programme d’actions
3. Phasage « théorique » du projet de requalification des parcs d’activités du Loiret
Conclusion
Table des cartes
Tableaux
Bibliographie et sources principales
Table des matières
Annexes

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