Soutenance mémoire
L’immobilier est un secteur en plein expansion à Madagascar. L’arrivée de nombreuses agences immobilières sur le marché contribue à son essor. Dans tous les domaines, le secteur immobilier n’est pas une exception. L’internet est aujourd’hui le plus grand canal de communication pour la publicité. Chaque agence entame une démarche individuelle pour prospecter auprès de ces clients au travers de cet outil.
Le contrat qui régit la vente immobilière se définit comme un accord par lequel une personne physique ou morale transfert la propriété d’un bien immobilier à une autre, qui lui payera le prix en contrepartie. La loi qui régit la vente immobilière à Madagascar est l’ordonnance n°1960-146 du 3 octobre 1960. La mise en œuvre de la vente immobilière n’est pourtant pas chose aisée. C’est un contrat original qui implique que toutes les parties seront emmenées à conclure un pacte de disposition. L’enjeux est que cette vente n’aura peut-être lieu qu’une ou deux fois dans leur vie, et engage un budget important. Par conséquent, la proposition des biens doit répondre à la demande des clients et la vente doit être rentable pour le vendeur. De ce fait, les biens doivent être localisés précisément et accompagnés des informations afin de prendre une bonne décision.
Actuellement, avec la vitesse incroyable de la progression de la technologie, le Système d’Information Géographique (SIG) est en train de devenir un vecteur de changement dans la vie humaine. En effet, avec les bases de données créées comme ceux permettant de localiser des biens immobiliers, le SIG met à disposition de l’information localisée et cartographiée au grand public. D’ailleurs, les technologies dans ce domaine n’ont cessé de se développer. Associé à l’outil SIG, l’Internet est un support de communication et de diffusion d’information permettant d’échanger des informations géographiques. Ce moyen de communication entre ordinateurs permet de nombreuses possibilités et offre une masse d’informations plus importante dans de nombreux domaines. Cette liaison entre le SIG et Internet est appelé « webmapping ». Depuis plusieurs années, ce domaine n’a cessé d’évoluer.
PRESENTATION DU THEME
La conception de ce projet nécessite de faire un état des lieux du commerce immobilier à Madagascar afin de déterminer les avantages majeurs de la mise en œuvre de ce projet. Pour y parvenir, il sera nécessaire de procéder une analyse des problèmes qui se posent, en vue d’énoncer les objectifs à atteindre pour aboutir ensuite à une annonce des résultats.
CONTEXTE ET JUSTIFICATION
Madagascar est une île qui fait plus de 587.295 Km2 de superficie. Selon les dernières statistiques de l’Institut National des Statiques (INSTAT), le nombre de population est de 24,89 millions d’habitants en 2016, répartis dans les 22 Régions, sur 114 Districts, et 1695 communes. Ces dernières années, on recense l’installation de nombreuses agences immobilières à Madagascar. Le secteur immobilier contribue au développement de notre pays. Par ailleurs, le monde de l’immobilier est vaste, car il existe une diversification de la nature de l’immeuble : les immeubles bâtis qui peuvent être subdivisés en maison individuelle ou en lot de copropriété d’appartement et les immeubles non bâtis qui sont des terrains urbains ou ruraux et terrains à construire s’inscrivant dans le cadre de lotissements.
L’immobilier est un secteur en pleine expansion. En effet, il permet aux acteurs économiques, notamment aux investisseurs étrangers et nationaux de réaliser d’importants bénéfices en raison de la valeur de vente. Par la même occasion, l’Etat collecterait des impôts et taxes à travers l’opération, pour ainsi gonfler les recettes du Trésor Public. Ainsi, cela permettrait à notre pays d’augmenter sa croissance économique en termes de développement.
Le rôle actif de l’agent immobilier dans la réalisation effective de la vente immobilière
L’agent immobilier joue un rôle économique non négligeable : il gère l’offre et la demande, il opère un collationnement entre les deux ; il doit veiller à ce que l’offre soit suffisante pour répondre à la demande, et ceux afin d’éviter une inflation du marché immobilier. En outre, il participe à la sécurisation des transactions immobilières en tenant compte de l’intérêt patrimonial des parties. Pour qu’un vendeur puisse trouver un acquéreur à son immeuble, la vente obéit à quatre critères, pour qu’elle soit effective. Les quatre critères pris en compte par l’agent immobilier dans la vente envisagée sont : le prix du bien (aspect financier de la vente), l’emplacement géographique (aspect géographique), les papiers et documents nécessaires (aspect administratif), la personnalité des futurs contractants (aspect moral). En ce qui concerne la question du prix, elle sera abordée en long et en large ultérieurement suivant une approche plus technique. Mais ce qui semble nous intéresser est l’évaluation du bien : en effet l’immeuble peut être aisément évalué par l’agent immobilier. Le prix du bien sera évalué suivant, soit sa valeur vénale, soit sa valeur locative. La valeur vénale peut être définie comme « le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l’amiable au moment de l’expertise » ; quant à la valeur locative, elle « représente la contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location ». Ainsi la valeur vénale serait le prix réel du bien sur un marché donné alors que la valeur locative correspondrait au loyer annuel du marché d’un type de bien déterminé (dans une localité donnée) faisant l’objet d’un bail. Dans le cadre d’un bien déterminé suivant sa valeur vénale, l’agent immobilier se réfère à une base de données permettant de rechercher des biens similaires vendus dans le voisinage, ou se réfère au prix du mètre carré (m²) pratiqué. Afin de bien vendre son bien, l’agent conseille de surcoter légèrement le prix du bien (inférieur à 5%), de manière à essuyer aucune perte financière car le vendeur consent souvent un rabais (3 à 4%) à l’acquéreur au moment de la conclusion de la vente. Dans le même ordre d’idée, dans le but de vendre vite le bien, l’agent doit conseiller au vendeur d’être ferme sur le prix afin d’éviter de trop longues négociations et éviter de discuter le prix. L’agent doit démontrer à l’acquéreur que le prix est juste.
L’emplacement géographique de la maison à vendre est un critère déterminant pour la passation de la vente. En effet, du fait que les candidats acquéreurs recherchent prioritairement l’accessibilité à la propriété ; une maison qui ne saurait être accessible par la voie publique ne trouvera pas d’acquéreurs. De plus, la fonctionnalité de la maison demeure un point fondamental : l’existence d’électricité, d’eau, et d’autres types d’équipements domestiques. Cependant le critère de standing est déterminant pour une certaine clientèle : une entreprise achètera souvent un immeuble d’exploitation dans un quartier d’affaire en centre-ville ; ou encore certains particuliers choisiront une maison située dans un quartier résidentiel.
Par ailleurs, les documents administratifs ou papiers en vue de la vente demeurent un paramètre crucial pour la vente projetée et demeurent le fondement juridique de l’opération. En pratique, ces divers documents retracent la description juridique (en tant que droit réel immobilier) et matérielle de l’immeuble. Ces formalités sont d’autant nécessaires puisqu’elles sont la substance même de la vente.
Difficulté sur la recherche de bien immobilier adéquate pour les visiteurs
L’objectif général d’un visiteur est de répondre à son besoin. Par exemple, il a besoin d’une maison accessible par une voiture mais loin de la perturbation de la ville. Il est vrai qu’il y en a beaucoup des agences immobilières installées à Madagascar. Pourtant, chacune entame une démarche individuelle pour prospecter ses clients. En effet, des multitudes des sites sont en ligne et les visiteurs ont du mal à atteindre son objectif. En plus, il est important d’avoir beaucoup d’information pour prendre une bonne décision. Donc, il doit consacrer beaucoup de temps pour ne pas se tromper et prendre un bon choix.
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Table des matières
INTRODUCTION
CHAPITRE I: GENERALITES
I.1 PRESENTATION DU THEME
I.2 QUELQUES NOTIONS
CHAPITRE II: MODELISATION DE L’APPLICATION
II.1 ANALYSES ET FORMALISATIONS DES BESOINS
II.2 MODELISATION DE LA BASE DE DONNEES
CHAPITRE III: ARCHITECTURE LOGICIELLE
III.1 VUE D’ENSEMBLE DE L’ARCHITECTURE DE L’APPLICATION
III. 2 CHOIX DES OUTILS D’APPLICATION
CHAPITRE IV: REALISATION ET PRESENTATION DU SITE
IV.1 STRUCTURE DE LA BASE DE DONNEES ET CONFIGURATION DU SERVEUR
IV.2 LE DEVELOPPEMENT DE L’INTERFACE CARTOGRAPHIQUE WEB
IV.3 PRESENTATION DU SITE
CONCLUSION GENERALE ET PERSPECTIVE
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES
REFERENCES WEBOGRAPHIQUES
ANNEXE 1: PROCEDURE D’INSTALLATION DE POSTGRESQL
ANNEXE 2 : PUBLICATION DES DONNEES DANS GEOSERVER
ANNEXE 3 : IMPORTATIONS DES FICHIERS OSM DANS POSTGRES SQL
