Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions

Se loger Il m’est difficile de parler d’usage durable sans aborder certains points propres à la construction. Ainsi, les panneaux solaires, les photo bioréacteurs, la géothermie et la maîtrise du cycle de l’eau sont des éléments primordiaux à considérer lors des phases de conception et de construction des projets. Ce que l’on peut dire c’est que ces techniques font sans cesse l’objet d’améliorations. Les panneaux solaires hybrides par exemple, offrent les mêmes rendements que des panneaux solaires classiques mais peuvent d’une part, garder un rendement performant au long terme et d’autres part, ils permettent de chauffer de l’eau sans utiliser d’énergie . Les photobioréacteurs sont eux source de biocarburant et donc d’énergie. Pour le chauffage, la géothermie et sa pompe à chaleur permettent des économies considérables d’énergie surtout lorsqu’elle est couplée à une bonne isolation. La récolte et le traitement sur place des eaux offrent la possibilité de réutiliser une même quantité d’eau pour différentes applications. Il serait d’ailleurs intéressant d’évaluer l’apport en énergie de ces solutions pour connaître le pourcentage d’autonomie d’un immeuble.

La cuisine verte : L’espace cuisine est certainement la pièce la plus gourmande en énergie. Souvent mal aménagée pour permettre un tri intuitif des déchets, elle est source de gaspillage et de perte de ressources potentielles. L’idée de la cuisine verte est d’offrir une structure propice à un usage pratique et d’en faire une micro-usine afin de reconvertir les ressources utilisées. La réflexion d’une cuisine durable doit également se faire du côté des appareils électroménagers. Privilégier des appareils à faible consommation relève, pour l’instant, plus de l’initiative personnelle que de l’obligation. Un électricien m’a cependant affirmé que rien n’empêchait de limiter l’ampérage d’un groupe électrique contraignant ses utilisateurs à solliciter des appareils à faible consommation. Ekokook est justement un groupe qui travaille sur cette cuisine durable et qui en plus de faciliter le tri des déchets courants par des réceptacles distincts, propose des mécanismes de recyclage des liquides et des déchets organiques. Son objectif est concrètement de placer l’élimination des déchets au sein de l’activité culinaire . Cette solution a d’autant plus d’importance dans le Canton de Vaud étant donné l’introduction de la taxe au sac pour les ménages vaudois. Pour le choix des appareils électroménagers, la solution se trouve du côté de l’information. Le site suisse www.topten.ch permet justement aux consommateurs de trouver les meilleurs produits en terme de consommation d’énergie . Cette initiative pourrait concrètement faire partie d’une charte éthique signée par les résidents d’un immeuble.

Les douches et robinetteries bleues : L’hygiène fait partie de notre quotidien et les quantités d’eau utilisées peuvent parfois dépasser les 150 litres pour une douche standard . Il est cependant difficile de réduire ce chiffre sans initiative personnelle bien que des pommeaux à faible débit ou des compteurs permettant de prendre conscience des quantités utilisées existent. Ces engagements seraient également à mettre dans une charte d’habitation. En revanche, il est possible d’agir sur la consommation électrique permettant à l’eau d’atteindre une température d’environ 35°. Si l’eau de la douche prend normalement le chemin des égouts, l’idée derrière cette solution serait de profiter que l’eau soit chauffée pour la réinjecter dans un circuit. Joulia SA est une société basée à Bienne qui a justement repensé le système d’écoulement de la douche afin de réutiliser l’eau chaude pour préchauffer l’eau froide. L’eau réutilisée effectue donc la moitié du travail en faisant passer l’eau froide à une température d’environ 25°. Selon elle, une famille de 4 personnes pourrait économiser près de 1000 kWh par an soit 200 CHF d’électricité. La robinetterie fait également partie des installations à anticiper afin de tendre un peu plus vers un quotidien durable. Une expérience menée par l’OFEN le montre ; une robinetterie de classe A consomme deux fois moins qu’une robinetterie standard de classe D7. FRANKE est une entreprise argovienne qui a développé une gamme de robinets innovants et permettant une consommation rationnelle de l’eau.

Quelle forme de propriété ?

Le rapport sur le taux d’effort publié par le Canton de Vaud montre une certaine difficulté de se loger pour les familles habitant la région depuis plusieurs générations . On constate une forme d’exil forcée pour les ménages ayant un revenu inférieur au revenu médian. Pour les jeunes adultes, la colocation est devenue une solution de plus en plus prisées car elle constitue un juste compromis entre prix et cadre de vie. Et c’est justement là qu’un projet d’habitations durables pourrait combler un manque. Comme dit précédemment, les prix de la région de Nyon forcent les gens implantés depuis des années à quitter les lieux. Les jeunes de 20 à 39 ans et les familles aux revenus modestes se retrouvent contraints de délaisser leur cadre de vie faute de pouvoir suivre financièrement cette surévaluation des loyers23. Le graphique suivant met en évidence le poids du logement sur le revenu des ménages vaudois. Ainsi, Q1 et Q2, qui représente 40% des revenus les plus faibles, n’arrivent pas à suivre leurs dépenses. C’est pourquoi des projets de quartiers offrant une plus grande autonomie aux ménages en terme de dépense, comblerait un manque dans le district. Mais il faut avant tout créer ces biens immobiliers avant de pouvoir les mettre sur le marché et il se pose la question de la forme de détention d’un tel bien. Les formes les plus communes sont la détention en société immobilière, en propriété par étage (PPE) ou en coopérative. Voici un tableau qui résume les avantages et inconvénients de chacune d’entres elles pour un investisseur qui souhaiterait devenir propriétaire et occuper le logement dans lequel il aura investi :

De par sa nature sociale et le besoin de contrôle sur l’habitation, le projet « Link » aura plus intérêt à prendre une forme coopérative ou en propriété par étage. La différence entre les deux réside surtout dans les moyens financiers à disposition au départ du projet. Si les PPE offrent la possibilité de détenir, son prix inclut l’exclusivité et le sentiment qui va avec. Les deux sont donc envisageables mais la question du financement est le point déterminant pour privilégier une solution plutôt qu’une autre. Dans un contexte où devenir propriétaire s’avère être plus compliqué qu’auparavant et avec un projet basé sur la collaboration et le partage, il me paraît donc plus intéressant d’opter pour une coopérative d’habitations plutôt qu’une PPE. Dans la plupart des cas, les coopératives d’habitations ont recours à des terrains d’utilité publique. Dans notre cas, il est question de savoir si la commune de Gland a des terrains à mettre à disposition. Suite à mon entretien avec Madame Haldimann, déléguée à l’urbanisme pour la Commune de Gland, il s’avère que la zone de la Ballastière devrait être modifiée pour laisser place à de nouvelles habitations. Ce site à deux pas de la gare, serait donc une belle opportunité pour y introduire le projet « Link ». La surface de cette parcelle est d’environ 48’000m2. Un plan partiel d’affectation a été dressé prévoyant 60% de logements et 40% d’activités. Pour la suite de mon dossier, je partirai du principe que les conditions liées à l’emplacement du projet sont remplies. En pratique, il faudrait déposer un recours afin d’obtenir l’approbation du Tribunal cantonal.

Scénario économique

Dans ce chapitre, je vais tenter d’interpréter les conséquences économiques des coopératives d’habitations pour les communes et la population. Que se passerait-il si dans 15 ans, 1/3 du parc immobilier communal était composé de coopérative d’habitations ? Pour la commune, les coopératives seraient une source de revenus importante. De plus, avoir la mainmise sur les terrains occupés par des coopératives d’habitants serait un véritable outil permettant de réguler l’évolution générale des loyers. D’ailleurs on constate qu’entre 1970 et 2010, les loyers de Zurich et Berne, qui comptent environ 20% de coopératives dans leur parc immobilier, n’ont pas autant augmenté que sur l’Arc Lémanique34. A titre de comparaison, en 2009, Nyon possédait 6,3% de logements d’utilité publique. En régulant ses loyers, la commune pourrait plus facilement influencer le prix général des logements et donc l’investissement immobilier sur son territoire.

En théorie, elle pourrait donc mieux gérer sa croissance et prévenir les bulles spéculatives. Pour la population, ces coopératives renforcent la mixité sociale et procurent un sentiment d’utilité chez les occupants. Ces derniers profitent de lieux communs et nous pouvons aisément dire que la coopération est un facteur motivant. Si cette forme d’habitat se démocratisait, Nous pourrions envisager de tisser des réseaux entre elles qui ferait prendre de l’ampleur à l’économie collaborative. En pratique, j’aurais presque tendance à dire que ces habitations peuvent devenir des lieux d’innovations où il serait possible de réunir expériences, savoir-faire et capital technique. Un autre impact que ces habitations peuvent avoir, est celui des gestes écologiques. Je parlais en introduction des problèmes liés à l’environnement et au gaspillage de ressources. Sauf que conduire un changement est difficile, surtout lorsqu’on ne perçoit pas directement les effets. Au final, quoi de mieux que le quotidien pour conduire et adopter ce changement ? Pour les générations futures, il ne s’agira même plus de changement mais d’automatismes. Economiquement et en me basant sur le modèle revenus-dépenses des ménages, habiter dans une coopérative devrait en théorie permettre de réduire ses dépenses et éventuellement augmenter son revenu. Ce mécanisme pourrait selon moi devenir une étape de vie pour les jeunes souhaitant prendre leur indépendance et pour les retraités qui veulent rester actif et profiter de la vie.

Table des matières

1. Introduction
2. Définitions
2.1 Définition de la notion de durabilité
2.2 Définition de l’économie sociale et solidaire
2.3 Définition du périmètre de recherche
3. Quelles solutions pour un quotidien plus durable ?
3.1 Se loger
3.2 Se nourrir
3.3 Se déplacer
4. Le projet « Link »
4.1 Objectif cible
4.2 Localisation du projet
5. Marché immobilier
5.1 Situation actuelle de la région
5.2 Les quartiers durables dans le décor immobilier
5.3 Quelle forme de propriété ?
6. Coopérative d’habitations
6.1 De sa création à son exploitation
6.2 Parties prenantes
6.3 Public cible
7. Aspects financiers
7.1 Les coûts
7.2 Financement et investissement
7.3 Charges d’exploitation
8. Aspects juridiques
8.1 Cadres légaux
8.1.1 Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions
8.1.2 Code des obligations : La société coopérative
8.2 Normes et labels
8.2.1 Normes SIA 112/1 3
8.2.2 Minergie
8.3 Charte éthique
9. Scénario économique
10. Conclusion
10.1 Point de vue personnel
11. Bibliographie
Annexe 1 : Emissions polluantes par source
Annexe 2 : Classes énergétiques sanitaires
Annexe 3 : Partenaires
Annexe 4 : Conclusion du rapport sur le taux d’effort
Annexe 5 : Approvisionnement alimentaire / énergétique
Annexe 6 : Tableau financier du projet de Cressy
Annexe 7 : Loyer moyen du Canton de Vaud
Annexe 8 : Normes SIA 112/1

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