L’immobilier et l’urbanisme, indissociables et complementaires

Après 5 années d’études, il est l’heure de clôturer cette période de ma vie riche en expériences. Après deux années de prépa intégrée PEIP Bio à Clermont-Ferrand où je découvre progressivement le monde des études supérieures et où je forge et affirme mes convictions, je pars ensuite à Polytech Tours pour 3 années où je découvre l’aménagement du territoire. Je termine aujourd’hui mon stage de fin d’études de 6 mois chez Adéquation. Un parcours qui s’est dessiné au fil des années, avec une constante volonté de me remettre en question, qui me mènera à ce diplôme d’ingénieure en Aménagement du Territoire et Environnement. Une formation avec une approche transversale comme le requièrent ces deux domaines, pluridisciplinaire et mobilisant des connaissances diverses : la sociologie, le droit de l’environnement, l’économie de l’aménagement, la culture du projet et tant d’autres.

Tout au long de ces études, guidée par ma quête d’un métier qui a du sens et en accord avec mes convictions, écologiques et sociales notamment, je me suis découvert une soif d’apprendre pour déterminer les éléments à protéger, à développer, à soutenir sur un territoire, pour l’amélioration de la qualité de vie humaine et pour tendre vers un idéal plausible. J’ai ouvert mon esprit à la prise en compte de multiples facteurs interdépendants pour transformer et construire un cadre de vie environnemental, social et économique le plus juste, agréable et adapté au territoire.

Au cours de ces cinq ans d’études, j’ai pu effectuer deux stages, dix mois d’expériences diverses et enrichissantes. Une première expérience au sein d’une Société d’Économie Mixte, à Bourges, qui m’a permis de découvrir l’urbanisme opérationnel. Premier stage dans mon domaine de travail, j’ai fait preuve de curiosité, en étant autant que possible proactive et dynamique.

La dernière expérience sera celle que je vais développer dans ce rapport, qui fut à première vue éloignée de mes premières motivations. J’ai intégré le 8 mars 2021 la société Adéquation, un cabinet qui « aide les acteurs du foncier, de l’aménagement et de l’immobilier à comprendre leurs marchés pour y développer les meilleurs projets et stratégies » . Plus éloigné de l’aspect social, mais à première vue davantage orientée vers la stratégie du chiffre et de la rentabilité, la mission n’en a pas été non moins intéressante pour autant. En effet « comprendre les marchés n’est pas seulement évaluer des potentiels d’affaires. C’est intégrer l’ensemble des conditions économiques, sociologiques, urbaines, politiques, temporelles, juridiques ou financières susceptibles de peser sur la réussite des projets »  .

L’immobilier et l’urbanisme, indissociables et complémentaires

L’immobilier, un système de marché pour fabriquer la ville

L’immobilier concerne l’urbanisme et l’urbanisme touche l’immobilier. D’un côté, l’urbanisme consiste à concrétiser un projet territorial des collectivités afin de favoriser une homogénéité et un développement socio-économique. De l’autre, dans l’immobilier, l’élément le plus important est la valeur des biens immobiliers. L’urbanisme est donc un facteur important pour le marché immobilier, car le développement urbain, l’implantation et les infrastructures impactent le secteur de l’immobilier.

Trois catégories de professionnels interviennent directement sur le marché immobilier: ceux qui transforment le foncier pour permettre l’urbanisation : les aménageurs, ils structurent et rendent viables des espaces fonciers ; ceux qui construisent pour la vente : les promoteurs, ils s’occupent de la conception, la réalisation et la commercialisation d’immeubles. Dans les deux secteurs d’activité on distingue les structures privées et structures publiques. Enfin ceux qui achètent, pour occuper le logement ou pour investir (les occupants ou les investisseurs). Ces opérateurs immobiliers participent grandement à la fabrique perpétuelle de la ville. Les aménageurs et promoteurs sollicitent ou sont sollicités pour intervenir sur des morceaux de territoires. Ils peuvent se positionner comme partenaire des collectivités, prescripteur ou investigateur choisi dans les projets urbains. Ces interventions entrainent des mutations, des évolutions dans la morphologie de la ville, principalement concentrées dans des zones denses ; la capitale, les métropoles et la côte.

Ces transformations dans les villes par l’intermédiaire de l’injection de bâtis nouveaux ou de renouvellement de bâtis existants doivent répondre à une demande, elle-même en réponse à un besoin élémentaire qu’est le logement. Toutefois, l’immeuble est un bien qui ne peut être produit à volonté, en raison d’une limitation du foncier disponible : de ce constat peut naitre une tension dans les territoires « convoités ».

Les opérateurs doivent être « capables de déchiffrer une demande sociale, aussi bien en matière de mobilité, d’accessibilité, de solidarité, d’ambiances, ou encore de qualité de vie» , ils doivent être en capacité de qualifier la demande. Ces éléments permettront notamment d’influer sur la valorisation des biens, une valorisation dépendant bien évidemment principalement du territoire et de la demande qui en découle. Ainsi plus un espace est demandé, plus il est valorisé, plus les opérateurs cherchent à affirmer leur place sur ce territoire. C’est ainsi que certains territoires sont laissés pour contre, moins valorisés mais faisant toutefois l’objet d’une demande, certes moins forte mais tout de même présente. Ces territoires pâtissent aussi de politique qui ne joue pas en leurs faveurs (cf. partie I/b/). L’immobilier est très dépendant de la question de la rentabilité. Cette question financière s’exerce aussi parfois au détriment de la qualité du projet en luimême pour produire un modèle le plus économiquement rentable.

Toutefois l’histoire a donné quelques leçons à la pratique. Les déboires issus d’une construction de masse éludent quelques questions majeures et mettent en avant aujourd’hui une nécessité de répondre à de nouveaux enjeux et besoins tels que les liens et connexions avec l’environnement, la présence de commodités ou encore l’esthétisme des projets. Finalement, on cherche aujourd’hui à mettre en avant la qualité de vie pour tous, et non plus seulement pour une population privilégiée, même si la satisfaction d’une rentabilité reste inéluctable.

Les collectivités locales peuvent orchestrer en partie cette politique du logement, mais elles peuvent aussi rester à la merci d’une finalité donnée par le promoteur. La collectivité dispose d’un pouvoir plus ou moins fort selon la forme de l’aménagement. On distingue principalement deux types d’opération : la ZAC et le lotissement. Dans le cas du lotissement le promoteur se saisit d’un terrain et fait naitre un projet qui sera validé ou non par la collectivité locale, reste seulement à la collectivité le recours à l’urbanisme réglementaire pour maitriser son territoire. Un outil important pour orienter le comportement des promoteurs immobiliers. La collectivité pourra refuser un permis si celuici ne répond pas aux exigences du PLU(i) (Plan Local de l’Urbanisme – Intercommunal), ou du Code l’Urbanisme. Des constructions d’initiatives privées « en diffus » laissent parfois place à des immeubles haut de gamme, et à l’arrivée d’une nouvelle population, pouvant transformer l’ambiance d’un quartier. Cette situation est un phénomène connu par la ville de Nantes. En effet, après les années 70, le pavillonnaire des ouvriers le long de l’Erdre a été remplacé par des logements de gamme supérieure, induisant une difficulté d’accès au centre ville pour les classes ouvrières et moyennes. Quant à la Zone d’aménagement concerté (ZAC), elle permet à l’autorité publique de garder plus facilement la main sur des espaces, et d’orienter la politique du logement.

Elle peut instaurer un pourcentage de chaque type de logements qu’elle souhaite : sociaux, intermédiaires ou supérieurs etc. C’est une initiative publique orchestrée par des institutions liées aux collectivités locales ou à l’État. Ainsi des terrains destinés à changer d’affectation sont divisés par lots, puis dans le cadre de la construction de logements sont attribués à des promoteurs immobiliers ou bailleurs sociaux sous la coupole d’un aménageur public. Sous cette forme d’aménagement, le public y cadre les interactions entre acteurs. Si les promoteurs immobiliers sont plus ou moins favorables au foncier issu de ces opérations, c’est parce que la procédure pour accéder à la maîtrise de ces biens met en concurrence les promoteurs immobiliers en les obligeant à répondre à une série d’exigences posées par l’aménageur, formalisée dans un « cahier des charges ». Toutefois malgré la lourdeur de l’intervention, ce système protège les promoteurs des recours sur les permis de construire, ce qui limite ainsi le risque d’immobiliser leurs fonds propres.

Le logement est un bien privé soumis aux mécanismes du marché, qui diffère selon les multiples territoires au sein du territoire national. S’il est l’objet de politiques publiques, les auteurs de ces politiques ne sont pas les acteurs directs du système, l’État et les collectivités territoriales ne construisent directement que très peu de logements. Ce sont donc principalement des particuliers qui font fonctionner ce marché. Il en résulte un système régi par des logiques et des stratégies individuelles pour se loger et investir.

Les acteurs publics, chef d’orchestre d’un secteur : cadrer, dynamiser et orienter

Le bien immobilier en tant que logement répond à un besoin fondamental. C’est pour cela que les pouvoirs publics ne peuvent être indifférents. Cela signifie que le marché immobilier est un domaine d’interventions publiques.

Le PLH : encadrer la production de logements en décentralisant au profit des collectivités. 

Le Programme Local de l’Habitat (PLH) a d’abord vu le jour sous la forme d’une expérimentation en 1983, il est alors un document à l’initiative des communes ou des Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI). Il doit déterminer les opérations prioritaires et notamment les actions en faveur des personnes mal logées ou défavorisées. Le PLH devient obligatoire en 1999, pour les communautés urbaines et communautés d’agglomérations, suite la loi relative au renforcement et à la simplification de la coopération intercommunale (loi Chevènement) du 12 juillet 1999. Le mouvement de déconcentration de la politique du logement date de 2004 avec la loi relative aux libertés et responsabilités locales, affirmant les intercommunalités comme « chefs de file » en matière d’habitat. Elles sont dotées d’un outil supplémentaire pour l’exercice de cette compétence : l’aide à la pierre, qui repose sur une contractualisation entre l’État et la collectivité, celle-ci devant disposer d’un PLH pour pouvoir y prétendre. Le PLH est un outil dont le sujet de fond est l’accès au logement pour tous. Dans les années 1990, le PLH constitue l’instrument majeur pour assurer la mise en œuvre d’une mixité́ sociale et le droit au logement, principalement au travers de la production de logements locatifs sociaux et sa répartition territoriale établie dans un programme d’action. Si ce document n’est pas obligatoire pour tous, certaines communautés de communes l’ayant mis en place estiment que cela leur permet de disposer d’une meilleure connaissance des dynamiques sur leur territoire et d’un instrument pour répondre aux besoins en logements sociaux  . Dans certaines situations le PLH peut se résoudre à n’être que le réceptacle d’une obligation législative avec le caractère assumé d’un document « à minima ». Les premiers PLH ont respecté strictement le contenu demandé, puis des territoires sont parvenus à aller audelà du cadre règlementaire, faisant du document une véritable stratégie locale. Ainsi un rapport de l’Assemblée des Communautés de France met en avant que « Si les exigences nationales orientent le contenu des programmes locaux de l’habitat, l’analyse montre que les collectivités qui s’en sont approprié la méthodologie et les contours sont davantage parvenues à y porter leurs enjeux propres » .

Pour favoriser une meilleure appropriation du PLH par les opérateurs, et surtout une meilleure mise en œuvre, le nombre de communautés faisant le choix de conventionner avec les organismes Hlm sur les objectifs du programme ne cesse de croitre. De conventions partenariales à des documents plus prescriptifs, la communauté peut faire du PLH un outil de régulation entre opérateurs, c’est notamment le cas pour Rennes Métropole. En ce qui concerne les opérateurs privés, il peut exister des chartes définissant des principes précis à respecter pour les constructions nouvelles, notamment une charte de qualité́ des constructions neuves. L’État formule un avis sur le PLH arrêté, vérifie la conformité du document par rapport aux enjeux identifiés et peut énoncer des demandes de modification. Il veille à la mise en œuvre opérationnelle du PLH : gestion des aides à la pierre, programmation. Enfin, il assure un suivi des réalisations dans le cadre des bilans à mi-parcours et des évaluations, auxquels il contribue en formulant des avis.

Dispositif Pinel : dynamiser la production de logements, l’État instaure des dispositifs de défiscalisation pour favoriser leur production.

Pour faire face à une pénurie croissante de logements, l’État met en place des incitations fiscales. Des ménages investissent dans l’immobilier locatif neuf, et ce depuis de nombreuses années. Plusieurs lois de défiscalisation successives sont apparues : Méhaignerie, Périssol, Besson et actuellement la loi Pinel, auquel devrait succéder la loi Wargon. Celle-ci souhaite mettre en avant l’habitat écologique par l’intermédiaire de défiscalisations pour des investissements dans l’immobilier neuf répondant à certaines normes de construction durable, une loi qui pourrait aussi concerner la réhabilitation des logements (aujourd’hui loi Denormandie). Au cours de l’histoire, ce principe a perduré au fil des changements de gouvernements. Les objectifs oscillaient entre favoriser la construction neuve plutôt que l’immobilier ancien, et plafonner les loyers en appliquant des conditions de ressources. Des gouvernements ont cherché à développer une offre de logements abondante (conception privilégiée par les gouvernements de droite), tandis que d’autres ont favorisé une offre intermédiaire de logements à loyers maîtrisés (conception privilégiée par les gouvernements de gauche). Quel qu’en soient les modalités, tous ces dispositifs ont pour but de favoriser le développement de l’offre de logements locatifs. Il existe d’autres dispositifs d’économies d’impôts pour soutenir des secteurs para-hôteliers, pour la création de résidences étudiantes, des résidences d’affaires, des résidences seniors etc. Ces instruments fiscaux, place les acteurs économiques privés (les promoteurs, le secteur du bâtiment en général, les investisseurs) dans une position de bénéficiaires de ressources publiques. En échange, ils contribuent à atteindre l’objectif fixé de l’augmentation de l’offre de logements.

Ce manque de logement est le résultat d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. En France, même si l’offre de logements est importante, la demande reste supérieure dans certains espaces du territoire, alors que le phénomène inverse est aussi observé sur d’autres. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce décalage entre l’offre et la demande : l’augmentation de la population, une mobilité professionnelle accrue, ou encore une progression des divorces etc.

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire « Pinel », vise les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2022 dans des zones tendues(zones A, A bis et B1), c’est-à-dire là où le prix des logements à la location est élevé. La loi Pinel a longtemps qualifié les zones tendues par la présence de prix élevés, une demande supérieure à l’offre ou pour des raisons plus approximatives pour d’autres villes telles que Le Havre. Si l’on s’appuie sur la question d’une demande supérieure à l’offre, l’observation reste complexe compte tenu du caractère inobservable de la demande de logements, cette quantification est plus aisée dans le parc social. Le déséquilibre offre/demande de logements ne se manifeste pas seulement à travers la seule observation des prix immobiliers, la hausse des prix ne peut pas s’effectuer sur des territoires où les revenus sont « intermédiaires » : ce n’est pas pour autant qu’il n’existe pas de tension, comme c’est le cas d’une ville comme Brest où le faible taux de la vacance démontre une légère tension.

Table des matières

REMERCIEMENTS
INTRODUCTION
I/ L’IMMOBILIER ET L’URBANISME, INDISSOCIABLES ET COMPLEMENTAIRES
A/ L’immobilier, un système de marché pour fabriquer la ville
B/ Les acteurs publics, chef d’orchestre d’un secteur : cadrer, dynamiser et orienter
II/ ADEQUATION, UNE ANALYSTE DU MARCHE IMMOBILIER
A/ Mission générale de l’entreprise et organisation
III/ DES MISSIONS HETEROCLITES
CONCLUSION
SOURCES
TABLE DES FIGURES
TABLE DES ANNEXES
Annexe 1 : Exemple d’études des cibles de clientèles
Annexe 2 : Exemple d’étude de programmes immobiliers référents
Annexe 3 : Exemple de fiche CDC-Habitat
Annexe 4 : Exemple d’analyse d’attractivité d’un territoire pour des séniors
Annexe 5 : Exemple d’estimation du patrimoine immobilier de séniors
Annexe 6 : Analyse de la répartition des ménages par tranche d’âge et de revenus
Annexe 7 : Exemple d’étude concurrentielle d’une résidence séniors services
Annexe 8 : Exemple d’analyse comparative du potentiel commercial

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