L’évolution d’un village du moyen âge à une commune moderne

Les logements sociaux permettent de lutter contre le mal logement, or celui-ci empire malgré les mesures prises à son encontre. D’ailleurs, beaucoup de communes en France préfèrent payer des amendes plutôt que d’investir dans le logement social. Contrairement à ses voisines de Chatou et de Le Vesinet, la mairie de Montesson dans les Yvelines tient à relever le défi et souhaite trouver des solutions pour proposer plus de logements sociaux.

La commune de Montesson souhaite ainsi atteindre les 20% de logements sociaux réglementés par la loi SRU. Malheureusement ce n’est pas simple à réaliser, la mairie s’est d’ailleurs déjà heurtée à différents points de blocage. Ainsi les habitants sont globalement très opposés à une augmentation de la population, d’autant plus si elle provient de logements sociaux ! Les HLM sont souvent perçus de façon négative, associés à l’exclusion sociale, et plutôt construits en groupe et à l’écart de la vie citadine. Une autre difficulté concerne les espaces constructibles qui sont restreints sur la commune de Montesson comme nous le verrons par la suite dans le diagnostic. L’enjeu ici est d’imaginer un plan de logement social réaliste qui permettrait d’une part à la mairie de respecter la réglementation à l’horizon 2025, d’autre part de fédérer la population autour de ce projet afin de lever les résistances et enfin de faciliter l’intégration des nouveaux venus dans leur quartier.

Diagnostic

Montesson

Montesson est une commune joyeuse et animée du département des Yvelines (78360). Les près de 16 000 habitants sont en majorité des familles aisées. Plutôt jeunes, avec 61% de la population en dessous de 45 ans. Ils sont aussi pour beaucoup propriétaires de leur logement (72 %), et ont des revenus aisés (47700 euros par ménage en moyenne).

La commune est calme (0,1 restaurants, cafés et bars aux 100m2) et possède des commerces (1,1 tous les 100m).

Portrait-robot du montessonnais

Il vit en couple et a entre 30 et 44 ans. Il travaille à Paris où il se rend en voiture. Le trajet de la mairie de Montesson à la Défense prend moins de 20 minutes. Il est cadre ou a une profession intermédiaire, il a un revenu de près de 4000 euros/mois. Il est propriétaire de son logement, un T3.

L’évolution d’un village du moyen âge à une commune moderne

Au XIIIème siècle, Montesson possédait deux seigneuries, celle de Montesson et celle de La Borde. Jusqu’au mi- XIVème, le hameau dépendait de la paroisse de Chatou. Les deux communes sont encore très proches aujourd’hui. Au XIVème siècle, le village vivait de cultures de céréales, de vignes, de vergers et d’élevages. La population augmentait petit à petit, passant d’environ 200 personnes au XVIème siècle à environ 1000 en 1789. Le domaine de La Borde est acheté en 1832 par une société industrielle de raffinage de sucre de betteraves. 240 hectares sont cultivés jusqu’à la faillite de l’entreprise, 5 ans plus tard. L’économie de la ville se tourne ensuite vers la culture de légumineuse pour le marché parisien. Au début du XXème siècle deux quartiers sont construits pour loger les employés et ouvriers travaillant hors de la commune : La Borde et les Rabaux.

Aujourd’hui la population est de près de 16 000 personnes, dont 80% travaillent en dehors de la commune. Trois quartiers, le centre ancien, la Borde et les Rabaux entourent une plaine encore préservée. Le maraîchage s’est adapté au marché parisien, elle produit maintenant des salades et des choux de façon intensive. Conserver ce poumon vert est un enjeu fort pour la commune.

Une grande plaine agricole à préserver

La plaine de Montesson est enclavée au milieu de zones urbanisées et est traversée par l’autoroute A14. Elle est utilisée principalement pour des activités de maraîchage. D’un côté sa proximité de la capitale en fait un terrain de choix pour construire des zones résidentielles, d’autant plus qu’il est question de construire un échangeur sur l’A14 dans Montesson. D’un autre côté, la plaine fait partie de l’identité de la commune, les montessonnais en sont fiers. Le PLU de Montesson indique d’ailleurs une volonté de valoriser la vue sur la plaine depuis le centre ancien et il réduit de 10 hectares la zone ouverte à l’urbanisation par rapport au POS précédemment en vigueur.

Un parc départemental de la Boucle de Montesson

A l’ouest de la plaine se trouve un parc départemental comportant un lac, il fait actuellement 18 hectares mais devrait à terme en faire 130. Il s’étendra sur les friches se situant entre lui-même et les terres cultivées. Toute la zone est classée en Zone à Aménagement Différé (ZAD) et comporte une Zone Naturelle d’Intérêt Écologique, Faunistique et Floristique (ZNIEFF). Les terrains appartenant à la ZAC ne seront pas envisagés pour la construction de logements sociaux.

Accessibilité de la commune 

Montesson est cerné par deux routes départementales, la RD121 qui va vers Sartrouville et la RD 311 en direction de St-Germain en Laye. Les deux routes sont en difficultés : elles sont saturées aux heures de pointes. La commune est traversée en son centre par l’autoroute A14, une autoroute à péage qui relie la Défense à Nanterre où elle rejoint l’A13. Il est question d’un projet d’échangeur autoroutier à Montesson mais le débat est houleux car l’autoroute traverse la plaine agricole de Montesson qui est un espace à préserver. Pour soulager les 2 départementales la commune a prévu d’en installer une nouvelle qui la traverse en son centre et qui relie les deux routes RD121 et RD311.

Des zones à risque

La commune présente un risque inondation et de retrait et gonflement des sols faible.

Montesson se trouve dans une boucle de la Seine, de facto près de 10% de son territoire est classé en zone inondable. Sur ces 10%, il y a notamment la quasi-totalité du lotissement des « Berges de Montesson » dans le quartier Rabaux et près d’un quart du quartier de La Borde. Le risque d’inondation est fortement ressenti par les habitants de la Borde car les fortes averses hivernales suffisent parfois pour que le niveau de la Seine atteigne le pied des premières maisons du quartier. La commune est exposée à une remonté de la nappe affleurante par les sédiments, c’est pourquoi, quand le sol est gorgé d’eau, des inondations spontanées peuvent se produire.

La commune est de plus menacée par son sol fragile et instable, due à la forte proportion d’argile dans la composition du sol. La stabilité du sol, changeant selon les saisons, les températures et l’humidité, met en péril les fondations des constructions. Le zonage du risque de retrait-gonflement d’argile montre que le bord de Seine et la partie Est de la commune autour de l’A14 sont concernés par un aléa de niveau faible. Le centre de la plaine et un petit bout du centre-ancien, à son Nord-Ouest, sont par contre dans une zone d’aléa fort.

Remarque : Les terrains en zone à risque inondation et argile ci-dessous ne seront pas envisagés pour la construction de logements sociaux.

Parcours résidentiel

Les jeunes ménages de Montesson ont des difficultés à trouver des logements sociaux par rapport à certaines communes voisines.

En France la mobilité résidentielle ou le fait de passer du parc H.L.M. au parc privé est de plus en plus difficile car les différences de prix entre privé et social sont très importantes. Une solution serait de construire une grande quantité de P.L.U.S. et de P.L.A.I. car 2/3 des entrants dans les parcs HLM y sont éligibles.

Cela aurait pour effet de diminuer la pression sur le marché privé et cela induirait une baisse des prix. A Montesson, les ménages dont la personne de référence a moins de 25 ans sont majoritairement locataires dans le privé (67,5%) ou le social (17,9%). Ce fort taux de location se confirme à l’échelle de chaque commune ce qui est assez normal car les jeunes ménages n’ont pas encore les moyens d’acheter un bien immobilier. Par contre, sur les communes de Carrières-sur-Seine et de Sartrouville, environ un tiers de ces jeunes ménages est locataire d’un logement social (respectivement 26,9% et 29%), soit le double par rapport à Montesson.

Vacance faible

Peu de disponibilité de logements vides et forte demande en logements sociaux .

La vacance sur le parc social de la C.C.B.S. est très faible, cela indique une tension sur le marché et une forte demande. Seul 1% du parc social est vacant, soit près de 88 tous les ans (1% de 879 = 87.9). De plus, la vacance est de courte durée comme le montre le taux de vacances supérieur à 3 mois, qui est de seulement 0,4%. Le besoin en logements sociaux n’est donc pas de nature qualitatif mais bien de nature quantitatif. Il y a un grand besoin de logements sociaux dans la commune de Montesson.

Table des matières

Introduction
Diagnostic
A) Montesson
1) Portrait-robot du montessonnais
2) L’évolution d’un village du moyen âge à une commune moderne
3) Une grande plaine agricole à préserver
4) Un parc départemental de la Boucle de Montesson
5) Accessibilité de la commune
6) Communauté de Communes
7) Des zones à risque
B) LOGEMENT
1) Le logement à Montesson
2) Une part du logement collectif relativement faible
3) Des immeubles de petites tailles
4) Définition de types de logements
5) Une abondance de logements T3 et T4
6) Des familles nombreuses occupent des logements T3
7) Forte tension sur les petits logements T1 et T2
8) Parcours résidentiel
9) Vacance faible
10) Le marché immobilier sur la C.C.B.S
11) Le prix de l’immobilier est élevé à Montesson
12) Une tendance à l’acquisition malgré tout
13) Montesson est une commune chère même si elle reste plus abordable par rapport à ses voisines
C) LE LOGEMENT SOCIAL
1) Finalité des logements sociaux
2) Les critères définissant un logement social
3) L’origine des bailleurs sociaux
4) Le logement social à Montesson
5) Portrait-robot du demandeur de logement social à Montesson
6) Financement du social
D) CHOIX DES TERRAINS
1) Etude des caractéristiques du Terrain 1 : La Borde
2) Étude des caractéristiques du Terrain 2
3) Accessibilité des terrains
4) Équipements sportifs
5) Équipement pour enfants : crèches et écoles près des terrains 1 et 2
6) Commerces de proximité
7) Diverses associations
Enjeux
Propositions
A) PROJET POUR LE TERRAIN 1
1) Type de logements à construire sur le terrain 1
2) Parking du terrain 1 : proposition de faire un accord avec Carrefour
B) PROJET POUR LE TERRAIN 2
1) Nombre de logements construits sur le terrain 2
2) Parking et espaces communs du terrain 2
C) DES LOGEMENTS INTEGREES A LA COMMUNE
1) Promouvoir des associations de voisins
2) Revalorisation de la plaine agricole
Conclusion
ANNEXE
WEBOGRAPHIE
BIBLIOGRAPHIE

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