LES VILLES EN VERTICALE

Aménagement

   L’aménagement du territoire qui est une politique avec une forte dose de volontarisme est grandement tributaire du sort des populations dans un espace à échelle donnée. En effet, la manière d’aménager le sol détermine profondément les modes de vie. Donc l’aménagement est une action une manière d’aménager de disposer, le résultat de cette action. Pour P. Merlin, l’aménagement est un ensemble d’action concertée visant à disposer avec ordre les habitants, les activités, les constructions, les équipements et les moyens de communications sur un territoire. L’aménagement du territoire est une notion polysémique. « Ainsi on peut dire que celui-ci est une action volontaire et réfléchie d’une collectivité sur son territoire soit au niveau régional (grands aménagement régionaux, irrigation) soit au niveau étant pour un espace approprié avec le sentiment, conscience de son appropriation et relevant d’un Etat, une notion à la fois juridique, sociale, culturelle et même affective ». Pour le Professeur Alioune Bâ de l’UCAD dans son cours de Licence 3 de Géographie, « l’aménagement du territoire est comme l’art ou la technique( plutôt science) de disposer avec ordre à travers l’espace d’ un pays et dans une vision prospective, les hommes et leurs activités en prenant en compte les contraintes naturelles, humaines et économiques voire stratégiques ». Donc l’aménagement du territoire agit sur la disposition des hommes sur leur milieu de vie afin de mieux faire valoir cet espace de vie. Selon le professeur Amadou Diop, spécialiste des question d’aménagement du territoire à l’UCAD, celui-ci peut être défini comme « un ensemble de mesures et d’actions volontaristes visant par une organisation prospective de l’espace à utiliser un territoire de manière rationnelle en fonction de ses ressources et potentialités et dans le but de satisfaire les besoins immédiats et futurs de l’ensemble de la population ». Pour ce dernier toujours «L’aménagement du territoire comme processus créant et ordonnant tout ce dont le territoire a besoin pour fonctionner doit s’appuyer sur un centre moteur. Ce centre est essentiel parce qu’il est supposé concentrer des hommes, des besoins et des avantages qui donnent au développement toute sa signification. » Sous cet angle d’analyse l’aménagement du territoire tient en compte les exigences du moment et même celles du futur. Donc quel que soit l’aspect privilégié des différentes définitions de l’aménagement toutes ces dernières convergent d’où même leur point de recoupement toutes. Et quel que soit la définition, l’art de bien faire marque l’empreinte dans toutes les définitions. C’est pourquoi n’importe laquelle soit la définition l’objectif de
l’aménagement reste le même c’est-à-dire un équilibrage territorial, une harmonisation des territoires.

L’aménagement Urbain

    Il a fait son apparition dans le langage technique en 1919 lors de l’adoption de la loi sur l’aménagement, l’extension de la superficie occupée par une ville, mais celle-ci est catalysée par la croissance numérique de la population et des fonctions existant dans la ville considérée. Donc la croissance urbaine recouvre également la croissance démographique et économique. Oron a tendance à établir une fausse synonymie entre la croissance urbaine et l’urbanisation. Cependant, une nette distinction est à opérer entre ces deux concepts. La croissance urbaine fait allusion à la population urbaine. Ainsi celle-ci signifie l’augmentation de la taille de la population urbaine. En effet elle peut être due à plusieurs facteurs à savoir l’urbanisation des campagnes, l’accroissement naturel de la population grâce à un niveau de santé acceptable en milieu urbain par rapport au milieu rural. Mais elle peut être causée aussi par l’apport migratoire avec bien sur l’exode rural qui exerce une prépondérance dans la croissance urbaine surtout dans les pays du tiers monde. Depuis 2007, la terre compte plus de citadins que de ruraux. Et selon les Nations Unies pour leurs projections en 2030, on comptera 6 citadins sur 10 personnes habitant la terre.

Le Foncier

   Depuis toujours, l’homme a convoité la terre et les ressources naturelles pour son habitat et ses besoins. Ainsi, devenu une préoccupation majeur de la société, le foncier est l’ensemble des rapports entre les hommes concernant la terre et les ressources naturelles. Ainsi, le foncier n’est pas seulement un bien économique ou une marchandise, il a également d’importantes dimensions sociales, politiques, et culturelles qui fondent son accès, son exploitation et son contrôle. Cependant sa gestion pose un grand problème dans notre pays. En Afrique francophone par exemple la législation héritée de la colonisation a fait de l’Etat l’acteur prééminent dans la gestion des terres en zones ou milieux urbaines. En effet nul ne peut accéder au domaine national de l’Etat, au domaine public maritime ou au domaine privé de l’Etat sans son autorisation. Par ailleurs la gestion foncière traduit l’ensemble des dispositifs prévus pour organiser les conditions de jouissance des ressources foncières pour également organiser les transactions qui s’y rapportent ainsi qu’aux conditions relatives à la mise en valeur des terres. Elle implique un certain nombre d’enjeux à savoir d’ordre politiques, économiques et social.

La ville

   Une définition de la ville a été donnée par le congrès international de population de 1965 en Hongrie qui estime que le pourcentage du nombre d’habitants actifs se consacrant à l’agriculture ne doit pas dépasser les 10%. Ainsi la ville peut être définit suivant plusieurs critères : la concentration humaine, du point de vue économique excepté le secteur primaire (agriculture, pêche…) mais par la domination des secteurs secondaires et tertiaires, et du critère administratif du point de vue de sa morphologie etc. Pour Jacqueline Garnier la ville est un espace privilégié qui réunit sur un même territoire restreint des hommes et des femmes qui sont divers de par leur appartenance à une même cité. Elle est aussi le carrefour où les grandes composantes nouent, fusionnent un tout original lieu favorisé de réactions en boucle. Pour P. Claval, « La ville est fondamentalement une organisation de l’espace destinée à maximiser les interactions les plus diverses » (CLAVAL.P, 1981) Selon Géo polis pour qu’il ait ville il faut au moins une population de 1000 habitants. La ville peut être vue aussi comme un centre d’accueil du monde rural. En matière de transport on peut distinguer l’urbain du rural. En ville par exemple on a des véhicules de transport en commun, des voitures de luxes… or la campagne le moyen de transport privilégié reste la charrette. Dans les nouveaux discours, la ville est présentée souvent comme le moteur de la croissance et du développement national par son pouvoir entrainant sur l’économie et l’ensemble des secteurs sociaux urbains (santé, éducation…). En Afrique on peut dire que la ville est née avec la colonisation. On note qu’en général, les villes africaines se situent plus sur la côte atlantique. « La ville de Dakar est née officiellement le 25 mai 1957 par Pinet Laprade. Le premier plan cadastral a été créé en juin 1958 ceci dans la cadre de l’urbanisation de la ville de Dakar » . Par ailleurs la multiplicité de définition de la ville fait le critère de quantification ne sont pas unanimes. Et d’après la définition de Géo polis l’aspect statistique mis en avant n’est pas évident pour définir la ville dans tout le monde. Pour définir la ville selon le critère statistique ou économique, ce qui est valable en France ne l’est pas forcément au Sénégal ou même au Nigéria. Et ce qui est valable pour le Nigéria ne l’est pour moins pour le Sénégal.

Propriété et gestion foncière

    Le système de la propriété foncière et sa gestion est l’un des grands défis du Sénégal en raison de l’existence d’un fort besoin de transformation du système foncier complexe actuel en système de gestion moderne des terres. Selon la loi sur le domaine national les terres du Sénégal sont classées dans le domaine national ou le domaine privé. Les terres du domaine national comprennent les terres rurales et les terres domaniales prédominantes, qui sont en outre classés dans le domaine public non-transférable et le domaine de l’Etat transférable. Les terres du domaine privé sont les terres appartenant à des individuels ou entités avec des titres de propriété enregistré avec un statut de propriété franche. Lorsque la loi sur le domaine national a été créée en 1964, seuls 2 à 3% du territoire national étaient enregistrés comme terre franche privé. Le domaine de l’Etat comprend : les terres domaniales sous-classes en (a) domaine public (rues et espaces publics, etc.) et (b) terres domaniales pour le domaine privé (disponible pour la location) et (c) les zones protégées par l’Etat, tels que les forêts classées. Les modes d’occupation suivants sont reconnus par les lois formelles du Sénégal.
– Propriété: Les personnes physiques et entités naturelles peuvent posséder des terres en vertu du droit formel et avoir tous les droits de propriété libres, y compris le droit à la possession exclusive, l’utilisation et le transfert.
– Domaine à bail: Les personnes physiques et entités peuvent obtenir des baux de terres privées ou de terres dans le domaine national qui est transférable. Les baux peuvent être accordés pour des durées allant jusqu’à 30 ans et sont renouvelables.
– Droits d’occupations: la loi formelle reconnaît deux types de droits d’occupation sur des terres urbaines et péri-urbaines, qui sont des «droits de surface» et «occupation prévue par les certificats administratifs ». Les droits de surface sont accordés pour des terrains urbains pour des périodes de 50 ans, avec une possibilité de renouvellement de 50 ans. L’Etat accorde des droits de surface pour les zones urbaines prévues pour le développement ou des établissements informels identifiés pour la mise à niveau. Le plan d’occupation prévu par le certificat administratif assure l’occupation du sol dans le territoire public, mais avec un statut temporaire et révocable.
– Répartition de l’occupation du sol prévue par les pratiques coutumières: la loi autorise les communes rurales d’allouer des terres territoriales pour leur occupation en vertu des principes coutumiers aussi longtemps que la terre sera utilisée de manière productive. Ceux qui ont occupé la terre pendant trois ans ou plus peuvent déposer une demande de droits d’occupation.
La loi stipule également la classification des terres par zone comme :
1) les zones urbaines sont des espaces urbains ou peuplements communautaires,
2) Les zones classées comprennent les terres régies par des lois spéciales telles que les forêts classées, les parcs nationaux et autres zones protégées par le gouvernement,
3) les terres territoriales comprennent les terres agricoles et les forêts non-classées dans le domaine national et enfin
4) les zones pionnières comprennent toutes les terres restantes.
Les Communes/conseils ont le droit de gérer et d’allouer les terres territoriales des terres territoriales, tandis que les zones pionnières sont contrôlées par l’administration centrale. Selon la DUA, ces zones sont examinées et enregistrés lors des occasions de planification des aménagements ou de conservation aux niveaux local et régional, sauf dans le cas du domaine public spécial tels que les zones de protection. Dans le cas de la zone d’étude, ces zones n’ont pas fait l’objet d’observation dans les documents obtenus

Table des matières

INTRODUCTION GENERALE
1- Problématique
2- Etude des Concepts
3- Objectifs et Hypothèses
3-1 Objectifs
3-2- Hypothèses
4- Méthodologie de Recherche
4-1- La Revue Documentaire
4-2- Le Travail de Terrain
PREMIERE PARTIE : PRESENTATION GENERALE DE LA ZONE D’ETUDE : LA VILLE DE DAKAR
Chapitre 1 Présentation Géographique
1- Localisation de la région
1-1 Organisation Administrative
1-2 La ville de Dakar
1-3 Le Relief
1-4 Climat
1-5 Pluviométrie
1-6 Accès à l’eau potable à Dakar
Chapitre 2 : Caractéristiques Socio-économiques
1- Caractéristiques sociales
1-1 Démographie du Département
1-2 La Répartition Spatiale de la population du Département
1-3 Structure de la Population du Département
2-1 Situation Sanitaire
2-2 Situation Industrielle
2-3 Sur le Plan Educatif
3- Environnement
4- Institutions Financières de la Ville de Dakar
DEUXIEME PARTIE : CROISSANCE ET MORPHOLOGIE URBAINE DE LA VILLE DE DAKAR
Chapitre 1 : Croissance Urbaine de la Ville de Dakar
Introduction
1- Croissance urbaine de Dakar
1-1 Propriété et gestion foncière
1-2 La politique de logement
1-3 La fourniture des services urbains
1-4 Le marché foncier urbain
1-5 Le marché foncier à Dakar
1-6 La formation des prix
1-7 Spéculation foncière dans la ville de Dakar
1-8 Le marché foncier prive
Conclusion
Chapitre Morphologie Urbaine de la Ville de Dakar
2- Morphologie urbaine de la ville
2-1 Les Différents plans directeurs de Dakar
Conclusion
TROISIEME PARTIE : LA VERTICALITE DE LA VILLE DE DAKAR
Chapitre 1 Verticalité de la Ville de Dakar
1- Les facteurs de la verticalité de Dakar
1-1 Les Facteurs Economiques
1-2 Les Facteurs Sociaux
1-3 Les Conséquences de la Verticalité
Chapitre 2: La Verticalité de Dakar
2- La verticalité de la ville de Dakar
2-1 La zone centre-ville
2-2 La zone de la Médina
2-3 La zone de grand-Dakar (Niary-Tally)
3- Structuration de l’habitat dans la ville de Dakar
3-1 En Centre-Ville
3-2 A la Médina
3-3 A Grand-Dakar
CONCLUSION GENERALE
REFERENCES BIBLIOGRAPHIQUES

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