Les prémisses d’une opération d’aménagement

URBANISATION DU SECTEUR D’ENTREE DE VILLE ROUTE DE NIMES 

Enjeux
Le secteur de l’avenue François DELMAS, anciennement Route de Nimes, constitue une entrée de ville sur une route historique entre Nîmes et Montpellier. Ce secteur doit aussi jouer un râle de transition avec la commune qui lui fait face sur la rive gauche du Lez, Castelnau-le-Lez. Aujourd’hui, cette entrée de ville, entre le pont de Castelnau et l’avenue de la Reine d’italie, est délaissée et déstructurée : une requalification urbaine est nécessaire. Un soin particulier aux paysages, liés fortement à la reconquête des espaces naturels du Lez, et de nouveaux volumes architecturaux de qualité doivent être le levier d’une action forte pour faire de cette entrée historique un quartier restructuré et une nouvelle vitrine d’entrée de ville. L’aménagement (phase 2) de la Route de Nîmes, dont les premières études sont terminées, permettra d’en faire un boulevard urbain plus approprié au développement d’un quartier dense sur ce secteur d’entrée de ville. Il devra cependant être adapté à l’urbanisation de ce quartier (aménagement de carrefours,…).

Un espace de projet appelé à muter: une entrée de ville à valoriser 

L’entrée de ville est aujourd’hui morcelée mais représente un potentiel intéressant. La ville souhaite aménager ce secteur pour réaliser un véritable quartier d’entrée de ville tout en assurant une qualité paysagère et une végétalisation marquée en tirant parti de ces potentiels. Une action d’ensemble doit être menée afin d’exploiter au mieux le fort potentiel de ce secteur dont l’environnement est en mutation.

Parti d’aménagement: 

L’aménagement proposé doit permettre  :
– d’utiliser au mieux un potentiel constructible relativement important dans une zone de développement privilégié (proximité du tramway, du Lez. des quartiers adjacents,…);
– d’intégrer et d’exploiter la continuité du projet d’aménagement du Lez Vert en établissant une continuité végétale vers le quartier restructuré;
– d’assurer au mieux la liaison entre deux espaces de vie de Montpellier et Castelnau-le-Lez séparés par le Lez;
– de restructurer l’ensemble du secteur et d’améliorer les relations avec les grands axes des quartiers périphériques.

Il s’appuie sur
– la requalification programmé de l’avenue François Delmas (route de Nîmes) dans un tronçon plus urbain comprenant l’aménagement de un ou plusieurs carrefours,
– la proposition d’un règlement de zone au PLU,
– la maîtrise foncière directe ou indirecte de la zone.

Programme des équipements publics 

Cependant l’urbanisation nouvelle ne peut advenir qu’aux conditions suivantes.
– Réaliser les travaux de réseaux d’eaux usées, eau pluviale, l’adduction en eau potable et autres réseaux secs (gaz, électricité…).
– Réaliser les travaux de voierie adapté au projet en intégrant notamment les exigences du développement potentiel de ce quartier,
– Réaliser des équipements de superstructures.

Le projet de ZAC 

L’environnement de l’entrée de la route de Nîmes est aujourd’hui en mutation. Il s’agit de mettre en oeuvre un projet d’ensemble fort pour ce site stratégique. Une ZAC permet de mettre en oeuvre la requalification de ce lieu selon les principes édictés cidessus impose un plan d’aménagement urbain et architectural â la promotion privée.

Etudes préalables, urbanistiques et techniques. et mise en oeuvre de la ZAC 

– Lancer une étude d’urbanisme de ce secteur sur la base d’un programme comprenant logements avec mixité de l’habitat, bureaux, commerces et équipements publics. A ce titre, une équipe d’architectes-urbanistes-paysagistes et B.E.T. devra être choisi par la ville. Pour ce faire, une présélection de 3 candidats pourrait être faîte dans le cadre d’une consultation, ou un concours pourrait être organisé.
– Réaliser les études d’infrastructures nécessaires à son urbanisation voirie, réseaux, aménagements paysagés,
– Lancer une procédure de ZAC comprenant (délais environ 18 mois)
– définition des objectifs et des modalités de concertation,
– dossier de création,
– concertation,
– modification de PLU,
– choix d’un aménageur (par consultation),
– dossier de réalisation.

Foncier

Le foncier de la zone proposé pour la ZAC représente environ 3 hectares (hors terrains SNCF décrit ci-dessous). Environ 30% de la surface de terrain est acquise à la ville (4 parcelles), 20% sont en cours de mutation par un promoteur privé (2 parcelles), et 60 % restent propriétés privées. La difficulté vient du fait que les propriétés privées sont pour la plupart des parcelles au bâti épart à usage d’habitation. Dans le sud de la zone, la SNCF détient une bande de terrain inutilisée de 0,5 hectare qui pourrait également être exploitée pour l’aménagement de la zone. Une propriété de 2,6 hectares jouxte le périmètre de ZAC proposé. Elle comprend un linéaire de 260 mètres de l’emplacement réservé pour le cheminement piéton du Lez Vert, ainsi que la totalité de l’emplacement destiné à l’équipement léger d’animation (0,7 hectares) prévu au PLU. La surface de terrain potentiellement constructible est d’environ 1,3 hectares. Aujourd’hui en zone N du PLU, un changement de zonage (par une révision du PLU) pourrait à terme intervenir, afin de permettre l’urbanisation et de l’intégrer la ZAC.

Table des matières

Introduction
Partie I : Les prémisses d’une opération d’aménagement
A. Formulation des Enjeux
B. Consultation en vue d’Etudes de faisabilité VRD
Partie 2: La création d’un PAE transitoire en vue d’une ZAC
Introduction Extrait du PLU sur le quartier
A. Cartographie de présentation des principes du PAE
B. Proposition chiffrée
Partie 3 La mise en concession de la maîtrise d’ouvrage d’une ZAC
Introduction Choix des candidats admis à concourir
A. Cahier des charges du « marché»
B. Règlement du «marché»
Conclusion

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