LES EFFETS SOCIO SPATIAUX DE LA PRIVATISATION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE

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Une occupation spatiale hétérogène

Le plan d’eau lagunaire qui marque le paysage urbain, constitue un obstacle majeur pour la structuration et le fonctionnement de la ville. En effet, les nombreuses discontinuités physiques impriment à cette dernière une structure éclatée, posant ainsi un problème de distance, d’une part entre le centre-ville et la périphérie et d’autre part, entre les zones d’emploi et les zones d’habitat. L’agglomération d’Abidjan couvre une superficie urbanisable d’environ 50.000 hectares dont 40.000 hectares répartis entre les communes périphériques de Yopougon, Abobo, Port-Bouet et Cocody. Son organisation spatiale s’est faite d’abord de façon radioconcentrique. Ensuite, sa structuration va s’appuyer sur des pôles secondaire s. En effet, en 1963, L’agglomération était inscrite dans un rayon de 6 km. En 1970, elle s’étendait dans un périmètre de 8 km de rayon et les espaces construits couvraient une surface d’environ 6.000 ha. A partir de cette date et avec l’apparition de nouveaux pôles d’urbanisation, le rayon du périmètre devient plus important. Ainsi, il passe à 10 km en 1975 avant d’atteindre l a limite de 15 km en 1988 avec une surface urbanisée de plus 16.000 ha. Celle-ci est passée àprès de 18.000 ha en 1993. Aujourd’hui, les zones urbanisées s’étendent sur plus de 25.000 ha, avec une superficie totale estimée à 65.000 ha, fragmentée en grandes unités géographiques dues à des coupures physiques et reliées par des voies structurantes. L’occupation de cette superficie est hétérogène avec environ 1/3 consacré à l’habitat. Les activités et les équipements en occupent respectivement 7% et 17%.11

Pour l’ensemble de l’agglomération, la densité moyenne des surfaces occupées par l’habitat est de 340 habitants/ha. Les communes d’Adjamé, d’Attiécoubé, de Koumassi et de Treichville comportent les zones d’habitat les plus denses avec plus de 500 habitants/ha.
En revanche la densité est relativement faible à Cocody et Plateau avec respectivement 90 habitants/ha et 200 habitants/ha. Toujours d’après l’enquête sur Mode d’Occupation du Sol (MOS) réalisé par le BNETD en 2007, on note différents niveaux de densité suivant le type d’habitat. L’habitat sur cour et l’habitat individu el groupé sont les plus denses. Ils occupent respectivement 40% et 21% de la superficie de l’habitat. L’habitat individuel composé de villas en représente une proportion de 17% et l’habitat précaire 9%.

Collecte de données

Pour conduire cette étude, nous avons adopté une méthodologie basée principalement sur des recherches documentaires, des enquêtes de terrains et des entretiens.
Concernant la première étape, elle a consisté à rechercher des documents qui abordent les questions en rapport avec notre sujet. Ainsi, les matériaux à exploiter concernent les travaux portant sur le foncier et le logement de façon générale et sur la promotion immobilière à Abidjan en particulier.
Nombre de ces travaux s’intéressent à la démographie, au développement d’Abidjan et aux effets induits de ces phénomènes. Il s’agit aussi de la politique et des conditions d’habitat ; du sol urbain et de la dynamique de l’espace urbain. Hormis ces types de documentation, nous avons aussi eu recours à des études techniques. Celles-ci proviennent pour l’essentiel de la documentation et des archives du Ministère de la Construction, de l’Urbanisme et de l’Habitat, du Bureau National d’Etudes Techniques et de Développement (BNETD), de l’Agence de Gestion Foncière (AGEF), de la SICOGI, de la SOGEFIHA-Liquidation et de l’Institut de Géographie Tropicale (IGT) de l’Université de Cocody. Dans cette catégorie de documents, on peut noter les études sur l’actualisation du schéma directeur d’Abidjan (BNETD – 2000), le mode d’occupation des sols (MOS 1989 et 2007), l’analyse des filières de production de terrains urbains et de logements (1994), le recueil des opérations des sociétés immobilières Abidjan 1984 – 1992. Ces documentations
Nous avons pu avoir accès à une importante documentation provenant majoritairement de la Maison des Suds (Centre de documentation Regards), de la bibliothèque de géographie, du centre de documentation de l’Institut d’Aménagement, du Tourisme et d’Urbanisation (IATU) de Bordeaux  3 et de la bibliothèque interuniversitaire de Bordeaux.

Outre les documents physiques, nous avons bénéficié d’importantes ressources électroniques dont l’exploitation nous a été d’un apport inestimable, tout comme les précédents. En effet, l’ensemble de toute cette documentation nous a permis de cerner le sujet dans sa globalité, notamment les aspects liés à la politique et aux pratiques de l’Etat dans le secteur de l’habitat.
Malgré l’abondance et la richesse des documents, certains aspects de notre problématique nous échappent. Aussi, avons-nous réalisé une enquête terrainde.
Cette enquête qui a débuté en 2007 a concerné troisprincipaux points :
– le premier concerne les promoteurs immobiliers et leurs programmes ;
– le second est relatif aux résidents de ces programmes et aux modifications des logements opérées par ces résidents ;
– le troisième point porte sur les associations syndicales, en charge de la gestion des cités créées par les promoteurs. Pour chacun de ces points, nous avons élaboré un questionnaire.
Concernant le premier point, nos investigations se sont déroulées auprès des services administratifs concernés et auprès de certains promoteurs pour des compléments d’informations. Ainsi, à partir d’un tableau de bas e obtenu au Ministère de la Construction, de l’Urbanisme et de l’Habitat, nous avons dressé un autre tableau plus fourni après l’exploitation des informations obtenues auprès des services du Compte de Mobilisation pour l’Habitat (CDMH) et auprès de certains promoteurs. A ceux-ci, nous avons adressé préalablement des fiches d’enquête à renseigner. Cette démarche nous a donc permis d’établir la liste de l’ensemble des sociétés de promotion immobilière et de recueillir des renseignements les concernant, dont la date de création, la forme juridique, le capital social, l’année de démarrage des activités, le nombre de programmes réalisés et le volume de logements équivalent, les communes d’accueil des programmes. Pour les deux derniers points, les recherches d’informations nous ont conduit sur le terrain, dans plusieurs programmes immobiliers réalisés par différents promoteurs. Ces programmes sont localisés sur la carte 5 ci-après.

Mais avant la phase concrète de l’enquête in situ, nous avons réalisé une étape préparatoire qui a consisté en des visites préliminaires d’observation sur le terrain, en sillonnant plusieurs opérations immobilières dans la commune de Cocody. La partie nord-est de cette commune nous a donc servi de cadre d’investigation. La raison du choix de cette partie de la ville réside dans le fait qu’elle représente un nouveau front d’urbanisation, où tous les principaux promoteurs immobiliers interviennent. Depuis les années 1990, elle connaît ainsi un développement prodigieux de nouveaux quartiers et une forte pression foncière. Cette visite nous a donné l’occasion de recadrer nos questionnaires pour capturer diverses situations. Il s’agissait, entre autres, de l’environnement du cad re bâti dans les opérations immobilières et des pratiques des propriétaires et autres résidents. Le déroulement de l’enquête s’est fait sur la base d’un échantillonnage portant sur une quinzaine d’opérations immobilières regroupant un peu plus de 2.100 logements.

Dans chacune de ces opérations, nous avons retenu d’enquêter l’association syndicale et une vingtaine de chefs de ménages résidents ; soit un total de trois cent personnes enquêtées ; soit environ 15% de l’ensemble des ménages. Le premier volet de l’enquête nous a permis d’avoir des informations sur le profil socio-professionnel des acquéreurs et sur leurs logements. Le dernier volet de notre enquête nous a donné l’occasion de cerner l’organisation des associations syndicales et leurs activités dans les cités. Cela a été aussi pour nous, l’occasion d’avoir des entretiens avec les présidents de ces associations . Ceux-ci nous ont communiqué des informations de qualité, qui vont au-delà des renseignements recueillies à l’aide des fiches d’enquête. Toujours dans notre quête d’informations nous avons organisé d’autres échanges avec des responsables de certains services et structures. Nous avons eu recours à l’entretien semi-dirigé et à l’entretien libre ou interview non structurée. La première méthode qui est une sorte de questionnaire présenté oralement, a été utilisée aussi lors de nos rencontres avec les promoteurs immobiliers et les services administratifs de l’Etat en charge du secteur de l’habitat. Les entretiens libres, qui ne comportent aucun guide pré-établi et que nous avons suscités nous ont permis de recueillir des informations d’ordre qualitatif très utiles à notre travail. Nos interlocuteurs dans les administrations sont de préférence les responsables de service et certains agents jugés aptes à nous fournir les renseignements souhaités.
En effet, nous avons rencontré les responsables duMinistère en charge de la Construction et de l’Urbanisme, du Bureau Nationale d’Etudes Technique s et de Développement (BNETD), de l’Agence de Gestion Foncière (AGEF), de la SociétéIvoirienne de Construction et de Gestion Immobilière (SICOGI), de la SOGEFIHA-Liquidation, de la Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire (BHCI) et de la Banque Nationale d’Investi ssement (BNI). Nous avons pu être reçu par le Directeur de l’Habitat et de la Copropriétéet le Directeur de l’Urbanisme du Ministère en charge de la Construction. Le premier nous a fourni des renseignements sur les conditions d’exercice de l’activité de promoteur immobilier (procédure d’agrément) et sur le contrôle de l’opération immobilière. Quant au second responsable, il nous a entretenu sur les difficultés de l’administration à satisfaire aux demandes en terra ins urbains à bâtir des promoteurs et la stratégie de ces derniers dans la mobilisation foncière. Il nous a aussi renseigné sur les autorisations administratives préalables à la réalisation de l’opération immobilière, dont l’accord préalable d’urbanisme et le permis de construire.

Plusieurs autres séances de travail ont été organisées avec différents services publics, notamment, la Direction de l’Habitat, la Direction de l’Urbanisme, la Direction de l’Assainissement, l’AGEF. Ces séances de travail ont été aussi l’occasion pour nous de remettre des fiches d’enquête à renseigner, préalablement établies par nos soins. Elles nous ont permis de mieux connaître entre autres les difficultés, les problèmes engendrés par le développement des promotions immobilières.
Il faut par ailleurs noter que certains supports cartographiques d’Abidjan ont représenté un intérêt réel pour nous. Le dernier schéma directeurd’Abidjan élaboré par le BNETD, nous a permis de nous situer sur la structure générale del’agglomération. En effet, ce plan définit les axes de développement et les orientations fondamentales. Il détermine l’affectation principale des sols, la nature et le tracé des grands équipements d’infrastructure projetés ou existants, la localisation des services et activités les plus importants, les zones d’urbanisation futures.
Pour localiser les opérations immobilières dans la partie Nord-Est d’Abidjan, nous nous sommes appuyés sur les plans d’aménagement de la Palmeraie, de la 8ème Tranche et de la 9ème Tranche. Ces trois plans d’aménagement sont tous situés dans la commune de Cocody comme le montre la carte 6.

Les plans de lotissement des opérations immobilières réalisés soit à l’échelle de 1/2000 ou de 1/1000, nous a permis de réaliser un fond de plan d’ensemble afin de déterminer l’insertion de l’opération dans le tissu urbain. Ces plans ont servi comme supports de l’étude et permis de localiser les différents équipements de superstructure et d’infrastructure. Ils ont également permis de cerner la dimension spatiale des opérations. Deux autres supports cartographiques nous ont servi. Il s’agit de la carte topographie d’Abidjan au 1/5000 (réalisée par IGN France en 1988 et mise à jour en 1989) et le plan d’assainissement. Le premier nous a permis d’apprécier les contraintes physiques du relief et le second de connaître les zones non desservies par le réseau d’assainissement. Le croisement de ce plan avec celui des programmes immobiliers nous a situé sur le type d’assainissement général des secteurs d’accueil de ces programmes.

Le plan directeur d’urbanisme

Document réglementaire, le Plan d’Urbanisme Directeur (PUD) trace le cadre général et normatif de l’aménagement et du développement spatial de l’agglomération qu’il couvre. Il définit également les principales structures de la ville, en fixe les éléments essentiels, constitue une prévision à court, moyen et long terme sur la forme et les étapes du développement et de la modernisation de ladite agglomération . Il vise surtout à éviter l’anarchie des implantations hasardeuses, spontanées, par la prévision et la réglementation de l’occupation de l’espace urbain. Pour cela, plusieurs objectifs sont visés, dont les plus essentiels sont :
– localiser les zones futures d’urbanisation et les actions importantes à engager dans les quartiers existants (anciens et récents) ;
– déterminer et localiser les fonctions urbaines pour un meilleur fonctionnement de l’agglomération ;
– déterminer et localiser les fonctions des espaces naturels qu’il convient de protéger de l’urbanisation ;
– localiser les grands équipements d’infrastructures et de superstructures nouveaux dont la réalisation ne peut s’improviser ;
– aider les autorités locales à définir des priorités dans l’engagement des opérations et des actions les plus importantes.
Le Plan d’Urbanisme Directeur apporte ainsi un cadre d’aménagement global qui met un terme aux improvisations dans la ville. Il définit les grands axes de développement de l’agglomération dans un contexte aussi large que possible qui permette de bien appréhender les sites d’extension. Pour des nécessités de précision et selon la loi de 1962 précitée, il peut être complété au fur et à mesure des besoins par des plans d’urbanisme de détail portant sur certains secteurs ou quartiers, qui précisent le détail de l’organisation urbaine et les règles d’utilisation du sol. Après avoir établi un état des euxli et le diagnostic urbain, le plan directeur propose un plan d’actions à long et moyen terme. Un programme à court terme issu du plan d’actions est proposé. Il évalue le volume de financement nécessaire pour la mise en œuvre des opérations retenues. Tout comme l e schéma directeur d’urbanisme, le plan directeur comprend des documents graphiques et des documents écrits. Mais à la différence du schéma qui a une fonction prévisionnelle, le plan d’urbanisme directeur a une double fonction : prévisionnelle et réglementaire. Une fois approuvé par décret en conseil de ministres, le plan directeur devient exécutoire et opposable à tous, à l’administration et aux particuliers qui sont tenus de respecter ses dispositions
Dès lors, tout aménagement entrepris et toutes décis ons relatives à l’aménagement prises par des organismes publics ou privés concernant le territoire couvert par ce document devront s’y conformer, « en vue de garantir les orientations voulues par les pouvoirs publics au moment de l’établissement du plan» (Yapi-Diahou, A., 1994)
Le schéma directeur et le plan directeur demeurent les principaux moyens que reconnaissent les lois ivoiriennes et restent le fondement légal de toutes les autres démarches ou techniques auxquelles la planification peut recourir, qu’il s’ agisse d’extension contrôlée, de zonage, d’unités de développement, ou de toute autre méthode moderne et souple de contrôle de l’utilisation de l’espace. Mais aujourd’hui, ces ou tils ne permettent pas aux collectivités territoriales de poursuivre leur politique de développement et d’aménagement de l’espace avec toute l’efficacité nécessaire .

Le Schéma de structure

Le schéma de structure est un document d’urbanisme qui s’applique à une zone non couverte par un plan directeur d’urbanisme. Tout comme ce dernier, il donne une idée de la manière dont devrait se développer le territoire selon les objectifs fixés dans l’intérêt général de la collectivité concernée. Il est composé des mêmes éléments queuxce du plan directeur, mais ceux-ci sont plus précis et plus détaillés.
Le schéma de structure bien que flexible et évolutive, vise donc à planifier l’aménagement du territoire. Il décide de la structuration de l’agglomération, en termes de transport, d’habitat et de développement économique. Il a pour ambition de servir de « guide » à la décision politique en proposant une vue d’ensemble.

Les documents d’urbanisme opérationnel

Le plan de détail

Le plan de détail est aussi régi par la loi de 1962relative aux plans d’urbanisme. Contrairement au Plan d’Urbanisme Directeur qui, normalement le précède, et qui se situe dans un cadre plus large, il donne plus de détails et donc de précisions. Ainsi, il fixe les modes d’utilisation du sol en fonction du quartier ou d’un îlot, en précisant pour le secteur ou le quartier qu’il couvre, le détail de l’organisation urbaine et les règles d’utilisation des sols.
Le plan d’urbanisme de détail peut, le cas échéant, comporter des dispositions qui modifient celles du plan d’urbanisme directeur lorsque ces dispositions n’affectent que les secteurs ou quartiers considérés. Il faut noter qu’un plan d’urbanisme de détail peut, cependant s’appliquer à une zone ou à un quartier non couvert par un plan directeur. Il est composé des mêmes éléments que ceux du plan directeur, à la différence que ceux-ci sont plus précis et plus détaillés.
Sa procédure d’approbation demande des consultations. En cas d’avis favorable suite à ces consultations, l’approbation est prise par arrêté ud ministre en charge de la construction et de l’urbanisme. En revanche, si les consultations se soldent par des avis défavorables, ou si le plan contient des dispositions qui modifient fondamentalement celles du plan d’urbanisme directeur, son approbation se fait par décret pris en conseil des ministres. Le plan de détail doit se conformer aux dispositions du plan directeur. Cependant, en cas de situation antagoniste entre les deux dispositions, celles du plan de détail prévalent. Les plans d’urbanisme de détail peuvent prescrire la restructuration de secteurs ou de quartiers existants.

Le plan de restructuration urbaine

Le plan de restructuration vise à la modernisation et à l’équipement de secteurs ou de quartiers existants. Cela consiste à reconsidérer la structure d’une partie du tissu urbain, à le modifier au besoin et y apporter les infrastructures et équipements nécessaires au bon fonctionnement de la partie de la ville considérée. Ainsi, cette opération évite au maximum la démolition du bâti, en apportant les améliorations nécessaires au cadre devie. Son établissement est prescrit par décret, pris en Conseil des ministres, sur proposition du ministre chargé de l’Urbanisme .
Sur la base de l’ordonnance présidentielle de 1977, les pouvoirs publics ont initié et mis en œuvre plusieurs opérations de restructuration des q uartiers avec l’appui des bailleurs de fonds pour résorber les problèmes de pauvreté urbaine engendrés par l’évolution démographique. Les premières véritables opérations de restructurationont été menées à Abidjan dans le cadre du premier programme de développement urbain à partir de 1979. Elles avaient pour objectifs, la résorption des poches d’habitat précaire dans laville d’Abidjan et leur intégration effective dans le tissu urbain. Ces opérations ont principalement porté sur la viabilisation des quartiers retenus et concernaient Abobo, Adjamé Fraternité etBromakoté et Port-Bouët.
En réalité, il s’agissait dans ces projets, comme el préconisait la pensée de l’époque, d’apporter l’eau potable, l’électricité, la voirie dans certains de ces quartiers ainsi que la sécurité foncière aux populations bénéficiaires. Cependant, par rapport aux objectifs initiaux assignés à ces projets, les résultats d’ensemble sont restés trèsmitigés. Le choix des normes techniques admises dans les quartiers restructurés ou à restructurer révèle une inadéquation de celles-ci et les caractéristiques socio-économiques des ménagesconcernés. Ces normes techniques généralement admises dans ces quartiers ont bien souvent été celles admises dans les quartiers légaux. Le modèle d’urbanisme véhiculé par l’Etatvoirien est à la base de cette inadéquation. Ce modèle est résolument moderne avec une réglementa ion sévère des documents d’urbanisme relativement à l’occupation du sol urbain. Des normes élevées d’habitat allant du haut standing à l’habitat économique mono-familial sont imposéespar les permis de construire. Ces normes comparables à celles des pays occidentaux, portent notamment sur le niveau d’équipement des quartiers et la construction (hauteur sous plafond, dimension et surface minimum des pièces, coefficient d’occupation du sol etc.). Ce choix bien que coûteux, a permis singulièrement Abidjan d’être dotées d’équipements et de services modernes. Mais les conséquences de ce choix sont multiples et dont l’une des plus importantes est le coût relativement élevé du logement.

Par ailleurs, dans les zones où des initiatives d’amélioration du cadre de vie ont eu lieu, les outils et instruments employés ont aussi montré leurs limites en matière de planification et d’exécution de projet. Sur ce point en effet, on constate que généralement, les opérations ont été réalisées en ignorant dans leur conception eurtl exécution, les populations pour lesquelles elles étaient destinées. De ce fait, les différentes étapes des projets à savoir, la conception, le montage et l’exécution se faisaient au niveau de l’administration centrale et n’associaient pas les populations bénéficiaires. En conséquence, leséquipements et ouvrages d’assainissement ainsi réalisés ne répondaient pas toujours aux attentes des bénéficiaires qui, pour leur gestion et leur entretien, ne s’impliquaient pas. Les normes élevées des infrastructures ont conduit à une augmentation des loyers qui ont entraîné le départde certains ménages. A ce sujet il a été constaté que « (…) les opérations de restructuration se sont soldées par des transferts de population, au détriment des détenteurs de petits evenusr […] Les départs sont alors envisagés, les chefs de ménage craignant une revalorisation « insupportable » des loyers » (Yapi-Diahou, A., 1994).
Aussi, au cours des années 1980, dans le cadre du deuxième programme de développement urbain, de nouvelles expériences de restructurationdes quartiers précaires ont–elles été tentées, notamment à Abidjan dans les communes de Koumassi, Abobo et Marcory.

Les types de lotissement

La législation ivoirienne, à travers le décret de janvier 1967, relatif aux lotissements privés, modifié par le décret mai 1970, le définit le lotissement comme «l’opération et le résultat de l’opération ayant pour objet ou ayant eu pour effetla division volontaire en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives en vue de la création d’habitations, de jardins ou d’établissements industriels ou commerciaux »
Le lotissement est donc une opération d’urbanisme dont l’objet est la création de lots à partir d’une propriété foncière, destinés à la vente ou dela location. En Côte d’Ivoire, trois types de lotissements sont répertoriés en fonction de leurs initiateurs. Il s’agit du lotissement administratif, du lotissement dit « villageois » et du lotissement privé.

Les lotissements administratifs en régression

Le lotissement administratif est initié soit par leSous – préfet soit par le maire (lotissement communal). Il est régi par l’arrêté 2164 du 9 juillet 1936. Ce type de lotissement est aussi initié par les services compétents du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme. La production foncière s’est faite essentiellement par les lotissements administratifs au début des indépendances et a été la formule de base de l’urbanisation majoritaire. Mais aujourd’hui ce type de lotissement est très limité contrairement au lotissement villageois qui est en plein essor.

Les lotissements villageois en plein essor

Ce type de lotissements est régi par le décret n° 7-906 du 6 novembre 1977. Entrent dans le champ d’application du présent décret, tous les lotissements à réaliser sur des terrains non immatriculés, au bénéfice d’une ou plusieurs collectivités villageoises, dans le cadre du développement et de la restructuration du milieu rural. Ces lotissements concernent plus particulièrement le remodelage, l’extension, le déplacement ou le regroupement de villages existants.
Exceptionnellement, ces villages peuvent être compris dans un périmètre urbain lorsque le plan d’urbanisme en prévoit le maintien et, éventuellement, l’extension. Les projets de lotissements sont établis, approuvés et appliqués à la demande d’unecollectivité villageoise en accord avec le Sous-Préfet de la circonscription avec l’avis motivé du Préfet .
Dans le périmètre communal, le lotissement est initié par le maire de la commune qui transmet le dossier au Ministère de la Construction et de l’Urbanisme avec l’avis motivé du préfet. Mais depuis quelques années, les détenteurs des droits coutumiers ont profité de cette disposition pour faire réaliser de nombreux lotissements. Cette filière de production de terrains à bâtir, représente, selon les services du Ministère de la Construction et de l’Urbanisme plus 90% des terrains produits chaque année.

Les lotissements privés

Ils sont initiés par des personnes physiques ou morales détenant un titre de propriété. Celles-ci procèdent à des morcellements et à des ventes de parcelles se lon les règles et sous le contrôle du ministère de l’urbanisme. Ces lotissements sont régis par le décret n°70 – 294 du 13 mai 1970, modifiant le décret n°67 – 18 du 11 janvier 1967. La procédure débute par la constitution d’un dossier de demande de lotissement et aboutit à l’attribution des lots. Le s terrains produits à usage d’habitation peuvent être aussi vendus après une opération immobilière. Ces lotissements sont peu développés et les terrains qui en sont issus représentent moins de 5% du volume de terrains produits annuellement. Ils coûtent relativement plus chers que ceux de la filière des lotissements villageois qui sont généralement non équipés.
Tous les types de lotissements sus cités doivent impérativement respecter les dispositions des plans d’urbanisme évoqués précédemment. La créationdes deux derniers étant subordonnée à l’autorisation des autorités centrales. Cette autorisation marque le début de l’opération de lotissement. Elle est définie comme l’accord donné par le Ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme à toute demande.

Les lotissements comprennent des documents graphiques dont le plan de lotissement et des documents écrits composés d’un rapport de présentation du projet, d’un règlement du lotissement et d’un cahier des charges du lotissement25. Ce règlement est un véritable document d’urbanisme qui fixe les règles applicables dans le lotissement concerné, en matière notamment, de hauteur de construction, d’aspects architecturaux et esthétique des constructions. Les permis de construire ne pourront être accordés que si les projets de construction respectent ce règlement La matérialisation des lots se fait par une opération physique de bornage, conduite par un géomètre. On note toutefois un nombre important de lotissements non approuvés par l’administration et officiellement inconnus des services du Ministère de la Construction en cours de construction.

L’opération d’aménagement foncier urbain

Les travaux d’aménagement foncier qui consistent à produire des terrains urbains équipés ont été pendant longtemps le fait de lotissements publics réalisés par l’Etat à travers les services administratifs centraux en charge du foncier dans un premier temps. De 1975 à 1980, la viabilisation des terrains urbains a été confiée laà Société d’Equipement des Terrains Urbains (SETU), puis confiée à la Direction et Contrôle des Grands Travaux (DCGTx) à partir de 1980. La SETU a aménagé et équipé plusieurs parcelles dont les différentes « Tranches » des Deux Plateaux et celle de la Riviera à Cocody.
Aujourd’hui, cette opération est régie par le décret n°97 – 620 du 22 octobre 1997 portant application de la loi n°97 – 524 du 4 septembre 1997 portant cr éation d’une concession d’aménagement foncier. Elle comprend les opérations physiques de viabilisation et la commercialisation des terrains. Cette concession prend la forme d’une Convention de concession d’aménagement foncier, passée entre l’Etat ou la commune et l’aménageur. Elle place sous la responsabilité technique, juridique et financière de l’aménageur la réalisation de l’opération d’aménagement qui comprend notamment, l’établissement du projet d’aménagement, le lotissement du terrain et la viabilisation des lots.
Toutefois, la cession des lots devra se faire désormais sous réserve de l’obtention par l’acquéreur, d’un droit de concession provisoire permettant, après mise en valeur du terrain selon un cahier des charges lié à l’arrêté de concession provisoire, d’obtenir la concession définitive sur ces lots.

Les documents d’urbanisme réglementaire

Règlement et cahier des charges des lotissements mis en mal

Le règlement du lotissement qui est prescrit par les dispositions réglementaires relatives à l’aliénation des terrains domaniaux26 impose que les projets de lotissement soient obligatoirement accompagnés par un règlement d’urbanisme applicable à la zone d’implantation du lotissement. Ce règlement qui porte notamment sur la desserte, les Voiries et Réseaux Divers (VRD), l’implantation et la hauteur des constructions, le coefficient d’occupation du sol et les aspects extérieurs, est un acte administratif qui doit respecter les orientations du plan d’urbanisme de la zone concernée lorsqu’il existe. Il apporte des compléments aux règles d’urbanisme qui y sont déjàen vigueur. Lorsque le lotissement est approuvé, les règlementsqui y sont liés s’imposent à tous et son respect est assuré par l’autorité qui délivre le permis de construire. Il en est de même pour le cahier des charges rédigé par le lotisseur qui défin t les rapports entre lui et les acquéreurs ainsi que les relations entre ces derniers. Il contient essentiellement des règles et servitudes d’intérêt privé et peut prescrire la création d’une association syndicale des co-lotis dont le rôle est de gérer les espaces et ouvrages collectifs.

Toutes ces dispositions participent à l’atteinte d’ une harmonie et d’une esthétique du quartier et la commune d’assise du lotissement doit y veiller. Mais la quasi-totalité des lotissements réalisés depuis quelques années n’en disposent pas et le Ministère en charge de l’Urbanisme se contente de se référer aux règlements des anciens lotissements développés dans les années 1980 et proches de ces nouveaux lotissements pour établir le certificat de propriété.
Les constructions ne respectent pas généralement les dispositions réglementaires. Les contrevenants ne sont pas poursuivis par l’administration comme le prévoient les textes de telle. Cette attitude laxiste des services administratifs compétents pousse la population à construire comme bon lui semble. Ainsi, on rencontre par exemple des immeubles des plusieurs étages dans des zones où il n’est pas autorisé de bâtir plus de R+1, ou des équipements sur des terrains destinés à des logements.

Le certificat d’urbanisme

Etabli d’après les règlements d’urbanisme en vigueur dans la zone concernée, le certificat d’urbanisme constitue un document informatif délivré par l’administration. Il est établi « d’après le règlement d’urbanisme du lotissement,ou, en l’absence de celui-ci d’après le règlement d’urbanisme de la ville quand il existe,et d’après le « règlement général d’urbanisme » dans tous les autres cas 27». Il définit les possibilités règlementaires d’utilisation du sol et n’engage les pouvoirs publics que sur des points précis. En effet, ce document «(…) n’engage aucunement la responsabilité de l’Administration ence qui concerne la nature de terrain, la présence de nappe phréatique, les raccordements auxréseaux qui sont à la charge du constructeur, (…) » 28 Pendant sa durée de validité qui est d’un an, le ertificat d’urbanisme lie l’administration pour les informations qui y sont contenues.

Sa délivrance par les services compétents nécessite une localisation précise du terrain pour lequel la demande est faite, la description du projet envisagé sur ledit terrain. Ce document qui précise les servitudes d’urbanisme oriente donc les promoteurs dans la conception des projets de sorte à respecter les règles d’urbanisme en vigu eur dans le périmètre concerné. Ce document est délivré au propriétaire du terrain à sa demandet à ses frais. Il constitue l’une des pièces du dossier de demande du permis de construire. Pour certains projets, celui-ci intervient après la délivrance à l’usager de l’accord préalable d’urbanisme.

Les plans de l’époque coloniale

Le plan BADANI

Le plan Badani31 du nom de son auteur, qui date de l’époque coloniale (1952) organise le développement spatial des futurs quartiers que laisse prévoir la construction du canal de Vridi. Il repose essentiellement donc sur la perspective des travaux de percement de ce canal et la création de zones industrielles nécessaires à l’implantation des activités que les autorités souhaitaient développer à Abidjan.
Le grand projet urbain est défini sous ce plan qui renforçait les fonctions administratives du quartier de Plateau au centre et qui projetait la structuration de nouvelles zones d’extension d’habitat aux quartiers de Cocody, Adjamé-Nord au nord de la lagune Ebrié, Marcory et Koumassi au sud de ce plan d’eau. Il prévoit la construction d’un aéroport international et l’autoroute pour y accéder, la réalisation d’un centre administratif et commercial au plateau. Ce plan fait également ressortir le développement deszones industrielles de Petit-Bassam et de Vridi et le développement de zones mixtes (Zone 3 et Zone4).
Le plan BADANI accordait une place prépondérante aux zones industrielles au détriment des zones d’habitat qui ont été sous estimées. Les sociétés de promotion immobilière telles que la Société Immobilière d’Habitation de Côte d’Ivoire (SIHCI), la Société d’Urbanisme et de Construction de Côte d’Ivoire (SUCCI), intervenaien t en respectant les dispositions de ce plan. La production de la ville se faisait donc dans un cadre cohérent en conformité avec les dispositions du plan, élément de référence du développement spatial. Les logements produits étaient accessibles surtout aux expatriés et coopérants et à une minorité de l’élite locale (Parenteau, R., Charbonneau, F., 1992). Bien que centré sur les zones d’activité, ce plan met un accent particulier sur la « vocation » résidentielle de la zone de Cocody et l’extension sur le Banco. Mais très vite, le plan BADANI sera dépasséet l’élaboration d’un nouveau document de planification va s’avérer nécessaire. Son étudesera confiée à la SETAP.

Le plan SETAP

Le plan de 1960 réalisé par la Société pour l’EtudeTechnique d’Aménagement Planifié (SETAP) s’inscrit dans la continuité du plan BADANI en corrigeant les imperfections de celui- ci et en accordant une importance aux zones résidentielles qui avaient été sous évaluées dans le plan précédent. Aussi, le développement de vastes rogrammesp d’habitat économique est-il prévu sur le plateau du Banco, à Cocody et à la Riv iera. Il se propose de mettre un terme à l’extension linéaire de la ville qui, en 1959 avait 20 km de long et 5 km de large. Il lui prescrit alors une plus grande concentration. L’extension de la ville qui jusque-là était orientée dans la direction Nord – Sud, va se faire désormais dans des zones d’extension préférentielle situées à l’est et à l’ouest, c’est-à-dire dans les quartiers de Cocody et de Yopougon. Un accent est mis sur la ségrégation spatiale avec l’habitat modernede standing projeté dans la partie nord-est et l’habitat populaire dans la partie nord-ouest de la ville.
L’une des innovations du plan SETAP est la prise en compte d’équipements culturels et sociaux. C’est ce plan qui a prévu l’emplacement de l’université de Cocody, la réorganisation de la circulation du plateau et le projet de voie monumentale appelée voie triomphale de 4 km environ32.
L’application du plan SETAP nécessitait un engagement financier important de l’ordre de 18 milliards de F CFA33, comprenant l’indemnisation des personnes à exprop rier. Mais l’accélération de la croissance de la démographiessociéea aux contraintes financières n’ont pas permis à l’Etat d’appliquer intégralement ce plan. En outre, le développement irrépressible de l’habitat spontané va remettre en cause le principe de concentration qui caractérisait ce plan. Devant cette situation, le gouvernement de la Côte d’Ivoire indépendante, va faire réaliser une série d’études qui vont déboucher sur un autre plan.

La planification urbaine après l’indépendance

Le plan d’aménagement d’Abidjan

Dans l’application des deux premiers plans, l’Etat décide de s’entourer de plus de garantie. Ainsi, en 1962, il confie l’étude socio-économiquede la zone urbaine d’Abidjan à trois sociétés. La première est la Société d’Economie et de Mathématiques Appliquées (SEMA). Elle est chargée de la réalisation des travaux démographiques et économiques. Les missions des deux autres sociétés, à savoir la Compagnie d’Etudes et de Gestion Immobilière (CEGI) et le Centre Africain des Sciences Humaines Appliquées (CASHA) ont porté respectivement sur les questions relatives à l’environnement physique de l ’agglomération et les enquêtes socio-économiques complémentaires.
La SEMA, après une analyse de la situation de 1963 à 1964 s’attache à cerner les perspectives démographiques et socio-économiques de la ville jusqu’en 1975. Les études réalisées par la SEMA entre 1963 et 1967 fournissent des informations sur la démographie, les revenus et la consommation des habitants, l’habitat, la circulation et l’emploi. La représentativité de l’échantillon enquêté permet de faire des projections fiables. Le CASHA s’est attelé à l’étude des structures et des transformations sociales, les mouvements migratoires des populations, ainsi que l’occupation de l’espace dans les quartie rs où prolifère l’habitat spontané.
La CEGI quant à elle, s’est occupée de l’examen de la structure socio-économique des populations et de la répartition du sol. Tous ces travaux sont complétés par un inventaire systématique et une étude de l’état foncier des terrains autour d’Abidjan, par une analyse géologique et géomorphologique et par une estimation des coûts d’équipement.
Sur la base d’une synthèse tirée de l’ensemble de ces études, un nouveau plan d’aménagement est établi pour la ville en 1967. Ce plan prévoit’amélioration du tissu urbain déjà constitué et le développement des zones nouvelles. Il est notamment prévu la densification de l’habitat et la création de nouvelles zones d’habitation dans le sud où les emplois sont nombreux et l’accroissement des zones d’activités et d’habitat dans la partie nord d’Abidjan : Yopougon, Abobo, Deux Plateaux et Riviera.
Compte tenu de l’importante croissance économique et de l’accélération de la croissance démographique d’Abidjan, la révision des plans s’est faite dans des intervalles de temps relativement réduits. Ainsi, deux ans plus tard unautre document est élaboré.

Le plan d’urbanisme de l’AURA

En octobre 1967, il est mis place au sein du Bureau National d’Etudes Techniques de Développement (BNETD) , l’Agence d’Urbanisme de la Région d’Abidjan (AURA). Il élabore un autre plan en 1969, pour l’horizon 1980. Prenant en compte l’accroissement rapide de la ville, il prévoit des opérations de densification à Petit-Bassam et à Port-Bouët. Ce plan prévoit aussi des constructions de standing à Cocody, Riviera et Deux-Plateaux et l’urbanisation du Banco et de Yopougon. Ce plan sera très vite dépassé. Aussi, sera-t-il révisé en 1974. La planification étant toujours contrariée, altérantinsia l’image harmonieuse désirée. La révision prévoit une urbanisation totale du Banco dont la population devrait être quintuplée en 20 ans, selon les prévisions, passant de 110.000 habitant en 1975 à 600.000 habitants en 2000 35. Mais avant cet horizon, deux autres documents d’urbanisme sont réalisés : le schéma de structure de 1985 et l’actualisation du schéma directeur d’Abidjan (ASDA) dont les études ont débuté en 1996.

Le schéma de structure de 1985 et l’Actualisation du Schéma Directeur d’Abidjan (ASDA)

Avec toujours le souci de la maîtrise du développement de la ville et d’une meilleure planification, l’Etat a lancé en 1978 l’étude des erspectives décennales à l’horizon 1990. Sur La base de cette étude, a été élaboré un schémastructurede en 1985 par l’Atelier d’Urbanisme d’Abidjan, au sein de l’ex Direction et Contrôle de s Grands des Travaux (DCGTx). Ce schéma présente sur le même fond, l’état des lieux d’alorset le schéma à long terme de la ville.
Il matérialise les infrastructures, les grands équipements, les zones d’activités et d’habitat existants. Il présente par ailleurs les voies structurantes projetées et les zones d’extension urbaines. Celles-ci sont localisées au nord et à l’est de Cocody, à Yopougon, Port-Bouet et Abobo.
En 1993, une étude bilan-diagnostic réalisée par laDirection et Contrôle des Grands Travaux (DCGTx) compare la situation de la ville par rapport aux prévisions. C’est sur la base des conclusions du bilan-diagnostic qu’ont été entreprises les études pour l’actualisation du schéma directeur d’Abidjan courant 1994. Ce schéma transcrit sous une forme homogène, et dans un document unique l’état actuel, le futur engagé et el schéma à moyen et à long terme de l’agglomération. Il indique les zones non constructibles à préserver et les extensions futures. Pour cela, il délimite les domaines urbains de l’Etat à soumettre à la purge des droits coutumiers en vue de la constitution de ces réserves nécessair à l’extension harmonieuse de la ville.
Approuvé par décret en 2000, la deuxième phase de ettec importante étude relative à l’élaboration des plans de détails n’a pas été réalisée faute de financement surtout de volonté des autorités d’alors, pour qui la planification urbaine ne représentait pas une priorité.
A l’échelle du quartier, de l’îlot ou du lot, tous ces documents de planification n’ont de véritable sens et d’utilité que s’il est mis en place des outils d’utilisation du sol urbain ou des documents d’urbanisme réglementaire. Ces documents de planification ont été très utiles à la production immobilière. Les différents aménagements fonciers ed la SETU et des programmes des promoteurs s’inscrivaient dans le cadre tracé par les plans d’urbanisme. Ainsi, les quartiers de la ville « officielle » étaient développés dans unensemble cohérent et harmonieux. Cependant, il convient de reconnaître les limites de ces documents.

Les limites de premiers documents de planification

Ces outils de planification urbaine étaient élaborés pour des technocrates au niveau de l’Administration centrale sans une implication des populations. Celles-ci ne se sentaient donc pas concernées par les prescriptions de ces plans qui étaient souvent méconnus. Ils ne prennent pas en compte certaines dimensions du développementurbain. C’est pourquoi d’autres outils de planification ont fait leur apparition pour un développement local durable. Il s’agit notamment du Plan Stratégique de Développement Local (PSDL).
Contrairement aux anciens plans d’urbanisme, le Plan Stratégique de Développement Local permet de définir une vision claire et partagée del’avenir désiré par les autorités et les populations d’une localité. Elle est accompagnée par un plan d’action à long, moyen et court terme. C’est un véritable « projet local de société», un document de référence et de négociation pour l’ensemble de citoyens et acteurs institutionnels qui souhaitent apporter leur contribution et s’impliquer pleinement au développement de la collectivité territoriale. Certaines communes du d’Abidjan se sont dotées de cet outils avec l’appui technique du Bureau National d’Etudes Techniques et de Développement (BNETD). On pourrait citer le cas des communes de Port-Boët, du Plateau et de Treichville

Table des matières

INTRODUCTION GENERALE
1. Présentation du contexte
2. Cadre théorique
3. Démarche méthodologique
PREMIERE PARTIE : 1960 – 1985, INTERVENTIONNISME ETATIQUE ET PRODUCTION DU LOGEMENT
CHAPITRE I : LA PLANIFICATION URBAINE
1. Les outils au service de la planification urbaine et d’aménagement
2. Les différents plans d’urbanisme d’Abidjan
CONCLUSION
CHAPITRE II : LA PRODUCTION DE L’ESPACE URBAIN
1. L’Etat : acteur central de la mobilisation et de la production de terrains
2. Une production immobilière massive et diversifiée
3. Des mécanismes de financement tributaires des ressources extérieures
CONCLUSION
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE
DEUXIEME PARTIE : DEPUIS 1985, REPLI DE L’ETAT DE LA PRODUCTION DIRECTE DU LOGEMENT ET EMERGENCE DES PROMOTEURS IMMOBILIERS PRIVES
CHAPITRE III : D’UN ETAT INVESTISSEUR A UN ETAT FACILITATEUR ET INCITATEUR
1. La réforme des outils techniques de production
2. La mise en place de nouveaux outils
3. Les dispositions fiscales incitatives
CONCLUSION
CHAPITRE IV : ACTEURS ET STRATEGIES FONCIERES
1. Un cadre administratif, législatif et réglementaire récent
2. Acteurs institutionnels
3. Des pratiques populaires en développement
CONCLUSION
CHAPITRE V : LE MARCHE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE
1. L’analyse de l’offre et de la demande
2. L’analyse de la demande en logement
3. La vente directe : formule d’acquisition privilégié des promoteurs
4. Les principales entraves à la promotion immobilière
CONCLUSION
CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE
TROISIEME PARTIE : IMPACT SOCIAL ET URBAIN DE LA PRIVATISATION DE LA PRODUCTION DU LOGEMENT
CHAPITRE VI : IMPACTS SUR L’ECONOMIE IMMOBILIERE
1. Les filières et modes d’acquisition foncière
2. Les origines des capitaux
3. La production : aspects quantitatifs et types de logements
4. L’émergence d’une spéculation foncière et de conflits fonciers
CONCLUSION
CHAPITRE VII : LES EFFETS SOCIO SPATIAUX DE LA PRIVATISATION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE
1. La dynamique du développement et circulation urbaine
2. Le développement de quartiers sous intégrés et des quartiers lotis sous équipés
3. La promotion immobilière et naissance des enclaves résidentielles
CONCLUSION
CHAPITRE VIII : PROGRAMME PRESIDENTIEL DE CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX
1. La stratégie de production en masse des logements sociaux et économiques
2. Des projets pilotes : une intervention directe de l’Etat
CONCLUSION
CONCLUSION DE LA TROISIEME PARTIE
CONCLUSION GENERALE
BIBLIOGRAPHIE

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