Le marché du logement, une problématique d’aménagement

Le marché du logement, une problématique d’aménagement

   Le logement constitue un secteur majeur de l’économie française, à de multiples titres. Au niveau de la production, il représente 11,2% du Produit Intérieur Brut en 2017 (Compte du logement, 2017) et 24% de la Formation Brute de Capital Fixe, qui mesure l’investissement. Le logement est de loin le premier poste de dépense des ménages français, avec un poids de 27% en 2017, en constante augmentation depuis 1985. Enfin au niveau de la dépense publique, les aides au logement représentent 20,7 milliards d’euros en 2017. L’accès à la propriété est, pour la plupart des ménages, l’une des décisions économiques les plus déterminantes du parcours résidentiel, les montants investis étant plus élevés que les autres formes d’épargne (75% des investissements des ménages vont ainsi au logement). En outre, la possibilité d’emprunter auprès des banques permet de lever des sommes inaccessibles autrement et de bénéficier d’un effet de levier réservé aux investisseurs et aux entrepreneurs dans les autres domaines de la vie financière et économique. Si les décennies suivant les années d’après-guerre ont permis une résorption du manque quantitatif de logement ainsi qu’une amélioration sensible de l’habitat (Driant, 2009), celui-ci reste problématique pour au moins 4 millions de mal-logés en 2018 (Fondation Abbé Pierre, 2018). Au-delà des questions d’insalubrité, de surpeuplement et de privation de confort, se pose la question du caractère abordable du logement ; la Fondation Abbé Pierre comptabilisant plus de 12 millions de personnes « fragilisées par rapport au logement » principalement pour des questions financières. La question du coût du logement s’impose donc comme un axe majeur d’analyse des problématiques liées au logement en France, dans la mesure où la cherté du logement contraint fortement les ménages, tout comme leurs perspectives d’évolutions vis-à-vis de leur habitat. En lien avec ces premiers constats généraux, la question du fonctionnement du marché du logement peut être lue sous l’angle des parcours résidentiels. Les individus, au fur et à mesure de l’avancée dans leur cycle de vie, voient leurs aspirations et leurs besoins évoluer. La mobilité résidentielle permet donc aux individus d’adapter leurs conditions de logement à leurs nouveaux besoins, qui peuvent s’exprimer en termes de type de logement ou de superficie, de localisation ou d’environnement résidentiel, ou encore de désir d’accession à la propriété occupante. Ces parcours peuvent être néanmoins contrariés ou contraints par diverses difficultés, notamment liées aux coûts (financiers ou non) d’un déménagement et aux niveaux de prix ou de loyers trop élevés conduisant à une offre abordable insuffisante. La cherté des logements et en particulier la difficulté à accéder à la propriété sont autant de sources de blocage des parcours résidentiels des ménages. « Bon » fonctionnement du marché du logement et « bon » déroulement des parcours résidentiels sont donc étroitement liés. Le logement recouvre ainsi des enjeux économiques et sociaux majeurs. En parallèle, la durée de vie élevée des logements, les taux annuels relativement faibles de rotation des logements et de mobilité des ménages et le rapport étroit entre logement et cycle de vie justifient de porter un regard au niveau macroscopique et sur la longue période. Cela conduit à pouvoir s’intéresser aux tendances de long terme, aux différences de parcours entre les générations successives sur un territoire, et partant, aux questions d’équité entre elles et en leur sein. Notre travail sera supporté par une analyse conjointe de l’évolution du parc de logements et des évolutions démographiques.

Le rôle statistique de l’âge

   La notion de cycle de vie, basée sur les grandes étapes de la vie familiale et les changements de logement associés, si elle ne se révèle pas scientifiquement pertinente, présente néanmoins un certain caractère heuristique par la corrélation statistique entre mobilité résidentielle et avancée en âge.1 Les grandes étapes dessinées par l’hypothèse du cycle de vie se retrouvent ainsi lorsque la mobilité résidentielle est analysée en fonction de l’âge. Rogers (1988) note quatre pics de migration non expliqués par des transformations simples de la variable d’âge, qui sont modélisés dans ce qu’il nomme le « model migration schedule ». Ces pics sont observés avec une forte régularité statistique au niveau international et correspondent pour le premier à l’enfance et l’adolescence, le second à la transition vers la vie adulte, le troisième au passage à la retraite, et enfin le dernier à la fin de vie. Bonvalet et Brun (2002) qui décrivent les caractéristiques des ménages mobiles en 2001 d’après les variables d’âge et de catégories socioprofessionnelles confirment ces résultats. La mobilité résidentielle s’observe particulièrement entre 25 et 29 ans, notamment avec la décohabitation des enfants, et chute après 40 ans toutes distances confondues. La mobilité cesse de diminuer vers l’âge de la retraite car les ménages sont libérés des contraintes professionnelles et peuvent choisir un nouveau cadre de vie, puis remonte chez les plus de 75 ans correspondant aux entrées en institutions spécialisées (Ehpad). Comme le rappellent Morrow-Jones et Wenning (2005), l’âge n’est qu’un « proxy » de divers événements. Il peut être corrélé avec l’augmentation du revenu, du statut social, de la richesse avec l’avancée dans la vie professionnelle. Il peut être également lié à une augmentation du besoin d’espace en conséquence de la mise en couple, l’arrivée d’enfants dans le ménage, ou encore de l’augmentation des possessions matérielles. La demande d’espace peut au contraire baisser avec l’avancée en âge, les causes démographiques seront alors le départ des enfants, une séparation du conjoint, le veuvage. Elles peuvent également être dues au besoin d’adapter le logement à la vieillesse (architecture spécifique, maintenance réduite).

Position résidentielle

   Pour Authier et al. « La notion de trajectoires résidentielles fait […] référence aux positions résidentielles successivement occupées par les individus et à la manière dont s’enchaînent et se redéfinissent au fil des existences ces positions » (Authier et al., 2010, p4). Une fois définis les parcours (ou trajectoires) résidentiels comme la succession des positions résidentielles occupées par un individu au cours de sa vie, il est utile de se pencher plus avant sur la notion de position résidentielle. Compte tenu du rapport symbolique au logement et à son environnement, habiter tel logement plutôt qu’un autre revêt nécessairement une signification sociale, selon les mêmes postulats conduisant à l’étude des parcours résidentiels. La notion de position résidentielle recouvre donc cette idée de position sociale plus ou moins valorisée. Dans une mise en abîme internationale, Bonvalet et Dureau (2000) définissent les positions résidentielles à partir de trois facteurs décisifs que sont le statut d’occupation, le type d’habitat et la localisation. C’est en équilibrant ces trois caractéristiques que sont faits les choix des ménages car seulement « pour une très petite minorité de ménages, la question des arbitrages ne se pose pas : ils peuvent satisfaire leurs attentes pour l’ensemble des éléments (statut d’occupation, localisation, type d’habitat) sans devoir en sacrifier aucun » (Bonvalet et Dureau, 2000). L’intégration du type d’habitat (appartement ou maison) parmi les facteurs est une modification par rapport à une publication précédente (Bonvalet et Fribourg, 1990, p5) dans laquelle avait été privilégiée la taille du logement. Ces caractéristiques visent toutes les deux à capter le besoin de confort et d’espace du ménage, le type de logement permettant une approche plus synthétique dans une comparaison internationale. Elle permet notamment de souligner la séparation de nature entre appartement et maison (présence d’un jardin, bâti indépendant), tout en préservant le rôle discriminant de la surface grâce à la forte différence statistiquement constatée entre les deux types de logements. D’autres usages de la position résidentielle peuvent être retrouvés dans la littérature francophone. Le point commun entre toutes ces utilisations consiste à considérer la position résidentielle comme une des dimensions de la position sociale. Comme le précise Debroux (2013) « la position résidentielle contribue à définir la position sociale de l’individu », la « sphère résidentielle constitu[ant] une sphère d’ajustement social ». Une conséquence de cette définition, constatée sur le terrain, est que les individus cherchent à ajuster leur position résidentielle à leur position sociale (Bonvalet et Bringé, 2010). On retrouve ainsi cette approche dans l’ouvrage de Martine Berger : « à défaut d’une position sociale durablement assurée dans la sphère du travail, on s’achète une position résidentielle qui semble d’autant plus affirmée que les voisins sont supposés être des pairs » (Berger, 2004, p. 98 ; citation reprise par Goyon et Ortar (2009) et Bonvalet et Bringé (2010)). Laurent Cailly (2004) utilise le concept de position résidentielle dans sa thèse de doctorat dans le même sens que précédemment, avec néanmoins une dimension spatiale plus marquée. Il utilise également la notion de capital résidentiel (Cailly, 2007), dans une acception en lien avec la théorie des capitaux de Pierre Bourdieu (Bourdieu, 2000). Le capital résidentiel constitue alors une composante du capital spatial dont il défend une double acception de la notion : une acception quantitative, macroscopique (légitimiste) et une autre qualitative au niveau individuel (individualiste). Dans la perspective macroscopique, le capital résidentiel est composé par un capital d’accessibilité et un capital d’écart (surface du logement, présence de jardin). Deux des dimensions de la position résidentielle de Bonvalet et Dureau (2000) et Bonvalet et Fribourg (1990) sont donc présentes : le capital d’écart englobant la taille et le type de logement et le capital d’accessibilité étant lié à la localisation. Collet (2008) dans son étude des gentrifieurs du Bas-Montreuil mobilise également les notions de position résidentielle et de capital résidentiel. Encore une fois, la position résidentielle est entendue dans le sens de la dimension résidentielle de la position sociale (les ménages gentrifieurs vont par exemple revaloriser leur position résidentielle grâce à la mobilisation de leurs ressources professionnelles), tandis que le capital résidentiel vient transformer cette position résidentielle en ressource valorisable dans d’autres dimensions de la vie sociale.

L’économie comme support théorique

   Les ménages sont confrontés tout au long de leur parcours résidentiel aux conditions du marché du logement (Bonvalet, 2010), entraînant des « choix sous contraintes » (Bonvalet et Dureau, 2000). La connaissance de ces conditions du marché et de leurs dynamiques est donc centrale pour la description des trajectoires résidentielles (positions résidentielles successives). Pour cela, cette thèse mobilise très largement la littérature économique. Nous considérons en effet les prix du logement (prix à l’achat, loyers) comme le résultat d’un appariement entre une offre de logements et une demande de la part des ménages. Le niveau général des prix pour une aire métropolitaine donnée est donc la résultante (macroscopique) d’une série d’enchères entre les ménages (au niveau microscopique), reprenant en cela les fondements de l’économie urbaine (Alonso, 1964 ; Fujita, 1989). Une définition centrale dans notre travail est celle de service logement, importée de la littérature économique (Zabel, 2004). Ce concept, utilisé de manière récurrente dans cette thèse, décrit l’ensemble des services produits par un logement, notamment le niveau de confort, la surface habitable, l’environnement résidentiel et l’accessibilité. Il s’agit ainsi, dans le cas du parc locatif, du service global payé en échange d’un loyer. Deux logements sont par essence différents et proposent donc des services différents, mais le concept permet de synthétiser l’ensemble des dimensions d’un logement valorisées par son occupant, ce qui s’avère utile pour une analyse économique. Si le service logement peut être vu comme englobant deux des dimensions de la position résidentielle, à savoir la localisation et la taille du logement, le choix du statut d’occupation correspond selon la théorie économique à un problème différent.

Table des matières

Introduction générale
1 Le marché du logement, une problématique d’aménagement
2 Mobilité résidentielle : définition des concepts-clés
2.1 Du cycle de vie familial au parcours résidentiel
2.1.1 Le cycle de vie familial : une approche normative décrivant de grandes régularités
2.1.2 Parcours résidentiels, entre ajustements et stratégies
2.2 Des parcours structurés par les événements biographiques
2.2.1 Le rôle statistique de l’âge
2.2.2 Événements familiaux et professionnels
2.3 Position résidentielle et parcours résidentiel ascendant
2.3.1 Position résidentielle
2.3.2 Parcours ascendant
3 Positionnement théorique
3.1 Position résidentielle et parcours ascendant : des notions théoriques caractérisables quantitativement
3.2 L’économie comme support théorique
3.3 Problématique
3.4 Méthodologie et cadre disciplinaire
4 Présentation des chapitres
Chapitre 1 – Ménages et logements : quarante ans d’histoire conjointe en Île-de-France au prisme de la démographie
1 Introduction
2 Une taille des ménages qui se stabilise en Île-de-France suite à une forte baisse
2.1 Une forte augmentation des petits ménages
2.2 Un effet tendanciel, peu lié au vieillissement de la population
2.3 L’explication par les modes de vie : célibat, monoparentalité, baisse de la fécondité
2.4 Une stabilisation de la taille des ménages chez les générations récentes
3 Une taille des logements qui se stabilise également, après une forte hausse portée par la diffusion du logement individuel en accession
3.1 Une augmentation des maisons et des grands logements
3.2 Une croissance du parc portée largement par la grande couronne
3.3 Progression de la propriété : un lien fort avec la taille et le type de logement
4 Quels ménages dans quels logements ? Une analyse par pseudo-cohortes 
4.1 Confort surfacique : après une longue période de hausse, une stabilisation chez les générations récentes
4.2 Une croissance de la propriété occupante et de la maison individuelle qui s’essouffle
4.3 Cycle de vie et localisation : une migration progressive vers la grande couronne au fil de l’âge
4.4 La position idéal-typique de la génération du baby-boom
4.5 Au-delà des parcours moyens : sur-occupation et sous-occupation des logements
5 Discussion et conclusion
5.1 Synthèse et discussion des principaux résultats
5.1.1 Des évolutions démographiques à l’opposé de celles du parc
5.1.2 Une croissance importante du confort surfacique
5.1.3 Une stabilisation des trajectoires démographiques et résidentielles pour les générations récentes
5.1.4 Des résultats spécifiques à l’Île-de-France ? Comparaison avec quatre métropoles régionales
5.2 Limites et perspectives
5.2.1 Limites
5.2.2 Perspectives
5.3 Conclusion
Chapitre 2 – Les inégalités de consommation de logement sur le long terme : le cas du confort surfacique
1 Introduction
2 Bibliographie
2.1 Les indicateurs d’inégalité dans le cas du revenu
2.1.1 L’indice de Gini
2.1.2 L’indice de concentration de Hoover
2.1.3 L’indice de Theil
2.1.4 L’indice d’Atkinson
2.1.5 Le coefficient de variation
2.1.6 L’indice d’entropie généralisée
2.2 Les inégalités de consommation de logement
2.2.1 Travaux britanniques
2.2.2 Autres cas étrangers
2.2.3 Les sources de la hausse britannique
2.3 Positionnement du travail
3 Méthodologie
3.1 Spécificités liées au marché du logement
3.1.1 Échelles d’équivalence : des Unités de Consommation aux Unités de Consommation Logement
3.1.2 Les ménages et les logements ne se découpent pas
3.2 Procédure d’analyse
3.2.1 Données et mesure du confort surfacique
3.2.2 Indicateur d’inégalité
3.2.3 Modèle de régression de Poisson
4 Résultats
4.1 Résultats globaux
4.1.1 Des inégalités de confort surfacique en hausse
4.1.2 Une forte variabilité intra-classes (?|?)
4.2 Résultats inter-classes
4.2.1 Résultats sur les surplus (??)
4.2.2 Analyses des surplus contrôlés d’autres variables (??|?)
4.3 Modèles de régression
4.3.1 Résultats centraux
4.3.2 Précisions autour de la régression
4.3.3 Modèle avec cohortes
5 Analyse de sensibilité et résultats supplémentaires
5.1 Des résultats sur les inégalités robustes à la définition du confort surfacique retenue
5.2 Comparaison avec l’indice de Gini
5.3 Régression linéaire à partir des enquêtes Logement
5.3.1 Cohérence des résultats
5.3.2 Modèle sur la surface habitable : des résultats très proches et des inégalités plus élevées pour les PCS et les statuts d’occupation et moins élevées pour l’âge
6 Discussion
6.1 Le double effet des inégalités socio-économiques et de la progression dans le cycle de vie
6.2 Retours sur la mesure des inégalités de consommation de logement
6.2.1 Mesurer des inégalités de consommation
6.2.2 Consommation de logement et localisation
6.3 Quel lien avec les politiques publiques ? Vieillesse et crise du logement
7 Conclusion
Chapitre 3 – les évolutions du coût du logement (1973-2013)
1 Introduction
2 Bibliographie : les mesures du coût du logement
2.1 Les indicateurs de dépense
2.1.1 Dépenses et taux d’effort : des indicateurs largement utilisés
2.1.2 Un indicateur associé : l’indice de taux d’effort
2.2 Le coût de la propriété : le coût d’usage
2.2.1 Introduction
2.2.2 Raffinements de base
2.2.3 Raffinements avancés
2.2.4 Éléments de discussion
2.3 Intégrer la dimension temporelle : du coût d’usage à la rentabilité
2.4 Synthèse des différentes mesures de coût
3 Méthodologie
3.1 Données
3.2 Champ d’analyse
3.3 Mesure des dépenses et des indices de prix
3.3.1 Dépenses et taux d’effort
3.3.2 Indices de prix pour la propriété occupante
3.3.3 Taux d’intérêt immobilier et durées d’emprunt
3.3.4 Indice des loyers
3.4 Calcul des indices
3.4.1 Indice de taux d’effort
3.4.2 Indice de coût d’usage
3.4.3 Rentabilité ex post de l’accession
4 Résultats
4.1 Évolutions du coût du logement depuis 1973
4.1.1 Contexte : indices de prix et conditions de financement
4.1.2 Indice de taux d’effort
4.1.3 Indices de coût d’usage
4.1.4 La rentabilité ex post confirme le coût d’usage
4.1.5 Le coût d’usage comme dépense implicite
4.2 Dépenses de logement
4.2.1 Des dépenses nettes en progression constante, et plus élevées en Île-de-France
4.2.2 Des taux d’effort nets plus resserrés et progressant moins rapidement
4.2.3 Analyse du rôle du revenu dans les taux d’effort
5 Discussion et conclusion
5.1.1 Indice de coût et dépenses
5.1.2 Le rôle du revenu et des effets de structure
Chapitre 4 – Les choix de logement des ménages locataires du parc privé (1980-2013) 
1 Introduction
1.1 Contexte et objectifs : quels choix des ménages face à la hausse des coûts ?
1.2 Demande de logement : un court état de l’art
1.3 Mesurer les choix des ménages par le modèle
2 Le modèle économétrique
2.1 Le modèle général
2.1.1 Modèle de transition
2.1.2 Fonction de demande
2.2 Précautions économétriques
2.2.1 Le biais de sélection
2.2.2 Répétitions et attrition
3 Données
3.1 Champ de l’étude et échantillon
3.2 Mesure de la consommation de logement
3.3 Variables explicatives
3.3.1 Précisions sur les variables sociodémographiques
3.3.2 Précisions sur les variables de prix
4 Résultats
4.1 Analyses descriptives
4.1.1 Un échantillon reflétant la précarisation des locataires du parc privé
4.1.2 Une baisse de la mobilité résidentielle et de l’accession
4.1.3 Surface et service logement
4.2 Modèle de transition
4.2.1 Un rôle marqué du revenu et du coût de l’accession
4.2.2 La mobilité diminue avec l’âge tandis que les petits ménages vont vers le locatif privé
4.2.3 Un cas précis en guise de synthèse
4.3 Modèle de demande
4.3.1 Demande de service logement
4.3.2 Demande de surface
5 Évolutions des comportements au cours du temps
5.1 La réduction de la fenêtre temporelle : analyse sur la période 1997-2013
5.1.1 Modèle de transition
5.1.2 Modèle de demande
5.2 Stabilité des élasticités-prix et -revenu au cours du temps
5.2.1 Modèle de transition
5.2.2 Modèle de demande
5.3 Une augmentation des inégalités d’accès à la propriété confirmée
5.4 Simulation : l’effet de la hausse des prix
6 Analyse de sensibilité
6.1 Modèle sur toutes les années avec l’échantillon complet
6.2 Sensibilité à l’indice de prix
6.3 Anticipations des accédants
6.4 Restriction de l’échantillon à l’Île-de-France
6.4.1 Modèle de transition
6.4.2 Modèle de demande
7 Discussion et conclusion
7.1 Contraintes économiques et ajustements résidentiels
7.1.1 Le rôle des contraintes économiques dans la mobilité résidentielle et la demande de service logement
7.1.2 Le rôle de l’âge et de la structure familiale
7.2 Retours sur la méthodologie
7.2.1 Éléments généraux
7.2.2 L’importance de la correction du biais
7.3 Limites et perspectives
7.3.1 Le rôle des contraintes de crédit
7.3.2 Limites du service logement
7.3.3 Endogénéité
7.3.4 Hétéroscédasticité
7.3.5 Permanence des préférences et forme fonctionnelle
7.3.6 Vers une modélisation dynamique de la mobilité résidentielle
7.4 Conclusion
Conclusion générale
Bibliographie
Table des matières
Table des figures
Table des tableaux
A. Annexes du chapitre 1
1 Figures et tableaux
2 Comparaison de l’Île-de-France avec les quatre autres plus grandes aires urbaines françaises
2.1 Une croissance démographique stabilisée depuis 1990 entre ville centre, banlieue et périurbain
2.2 Des évolutions des ménages dans la moyenne nationale
2.3 La hausse de la taille des logements portée par les maisons individuelles
2.4 Une forte hausse du confort surfacique
2.5 La propriété occupante marque le pas depuis 1990
2.6 La fin de la progression pour les générations récentes
2.6.1 Depuis 1990 une baisse de la propriété, de la taille des logements et de la maison individuelle pour les plus jeunes, mais pas du confort surfacique
2.6.2 Une approche par les générations : l’exemple de l’accession dans l’aire urbaine toulousaine
B. Annexes du chapitre 2
1 Résultats (Indices d’inégalités)
2 Résultats (Régressions)
3 Inégalités intra- et inter-classes
3.1 Indice de Hoover
3.2 Coefficient de variation
C. Annexes du chapitre 3
1 Pourquoi devenir propriétaire ?
2 Écriture de la rentabilité de l’accession face à la location
3 Régressions hédoniques pour les indices de prix et de loyers
3.1 Méthode
3.2 Indices des prix et des loyers
4 Écritures individualisées
4.1 Taux d’effort
4.2 Coût d’usage
4.3 Taux d’intérêt immobilier calculé sur les enquêtes Logement
5 Les secteurs locatifs et les variables de dépenses au sein des enquêtes Logement
5.1 Les différents statuts locatifs
5.2 Dépenses nettes et brutes
6 Indices : résultats
7 Dépenses : résultats
D. Annexes du chapitre 4
1 Construction de l’échantillon
1.1 Définition de l’échantillon
1.2 Correction apportée aux ménages déménageant les années d’enquête
2 Construction du revenu permanent et transitoire
3 Le modèle Logit Multinomial
3.1 Description
3.2 Écriture des élasticités dans le cas du modèle Logit Multinomial
3.2.1 Élasticité-prix
3.2.2 Élasticité-revenu
4 Biais de sélection et corrections possibles
4.1 Correction de Dubin-McFadden
4.2 Correction de Dahl
5 Tableaux de statistiques descriptives
6 Spécifications alternatives
6.1 Taille du ménage et situation familiale (modèle de transition)
6.2 Quintiles de niveaux de vie (modèle de transition)
6.3 Taille du ménage et situation familiale (modèle de demande)
6.4 Autres spécifications alternatives
7 Analyse de sensibilité
7.1 Modèle sur l’échantillon complet, incluant toutes les années
7.2 Modèles avec prix exogènes (i)
7.3 Modèle de demande de surface sur Île-de-France, avec toutes les années
8 Simulation

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