Le logement social en France

Histoire du logement social en France

En France, le logement social a fait son apparition au début du XXème siècle, et son cadre législatif n’a eu de cesse d’évoluer. Des premières habitations bon marchés au début du siècle précédent à la vente en état futur d’achèvement actuelle, le cadre législatif et les orientations politiques ont bien changés. Aujourd’hui, la rénovation urbaine occupe une place centrale en urbanisme, les collectivités étant forcé de se fixer des limites d’utilisation de l’espace périurbain pour construire.

21ème siècle : La rénovation urbaine au cœur des débats

Après avoir favoriser la construction pendant de nombreuses années, l’Etat va changer de direction à l’aube du 21ème siècle, où l’écologie est au cœur des discussions. C’est pour cela que le renouvellement urbain va être la nouvelle stratégie des gouvernements successifs, permettant la réappropriation de terrains abandonnés au cœur des villes, la rénovation de bâtiments dégradés voir insalubre, et va surtout permettre la limitation de l’étalement urbain, nouvel enjeu de l’urbanisme. Ces dispositions vont se traduire par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), base de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire au 21ème siècle. Elle sera votée le 13 décembre 2000. Concernant le volet solidarité, les communes d’agglomération doivent désormais avoir au moins 20% de logements locatifs sociaux d’ici 2020. Pour atteindre cet objectif, l’Etat va conseiller de rénover des quartiers et construire sur des friches plutôt que de financer de nouveaux programmes dans la banlieue des villes. Un autre élément important de cette loi est la création de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), qui garantit les prêts accordés par la CDC aux bailleurs sociaux, dans le cas où la commune n’en présenterai pas. La CGLLS finance aussi l’Union Sociale pour l’Habitat (partie 1, section 2.3), le Fond d’Intervention pour le Logement Locatif Social et plus tard financera l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine. Par la suite, chaque gouvernement essaiera de mettre en place une loi relative au logement en général, se rapportant plus ou moins à la politique du logement. Nous allons voir quelles ont été ces grandes lois, et pour quel effet.

La loi du 1er Aout 2003, dite loi Borloo, ou loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine instaure le Programme National pour la Rénovation Urbaine (PNRU), dans le but de « réduire les inégalités sociales et les écarts de développement entre les territoires ». Cela concerne autant les logements du parc privés que ceux du parc public. Pour gérer ce financement, l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) est créée. On remarque que cette disposition est dans la continuité de la loi SRU, surtout sur le volet renouvellement urbain. Toujours dans la continuité de la loi SRU, la loi du 5 mars 2007, dite loi DALO pour Droit au Logement Opposable va accentuer le rôle social de l’Etat au niveau du logement, car il est désormais le garant de l’accès au logement pour toute personnes en faisant la demande (sous certains conditions). S’il n’est pas en mesure de le faire, il pourra écoper d’une amende. Aussi, les personnes hébergées dans les structures d’hébergement d’urgence peuvent y rester jusqu’au moment où un logement leur sera trouvé. Cette loi aura pour effet d’encourager la construction de logements sociaux. La grande loi suivante est la loi MOLLE (Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion) concerne de très près le logement social, puisqu’elle restructure le fonctionnement des collecteurs de la PEEC (partie 1, section 3), qui sera vu plus en détail dans la partie 0 de cette première partie. Aussi, les conditions pour bénéficier d’un logement social sont modifiées : les personnes excédant le plafond de ressource ne pourront plus renouveler leur bail, les incitants à déménager dans le privé, pour permettre une meilleure mobilité au sein des logements sociaux. La loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 est portée par Cécile Duflot, alors ministre du Logement. La mesure phare de la loi est l’encadrement des loyers (protection des locataires contre les loyers trop élevés) et l’universalité des loyers (protection des bailleurs contre les impayés), mais s’attache aussi à lutter contre l’habitat indigne, les expulsions, fixe de nouvelles règles locatives et modifie de nombreuses normes d’urbanisme (suppression du coefficient d’occupation des sols par exemple). Enfin, ce sont désormais les EPCI qui sont chargés de mettre les PLU, qui deviennent des PLUi, Plan Local d’Urbanisme intercommunal, dans une vision à plus grande échelle de l’urbanisme local. Bien perçue par une partie de la gauche politique, les économistes et professionnels de l’immobilier n’auront pas la même vision des choses, estimant que cette loi s’attaque aux conséquences (et non aux causes) des loyers trop hauts, et que les mesures prisent vont bloquer la construction, et donc l’investissement, empirant donc la situation des loyers . Ce dispositif d’encadrement des loyers sera d’ailleurs un échec: implantés uniquement dans les villes de Lille et de Paris, ils seront annulés par décision de justice .

A l’heure actuelle, le gouvernement d’Edouard Philippe se penche sur un nouveau projet de loi, dite ELAN (Evolution du Logement et Aménagement Numérique). Le projet de loi actuel se dessine sur 3 axes, un premier cherchant à faciliter la construction (plus grand programmes, simplification des normes et de certaines procédures, regroupement des organismes HLM), à « répondre aux besoins » et favoriser la mixité (faciliter la mobilité professionnelle grâce à un bail à durée limitée (non renouvelable) pour un meublé, plus grande transparence dans l’attribution des logements sociaux et une meilleure mobilité au sein de ceux-ci, encadrement des locations touristiques), et enfin une amélioration du cadre de vie (sanctions accrues contre les « marchands de sommeil » (personne profitant des faiblesses de personnes en difficulté pour louer des logements illégaux) , nouveaux outils pour la rénovation, bail numérique, déploiement du très haut débit). A noter que cette loi essaiera peut-être de reprendre le dispositif d’encadrement des loyers, échec de la loi ALUR, en augmentant les sanctions envers les propriétaires contrevenants. Le projet de loi devrait être voté pendant l’été 2018, après un an de consultation des différents partenaires.

On voit donc que le logement social (mais aussi l’urbanisme et l’aménagement en général) reste un casse-tête, avec pour chaque gouvernement des problématiques similaires, mais dans des contextes différents. Aujourd’hui, dans un contexte de crise migratoire, et avec une demande toujours importante de logement sociaux fait que l’évolution du parc de logement n’est pas encore suffisante pour répondre à la demande. Et cela n’est qu’un des enjeux de l’urbanisme actuel, avec entre autres le déploiement d’internet partout sur le territoire et la désertification des centres villes.

Acteurs du monde HLM

Après s’être intéressé à l’évolution du logement social dans notre pays, et connaissant les lois régissant ce milieu, il est nécessaire de se pencher sur les différents acteurs de ce monde. Dans cette partie, il sera fiat un inventaire des principaux acteurs régissant l’évolution des logements sociaux.

L’Etat

Le logement social, bien qu’ayant un but fondamentalement social, est un recoupement de plusieurs environnements : l’économie, l’environnement, l’aménagement du territoire… Le logement social dépend donc de plusieurs ministères, même si celui de référence reste celui de la Cohésion des Territoires (anciennement Ministère du Logement et de l’Habitat Durable), dont le Ministre est M. Jacques Mézard, le Secrétaire d’Etat auprès du Ministre étant M. Julien Denormandie. Du fait de ce recoupage de compétence, le logement social est soumis à plusieurs lois touchant ces différents domaines, et pouvant alors mener à des contradictions ou à des processus complexes. De plus, l’Etat cherchant chercher à se désengager financièrement de la construction de logement , tout en voulant garder un certain contrôle dessus, mène certains acteurs à s’interroger sur le rôle de l’Etat dans la question du logement .

Les collectivités

A un niveau, ce sont les différentes échelles des collectivités qui s’occupent d’organiser la politique du logement social sur leur territoire. Au niveau de la Région, on retrouve la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL), chargée de mettre en œuvre les politiques de l’Etat dans ces différents domaines à l’échelle régionale. Le Conseil Régional, de par ses compétences (développement économique, énergie-climat), peut promouvoir certaines politiques relatives à l’amélioration du logement (rénovation énergétique) ou à l’accès au logement des jeunes, en intervenant surtout via des financements.

Le département, avec le Conseil Général, copilote avec l’Etat le Plan Département d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD), intervenant donc dans le milieu du logement pour des catégories spécifiques de la population (personnes âgées ou jeunes travailleurs par exemple). De plus, c’est aussi à cette échelle qu’est géré le Fond de Solidarité pour le Logement (FSL), qui permet d’accorder des aides financières, relatives aux dépenses du logement (facture, loyers…), à des personnes ayant des difficultés à assumer ces charges-là. Les différents EPCI (métropoles, agglomérations, communautés de communes…) sont chargés de l’élaboration du Plan Local de l’Habitat (PLH), relatif à l’ensemble de la politique du logement sur le territoire : parc public et privé, gestion de l’existant, nouvelles construction… Depuis la Loi ALUR, le Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi), désormais obligatoire pour les EPCI depuis la loi NOTRe, peut tenir lieu de PLH. Enfin, les EPCI peuvent aussi conclure une convention avec l’Etat, donnant la possibilité à la collectivité de gérer l’attribution des aides à la pierre (construction et acquisitions de logements, réhabilitation et démolition de logements sociaux, amélioration du parc privé ou encore création de places d’hébergement) .

L’USH, représentant du mouvement HLM

L’USH, l’Union Sociale pour l’Habitat, est l’organisation majeure du monde HLM. C’est elle qui représente quelques 720 organismes HLM, à travers 5 fédérations. Créée en 1929 sous le nom d’Union Nationale des fédérations d’organismes HLM, elle remplit 5 missions : représentation, partenariat, accompagnement, connaissance et communication De par son rôle de porte-parole du mouvement HLM, l’USH est chargée de la représentation des organismes HLM au niveau de l’Etat. Elle intervient dans les études et les discussions des projets de lois, mais intervient au niveau des réflexions et décisions prises dans le domaine de la politique du logement. Ce rôle de partenaire ne s’arrête pas là puisque l’USH est aussi en relation avec les autres acteurs du monde du logement : les élus (via son Réseau des acteurs de l’Habitat par exemple), les associations et les habitants. Le cadre du logement social, et plus généralement de l’aménagement du territoire étant en constante évolution, l’USH propose un appui aux organismes HLM qui en feraient la demande dans différents domaines sur cette thématique : maitrise d’ouvrage, énergie, développement durable, foncier, aménagement, mais aussi ressources humaines ou management. Pour cela, l’USH dispose de 2 filiales, l’Afpols et l’ERU, qui proposent des formations pour les acteurs de l’Habitat. A une fin de meilleure compréhension de ce monde, l’USH profite du fait d’avoir les ressources à sa disposition pour créer des outils d’aide à la décision ou de connaissance pour les organismes HLM mais aussi ses partenaires (analyses économiques, enquêtes, observatoires…) Enfin, encore une fois de par son rôle de représentants des organismes HLM, l’USH fait de la communication envers non seulement ses adhérents, mais aussi auprès des médias (ressources, analyses ou éclairage sur un sujet) et des pouvoirs publics, via le Congrès annuel de l’Union, où les propositions du Mouvement HLM sont mises en avant devant un public notamment composé de dirigeant mais aussi de partenaires institutionnels ou de médias.

Table des matières

Introduction
Partie 1 : Le logement social en France
1. Histoire du logement social en France
2. Acteurs du monde HLM
3. Réformes des collecteurs HLM
Partie 2 : La Vente en Etat Futur d’Achèvement
1. Cadre légal
2. Le standard de la VEFA sociale
3. La VEFA, une facilité de construction ayant ses limites
Partie 3 : Les partenariats entre bailleurs et promoteurs
1. Etat des lieux
2. Un partenariat déséquilibré ?
3. Loi ELAN, évolution et possible futur
Conclusion
Bibliographie
Webographie
Annexes

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