Le crédit hypothécaire

Le risque des taux d’intérêts

Le risque de taux d’intérêt est celui de voir le résultat affecté défavorablement par les mouvements des taux d’intérêts, autrement dit c’est l’éventualité de perte généré par les fluctuations du taux d’intérêts. C’est donc un risque encouru par une banque qui détient des créances et des dettes dont les conditions de rémunération, taux fixe – taux variables, diffèrent. Le risque de taux d’intérêt a été pendant longtemps laissé au second plan derrière les deux précédents risques9, mais actuellement avec la volatilité très importante des taux sur les marchés et les montants colossaux mis en jeu, les dirigeants lui prêtent une attention particulière. Ce risque est omniprésent pour les établissements de crédit, notamment chez ceux qui développent une activité importante de distribution de crédits aux particuliers, comme c’est le cas pour la CNEP-Banque où son activité est orientée beaucoup plus vers les ménages et son portefeuille est dominé par des crédits à taux révisables. Ce risque est accentué par deux raisons principales: -Les ménages ont tendance à conserver leurs placement liquides, par rapport à leur demande de crédit à long terme, situation qui caractérise notamment les prêts immobilier10 ; -La banque est exposée au risque de taux dans deux cas ; de hausse ainsi que de baisse. Nous pouvons présenter les situations où se manifeste le risque de taux dans les schémas suivants :

Le financement par crédit hypothécaire en ALGERIE

L’existence d’un système bancaire et financier performant constitue la base d’une économie développée. L’Algérie, depuis son indépendance a voulu en créer un nouveau système propre à elle qui doit être davantage solide et performant. Pour ce faire, elle a commencé par la nationalisation des banques étrangers pour se doter d’un instrument de développement qui permettra une amélioration de différents secteurs économiques, puis elle a adopté plusieurs stratégies du développement en suivant le model socialiste basé sur la planification financière. Toutefois, face aux différentes mutations intervenues sur la scène internationale, notamment avec l’avènement de mondialisation, l’effondrement du bloc socialiste, le contre choc pétrolier de 1986, la croissance vertigineuse de la dette extérieur ont rendu impossible la poursuite de pratique du mode socialiste et ont contraint l’Algérie à changer de cap. L’inclusion des banques dans le cadre de financement de l’immobilier a été le point de départ du développement de crédit hypothécaire. En effet, l’octroi du crédit immobilier est majoritairement subordonné à la prise d’une hypothèque du premier rang sur le bien sujet du crédit pour se prémunir contre le risque de non remboursement.

L’adoption de ce mode de financement tient la cote part en Algérie par rapport aux pays étrangers qui ont une préférence pour les autres crédits bancaires. L’importance de la croissance du volume des crédits hypothécaires est principalement due au fait de l’institution d’un cadre réglementaire mettant tout en oeuvre pour faciliter l’extension du secteur immobilier, surtout après la refonte du système de financement de l’immobilier. Le présent chapitre à pour objet la description du système bancaire algérien. Nous essayerons aussi de dresser une appréciation chiffrée du parc logement en Algérie, en se penchant sur un certain nombre de recommandations en vue d’une amélioration de ce secteur en mettant l’accent sur les politiques et les nouveaux dispositifs de financement de l’immobilier en Algérie. Nous reviendrons en particuliers sur deux sections. La première portera sur le marché de l’immobilier en Algérie. Nous terminerons notre chapitre par une section qui étudiera le financement de l’immobilier en Algérie.

LE SYSTEME BANCAIRE ALGERIEN DE 1962 à 1990

A la veille de l’indépendance de l’Algérie, le système bancaire se composait de filiales de banques étrangères implantées au nord du pays, notamment dans les villes portuaires ; et dont la finalité est d’assurer les opérations bancaires et financières nécessaires aux transactions commerciales. Durant le période de 1962 à 1966, l’Algérie a opté pour le premier souci à la récupération de souveraineté monétaire par la création de la banque centrale d’Algérie « BCA » par la loi n° 62-144 du 13/12/1962, afin de créer et de maintenir dans le domaine de la monnaie, par le crédit et les échanges, les conditions favorables à un développement économique national, elle à pour rôle principal l’émission, la gestion et la régulation de la monnaie nationale « dinar algérien ». Elle à aussi crées les institutions financières non bancaires qui sont la Caisse National de Développement (CND), le 03/05/1963 par la loi n° 63-165, établissement financier chargé du financement des programmes d’investissements publics et des programmes d’importations ; ainsi que la Caisse National d’Epargne et de Prévoyance (CNEP) créée par la loi n°64-227 du 10/08/1964 sous forme d’établissement public jouissant de personnalité juridique et de l’autonomie financière, dont la mission consiste essentiellement à collecter l’ épargne dégagée par les revenus moyens, afin de les distribuer à la constitution des logements. Entre 1966 et 1970, l’Algérie a opté pour la création d’un système bancaire classique composé des banques commerciales algériennes, qui pour la plupart ont vu le jour à la faveur des mesures de prises des banques étrangers décidées durant cette période (Nationalisation des banque étrangers).

Ce système bancaire classique sera achevé par la transformation de banques étrangères en banques nationales, la création de la Banque National d’Algérie(BNA) par l’ordonnance n°66-178 le 13 juin 1966, afin de répondre aux besoins financiers portant des secteurs publics et socialistes ; du Crédit Populaire d’Algérie(CPA) créée par les deux ordonnances du 19/12/1966 et du 15/05/1967 ; chargé d’octroyer des crédits au secteur privé, aux entreprises autogérées, nationales et non agricoles, ainsi que la banque extérieur d’Algérie(BEA) créée par l’ordonnance N°67-204 du 01/10/1967 qui à une mission particulière dans le domaine du développement des relations financières avec l’extérieur2. A partir de 1970, un réexamen de principe de la spécialisation sectorielle des banques qui consiste à la gestion et au contrôle des opérations financières de l’entreprise publique, a été adapté par l’instauration de la planification comme mode de gestion de l’économie.

Dans ce cadre, la Caisse Algérienne de Développement(CAD), laisse place, en mai 1979, à la Banque Algérienne de Développement(BAD), qui sera chargée du financement des investissements productifs nécessaires à la réalisation des objectifs de développement économique de l’Algérie. En 1978, le trésor public remplace le système bancaire dans le financement des investissements planifiées des secteurs publics, les banques primaires n’interviennent pas plus que pour la mobilisation des crédits extérieurs, cette mesure porte un dernier cout à la reforme de 1970. La loi de finance de 1982, a confiée la charge des investissements dits stratégiques au trésor public, pour les autres investissements publics, les banques primaires interviennent selon les critères de rentabilité financière. A partir de 1982, une restructuration du secteur bancaire a été engagée. En vue de renforcer la spécialisation des banques et de diminuer le pouvoir de certains d’entre d’elles qui se sont retrouvées avec un poids financiers considérable. En application de critère du spécialisation des entreprises publics, deux banques spécialisées ont été créées, la Banque Agricole et du Développement Rurale(BADR), créée a partir du décret du 13/03/1982 chargé di financement du système agricole qui était auparavant du domaine de la BNA, ainsi que la banque de développement local(BDL), créée par le décret du 30/04/1985, elle sera chargé principalement du financement des entreprises économiques locales jusqu’à la prise en charge par le CPA.

En 1986, l’Algérie a connu une dégradation de sa situation économique et financière suite au choc pétrolier, cela a montré que son système planifié été incapable de résoudre cette situation de choc, donc la nécessité de réformer son système bancaire et financier, qui constitue la base de l’économie, et cela par la mise en place d’une nouvelle architecture qui consiste à la redéfinition et la réorganisation du système bancaire. Pour ce faire, les autorités algériennes ont promulgués le 19/08/1986 la première loi bancaire portant le régime de crédit et des banques, cette loi a porté une autonomie au système bancaire algérien, un désengagement du trésor public du financement des investissements au profit des banques et une décentralisation partielle des pouvoirs de décisions en matière d’investissements des autorités centrales vers les banques et les entreprises. A partir de 1988, l’économie Algérien va connaitre plusieurs réformes, la première est axé sur l’autonomie de l’entreprise public et la création des fonds de participation, les banques commerciales sont considérées comme des entreprises publics économiques et sont, de ce fait, concernées par le réforme de 1988.

Le rapport de stage ou le pfe est un document d’analyse, de synthèse et d’évaluation de votre apprentissage, c’est pour cela rapport gratuit propose le téléchargement des modèles gratuits de projet de fin d’étude, rapport de stage, mémoire, pfe, thèse, pour connaître la méthodologie à avoir et savoir comment construire les parties d’un projet de fin d’étude.

Table des matières

REMERCIEMENTS
DEDICACES
SOMMAIRE
INTRODUCTION GENERALE
CHAPITRE1 : GENERALITES SUR LE CREDIT HYPOTHECAIRE, SES RISQUES ET GARANTIES
INTRODUCTION
Section01 ; Généralités sur le crédit hypothécaire
1.1 Définition du crédit hypothécaire
1.2 Caractéristiques du crédit hypothécaire
1.2.1 La durée
1.2.2 Le taux d’intérêt
1.2.3 Capacité de remboursement
1.2.4 La quotité de financement
1.2.5 La périodicité du remboursement
1.2.6 Le remboursement par anticipation
1.2.7 Le différé
1.2.8 Les intérêts intercalaires
1.2.9 Les frais liés au crédit hypothécaire
1.3 Avantages et inconvénients du crédit hypothécaire
1.3.1 Avantages du prêt hypothécaire……..
1.3.2 Inconvénients du crédit hypothécaire
1.4 Les types de crédit hypothécaires
1.4.1 Le prêt hypothécaire classique
1.4.2 Le prêt hypothécaire cautionné
1.4.3 Le prêt viager
1.4.4 Le prêt hypothécaire rechargeable
Section 02 ; Risques et garanties du crédit hypothécaire
2.1 Les risques économiques
2.1.1. Le risque de contrepartie
2.1.1.1 Le risque du crédit
2.1.1.2 Le risque sur les marchés
2.2 Les risques de liquidité
2.2.1 Le risque de liquidité immédiate
2.2.2 Le risque de transformation
2.2.3 Le risque des taux d’intérêts
2.2.4 Le risque de solvabilité
3. Les autres risques
3.1 Les risques techniques
3.2 Les risques administratifs
3.3 Les risques juridiques
4. Les garanties du crédit hypothécaire
4.1 Le cautionnement
4.1.1 Les types de cautionnement
4.1.2 Les caractéristiques de cautionnement
4.1.3 Les avantages de cautionnement
4.1.4 L’extinction
4.2 L’hypothèque
4.2.1 Les caractéristiques
4.2.2 Les différentes formes d’hypothèques
4.2.2.1 Les droits conférés à la banque
4.2.2.2 L’extinction et procédure de radiation
4.3 Les assurances
4.3.1 Les différentes formes d’assurances
CONCLUSION
CHAPITRE 2 : LE FINANCEMENT PAR CREDIT HYPOTHECAIRE EN ALGERIE
INTRDUCION
Section1 : Evolution du système bancaire algérien
1.1 Le système bancaire algérien de 1962 à 1990
1.2 Le système bancaire algérien de 1990 à nos jours
1.2.1 la loi sur la monnaie et le crédit
1.2.1.1 Le contenu de la réforme de 1990
1.2.1.2 Les conséquences de la loi sur la monnaie et le crédit
1.2.1.3 Les limites de la loi sur la monnaie et le crédit
1.2.2 Le programme d’ajustement structurel « PAS » (1994-1998
1.2.3 La révision de la loi sur la monnaie et crédit
1.2.4 Les banques commerciales et les établissements financiers
1.2.4.1 Les banques commerciales
1.2.4.2 Les établissements financiers
Section2 : Présentation du marché immobilier en Algérie
2.1 Caractéristiques du marché immobilier en Algérie
2.1.1 La demande
2.1.1.1 Le facteur démographique
2.1.1.2 Le niveau des revenus et l’évolution des taux d’intérêts
2.1.2 L’offre
2.2 Les intervenants sur le marché immobilier
2.2.1 La production
2.2.2 Le financement
2.2.3 La commercialisation
2.3 Le parc de logement en Algérie
2.3.1 L’évolution de la population algérienne
2.3.2 Le constat sur le parc de logement en Algérie
2.3.3 L’évaluation du déficit de parc logement en Algérie
Section 03 : Le financement de l’immobilier en Algérie
3.1 La politique de financement de l’immobilier en Algérie
3.1.1 La période avant 1986
3.1.2 La période après 1986(la période de transition
3.2 Le nouveau dispositif du financement de logement
3.2.1 Les institutions chargées de la solvabilité de la demande
3.2.2 L’institution chargée du refinancement hypothécaire
3.2.3 Les problèmes rencontrés par les banques
CONCLUSION
CHAPITRE 03 : LES DETERMINANTS DE L’EVOLUTION DU CREDIT HYPOTECAIRE
INTRODUCTION
Section 1 : Présentation de la CNEP banque
1.1 : Historique
1.1.1 La CNEP en tant que caisse
1.1.2 La CNEP en tant que banque
1.2 : Organisation général des structures de la CNEP banque
1.3 : L’agence CNEP Banque : missions et organisation
1.3.1 L’organisation
1.3.2 Les missions
Section 02 : Etude de l’évolution du crédit hypothécaire
2.1 : Le montage de dossier pour chaque type de prêt
2.1.1 L’entretien avec le client
2.2. Consultation du fichier national
2.3 Demande de consultation pour les interdits de chéquiers
2.4 Etablissement de la fiche technique
2.5 Décision de comité de crédit
2.6 SGCI (Société de Garantie du Crédit Immobilier
2.7 Etablissement d’hypothèque
2.8 Analyse d’évolution du crédit hypothécaire
2.8.1 Tableau n°5 Evolution de crédit hypothécaire accordés aux particuliers par la CNEP banque
2.8.2 Analyse et interprétation des hypothèses
CONCLUSION CHAPITRE 03
CONCLUSION GENERALE
ANNEXES
INDEXE
LISTE DES TABLEAUX ET DES GRAPHES.
LISTE DES ABREVIATIONS.
BIBLIOGRAHPIE.
TABLE DES MATIERS.