L’aménagement des règles d’urbanisme au travers de clauses dans le règlement de copropriété 

Les règles d’urbanisme applicables en copropriété en matière de destination de l’immeuble et de stationnement

Le droit de l’urbanisme ignore la copropriété et réciproquement. Toutefois, la loi du 10 juillet 1969, n’est pas un cadre juridique de construction alors que le code de l’urbanisme a pour objet de déterminer les règles de construction.
Ainsi, malgré ce paradoxe, avant d’être soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965, l’immeuble doit être conforme aux règles et lois se rapportant à l’urbanisme. Cette partie sera consacrée l’application des règles d’urbanisme avant la mise en œuvre de la copropriété.
Tout immeuble bâti a une destination, un usage et une affectation. Ces trois notions, bien qu’elles paraissent similaires, ne le sont pas car elles ne tiennent pas leur source du même corps de texte : la destination de l’immeuble vient du Code de l’urbanisme, l’usage découle du Code de la Construction et de l’Habitation et enfin, l’affectation est déterminée par les contrats.
On peut donner une définition différente pour chacun de ces termes :
• La destination d’une construction vise « ce pour quoi elle avait été conçue, réalisée ou transformée».
• L’usage vise l’utilisation effective de bien
• Et l’affectation vise l’utilisation réelle du bien.
Nous nous intéressons dans cette partie à la destination de l’immeuble.
La destination d’un ensemble immobilier complexe I.1.

Les articles R151-27 et R151-28 du code de l’urbanisme

Selon le code de l’urbanisme, la destination de l’immeuble doit apparaître sur la demande de permis de construire. Elle est donc définie avant même la construction de l’immeuble.
Cela permet de limiter l’étalement urbain en s’assurant de la nécessité d’installation d’une telle activité à un tel endroit.
Les différentes destinations possible en urbanisme sont définies à l’article R151-27 et R151-28 du code de l’urbanisme et sont au nombre de cinq.

Exploitation agricole et forestière

Concernant cette destination, des définitions des exploitations agricoles et forestières sont respectivement données par le Code Rural (article L311-1) et de la Pêche Maritime et le Code Forestier (article L332-6).

Habitation

Le code de la Construction et de l’Habitation et plus précisément son article R.111-1-1 donne une définition précise de ce qu’est une habitation : « Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances. »

Commerce et activités de service

Cette destination regroupe un certain nombre d’activités : artisanat et commerce de détail, restauration, commerce de gros, activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle, hébergement hôtelier et touristique, cinéma.
On comprend bien que toutes les activités répondant à cette destination sont des activités pour lesquels on a donc une clientèle.

Equipement d’intérêt collectif et services publics

La difficulté de cette destination est de définir exactement ce que la jurisprudence entend par « une installation assurant un service d’intérêt général destiné à répondre à un besoin collectif ».
Il va s’agir de locaux et bureaux accueillant du public et des administrations publiques, des établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, des salles d’art et de spectacles, des équipements sportifs, ou d’autres équipements recevant du public.

Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire

Cette destination comprend des bâtiments industriels, des entrepôts, des bureaux, … Chacune de ces activités est définie précisément et peut avoir des conséquences directes sur le voisinage immédiat : nuisances sonores, passages de véhicules …
L’activité industrielle vise l’ensemble des activités de production à partir de matières brutes.

La destination de l’immeuble en copropriété

Les éléments qui interviennent dans le choix de la destination de l’immeuble

Dans un immeuble placé sous le régime de la loi de 1965, la destination de l’immeuble est instaurée par le règlement de copropriété.
L’article 8 qui dispose qu’« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
L’article 9 quant à lui dispose : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
A la lecture de ces textes, on comprend que seule la destination de l’immeuble peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires et que le règlement de copropriété doit préciser quels sont les droits et les obligations de chacun, aussi bien en ce qui concerne leurs parties privatives que les parties communes. Ces droits et ces obligations sont identiques pour chaque occupant, peu importe sa situation, qu’il soit propriétaire ou locataire.
La destination de l’immeuble est définie par les actes : règlement de copropriété et état descriptif de division (que celui-ci soit inclus ou non dans le règlement).
Plusieurs critères sont à prendre en compte lors de la détermination de la destination de l’immeuble :
• Il y a d’une part un élément subjectif : la destination est définie dans les actes par le rédacteur du règlement de copropriété. Pour cela, il est nécessaire de rédiger une clause dans laquelle l’usage que les copropriétaires feront des parties privatives sera stipulé. En cas d’absence d’une telle clause, il sera possible de déduire la destination de l’immeuble par la destination des parties privatives. Par exemple, si un immeuble ne comprend que des lots à usage d’habitation (il est possible qu’il y ait aussi des caves ou greniers), alors la destination de l’immeuble sera réservé à cetusage exclusif : l’habitation.
• D’autre part, il y a des éléments objectifs à prendre en considérant. Il s’agit des caractères et de la situation de l’immeuble.
Les caractéristiques techniques, la qualité des constructions, les conditions sociales des occupants, la qualité de vie dans l’immeuble (présence ou non d’espace verts, caractère sonore de l’environnement) forment les caractères d’un immeuble. Dans un ensemble immobilier, l’harmonie architecturale rentre en compte aussi comme critère.
La situation de l’immeuble concerne le quartier, voir la rue, où se situe l’immeuble.
La conséquence de la prise en compte du critère de situation est que l’on va pouvoir accorder une activité dans un quartier où cette activité est courante bien que toutes les parties privatives soient à usage d’habitation.
Ainsi, trois éléments sont à prendre en compte : les actes, les caractères et la situation de l’immeuble. L’alinéa 2 de l’article 8 nous laisse supposer que chacun de ces éléments peut être pris individuellement. En effet, l’article est ainsi rédigé « (…) la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». La cour de cassation a cassé un arrêt d’appel pour manque de critères légaux car les juges du fond s’étaient simplement intéressés aux actes sans prendre en compte les caractères et la situation de l’immeuble. Ces trois éléments doivent bien être pris conjointement en compte par le rédacteur de la copropriété pour définir la destination de l’immeuble.
La question qui se pose est de savoir s’il existe une hiérarchie dans la prise en compte de ces éléments, ou s’il faut tous les considérer de façon égale. Des arrêts rendus par la Cour de cassation considèrent que c’est seulement si le règlement de copropriété ne mentionne pas, ou pas assez clairement, la destination de l’immeuble qu’il faut prendre en compte la situation et les caractères de l’immeuble.
Plus récemment, la Cour de cassation a rendu arrêt dans lequel il est affirmé que peu importe les fondements d’une plainte concernant l’usage d’un local, si cet usage est conforme à la destination inscrite dans les actes et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires, l’usage peut être maintenu.
Ainsi, les actes, et le règlement de copropriété notamment, est la preuve la plus parfaite en matière de destination de l’immeuble.
Dans le cas d’un ensemble immobilier complexe plusieurs activités cohabitent. Ainsi, la destination de l’immeuble permet de définir les différentes activités envisageables au sein de la copropriété.
Si l’on reprend l’exemple de l’ensemble immobilier d’Erdre Porterie, le choix de la destination de l’immeuble parait évident. Au vue des activités, les destinations d’urbanisme « Habitation » et « Commerce et activités de service » sont les plus appropriées.
Le règlement de copropriété peut être encore plus précis dans la définition de cette destination en insérant une clause portant sur les conditions de jouissances des parties privatives.
L’intérêt est d’ajouter des restrictions à la liberté d’usage et de jouissances des lots par les copropriétaires. Bien évidemment, pour être licite ces clauses doivent être justifiées par la destination de l’immeuble. En effet, l’article 8 de la loi de 1965 dispose que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

L’article 8 de la loi de 1965

Les immeubles soumis au régime de la copropriété doivent évidemment respecter les règles d’urbanisme puisque ce sont celles-ci qui régissent les règles des immeubles bâtis ou en construction. Ainsi, l’article 8 de la loi de 1965 expose la nécessité de conformité entre le PLU et autres documents d’urbanisme et la mise en place de la copropriété.
Ainsi il dispose : « II. – Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement prévoit qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L. 111-7-1 du code de la construction et de l’habitation est incluse dans les parties communes. Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. »
En matière de stationnement, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte a modifié l’article 24 de la loi de 1965 en y ajoutant : « i) La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques ».
Nous verrons dans la seconde partie de ce mémoire les possibilités offertes au rédacteur de la copropriété pour encadrer les lots à usage commercial et les possibilités concernant gestion des places de stationnement au sein d’un ensemble immobilier complexe en copropriété.

L’enseigne : droit accessoire aux parties communes

Généralités

Dans un souci de protection du patrimoine, des règles ont été établies dès 1902 concernant le droit de publicité pour les commerces. Aujourd’hui, le droit de publicité est codifié aux articles L581-1 et suivants du code de l’environnement.
Ces articles avaient été rédigés suite à la loi du 29 décembre 1979. L’article L581-2 précise notamment que c’est dans un souci de protection du cadre de vie que des règles sont fixées en matière de publicité, enseigne et pré-enseigne : « Afin d’assurer la protection du cadre de vie, le présent chapitre fixe les règles applicables à la publicité, aux enseignes et aux pré-enseignes, visibles de toute voie ouverte à la circulation publique, au sens précisé par décret en Conseil d’Etat. Ses dispositions ne s’appliquent pas à la publicité, aux enseignes et aux pré-enseignes situées à l’intérieur d’un local, sauf si l’utilisation de celui-ci est principalement celle d’un support de publicité.»
Depuis, la loi sur l’Engagement National pour l’Environnement et le décret du 30 janvier 2012 relatif à la publicité extérieure, aux enseignes et aux pré-enseignes se sont inscrits dans un ensemble plus vaste de lutte contre la pollution visuelle et de réduction de facture énergétique nationale.
La publicité est définie à l’article L581-3 du code de l’environnement comme étant « toute inscription, forme ou image, destinée à informer le public ou à attirer son attention, les dispositifs dont le principal objet est de recevoir lesdites inscriptions, formes ou images étant assimilées à des publicités ».
Ce même article définit une enseigne comme étant « toute inscription, forme ou image apposée sur un immeuble et relative à une activité qui s’y exerce ».
Ainsi, une enseigne est un signe extérieur qui permet d’individualiser un commerce ou un autre type d’établissement. L’enseigne un élément qui fait partie d’un fonds de commerce : elle ne saurait donc être rattachée à l’immeuble dans lequel le fonds de commerce est ex-ploité. L’enseigne ne doit pas être matériellement dissociée du fonds de commerce sous peine de requalification en pré-enseigne.
La distinction entre la publicité et l’enseigne est essentielle. Le code de l’environnement prévoit des règles pour certains types d’enseignes et de publicités ce qui permet déjà de dresser une liste pour chacune de ces catégories. C’est la dimension, la zone d’implantation la visibilité de ces affichages qui vont permettre de différencier une enseigne d’une publicité. A cet égard, certaines enseignes ont été requalifiées par le juge en publicité. Par exemple, l’association Paysages de France a vu son enseigne, composé d’un totem de grande hauteur avec un disque à large diamètre en hauteur requalifiée en publicité.
On considère le droit à l’enseigne comme « une prolongation nécessaire de l’activité professionnelle ». Ainsi, on considère que l’autorisation donnée au titulaire d’un bail commercial de pouvoir signaler la présence d’un commerce est un accessoire nécessaire du bail et il n’est pas nécessaire qu’il soit mentionné au contrat.
En copropriété, le droit d’apposer une enseigne est donc un droit accessoire aux parties privatives.

Clauses illicites réputées non écrites et leurs conséquences

L’article de la loi de 1965 dispose que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
Un règlement de copropriété ne peut contenir une clause interdisant l’apposition de panneaux publicitaires ou d’enseignes sur les différents murs de l’immeuble en copropriété.
En effet, une telle clause n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble et constitue une restriction aux droits des copropriétaires.
A cet égard l’article 43 de la loi de 1965 dispose que « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ».

Clauses licites

Les droits accessoires aux parties privatives sont les éléments d’un immeuble qui sont placés à l’extérieur du lot privatif mais dont l’usage reste exclusif à ce lot.
L’enseigne est la propriété exclusive du copropriétaire et est donc à sa charge. Toutefois les enseignes sont des atteintes irrégulières aux parties communes puis qu’elles sont apposées sur les façades qui sont des parties communes.
Un copropriétaire ne saurait nuire à l’harmonie générale de l’immeuble.
Dans un immeuble à usage mixte, même si le règlement prévoit la liberté de pose d’enseignes ou de plaques professionnelles, l’autorisation d’apposer une enseigne sur la façade doit être valablement accordée lors d’une assemblée générale . Cette décision doit être prise selon les modalités de l’article 25.
Le règlement de copropriété peut stipuler les modalités de pose des panneaux publicitaires et enseignes : implantation, dimension, matériaux, …
Une telle clause peut s’accompagner d’un plan faisant figurer les emplacements autorisés.
Pour éviter les litiges dans les immeubles à destination mixte comme dans un ensemble immobilier complexe, Christian Attias proposait en 2001, « Le principe devrait être clairement posé et fermement consacré : dès lors que l’exploitation d’un commerce, l’exercice d’une profession sont compatibles avec la destination de l’immeuble et, comme tels, autorisés, les titulaires des lots ainsi utilisés bénéficient de tous les accessoires normaux de leurs échoppes ou cabinets. Le notariat pourrait peut-être contribuer à l’élimination d’une partie du contentieux, en établissant une sorte de fiche signalétique de l’immeuble à faire figurer en tête du règlement de copropriété. Y seraient mentionnées les principales caractéristiques de l’immeuble et leurs conséquences (nombre des lots principaux, avec leur destination ; nombre des caves et des emplacements de stationnement privatifs et communs ; présence d’un concierge, d’ascenseurs ; enseignes commerciales et plaques professionnelles autorisées ou non (emplacements) ; …). ».

La répartition des places de stationnement

Création de lots

La première possibilité offerte au législateur est la plus courante dans les immeubles en copropriété; il s’agit de créer des lots à partir des places de stationnement.
Comme en témoignent les plan ci-dessous, le maitre d’ouvrage de l’ensemble immobilier complexe d’Erdre Porterie a prévu de répartir les zones de stationnement en fonction des activités d’habitations ou commerciales.
En effet, dans ce cas de figure les propriétaires des lots de parkings ont la liberté de jouir de leurs lots comme ils le souhaitent tant qu’ils respectent le règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble.
Dans ce cas de figure plusieurs possibilités sont encore offertes au législateur :
• Il peut répartir les stationnements de manière à ce qu’il y ait un lot par place de stationnement. Chaque copropriétaire pourra alors acquérir ou non un ou plusieurs lot de parking.
• Il peut créer autant de lot de stationnement qu’il y a de lot à usage d’habitation et créer un lot global avec tous les autres stationnements pour les lots du centre commercial. Pourcela, si comme dans l’exemple que nous utilisons les stationnementsse répartissent sur plusieurs étages, le plus simple pour le rédacteur est de prévoir des créer des lots par étages. Par exemple, le premier niveau de parking sera un lotglobal pour les lots à usage commercial et les autres niveaux seront répartis en lots comprenant une place par lot.

Clause d’aggravation de charges

La principale conséquence d’une telle répartition au travers d’une clause va être une aggravation de charges.
En effet, les rampes et autres voies de circulation du parking resteront quelle que soit la répartition des lots, des parties communes. Les utilisateurs du centre commercial auront beaucoup plus tendance à user de ces parties communes que les propriétaires des lots à usages d’habitation. Ainsi, le règlement pourra prévoir une clause dite d’aggravation decharges sur partie communes.
La jurisprudence est constante à ce sujet. Une clause d’aggravation de charges fait partie intégrante du règlement de copropriété. Elles permettent d’imposer des frais supplémentaire à un copropriétaire qui fait un usage excessif d’un équipement commune ou d’une partie commune.
Pour être licite, une telle clause doit être prévue par le règlement de copropriété ou adoptée à l’unanimité.
Toutefois, cette répartition ne parait pas être la plus avantageuse dans les ensembles immobiliers complexes. Les lots rattachés aux habitations seront alors souvent vacants la journée et le/les lots réservés au supermarché pourront s’avérer insuffisant. En effet, dans un entretien téléphonique accordé à un élève ESGT en 2014 , M. Grisey confiait que pour un parc de stationnement de 200 places dans un immeuble à destination de logements, 100 places sont inoccupées la journée.

Nouveaux concepts de mutualisation des stationnements

Concept

Les nouvelles mesures pour l’environnement ont mené les collectivités locales et les maîtres d’ouvrage à mutualiser les stationnements. Ce concept, élaboré par SARECO, consiste à limiter l’offre de stationnement privé associé à tout nouveau projet immobilier en créant des parkings mutualisés répondant aux besoins des projets immobiliers proches.
Cela signifie qu’un parc de stationnement sera partagé entre plusieurs usagers.

Table des matières

Remerciements
Liste des abréviations 
Table des matières 
Introduction 
I. LES REGLES D’URBANISME APPLICABLES EN COPROPRIETE EN MATIERE DE DESTINATION DE L’IMMEUBLE ET DE STATIONNEMENT 
I.1. LA DESTINATION D’UN ENSEMBLE IMMOBILIER COMPLEXE
I.1.1. Les articles R151-27 et R151-28 du code de l’urbanisme
I.1.2. La destination de l’immeuble en copropriété
I.1.2.a. Les éléments qui interviennent dans le choix de la destination de l’immeuble
I.1.2.b. Evolution de la destination de l’immeuble
I.2. LES DISPOSITIONS EN MATIÈRE DE STATIONNEMENT : DE L’URBANISME A LA COPROPRIETE
I.2.1. Les dispositions du code de l’urbanisme en matière de stationnements
I.2.1.a. Généralités
I.2.1.b. Dérogations
I.2.2. L’article 8 de la loi de 1965
II. L’AMENAGEMENT DES REGLES D’URBANISME AU TRAVERS DE CLAUSES DANS LE REGLEMENT DE COPROPRIETE 
II.1. LES CLAUSES DU REGLEMENT DE COPROPRIETE PORTANT SUR LES LOTS A DESTINATION COMMERCIALE
II.1.1. Conditions de jouissance des parties privatives
II.1.1.a. Généralités
II.1.1.b. Les restrictions au droit de jouissance
II.1.1.c. Changement d’affectation : règlementation et procédure
II.1.2. L’enseigne : droit accessoire aux parties communes
II.1.2.a. Généralités
II.1.2.b. Clauses illicites réputées non écrites et leurs conséquences
II.1.2.c. Clauses licites
II.1.3. Troubles anormaux du voisinage
II.2. LA GESTION DES STATIONNEMENTS DANS UN ENSEMBLE IMMOBILIER COMPLEXE
II.2.1. La répartition des places de stationnement
II.2.1.a. Création de lots
II.2.1.b. Clause d’aggravation de charges
II.2.2. Nouveaux concepts de mutualisation des stationnements
II.2.2.a. Concept
II.2.2.b. Avantages
II.2.2.c. Mise en place en copropriété
Conclusion 
Bibliographie 
Liste des figures 
Table des annexes

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