La zone Nord de l’agglomération Mancelle, point d’éclatement vers l’Ouest

La zone Nord de l’agglomération Mancelle, point d’éclatement vers l’Ouest 

La zone Nord fait partie intégrante de la métropole du Mans. Celle-ci regroupe 14 communes. Créée en 1972 avec 8 communes sous le nom de Communauté Urbaine du Mans, l’intercommunalité s’est développée et l’appellation « Le Mans Métropole » a été adoptée en 2005. La communauté urbaine compte à ce jour 198 161 habitants et  s’étend sur près de 220 km². Cette structure i n t e rc o m m u n a l e e s t s i t u é e d a n s l e département de la Sarthe, dans la région des Pays de la Loire. La zone d’étude est située à cheval sur les communes du Mans, de la Chapelle SaintAubin et de Saint-Saturnin et s’étire depuis la Zone Industrielle jusqu’à l’extrémité Nord de la ZAC des Portes de l’Océane. Cette localisation sur trois communes rend la gestion de la zone complexe et favorise l’étalement des activités et l’émiettement des projets. Traversée du Nord au Sud par la route d’Alençon (RD338), cet axe primaire structurant constitue un accès privilégié en tant qu’entrée de ville au Nord de l’ a g g l o m é r a t i o n M a n c e l l e . C e t t e départementale est irriguée par l’échangeur autoroutier des autoroutes A11 (Paris-Nantes) et A28 (Tours-Le Mans). Le Mans étant un point d’éclatement vers l’Ouest, la zone Nord se présente comme un lieu d’implantation stratégique pour des activités.

Un développement en quatre temps 

1er Phase – Années 1970 :
Dans les années 1970, la zone Nord du Mans était principalement tournée vers l’industrie. Cet espace a connu dans les années 70-80 un développement important tourné vers les activités tertiaires et commerciales suite à la baisse de l’activité économique du secteur secondaire. La mise en place d’une ZAC le long de la RD338 entre le giratoire de l’Océane et la rocade du Mans a favorisé le développement de l’activité économique sur l’ensemble de la zone Nord, sous l’impulsion d’aménageurs privés. Les opérations d’aménagement sur cette zone se sont succédées, par assemblage. L’absence à cette époque d’approche urbaine d’ensemble et l’absence d’opérateur commun explique aujourd’hui le fait que certaines voiries ne soient pas classées dans le domaine public. Ainsi les collectivités rencontrent des problèmes concernant les réseaux et l’entretien de ces zones .

Parallèlement à la fin des années 1970, la création de la ZAC du Moulin aux Moines à l’Est de la route d’Alençon (RD338) a permis à la commune de la Chapelle SaintAubin de développer des activités spécialisées dans l’équipement à la personne et de la maison, profitant du dynamisme de la Communauté Urbaine du Mans.

2ème Phase – Années 1980 – 1990 :
La Communauté Urbaine du Mans accepte au début des années 1980 la c ré at i o n d ’ u n e z o n e d ‘ a c t i v i t é s e n prolongement de la Zone Industrielle Nord. L’implantation de nombreuses enseignes ont participé à la densification commerciale de la zone Nord sous l’impulsion de la locomotive alimentaire Auchan implantée en 1983.

3ème Phase – Années 2000 – 2010 :
Motivé par le succès de la commune voisine, Saint-Saturnin se lance dans la construction de sa propre zone, la ZAC des Portes de l’Océane à proximité de l’échangeur autoroutier. Elle y implantera un cinéma en collaboration avec le groupe CGR.

Victime de son attractivité, la zone Nord rencontrera des problèmes de congestion liés à la saturation des voies routières, en particulier la RD338 (Le Mans – Alençon). L’expansion sera ainsi freinée dès 2 0 0 6 p a r l e g e l d e s a u t o r i s at i o n s prononcées en CDAC. Malgré cette baisse de dynamisme, la zone Nord continue d’attirer. En 2008, elle proposait 115 000 m² de surface de vente dédiées à tous types de commerces et de services. Elle atteindra près de 200 000 m² en 2011 . A la fin des années  2010, l’implantation de nouvelles enseignes et l’agrandissement du parking d’Auchan témoignent de l’attrait économique que possède toujours la zone.

4ème Phase – Années 2010 – aujourd’hui :
L’implantation du Parc Manceau, une  opération de 35 000 m² menée par l’opérateur local CCV Val de Sarthe du groupe DesJouis, accueille différentes activités tertiaires et commerciales depuis septembre 2012.

Au total, près de 10 000 salariés travaillent aujourd’hui au sein des quelques 400 entreprises implantées sur la zone d’activités . Cependant, la situation  économique de la zone semble s’essouffler en relation avec la conjoncture économique actuelle et la concurrence avec les pôles commerciaux existants et émergents à l’aire métropolitaine .

De nombreuses contraintes réglementaires 

Le SCoT du Pays du Mans
À la suite d’un premier schéma directeur réalisé en 1973, les élus du syndicat mixte du Schéma directeur de la région mancelle (SDIREM) ont révisé ce document dès le début des années 1990. Un nouveau schéma directeur a été adopté en 2001 et le dernier fut approuvé en janvier 2014. 46 communes se sont regroupées au sein de six communautés dont la Communauté Urbaine Le Mans Métropole. Les communautés administratives du SCoT du Pays du Mans sont présentées ci-contre.

En matière d’économie, le PLU communautaire s’attachera à décliner la stratégie de développement économique du SCoT, de manière à :

– Consolider le rayonnement national au travers des secteurs d’intérêt majeur : technopôles, zones industrielles et logistiques, gare de triage,
– Veiller à une répartition de l’emploi et de l’offre foncière à l’échelle du territoire à travers le développement des secteurs d’équilibre (entreprises artisanales et de petite production…),
– Favoriser la complémentarité de l’offre commerciale du cœur d’agglomération avec les zones périphériques et pérenniser l’offre de proximité dans les bourgs et les quartiers.
– Maintenir l’agriculture périurbaine en prenant en compte l’agriculture dans ses d i m e n s i o n s é c o n o m i q u e e t environnementale.

En matière de consommation de l’espace, le PLUc veillera à :
– Mobiliser le tissu résidentiel et économique, au travers du potentiel de renouvellement urbain, de construction sur des terrains libres, de densification des tissus peu denses.
– Définir les objectifs de densité adaptés au contexte urbain.
– Recourir de façon mesurée à l’extension de l’urbanisation et encadrer les conditons de développement de l’habitat diffus.

En matière d’environnement, le PLUc portera les objectifs suivants :

– I n t é g r e r l e s r i s q u e s n a t u r e l s e t technologiques dans l’élaboration du projet, notamment le risque d’inondation,
– Identifier les Trames Vertes et Bleues.
– Protéger la présence et l’accès à la nature,
– Améliorer l’accessibilité aux espaces naturels et de loisirs périurbains,
– Prendre en compte le patrimoine architectural et urbain.

En matière de déplacements, le PLUc veillera à promouvoir une mobilité durable sur le territoire au travers des objectifs suivants :
– Maintenir la desserte ferroviaire et routière de l’agglomération, qui contribue à l’attractivité économique du territoire.
– Améliorer le fonctionnement du réseau viaire par l’organisation des flux de transit, d’échanges et de marchandises.
– Optimiser la chaîne des déplacements en transports en commun.
– Développer les modes doux comme alternative à la voiture.
– Faire du stationnement un outil de régulation des déplacements.

La zone Nord étant à cheval sur plusieurs communes elle se doit par conséquent de respecter les différentes règles stipulées par les documents d’urbanisme suivants : elle est soumise au PLU du Mans, approuvé le 9 Février 2006 (modifié le 7 Février 2013), au PLU de la Chapelle-St-Aubin, approuvé le 27 Juin 2013 ainsi qu’au PLU de St-Saturnin approuvé le 31 Mars 2006 et modifié le 15 Novembre 2011.

Table des matières

Introduction
A. La zone Nord, un corridor commercial en mutation
I. Éléments de cadrage
1. La zone Nord de l’agglomération Mancelle, point d’éclatement vers l’Ouest
2. Un développement en quatre temps
3. De nombreuses contraintes réglementaires
II. Une zone d’activités au potentiel économique fort
1. La zone Nord, un pôle commercial majeur
2. D’une activité industrielle à une activité commerciale spécialisée
III. Des possibilités d’extension
1. Une progression de la vacance…
2. …en lien avec d’importantes disponibilités foncières
IV. Une urbanisation conçue autour de la voiture
1. L’omniprésence du véhicule
2. La forte emprise du stationnement
3. Une offre légère en transports en commun
4. La place des mobilités douces
5. Des déplacements piétons peu encouragés…
6. …de même pour les cyclistes…
7. …ces mobilités douces sont perturbées par des ruptures
V. Limites et relations avec l’environnement immédiat
1. Un fort patrimoine naturel autour de la zone
2. Présence d’entités environnementales sensibles
3. Architecture et composition urbaine
B. Délimitation par sous-secteurs
I. Paysage urbain, constats et enjeux
1. Zone Industrielle Nord
2. Parc Manceau
3. Rue Louis Delage
4. Moulin aux Moines
5. Auchan
6. Rond-point de L’Océane
7. Extrémité Nord
II. Tableaux des constats et enjeux
III. Groupe territorial et mise en perspective
Conclusion

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