Soutenance mémoire
Les services de l’Etat
Avant l’indépendance du Sénégal, des services, s’occupant de l’habitat, avaient déjà été crées .Nous citerons parmi ceux-ci :
L’Office Fédéral des Habitations Economique par décret du 14 Juin 1926 .Il est destiné à réaliser des logements économiques pour africains .Mais jusqu’en 1945, son action est restée symbolique avec seulement quelques dizaines de villas réalisées. Il sera reformé en 1934 et 1949, année à partir de laquelle, il devient effectivement opérationnel.
La Délégation Générale à l’Aménagement du Cap-Vert (DGACV) est créée le 3 Octobre 1945 .Elle est chargée d’organiser le développement de Dakar et de fixer l’ordre d’urgence des diverses réalisations. En outre, le 22 Juin 1946, est créé un comité consultatif de l’aménagement de la région du Cap-Vert. Le plan d’Aménagement du Cap-Vert est réalisé et déclaré d’utilité publique par le Gouverneur Général le 20 Décembre 1946. En Novembre 1945, est fondé le Service Temporaire d’Aménagement du Grand-Dakar (S.T.A.G.D). C’est l’organisme d’exécution de la délégation générale. Il est chargé de préparer et d’organiser toutes les études d’aménagement de la presqu’ile du Cap-Vert, de vérifier que tous les projets envisagés par d’autres services sont conformes au plan d’urbanisme. Les principales actions du S.T.A.G.D en matière d’urbanisme à Dakar sont les lotissements de Grand-Dakar, du point E, de Fann, l’assainissement de la Medina et le relogement d’une partie de sa population à Dagoudane-Pikine.
Les sections locales d’habitation créées par l’arrêté général du 3 Février 1949 .elles sont des démembrements de l’Office Public des Habitations Economique (OPHE) et poursuivront les opérations de ce dernier jusqu’en 1959, année à partir de laquelle, elles seront remplacées par l’Office des Habitations à Loyer Modéré au Sénégal.
L’Office Public des Habitations Economiques (O.P.H.E) en 1952 qui sera remplacé par le service local d’habitat par arrêté n° 188 du 15 Janvier 1955.
Le commissariat à l’urbanisme et à l’habitat par ordonnance n° 59 025/MTPT/ MI du 28 Mars 1959 et qui comprenait :
– Un service d’étude,
– Office des habitations à loyer Modéré
– Un fonds d’amélioration de l’habitat rural
A l’accession du Sénégal à l’indépendance, furent crées des services publics chargés de mener des actions et de réglementer les opérations d’urbanisme et de l’habitat comme la Direction de l’Urbanisme et de l’Architecture (D.U.A), la Direction de l’Aménagement du Territoire (D.A.T), le Bureau d’Assistance aux Collectivités pour habitat social (B.A.H.S.O) et d’autres institutions d’études et de recherches mais aussi d’exécution d’opérations d’urbanisme. Certaines de ces structures comme l’Ecole d’Architecture et d’Urbanisme et le Centre de Recherche pour l’Habitat, l’Urbanisme et l’Architecture n’existent plus.
La transformation des bâtis
La transformation ou la surélévation des bâtis est une réalité au Sénégal plus particulièrement dans la région de Dakar. En effet, le bâti en hauteur permet de créer un plus grand nombre de chambres pour accueillir à la fois les membres de la famille et des locataires. Ainsi, la surélévation du bâti semble être une solution à la crise du logement que l’on constate au niveau de certaines localités surtout dans les zones à forte concentration humaine. Comme nous l’avons énoncé dans notre problématique, la transformation des bâtis en hauteur est devenue une réalité dans la CAHBA, elle est même devenue la règle depuis presque une dizaine d’années. Un phénomène qui est aussi observé dans le quartier de Hann-village et les cités Elisabeth Diouf et Keuri yarakh qui sont en manque de réserves foncières pour la construction de nouveau logement. Ces localités sont des zones où la verticalisation de l’habitat est un phénomène bien présente et très rapide et ne laisse pas indifférent à beaucoup de personnes. A partir de résultats obtenus, on constate que les raisons ou les facteurs qui ont poussé les chefs de ménages à la construction ou la transformation de la morphologie de leurs bâtis sont nombreuses et se différencient d’une localité à une autre. Pour la transformation des bâtis, les propriétaires dégagent soit leurs propres moyen ou s’ils disposent de titre de propriété le soumettent à la banque comme garanti pour disposer d’un prêt afin de mettre en valeur leur bâti. D’après, les propos recueillis au prés des propriétaires l’obtention de crédits pour certains au prés des banques pose souvent problème surtout quand on ne dispose pas de titre foncier.
L’appréciation des populations sur la demande de logement
On remarque qu’à Dakar dans les maisons la famille s’élargie de même que le nombre de dépendants. A ce titre, l’accès au logement devient une véritable équation pour toutes les populations vivant dans la région de Dakar. Avec l’augmentation de la population, on a assisté à une demande importante de logement. Submergés par le nombre de demandeurs de logement au cours des années, les autorités publiques ont lancé des programmes d’habitat comme le logement social à grand nombre. Il y’a aussi l’intervention des promoteurs immobiliers diverses et variées pour trouver une solution à cette équation. A ce titre un certain nombre de logement sont mis sur le marché de l’immobilier allant du logement individuel au logement collectif. La population de la région de Dakar s’est accrue très rapidement au cours des quarante dernières années, et les pouvoirs publics ont dû faire face, surtout dans la période suivant l’indépendance, à un afflux massif de population. La production de logement n’a pu suivre la demande Avec le bâti en hauteur les populations semblent trouver une solution pour venir à bout de ce phénomène de crise du logement qui sévit toute la région dakaroise. En effet pour résoudre cette situation les habitants ne voient qu’une seule solution c’est de repenser les modes de production des logements en privilégiant la construction de l’habitat en hauteur, ceci permettra d’abriter le maximum de personnes mais aussi dans un souci de combiner en même temps des locaux à usage d’habitation et des locaux de commerces dans une même maison. Cette verticalisation de l’habitat est une importance capitale. Il est en effet nécessaire de rationnaliser l’espace et d’y concentrer en même temps un nombre maximum de ménages. La politique du logement social a échoué au Sénégal. Non seulement la construction est inferieure aux prévisions et ne couvre pas la demande mais de plus en plus, le niveau des prix rend ces logements inaccessibles à ceux qu’ils étaient destinés. Les logements supposés sociaux se retrouvent la propriété des classes moyennes et aisés.
Une diversité ethnique très importante
L’étude de la composition ethnique dans les 3 quartiers fait ressortir quatre groupes ethniques dominants : les Sarakholés, les Wolofs, les Pulars et les Toucouleurs. Mis à part ces quatre groupes nous rencontrons également les Sérères, les Maures et les Diolas qui sont sous représentés. Ce qui donne un caractère hétérogène de la population dans l’ensemble des trois localités. D’après les résultats de notre enquête, la composition ethnique de la population des trois localités montre les résultats suivants. Dans le quartier de Hann-village, les Sarakolés se retrouvent avec 55,4% des ménages enquêtées et sont par ailleurs la population la plus représentée par rapport aux premiers occupant à savoir les Walo-Walo et les Lebous, viennent ensuite les Wolofs et les Pulars (16,9%), les Lebous (6,2%). Enfin les Toucouleurs, les Sérères, les Diolas, et les Maures viennent en dernière position avec une proportion très faible soit 1,5% pour ces différents groupes ethniques. Quant aux cités modernes la même diversité est constatée par rapport au quartier de Hann-village mais avec l’absence des Sarakholés. Ainsi on constate l’importance de la communauté wolofs qui viennent en première position avec 40,5%, viennent ensuite les toucouleurs (35%) et les sérères (14%) et enfin les Pulars (10,5%) dans la cité Elisabeth Diouf. Cependant à Keuri yarakh on a les wolofs qui représentent plus de la moitié des populations enquêtées soit 80% et les Sérères qui représentent 20%. Les résultats de l’enquête nous ont révélés que les Wolofs et les Lebous qui étaient les premiers occupants sont devenus minoritaires par rapport aux autres groupes ethniques comme c’est le cas à Hannvillage où les Sarakolés et les Pulars restent très présents et dominent essentiellement le quartier. La présence de ces deux groupes ethniques s’explique par l’importance du marché immobilier et le commerce. En effet les Sarakholés ont fini par acheté les maisons des premiers occupants (Lebous et Walo-Walo) pour pouvoir y développés leur investissement immobilier qui dans l’avenir pourra avoir des retombées considérables avec la saturation des quartiers péricentraux du centre ville comme la Medina, Colobane et Geule tapée. Quant à la présence des Pulars, elle s’explique par le commerce de quartier avec les boutiques qui mobilisent une population très importante. La figure 7 montre que 68% des personnes à Hann-village, 75% à Elisabeth Diouf et 40% à Keuri yarakh ont entre 35 ans et 65ans. Les veufs viennent en seconde position avec 9% à Hann-village et 16% à Elisabeth Diouf. Ils ont en grande partie une moyenne d’âge située à plus de 65 ans. Cependant, il faut signaler que dans la société sénégalaise les hommes ont une espérance de vie beaucoup moins élevées que les femmes compte tenu des travaux à hauts risques que sont exposés les hommes comme le gardiennage ,la pêche qui sont des métiers qui exposent les hommes à des situations dangereuses. C’est pourquoi on a de faibles taux de femmes veuves durant nos enquêtes. Les divorces quant à eux représentent 7% à Hann-village et 9% à Elisabeth Diouf. Les célibataires sont très présents au niveau du quartier de Hannvillage soit 3% et se retrouve avec une tranche d’âge de moins de 35ans. Ces célibataires sont le plus souvent des ouvriers ou des marchands ambulants qui travaillent au niveau du centre ville et des installations industrielles ou parfois même dans le parc de Hann. Ce sont aussi les neveux ou les fils des ménages qui sont en voyages à l’étranger. Ce sont eux qui parfois s’occupent de la maison et veillent sur les membres de la famille.
Les caractéristiques économiques des ménages
Comme le révèle les résultats du graphique ci-dessus nos zones d’études sont habités par des groupes de personnes très variées qui font divers métiers. C’est cette diversité des métiers qui fait qu’on ne peut pas avoir partout la même source de revenues. Il est cependant très difficile de connaître exactement le gain mensuel de chaque personne mais seulement par estimation en fonction des résultats de l’enquête. En effet, à travers les enquêtes portées sur (le revenu mensuel et les autres revenus) on peut évaluer à peu prés ce que gagne un individu par mois. Cependant, il faut reconnaitre que la question du salaire reste un fait sacré pour beaucoup de personnes. C’est pourquoi on ne pouvait pas connaître avec exactitude le salaire mensuel des personnes enquêtées. Cependant les enquêtes nous ont permis de connaitre qu’à Hann-village environ 37,5% de la population ont un revenu de moins de 100 000 f CFA par mois, cette catégorie constitue les personnes qui ont un travail dans les unités industrielles comme gardiens, nettoyeurs, ou même des personnes s’activant dans le commerce informel. Cependant, on peut aussi noter des chefs de ménages qui ont un revenu mensuel situé entre 1.00.000 à 2.00.000 f CFA soit 17,2% de la population ; cette catégorie concerne les populations qui généralement s’activent dans l’administration et qui ont un niveau d’étude assez élevé par rapport à la première catégorie et enfin 45,3% ont des revenus estimés entre 300 000 f CFA et plus. Cette dernière catégorie concerne les populations qui s’activent dans la location des maisons et sont pour la plupart du temps des immigrés qui investissent leur argent dans le marché de l’immobilier et qui disposent de pirogues pour la pêche. Contrairement dans les cités modernes où on trouve essentiellement deux catégories qui ont des masses salariales différentes, celles qui perçoivent entre 100 000 à 200 000 f CFA et celles qui perçoivent entre 200000 à 300 000 f CFA. Ces populations ayant un salaire compris entre 100 000 à 200 000 f CFA sont en général des retraités soit 16,7% à Elisabeth Diouf et 40% à Keuri yarakh. Pour les chefs de ménage qui ont 200 000 à 300 000 f CFA sont des fonctionnaires au niveau de l’administration ou dans le secteur privé soit 50% à Elisabeth Diouf et 40% à Keuri yarakh. Cependant, en dehors de ces deux groupes on trouve aussi des personnes qui ont des revenus supérieurs à 300 000 f CFA et plus et sont composé en majorité des hommes d’affaires qui disposent d’entreprise ou s’activent dans le commerce en gros soit 33,3% à Elisabeth Diouf et 20% à Keuri yarakh. Parallèlement à leurs revenus mensuels, il y’a des ménages qui perçoivent des sommes allant de 200 000 à 400 000 f CFA dans les tontines qu’on organise au niveau des quartiers. Cette situation est encore plus manifeste à Hann-village avec les femmes qui s’organisent dans des groupements féminins. Nos enquêtes nous ont aussi révélés que les hommes eux aussi ont commencé à participer à ces tontines par l’intermédiaire de leurs femmes ou de leurs sœurs pour pouvoir compléter certaines dépenses.
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Table des matières
I. INTRODUCTION
II. PROBLEMATIQUE
III. REVUE DE LA LITTERATURE ET ANALYSE COCEPTUELLE
A. Clarification conceptuelle
B. Revue de la littérature
IV. DEMARCHE METHODOLOGIQUE
A. La recherche bibliographique
B. Phase exploratoire
C. Phase de collecte de données
1. Les entretiens
2. Enquêtes au prés des ménages
D. Traitements des données
E. Difficultés rencontrées
PREMIERE PARTIE
CHAPITRE I : PRESENTATION DE LA ZONE D’ETUDE
A. Aspect physique
B. Limites administratif de la CAHBA
C. Les données économiques
1. La pèche
2. La foresterie
3. L’industrie
4. L’agriculture
CHAPITRE II : PROCESSUS D’URBANISATION
I. L’urbanisation de Hann Bel Air
1. Un processus d’urbanisation rapide
2. Une commune très peuplée
II. Les conséquences de cette forte urbanisation
1. Une urbanisation spectaculaire et non maitrisé
2. un contexte urbain marqué par des difficultés de gestion des quartiers traditionnels
CHAPITRE III : ORGANISATION DU QUARTIER DE HANN-VILLAGE ET DES CITES ELISABETH DIOUF ET KEUR YARAKH
I. Des zones en rapide mutation
A. Hann village un quartier traditionnel en plein recomposition
B. Les opérations immobilières
1. La cité Keuri Yarakh
2. La cité Elisabeth Diouf
3. Le statut d’occupation
DEUXIEME PARTIE
CHAPITRE I : LA PRODUCTION FONCIERE
I. L’organisation de la politique d’habitat au Sénégal
A. Sur le plan juridique
B. Sur le plan intentionnel
1.1 La Direction de l’Urbanisme et de l’Architecture (DUA)
1.2 La Direction de l’Aménagement du Territoire (DAT)
1.3 Le Bureau d’Assistance aux Collectivités Locales pour l’Habitat Social
2 Les sociétés immobilières
2.1 La Société Immobilière du Cap Vert (SICAP)
2.2 La Société Nationale des Habitations à Loyer Modéré (SN HLM)
2.3 La Direction des Parcelles Assainies
2.4 Le fond pour l’Amélioration de l’Habitation et de l’Urbanisme(FAHU)
2.5 La Banque de l’Habitat du Sénégal (BHS)
CHAPITRE II : ANALYSE DE L’EVOLUTION DU BATI
A. La typologie du Bâti
B. La dynamique de la verticalisation du bâti
1. La transformation du bâti
2. Les facteurs de la transformation du bâti en hauteur
3. Abondance des lieux d’activités commerciales et de services dans les bâtis en hauteur
C. Perception des ménages sur la verticalisation du bâti
1. La conception architecturale
2. L’appréciation des populations sur la demande de logement
TROISIEME PARTIE
CHAPITRE I: LES CARACTERISTIQUES SOCIO-ECONOMIQUES
A. Aspects sociaux des ménages
1. Une diversité ethnique importante
B. Les caractéristiques économiques des ménages
CHAPITRE 2 : LES IMPACTS DE LA VERTICALISATION DU BATI
I. Impacts sociaux
A. Le manque d’espace dans les maisons
1. Le manque d’espace pour la lessive, le séchage et la cuisine
2. Les rapports de voisinage
3. La tranquillité dans les maisons
4. Le niveau de confort des ménages
5. La sécurité du bâti et des résidents
II. Impacts économiques
1. Le coût de la location
2. La gestion est l’approvisionnement en eau potable
3. La gestion de l’électricité
4. L’évacuation des eaux usées
5. La gestion des ordures ménagères
III. Conséquence spatial
1. La verticalisation de l’habitat, un avantage pour la maitrise de l’espace urbain
2. les inconvénients de la verticalisation du bâti dans l’espace urbain
CONCLUSION
BIBLIOGRAPHIE
ANNEXES
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