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OFFRE DE BUREAUX
C’est environ « 300 000 m² de disponibilités » (Knight Frank, 2017) qui se sont écoulées au cours de l’année 2016, réduisant d’autant le choix offert aux entreprises. Le taux de vacance est quant à lui tombé à 6.6% en moyenne en île de France. En conséquence, on peut traduire ce constat par une concurrence de plus en plus forte pour les quartiers où le taux de vacance s’est fortement réduit.
Autre point à relever est la part de l’offre de Grade A, autrement dit « des surfaces neuves ou restructurées livrées depuis moins de 5 ans » qui se réduit notablement et atteint « 15% » en Ile de France. C’est rédhibitoire vis-à-vis de la demande exprimée par les entreprises. Cette offre de bureaux de première qualité disponible est très hétérogène selon les secteurs géographiques : plus on se rapproche du centre plus la rareté prédomine et inversement [Fig.8].
ÉVOLUTION ET PERSPECTIVES
L’évolution géographique du parc immobilier de la région Ile de France montre que Paris intra-muros a peu évolué en raison de son offre foncière plus limitée. A l’inverse, la périphérie en profite notamment le département des Hauts de Seine englobant la Défense devenant le deuxième pôle d’attraction des secteurs tertiaires (avec 14 millions de m² en 2016 soit 26% du parc total d’IDF) grâce à la disponibilité des droits à construire.
Par ailleurs, la dynamique du Grand Paris essaie de valoriser de nouveaux secteurs comme « le plateau de Saclay ou la zone de Roissy » (Marché immobilier français 2018, éd. DELMAS, institut de l’Épargne Immobilière Et Foncière (IEIF)) pour inciter les entreprises à s’y implanter.
La spécificité de l’immobilier tertiaire, une démarche négociée entre une pluralité d’acteurs
« L’immeuble d’entreprise est donc un objet complexe, polysémique, multifonctionnel, dont la naissance, le fonctionnement, les mutations, la mort, sont le produit d’un système d’acteurs, publics ou privés, fonctionnant sous l’effet d’une double logique d’offre et de demande. » (Jacques BONNET, Bruno MORISET, 2003).
Dans cette dernière partie de ce premier chapitre, il s’agit d’éclaircir les différentes catégories d’intervenants qui prennent part dans le processus complexe que représente la filière de l’immobilier tertiaire. L’immobilier tertiaire comme on l’a vu précédemment est un marché en mouvement, qui s’inscrit sous la pression d’un environnement économique, technique, environnemental et règlementaire complexe et évolutif, où les entreprises de l’immobilier (agences, promoteurs, marchands de biens, investisseurs …) doivent s’adapter. Nous présenterons dans un premier temps une cartographie des principaux acteurs, leur rôle au sein du cycle de vie de l’immeuble et les dynamiques en cours. Après quoi sera illustrée l’organisation de la production et de la financiarisation de la filière de l’immobilier avant de conclure sur la complexité de la démarche négociée entre une pluralité d’acteurs aux intérêts divergents.
La production de l’immobilier d’entreprise
Le montage d’une opération immobilière met généralement en lien une maîtrise d’ouvrage (MOA) et une maîtrise d’oeuvre (MOE) au rôle distinct. Pour rappel, le maître d’ouvrage est « une personne physique ou morale qui est juridiquement propriétaire du terrain sur lequel doit s’effectuer la construction ; décidant de l’opération et s’assurant de la faisabilité de l’opération » (NAPPI-CHOULET, 2013). Il définit son programme, détermine l’enveloppe financière prévisionnelle, conclut les marchés, opère le paiement et réceptionne les travaux. Il est de fait en relation avec les maîtres d’oeuvre et entrepreneurs qu’il choisit (Ibid.). Il peut déléguer sa mission à un mandataire (le maître d’ouvrage délégué) ou se faire assister par des assistants à maître d’ouvrage. La fonction du maître d’ouvrage professionnel peut être assurée par plusieurs professions :
– Promoteurs.
– Directions immobilières d’entreprises.
– Aménageur.
– Société d’Économie Mixte (SEM) – Etc. (Ibid.)
Financiarisation de l’immobilier d’entreprise
L’immeuble est désormais perçu comme un actif financier. De nouveaux acteurs financiers se sont greffés aux acteurs déjà présents et a laissé apparaître de nouvelles typologies d’investisseurs et la montée en puissance de fonds d’investissement opportunistes [Fig.21].
Avec 41 % des engagements, les fonds ont encore une fois animé le marché de l’immobilier d’entreprise en France au cours des 9 premiers mois de 2017. La forte collecte continue de profiter aux SCPI (22 %) et assureurs-mutualistes (11 %). Les foncières (SIIC et Autres foncières) sont également actives (13 % des volumes investis) car les projets de développement restent un bon moyen de créer de la valeur. Enfin, on note une percée des investisseurs privés (8 %).
Le maître d’ouvrage en production immobilière s’engage dans un processus long variant entre « deux et cinq ans » (NAPPI-CHOULET, 2013) qui nécessite qui plus est des ressources importantes. Acteur historique depuis 1960 dans la production immobilière, les établissements bancaires et financiers peuvent intervenir pour « financer à court terme la promotion et le temps de réalisation de l’ouvrage » (Ibid.). Ils peuvent aussi « financer d’une part l’acquisition par les investisseurs des immeubles locatifs » ou d’autre part « l’acquisition par les utilisateurs » (Ibid.). Les banques se sont diversifiées en élargissant leurs activités à différents niveaux de la filière immobilière. On a vu apparaître au fil des années des sociétés filiales de promotion ou encore des sociétés immobilières d’investissement. Elles pèsent de plus en plus dans la filière de l’immobilier d’entreprise en tant qu’investisseur et peuvent intervenir de différentes manières.
Premièrement, par nature en tant que « créanciers », elles proposent plusieurs types de crédits d’accompagnement aux clients (promoteurs immobilier, acquéreurs …). On retrouve majoritairement le « crédit terrain et le crédit d’accompagnement » pour le promoteur. Pour l’acquéreur, l’éventail est large « allant des simples prêts bancaires au crédit-bail » (Ibid.).
Ensuite, elles peuvent obtenir un rôle « d’associés avec le promoteur immobilier » pour le montage de l’opération immobilière ce qu’on entend communément « associés du capital de promotion. »
LE ROLE INDISPENSABLE DES COLLECTIVITES
Les collectivités depuis les lois de décentralisation ont gagné en compétences même si la baisse des dotations les incombe, elles n’en restent pas moins des acteurs déterminants dans les projets urbains notamment pour la production de l’immobilier de bureaux. Elles jouent le rôle de législateur en établissant le « cadre juridique (fiscalité, réglementation d’urbanisme, politique foncière …), mais aussi, de plus en plus, par une intervention directe en tant que maître d’ouvrage, par l’intermédiaire des sociétés d’économie mixte d’équipement » (Éric Crouzet, 2003).
La puissance publique peut agir de manière directe par les « SEM d’équipement » [Fig.22], de manière indirecte en effectuant par exemple des « incitations financières, ou encore de manière conjointe ». Étant donné que la bataille fait rage entre les territoires pour recevoir les entreprises et que l’immobilier tertiaire se concentre majoritairement dans les métropoles dynamiques comme Paris ou Lyon (Cf. Chapitre 2) entre autres ; L’appui de la sphère publique est requis notamment dans les villes moyennes (Christophe DEMAZIERE) ou dans les villes industrielles en reconversion comme Saint-Étienne que l’on étudiera dans le chapitre 3.
Développement continu et cohérent dans la construction du paysage lyonnais
Dès les années 1970, les ambitions de l’État pour la région lyonnaise étaient de : « Renforcer le développement économique de l’agglomération pour la rendre plus attractive et ainsi capter une partie de la croissance qui se concentrait en région parisienne (Schéma Directeur de l’Aire Métropolitaine, 1966-1970). »
Pendant les années 1970, l’agglomération lyonnaise entreprit en premier, du moins en région, la mise en chantier d’un centre moderne des affaires. C’est un tournant économique car elle orienta son axe stratégique vers « la croissance des activités tertiaires » (Jacques BONNET) et en particulier celui du marché de bureaux alors qu’à l’époque l’industrie prédominait le paysage lyonnais. « Les banques, les assurances suivis des investisseurs étrangers » (Ibid.) commencèrent à s’installer dans le quartier de la Part Dieu.
En 1976, les lois de décentralisation sont instaurées et la gare Part-Dieu est inaugurée. S’en suit « la réalisation en 1977 de la tour de bureaux du crédit lyonnais » (wikipédia), communément appelé le crayon [Fig.23].
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Table des matières
Introduction générale
Chapitre 1 – Du contexte : Une photo du marché immobilier tertiaire en France à travers le processus de métropolisation
Introduction
1 – Définition du marché immobilier tertiaire
2 – L’itinéraire du marché immobilier tertiaire à travers la politique de métropolisation
Mise en contexte
L’évolution du marché immobilier de bureaux en France
Dynamique structurelle
La conjoncture actuelle
Focus sur L’immobilier d’entreprise en Ile de France
A – Demande de bureaux
B – Offre de bureaux
C – Loyers des bureaux
D – Évolution et Perspectives
Au niveau National
3 – La spécificité de l’immobilier tertiaire, une démarche négociée entre une pluralité d’acteurs
Principaux acteurs et leur rôle
Dynamiques en cours
L’organisation de la production et de la financiarisation d’immeubles d’entreprise
1. La production de l’immobilier d’entreprise
La promotion privée
2. Financiarisation de l’immobilier d’entreprise
Le rôle indispensable des collectivités
3. La complexité du schéma d’acteurs
Conclusion
Chapitre 2 – Lyon : Centre névralgique de l’immobilier tertiaire au sein d’une aire métropolitaine dynamique qui vise l’international
Introduction
1 – Une continuité politique en matière de stratégie de planification qui a gagné en légitimité .
Développement continu et cohérent dans la construction du paysage lyonnais
Une exploration à travers le temps :
2 – L’attractivité économique de Lyon s’inscrit dans des projets urbains d’envergure à dominante tertiaire au travers de grands quartiers que sont Gerland, la Cité internationale, Confluence, Part-Dieu, Carré de soie
Une course effrénée : Focus sur Lyon Confluence, l’écoquartier porteur marketing de l’internationalisation de la métropole rhodanienne :
Focus sur Lyon Gerland :
Focus sur Lyon Carré de Soie :
Focus sur le quartier d’affaires Lyon Part-Dieu, lieu hautement stratégique pour développer l’immobilier d’entreprise :
Politique de séduction menée par Gérard Collomb pour attirer les capitaux sur le territoire lyonnais
La métropole lyonnaise en chiffres
3 – Compétition et/ou complémentarité entre territoires pour attirer les capitaux .
Conclusion
CHAPITRE 3 – Saint-Étienne : Une spécificité industrielle légitime qui participe à alimenter l’immobilier d’entreprise au sein d’un pôle métropolitain qui lui assure une certaine visibilité
Introduction
1– Passé industriel et principales mesures mises en oeuvre de 1945 à nos jours
Historique de Saint-Étienne : mise en perspective de l’évolution du contexte local (cadre institutionnel, identité locale)
Un passé industriel florissant où s’affronte les milieux économiques locaux et les élites économiques extérieurs pour le développement économique de la ville
Crise économique marquée par la désindustrialisation et les reconversions
La reconversion économique des années 1980 passe par un volontarisme de la municipalité dans l’immobilier d’entreprise en valorisant l’héritage industriel
Lien avec les institutions et la métropole de Lyon
Le partenariat complexe avec l’État :
Rappel sur ses relations avec Lyon puis autour du pôle métropolitain
Focus sur l’EPASE, acteur majeur dans la renaissance de Saint-Étienne
Définition et raisons de son implantation sur le territoire :
Fonction de l’EPASE et rôle de Robin DEMAZIERE, chargé d’affaires à l’EPASE :
Intérêts d’avoir à ses côtés un EPA :
2 – La stratégie récente menée par la ville nouvellement métropole pour l’immobilier tertiaire 61
D’une stratégie pragmatique à une stratégie économique plus ambitieuse
Le choix de l’urbanisme
La communauté d’agglomération : Saint-Étienne Métropole
Etat des lieux du marché immobilier tertiaire stéphanois :
Focus sur Châteaucreux, l’exemple d’une offre structurée, « locomotive » d’un renouveau géré par l’EPASE :
Focus sur le Technopôle : pôle industriel sans véritable stratégie d’ensemble
Focus sur Manufacture Plaine Achille, le quartier créatif par excellence :
Focus sur Métrotech, « green park » tertiaire :
Conclusion
Conclusion Générale
Lexique
Index :
Bibliographie .
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