LA PRODUCTION FONCIERE ET IMMOBILIERE DANS QUARTIERS PERIPHERIQUES

Urbanisation

   L’urbanisation est la concentration de la population dans les agglomérations urbaines. Au sens strict, l’urbanisation est définit, comme le processus de développement des villes, en nombre d’habitants, en extension territoriale, en termes aussi de mode de vie. La concentration croissante de la population dans les villes elles-mêmes a marqué la principale forme de l’urbanisation autrefois (densification, remplissage du cadre bâti). Elle déborde depuis plusieurs décennies les espaces urbains pour constituer des agglomérations, par développement des banlieues et des périphéries. L’urbanisation, au sens de l’extension des espaces urbanisés englobe plusieurs aspects de l’occupation du sol et de la consommation d’espaces : les développements de l’habitat, la mise en œuvre de zones d’activités, mais aussi de friches urbaines attendant une affectation de type urbain. Par ailleurs, la compréhension du concept d’urbanisation est liée à celle de la croissance urbaine c’est à dire à l’augmentation absolue de la population vivant en ville. Cette croissance urbaine entraine l’extension des surfaces urbanisées à la périphérie des villes ou communes pour répondre aux besoins croissants des citadins en logements ou répondre à la demande en mobilité: on parle alors d’étalement urbain qui désigne l’extension des surfaces urbanisées des grandes villes. Nous entendons par urbanisation la progression de l’habitat humaine autour des villes. Cette progression de l’habitat est due à la croissance urbaine et à l’étalement urbain. L’urbanisation à cependant des conséquences sur la ruralité (la ruralité étant perçue comme un élément à la fois du paysage et un mode de vie) par les pertes d’espaces agricoles et pastoraux. Elle a des conséquences aussi sur les écosystèmes naturels par la perte de la biodiversité occasionnée par l’accroissement des surfaces bâties.

Marché foncier

   Le marché foncier ne dépend pas seulement de l’agriculture. Il faut tenir compte d’une demande de terres affectées à d ’autres utilisations : extension de l’habitat urbain, développement des résidences secondaires, aménagement touristique etc. Par hypothèse, le marché foncier ne concerne que les terrains achetés et vendus à l’amiable à un prix librement débattu. Chaque propriétaire vendant son terrain (s’il le vend) à l’acheteur qui lui propose le prix le plus élevé, et chaque acheteur comparant les prix et avantages respectifs des divers terrains à vendre, des valeurs d’équilibre plus ou moins stables apparaissent pour des terrains de nature et de situation identique. Sur un marché foncier, les positions de l’acheteur et du vendeur ne sont pas symétriques comme elles peuvent l’être sur un marché boursier. Chaque terrain est unique. Son propriétaire a pour seule liberté d’accepter ou de refuser de le vendre au plus offrant. Le plus souvent il refuse car la valeur économique de l’usage qu’il a de son terrain est supérieure au prix le plus élevé qu’on lui offre. Ce prix traduit la valeur du terrain pour l’acheteur potentiel disposé à le payer le plus cher.

La production publique ou l’action municipale

   Pour produire des terrains, la municipalité est obligée de procéder à des lotissements, ce qu’on appelle la production publique. Constitue un lotissement au sens du présent titre, l’opération et le résultat de l’opération ayant pour effet la division en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières pour la vente ou mutations à titre gratuit ou pour locations simultanées ou successives (Cf. article 41 du Code de l’Urbanisme). Un lotissement est d’abord un vœu éprouvé par la population locale, ensuite le Maire ou le PCR initie l’opération. La demande de lotissement est adressée au service d’urbanisme de Mbour qui le soumet à la commission régionale de l’urbanisme, une fois approuvée on fait appel au cadastre ou à un géomètre afin de procéder au lotissement. Le service du cadastre détermine la situation juridique et la superficie des terrains afin de mettre en œuvre les plans élaborés. Ensuite, ce sera au service des domaines de gérer les papiers (actes administratifs) avec la commission d’attribution. « Le plan de lotissement est un pl an indiquant le mode d’aménagement, d’équipement et de découpage parcellaire d’un terrain en vue de la vente ou de la location. Le plan de lotissement comporte : un plan de situation du terrain à lotir ; un document graphique modifiant le découpage parcellaire proposé avec l’état actuel et sa d esserte ; un rapport de présentation expliquant les principes d’élaboration du projet, les caractéristiques des parcelles (taille, forme, situation) ; un règlement d’utilisation du s ol ; le programme de travaux de viabilisation d’équipement à réaliser. Les plans de lotissements sont approuvés par le Ministre chargé de l’urbanisme après avis favorable de la collectivité locale concernée» (Article 14)16. Cependant, les procédures administratives ne sont pas totalement respectées dans le cadre des opérations de lotissements dans notre zone d’étude. En effet, pour certains lotissements menés par la Collectivité locale de Mbour, ce dernier n’a pas impliqué les services décentralisés dans les phases d’instruction. De même que pour la CR de Malicounda qui a eu à opérer des lotissements sans les services compétents comme l’urbanisme ou le cadastre, il s’agit le plus souvent des alignements. Le pouvoir local a eu à initier de nombreuses opérations d’aménagement d’extension à u sage d’habitation. Toutefois, elles restent variées, soit ce sont des lotissements ou des restructurations. En effet, sur les 11 opérations d’extension qui ont été réalisées, par l’équipe municipale, les 6 constituent des restructurations, qui sont des redressements de l’occupation anarchique, et les 5 autres sont des nouveaux lotissements. La restructuration est une opération foncière de correction de l’occupation spatiale afin de respecter les règles d’urbanisme avec un cadre de vie descend, des équipements et des emprises pour la voirie. Les restructurations répétées nous amènent à déduire que généralement ce sont les installations qui sont postérieures aux aménagements. Ce qui veut dire que la consommation d’espace est vitale et urgente. De même que, les Collectivités Locales ne répondent pas à temps aux besoins de logements.

Une petite production marchande « informelle » : du sol agricole au terrain urbain

   Tout au tour de l’agglomération de Mbour, cet espace est exclusivement réservé à des activités agricoles et pastorales. Les différents lotissements et restructurations effectués n’ont pas été propices pour les activités agricoles dans la zone péri-urbaine avec une régression de superficies cultivées. Les lotissements de Terrou Mballing et de Gouye Mourides ont fait disparaître 654 champs et vergers confondus (source : Mairie, 2009)17, ce qui est très énorme étant donné que ces quartiers ont été lotis sur de grandes superficies. C’est la même situation pour les autres lotissements qui se font au détriment d’une moyenne de 200 champs et vergers qui disparaissent. La nature de la production agricole, au niveau des champs, est souvent du mil, de l’arachide puis du maïs ; alors que les vergers sont destinés pour la plupart à l’exploitation des espèces fruitières telles que les mangues. Cependant, des mesures sont prises pour dédommager les paysans. Le cadastre avant de procéder aux aménagements fonciers fait un recensement des propriétaires de champs et vergers qui se trouvent dans le site à lotir. Il évalue le nombre de parcelles qui a é té loti sur son espace de culture et lui attribut un quota de parelles. Si vous avez un champ, après le lotissement la collectivité locale vous octroie le 1/4 des parcelles trouvées sur votre champ. Si par contre c’est un verger, le propriétaire a l e 1/3 des parcelles étant donné qu’il a au moins investie dans ce verger. Mais généralement, des problèmes existent entre les paysans et la collectivité locale car ce dernier tarde à les satisfaire ou alors attend un nouveau lotissement pour les indemniser. En effet, généralement, les collectivités locales affectent les parcelles disponibles à des fins politiques ou commerciales. Aujourd’hui, avec l’avancée du f ront urbain de Mbour, la spéculation foncière, les problèmes liés à l’agriculture, les paysans se reconvertissent à l a production foncière. Ils se livrent à la vente de terrains après avoir acquis leur quota. Leur marché est très important car selon la taille de leur champ ils peuvent avoir 15 à 3 0 parcelles à l eur nom avec des actes administratifs délivrés par la municipalité. Certains paysans, sans attendre le lotissement qui passe dans leurs champs, procèdent à un alignement ou un l otissement clandestin en faisant appel à u n géomètre qui lui fait le morcellement de son champ. A la suite de cela, le paysan s’intègre dans le marché foncier comme moyen de s’enrichir pour abandonner les activités rurales. En effet, les paysans sont souvent tentés de vendre leur champ ou verger. D’après un agent du service de l’agriculture, un paysan qui compte sur l’agriculture de sous pluie peut gagner 200000 f CFA après la récolte. Alors que s’il décide de céder son espace agricole pour un lotissement, il peut vendre les terrains (1 million f CFA par parcelle) qui lui sont octroyés dans le temps à d es prix plus onéreux vu l a flambée du prix du terrain qui est prometteur pour les spéculateurs. On assiste de plus en plus à d es lotissements clandestins ou individuels pour ensuite se livrer aux transactions foncières étant donné que c’est un marché fructueux. Selon un paysan que nous avons trouvé sur place, grâce aux terrains qu’on lui a cédé avec des actes administratifs, il a pu construire sa maison. Une parcelle de 300 m² peut coûter jusqu’à 15 millions f CFA selon un agent du service. Ainsi face à tous ces enjeux foncier comme économique, les paysans sont souvent tentés de vendre leur champ ou verger afin de pouvoir bien tirer profit des transactions foncières qui sont devenu à Mbour le gagne pain de pas mal d’individus. Aujourd’hui, il est constaté dans l’espace périphérique de Mbour que dans le type de production foncière qui se fait de manière informelle, il y a l’intervention de personnes influentes qui s’activent dans cette activité dont on peut citer un grand marabout qui a eu à acheter dans un premier temps une vaste superficie de terres (des centaines ha) aux paysans du village de Keur Samba Laobé dans la CR de Malicounda. Ces champs appartenaient à des refugiés Peuls de la Guinée qui fuyaient les conflits dans leurs pays. Ils ont été accueillis dans la zone pour avoir une vie stable et de s’adonner à l’activité agricole. Ces derniers ont évalué leurs champs et vergers et ont décidé de façon individuelle à céder leurs champs face à l’offre qui était très prometteur, en contre partie des compensations qui leurs sont versées. Suite à cela, le marabout a fait appel à un géomètre privé avec l’appui de ses talibés qui feront le lotissement. Les agents des services techniques nous ont précisé toutefois qu’ils n’ont pas été saisis de l’affaire de même que la maison communautaire de Malicounda. Après la réalisation du lotissement, qui compte des centaines de parcelles, le marabout Cheikh Béthio Thioune s’est lui même chargé de procéder à l’affectation des parcelles qui sont destinées exclusivement à ses fidèles talibés. Aucun frais de bornages n’est demandé en contre partie, l’affectation se fait de manière gratuite. La seule exigence recommandée par le guide religieux est l’occupation de la parcelle et de sa construction après affectation. Quiconque bénéficiera d’une parcelle et ne l’aurait pas mis en valeur verra sa parcelle réaffectée à une autre personne désireux d’y habiter. Le village du nom de Keur Samba Laobé a été rebaptisé du nom de Madinatoul Salam, comme un quartier périphérique sous intégré de Mbour. Selon les agents de services techniques, ce lotissement ne respecte nullement les procédures administratives prescrites par la loi, il s’agit d’un aménagement anarchique. Il a été jugé par certains que les autorités administratives ont été faibles devant cette situation et qui n’ont fait aucun acte allant dans le sens de régulariser ce lotissement clandestin. Le statut de marabout fait souvent qu’ils sont impuissants car si cela été du sort d’une autre personne tel ne sera pas le cas nous dira un agent de l’urbanisme. Cependant, ce phénomène peut avoir des implications politiques. En effet, avec une base solide marquée par l’implantation de milliers de talibés au niveau de l’espace administratif, le marabout peut toutefois dans l’avenir porter un de ses disciples à la candidature des élections locales pour gérer la Commune de Mbour ou l a CR de Malicounda qui est une zone stratégique avec de nombreuses potentialités.

Les courtiers

   Le courtage consiste pour le courtier à jouer la médiation entre le propriétaire et l’acheteur. Un propriétaire de terrains (exemple 10 terrains) résidant à Mbour ou dans une autre ville peut avoir l’intention de vendre ses terrains. Souvent, il fait appel à un courtier étant donné qu’il n’a pas le temps de rester sur place et de les vendre et ce dernier connaît mieux le circuit, les potentiels, les acheteurs et autres spéculateurs. Les deux partisans c’est-à-dire le courtier et le propriétaire peuvent signer une procuration pour confirmer que ce dernier a donné l’autorisation au courtier de lui vendre ses terrains. Cette procuration peut être légalisée à la police, mais généralement les courtiers ne font pas de procurations. A chaque terrain vendu le courtier a 10% de la valeur  terrain vendu. Selon un courtier, les gens leur sollicitent pour vendre leur terrain soit il y a un besoin urgent d’argent (cérémonie, affaire familiale etc.), soit pour du commerce c’est-à-dire pour se faire des bénéfices. Le courtage peut constituer également à une manœuvre marchande. Elle consiste pour le courtier à acheter la parcelle lorsque cette dernière est vendue à un prix bas et la revendre ultérieurement. Connaissant bien le milieu, ils peuvent souvent tomber sur des parcelles à prix profitables considérés comme une aubaine qu’ils devaient vendre en tant qu’intermédiaire mais qu’ils achètent et réservent jusqu’à ce que la donne change. Aujourd’hui, les courtiers sont très représentatifs et constituent un réseau solide dans l’espace urbain de Mbour. Ils maîtrisent le marché foncier et ont des informations sur toutes les pratiques terriennes (offres et demandes).

Table des matières

INTRODUCTION GENERALE
PREMIERE PARTIE : PRESENTATION DE LA ZONE D’ETUDE
CHAPITRE I : LES ELEMENTS PHYSIQUES ET EVOLUTION SPATIALE DE MBOUR
CHAPITRE II : ETUDE DEMOGRAPHIQUE DE L’ESPACE URBAIN DE MBOUR
CHAPITRE III : ECONOMIE DE LA CROISSANCE URBAINE DE MBOUR
DEUXIEME PARTIE : LE STATUT DES TERRES, CARACTERISTIQUES DES QUARTIERS ET DE L’HABITAT A MBOUR
CHAPITRE I : LE STATUT DES TERRES
CHAPITRE II : LES MECANISMES DE LA PRODUCTION FONCIERE, CARACTERISTIQUES DES PARCELLES ET DE L’HABITAT
TROISIEME PARTIE : LA PRODUCTION FONCIERE ET IMMOBILIERE DANS LES QUARTIERS PERIPHERIQUES DE MBOUR
CHAPITRE I : ANALYSE DE LA PRODUCTION FONCIERE ET LES PRINCIPAUX ACTEURS
CHAPITRE II : FONCTIONNEMENT ET IMPLICATIONS DU MARCHE FONCIER DANS L’AGGLOMERATION MBOUR
CHAPITRE III : LA PRODUCTION IMMOBILIERE DANS LES QUARTIERS PERIPHERIQUES DE MBOUR
CONCLUSION GENERALE

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