LA PRODUCTION FONCIERE

Intégrer le village de Pontodoss dans la commune

   Le périmètre communal n’est pas très vaste (7,5km2). La commune est bordée au nord par le fleuve Casamance, à l’est par les rizières qui la séparent de Baconding et à l’ouest, le village de Pontodoss constitue sa limite avec la communauté rurale de Kaour. Donc, la partie sud constitue la seule zone d’extension de la commune. Mais aujourd’hui, il n’est pas aisé de distinguer la limite entre la commune de Goudomp et le village de Pontodoss car la progression du front urbain a fini de recoller les morceaux entre les deux entités administratives (village et commune) distinctes. Ce qui fait que les populations du village se sentent plutôt appartenir à la commune qu’à la communauté rurale. Pour ces raisons, les autorités municipales devraient effectuer les démarches nécessaires en vue d’intégrer le village de Pontodoss dans la commune. Ce qui permet d’améliorer la disponibilité foncière au niveau de la commune de Goudomp.

Restructurer le premier lotissement de 1963 et finaliser celui en cours

   La commune comporte plusieurs terrains vagues et dispose d’une bande verte et de quelques îlots non lotis. Certains terrains réservés sont occupées par quelques familles. La commune vient de procéder à son troisième lotissement. Mais avec la croissance rapide de la population due à la fois à son croissement naturel, à l’arrivée des populations déplacées des villages environnants et à ses nouvelles fonctions de chef-lieu de département, ce lotissement ne sera pas en mesure de satisfaire la demande en parcelles d’habitation. En effet, plus de trois mille (3.000) demandes ont été enregistrées contre seulement mille deux cent (1.200) lots à usage d’habitation disponibles pour être distribués. Le déficit est donc très important. Ainsi, pour rationnaliser l’occupation du sol, la commune devrait : sommer les occupants de la bande verte de quitter sans exception les lieux en leur trouvant des parcelles de recasement au niveau du front sud, de finaliser dans le plus bref délai le troisième lotissement en cours depuis 2005, et procéder à la distribution des parcelles. Par ailleurs, pour une grande disponibilité foncière, la commune devrait également procéder à la restructuration des quartiers qui ont fait l’objet du premier lotissement en 1963. Car pendant ce lotissement, plusieurs poches vides avaient été laissées de côté. Il s’agit de :
 La bande dite « intermédiaire Pontodoss/Goudomp » située à l’entrée ouest de la commune, le long de la route nationale n°6 (46 lots et une (1) réserve) ;
 D’une zone dite « Hamdallaye complémentaire » située à hauteur du jardin de la famille Seydi, vers la sortie Est de la commune sur la route nationale n°6 (61 lots et deux (2) réserves) ;
 D’une bande dite « Doumassou complémentaire » située au niveau du verger de manguiers de la famille Camara et longeant le cimetière musulman (72 lots et une (1) réserve) ;
 La poche dite « Diolacounda complémentaire I » correspondant aux jardins des familles Diédhiou et Badji en bordure du fleuve, vers le nord (25 lots) ;
 La poche dite « Diolacounda complémentaire II » située au nord vers le campement touristique, en bordure du fleuve (85 lots et quatre (4) réserves).
Ces actions permettront d’absorber, en partie, le gap important entre l’offre et la demande de terrains à bâtir au niveau de la petite ville de Goudomp.

Coûts des terrains

   Les prix des terrains au niveau de la commune de Goudomp sont régis d’une manière générale par la loi du marché (l’offre et la demande). Ils sont particulièrement abordables s’il s’agit d’un lotissement réalisé par la Collectivité locale (Conseil municipal). Dans ce cas les coûts des terrains s’expriment en termes de frais de bornage. Pour le premier lotissement réalisé en 1963, rien presque n’a été demandé aux populations. Certains affirment cependant avoir payé une somme de milles francs (1.000Fcfa) pour frais de bornage. Pour le deuxième lotissement réalisé au moment où la ville demeure encore un village centre d’une Communauté rurale, les frais de bornage s’élevaient à deux milles cinq cent francs Cfa (2.500Fcfa). Et pour le lotissement en cours de finalisation, les frais de bornage sont fixés à quarante milles francs Cfa (40.000Fcfa) par le Conseil municipal. La situation d’évolution des coûts de frais de bornage au niveau de la commune de Goudomp est illustrée par le graphique ci-après. Le coût des frais de bornage décrit une courbe ascendante au niveau de la petite ville de Goudomp. Cette situation s’explique par l’évolution du statut administratif de l’actuelle ville. Goudomp est parti d’un simple village pour devenir une commune chef lieu de circonscription administrative (Département). Dotée d’une autonomie financière, la commune doit disposer de moyens suffisant pour la mise en œuvre de ses plans de développement locaux. Ainsi, la réalisation de lotissements demeure une occasion pour la Mairie de renflouer sa caisse. Cependant, les prix sont particulièrement élevés lorsque c’est la « filière parallèle » qui procède à la vente de terrains aux particuliers, c’est-à dire aux populations demandeurs. Donc ce sont des transactions entre particuliers. Ce tableau croisé entre les modes d’acquisition et les montants des parcelles révèle les facteurs de fluctuation des prix des terrains au niveau de la commune de Goudomp. Les parcelles de moindre (moins de 400.000f) couts ont été acquis auprès du Conseil municipal à la suite d’une opération de lotissement. Par contre, les parcelles dont les prix varient entre 400.000f et plus de 2.400.000f relèvent des transactions entre particuliers. « Filière parallèle » : elle est constituée par les attributaires des terrains domaniaux et les propriétaires coutumiers qui procèdent, au niveau de la commune, à la vente de terrains aux particuliers. Jadis, les terrains étaient très abordables au niveau de la commune de Goudomp. Mais depuis le milieu des années 1990 qui a vu l’arrivée massive de populations déplacées des villages environnants, la donne a changé. La valeur foncière a connu une hausse dans les transactions (vente de terrains). Les prix des terrains n’ont fait qu’obéir à la loi du marché (offre et le demande). Mais la cherté des terrains couvre également d’autres réalités. Elle dénote une attitude protectionniste de la part des « autochtones », natifs de Goudomp et propriétaires terriens, qui estimeraient que les nouveaux arrivants, dotés de capacités financières plus élevées, risqueraient de les « spolier » de leurs terrains. En effet, ces populations déplacées constituées souvent de familles d’expatriés se sont procuré des terrains à des prix jugés très chers par certaines catégories sociales. Ces populations déplacées sont souvent indexées d’être à l’origine des coûts élevés des parcelles d’habitation en acceptant d’acquérir des terrains à des prix élevés.

CONCLUSION GENERALE

   Au Sénégal, le domaine foncier est régi par un arsenal juridique qui vise la démocratisation de l’accès à la terre. La Loi sur le Domaine National fait table rase des droits sur les propriétés foncières coutumières. Les règles et procédures de fonctionnement montrent la place centrale occupée par l’Etat dans la gestion foncière. Les terrains domaniaux sous le contrôle direct de l’Etat constituent la principale source de l’approvisionnement des villes en terrains à bâtir. En effet, l’Etat dispose de la propriété imminente que lui confère la gérance de son domaine privé, du domaine public et du domaine national, ainsi que le droit d’expropriation pour cause d’utilité publique. Il attribue directement ou par le biais d’organismes qu’il a accordés le droit d’installation sur des terrains. Mais ces droits lui sont contestés par les détenteurs des droits fonciers coutumiers qui entretiennent avec des pouvoirs publics des rapports ambigus fondés sur le formalisme ou le clientélisme. Dans les Collectivités locales à l’image des communes, la gestion du Domaine National, principale source d’approvisionnement foncier des villes, est déléguée par l’Etat sous la supervision de son représentant auprès des pouvoirs publics locaux (le Conseil municipal ou le Conseil rural). La production foncière se résume dans les centres urbains au processus de création de lotissement en vue de satisfaire la demande sociale en logements et en terrains devant accueillir des infrastructures et des équipements et services sociaux de base. Le lotissement concourt à la création de terrains à bâtir. « Il est un instrument, un outil pour organiser la ville du présent et du futur, pour y introduire de l’ordre dans les constructions immobilières, pour donner à chaque composante du paysage urbain une place, une forme, la fonction dont la régularité procède des décisions conscientes et non de l’improvisation du hasard ». Chaque zone a sa spécificité en termes d’aménagement et de planification urbaine. Le Plan Directeur d’Urbanisme, le Plan d’Urbanisme de Détail, le Plan d’Urbanisme de Référence, Schémas Directeurs d’Aménagements etc. constituent autant d’instruments de planification du développement des villes. Mais les Collectivités locales sont dotées de faibles capacités financières. Il n’est pas de ce fait étonnant de constater que certaines Collectivités locales ne puissent réaliser de Plans Directeurs d’Urbanisme, pourtant indispensables à la planification et à la maitrise du développement urbain. La commune de Goudomp constitue depuis longtemps une zone d’immigration. La texture physique du site pose, surtout en période hivernale, quelques problèmes d’aménagement avec des difficultés de drainage des eaux pluviales. Elle présente une structure urbaine déséquilibrée. Il n’existe pas de pôle administratif et les équipements sont un peu éparpillés dans la ville. Les terres de la commune appartiennent au Domaine National géré par la Collectivité locale. Il n’existe pas pour le moment d’organisme aménageur privé intervenant au niveau de la commune de Goudomp. La nature juridique des statuts d’occupation des terrains est constituée en majorité des permis d’occupation octroyés par la Mairie, principale productrice de terrains à bâtir. La réalisation de lotissement demeure le principal mécanisme de production foncière au niveau de la petite ville de Goudomp. Les acteurs de cette production spatiale sont composés essentiellement de la Municipalité, les propriétaires coutumiers et de l’Etat avec ses services techniques. L’expansion spatiale s’est effectuée au cours de trois (3) grandes étapes : La première étape correspond à l’époque où le village a connu son premier lotissement. Cette période a vu le front urbain s’échapper du site originel et s’étendre jusqu’à quelques mètres de la limite avec la route nationale n°6 ; cette bande verte constitue une réserve totalement occupée par des habitations ; La seconde étape a intervenu avec la réalisation en 1982 d’un deuxième lotissement sur l’autre coté de la route nationale n°6, qui constitue pratiquement la seule zone de la ville où s’offrent des disponibilités foncières et l’expansion de la ville; Et enfin, la troisième et dernière étape reflète les tendances actuelles de la progression du front urbain. Elle est essentiellement caractérisée par la réalisation d’un troisième lotissement entamé depuis 2005 et dont le processus est toujours en cours. L’occupation de l’espace comporte quelques irrégularités. Au-delà des trois zones fonctionnelles, la totalité des réserves font office d’habitation temporaire par quelques familles. L’intérieur de la ville présente plusieurs terrains vagues mis en culture pendant l’hivernage. La finalisation du troisième lotissement est bloquée à cause du manque de coopération des planteurs mais également à cause des sous bassement politiques. Cette situation entrave la mise en place d’une ville répondant aux normes modernes de l’urbanisme. Toutefois, depuis quelques années, l’équipe municipale en place a entamé des études et engagé des mesures certes courageuses, eu égard le caractère sensible de la question foncière, mais importantes en vue d’une meilleure organisation de l’espace communale de la petite ville de Goudomp. Des solutions sont entrain d’être trouvées pour reloger ailleurs les occupants de la « bande verte » et des réserves foncières. Également, le Conseil municipal est entrain d’obliger les bénéficiaires des lots des deux premiers lotissements à les mettre en valeur ou à défaut, les céder à ceux qui en ont les moyens de le faire en vue de la réalisation d’un environnement urbain meilleur. Ainsi, l’espoir est permis au niveau de la petite ville de Goudomp qui se prête à un avenir très prometteur. Cependant, la finalisation du lotissement en cours ne serait-il pas un préalable au déguerpissement des occupants de ces zones réservées ? L’accès aux terrains est devenu, pour les non détenteurs de parcelles, un casse tête. Les prix sont exorbitants à cause de l’arrivée massive de populations déplacées des villages environnants et la présence d’immigrés au niveau de la zone. L’attribution des terrains est souvent faite selon des considérations politiques et sur la base de pratiques illicites (litiges fonciers). Ce qui défavorise certaines catégories sociales en matière de répartition de la ressource foncière. N’est-il pas nécessaire, de saisir le niveau d’implications socio-économiques et politiques des pratiques foncières au niveau de la commune de Goudomp, afin d’instaurer un cadre de coordination et d’échange entre les parties prenantes ?

Table des matières

INTRODUCTION GENERALE
I.CADRE THEORIQUE OU PROBLEMATIQUE
I.1. Contexte et justification de l’étude
I.2. Les objectifs
I.2.1. Objectif général
I.2.2. Objectifs spécifiques
I.3. Les hypothèses
I.4. Analyse conceptuelle
II. CADRE METHODOLOGIQUE
II.1. La revue documentaire
II.2. La collecte des données
II.2.1. Les enquêtes qualitatives
II.2.2. Les enquêtes quantitatives
II.3. Le traitement des données et la rédaction du mémoire
PREMIERE PARTIE : LES CARACTERISTIQUES URBAINES D’UN CENTRE SECONDAIRE
CHAPITRE I : ORGANISATION SPATIALE D’UNE PETITE VILLE
III. La ville dans son site
1. Le relief
2. Les contraintes du site
2.1. Les contraintes naturelles
2.2. Les contraintes créées
3. Les avantages du site
4. Les phases principales de l’extension spatiale
IV. La morphologie urbaine
1. Le périmètre communal
2. Le découpage en quartiers
3. La structure urbaine
4. L’occupation du sol
CHAPITRE II. LES CARACTERISTIQUES HUMAINES D’UNE PETITE VILLE
I. Caractéristiques de la population urbaine
1. Evolution de la population urbaine
2. Origines géographiques des habitants de la commune
3. Répartition spatiale de la population
II. Composition de la population
1. Composition ethnique
2. Composition religieuse
3. Composition par sexe
4. Catégories socioprofessionnelles
DEUXIEME PARTIE : LA QUESTION FONCIERE DANS LA COMMUNE DE GOUDOMP
CHAPITRE I : TENURES ET ACTEURS DE PRODUCTION FONCIERE
III. Les tenures foncières
1. Statut juridique des terrains de la commune
2. Statuts d’occupation des terrains
3. Autorisation de construire
4. Connaissance de la LDN
IV. Les acteurs de production foncière
1. La Municipalité
2. Les propriétaires coutumiers
3. L’Etat et les services techniques
CHAPITRE II. FILIERES POUR L’ACCES AU SOL ET PERSPECTIVES
III. Filières pour l’accès au sol
1. Modes d’acquisition des terrains
2. Critères d’attribution des terrains
3. Couts des terrains
IV. Perspectives
1. Intégrer le village de Pontodoss dans la commune
2. Restructurer le premier lotissement et finaliser celui en cours
Conclusion générale

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