Soutenance mémoire
Les principales difficultés rencontrées dans les opérations de relogement
Une pénurie de logements dans le parc social
Les campagnes de relogement sont complexes et peuvent être source de complications dans les opérations de renouvellement urbain. En effet, ce n’est pas rare qu’une opération doive revoir son calendrier à cause de relogements tardifs. L ’un des premiers facteurs est le manque de logements pour accueillir ces populations. La majorité des communes françaises subissent une pénurie de logements sociaux et l’Ile-de-France est la principale région touchée. La pénurie est encore plus forte pour les grands logements, les bailleurs sociaux peinent alors à reloger les grandes familles.
Il faut alors attendre que des ménages quittent un logement afin de pouvoir reloger les ménages en question. C’est ce qu’on appelle le taux de rotation.
D’après les chiffres du Service Public et après avoir effectué des calculs, nous pouvons voir qu’à Paris, tous arrondissements confondus, au 31 décembre 2019 :
– 200 596 logements sociaux étaient loués.
– 1 17 303 demandes de logements sociaux étaient en attente.
Ces chiffres illustrent bien la grande pénurie de logements sociaux sur la V ille de Paris. Les chiffres ne sont pas aussi impressionnants sur les autres communes de France, mais un manque de logements sociaux est avéré dans l’ensemble du pays.
Avec l’arrivée des programmes de renouvellement urbains, beaucoup de quartiers sont réaménagés en même temps. Comme beaucoup d’immeubles de logements sont démolis en même temps, beaucoup de ménages sont à reloger au même moment. Ce flux de personnes à reloger peut en partie expliquer qu’il est difficile de trouver un logement pour l’ensemble des ménages.
Le surpeuplement dans les logements sociaux est aussi une problématique à laquelle doivent répondre les chargés de relogement. Certains logements sont occupés par plusieurs familles.
En moyenne il faut compter 130 relogements pour 100 logements démolis. Ce phénomène s’appelle la décohabitation, la base de calcul est donc de 30% de décohabitants par opération de relogement. Il faudra alors trouver plusieurs logements au lieu d’un.
De plus, la politique du “1 pour 1” de l’ANRU stipule que pour un logement démoli dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain, un logement devra être créé. Il faut alors déplacer les populations le temps que la nouvelle offre soit reconstituée.
Des difficultés liées aux locataires
La faible solvabilité et les situations irrégulières de certains ménages sont source de complications pour leur relogement. En effet, il est d’autant plus difficile de trouver un logement pour un ménage peu solvable. De plus, il arrive que des ménages soient en situation d’impayé de loyer , sur de plus ou moins longue durée et pour des montants plus ou moins élevés. Le bailleur devra alors consentir à des abandons de créances s’il ne veut pas retarder l’opération. Il s’agit d’effacer une partie des dettes et de faire appel à un fond de “solidarité logement”. Un ménage ayant des impayés ne pourra pas être relogé ni en interne ni auprès d’un autre bailleur . La question des impayés devra donc être réglée avant relogement du ménage en question.
Certains locataires adoptent également une posture conflictuelle et refusent les offres de relogement qui leur sont faites. Des critères excessifs sont parfois demandés au chargé de relogement. Il arrive qu’un ménage bloque une opération tant qu’un logement répondant à ses critères n’a pas été trouvé. “Certains veulent un pavillon individuel et bloquent l’opération tant que ce n’est pas fait” m’a confiée Mme. Ollivier. Des locataires profitent de la situation, mais ils restent minoritaires. De manière générale, les relations ne sont pas conflictuelles entre les locataires et les organismes HLM ou la MOUS.
Le relogement temporaire : une solution pouvant répondre à certaines problématiques
D’après l’Union Sociale pour l’Habitat d’Ile de France, “le relogement temporaire est une solution qui consiste à reloger temporairement un ménage dans un logement qui ne répond pas entièrement à ses souhaits dans l’attente de la libération ou de la construction du logement définitif”. Cette solution temporaire, qui n’est pas durable, peut permettre de reloger les locataires sur de relativement courtes durées, pouvant aller jusqu’à plusieurs années.
La politique du “1 pour 1” de l’ANRU stipule que pour un logement démoli, un logement doit être reconstruit. Le relogement des ménages dans l’offre neuve reconstituée est encouragé par l’ANRU. L’accès aux logements neufs est assez limité à cause du décalage entre la livraison des opérations neuves et le relogement. La solution qu’est le relogement temporaire peut permettre de loger les locataires dans l’attente que les programmes neufs soient construits, la reconstruction de l’offre nouvelle ayant lieu après la phase de démolition.
Ainsi, le relogement temporaire pourra permettre à un ménage d’accéder à un logement neuf qui n’a pas encore été créé. Cette méthode pourra également laisser le temps au bailleur de trouver un logement adapté au ménage, sans pour autant bloquer toute l’opération.
Les bailleurs sociaux peuvent reloger temporairement un ménage dans une opération de démolition, en attendant de trouver un logement définitif. Cette méthode de relogement peut aussi être utilisée lors de réhabilitations lourdes, devant être effectuées en site inoccupé. Une fois les travaux effectués, le ménage pourra retourner dans son logement. Lors de relogements temporaires, l’ANRU porte la même vigilance que lors de relogements définitifs et cadre l’action des bailleurs comme expliqué précédemment dans la partie “cadre juridique”.
Le relogement temporaire n’est à l’heure d’aujourd’hui pas encore démocratisé chez tous les bailleurs. Certains bailleurs le pratiquent, c’est le cas de Paris Habitat, qui est l’office public de l’habitat de la ville de Paris. Ils font beaucoup de relogements temporaires, avec des opérations tiroirs, qui leur permettent de reloger des ménages en attendant de trouver un logement correspondant à leurs critères. Cela permet au bailleur de gagner du temps dans ses opérations de relogement, cependant cela nécessite de disposer de suffisamment de logements vacants pour loger temporairement les ménages. Cette solution est alors utilisée pour répondre à une situation bloquante. Lorsque l’offre n’est pas adaptée à la demande par exemple. Cette solution évite de figer une situation à cause du manque de propositions correspondant aux attentes du ménage. Cela permet également au ménage d’être relogé à terme dans un logement répondant mieux à leurs critères.
Batigere, entreprise dans laquelle j’effectue mon apprentissage, n’a pas la possibilité de reloger temporairement ses locataires. Ce bailleur ne possède pas cette offre locative, c’est-à-dire qu’il n’y a pas assez de vacance dans ses logements. L ’étude d’une opération de relogement de 77 ménages, effectuée par Batigere en Ile-de-France entre 2011 et 2016 m’a permis de voir que 0 relogement temporaire ont été effectués. Dans cette opération, tous les ménages ont été relogés définitivement dans des logements correspondants à leurs attentes.
Propos conclusif de la première partie
Dans cette partie, il fut possible de cibler le cadre du renouvellement urbain français, nous constatons une réelle volonté de faire évoluer nos villes. L ’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine fut créée pour répondre à cette problématique et deux programmes de renouvellement urbains se sont succédés : le PNRU et le NPNRU. Nous avons constaté des évolutions entre ces deux programmes mais l’objectif final reste similaire : transformer les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Le renouvellement urbain, générateur de restructurations profondes de ces quartiers, engendre alors de nombreuses démolitions de bâtiments d’habitation. Il faut alors reloger les habitants de ces bâtiments. L ’ANRU cadre réglementairement ces relogements et donne des orientations pour les porteurs de projets. Des aides financières sont octroyées par l’ANRU, en soutien aux porteurs de projets.
De lourds enjeux sociaux sont également pris en compte. Le rôle de la Maîtrise d’Oeuvre Urbaine et Sociale est d’y répondre en accompagnant les ménages relogés. Nous percevons un désir commun aux ménages relogés : celui d’être relogé sur site. Une majorité d’habitants est attachée à son quartier ou à sa ville et souhaite souvent rester vivre dans un cadre familier .Apparaissent alors des difficultés pour reloger ce grand nombre d’habitants. Les relogements sont freinés par la pénurie de logements sociaux, il est en effet difficile de trouver un logement répondant aux critères des ménages. Ces relogements prennent du temps et sont source de retards dans les opérations de renouvellement urbain.
Nous avons enfin confirmé la possibilité de reloger temporairement des habitants, sous certaines conditions. Certains bailleurs pratiquent déjà le relogement temporaire afin de répondre à des situations bloquantes. Cependant, cette pratique nécessite de disposer de logements vacants pour accueillir les ménages sur une courte durée. Nous allons alors nous attarder à chercher une solution de relogement temporaire, permettant de se défaire de cette contrainte de disponibilité de logements.
L’habitat temporaire est le plus souvent utilisé comme solution de mise à l’abri et comme logement d’urgence pour les personnes en situation de précarité ou d’exclusion. Le nombre de personnes hébergées dans des logements temporaires augmente chaque année. En Ile-de-France ce nombre est passé de 95 000 en 2016 à plus de 120 000 en 2018, d’après le rapport sur l’état du mal-logement de 2021 de la Fondation Abbé Pierre. Cela peut s’expliquer par le nombre croissant de personnes en situation de précarité et le nombre croissant de primo-arrivants précaires. Il est vrai que l’habitat temporaire a souvent été utilisé pour répondre à des situations de précarité, l’adjectif “éphémère” étant souvent rattaché à “précaire”. Cependant, cette méthode de logement tend à se démocratiser . En effet, la frontière entre « hébergement » et “logement” est de plus en plus fine et les modalités de son utilisation se voient modifiées.
C’est la vision de l’habitat modulaire de l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme d’Ile-de-France, développée dans sa Note Rapide n°770, qui m’a donné envie de m’intéresser à ce sujet. Afin de cerner mon état d’esprit et de comprendre l’angle sous lequel je décide d’effectuer mes recherches, il me paraît important de présenter un passage évocateur de cette Note Rapide.
“L’habitat temporaire revêt en effet des formes extrêmement variées, selon qu’il réponde à des situations de contraintes et de nécessité, illustrant ainsi l’incapacité de notre société à assurer des conditions de logement décentes pour tous, ou selon qu’il traduit l’appétence assumée pour de nouvelles expériences d’habiter . Des migrants en quête d’intégration aux citadins en quête d’originalité, l’habitat temporaire est un objet difficile à saisir . Une chose est certaine, le transitoire fait aujourd’hui l’objet d’une appropriation institutionnelle qui semble le hisser dans une catégorie r espectable, voir e désirable. Le temporaire incite à l’expérimentation architecturale, à une réinvention des façons d’habiter , mais aussi à des formes d’optimisation de l’espace et du temps, qui nécessitent un bouleversement des postures professionnelles des acteurs de l’aménagement, du logement et de l’hébergement”.
D’après eux, le logement temporaire peut être utilisé de plusieurs manières et pourrait répondre à des situations compliquées, autre que la précarité.
Présentation du modulaire : hors site, préfabriqué, industrialisation…
Après avoir visionné l’émission « Construction, le retour du modulaire” produite par Eiffage Construction, je pars avec beaucoup d’espoirs dans le potentiel de la construction modulaire. Dans cette émission, M. Pascal Chazal, fondateur de l’entreprise Ossabois et du magazine “Hors-site”, personne influente et précurseur dans le domaine de la construction modulaire, distingue deux types de modulaires. La construction modulaire volumétrique qui s’apparente à des “briques de Lego” que l’on assemble pour construire des bâtiments. Ce sont des modules 3D complets qui sont assemblés en atelier et transportés sur site. Ces modules sont constitués de pièces 2D assemblées. La construction modulaire 2D est également utilisée, les modules 3D sont alors montés puis démontés pour être transportés à plat. Le transport des pièces 2D peut être utilisé pour des questions pratiques, lorsque les modules 3D ne passeraient pas, lors d’une réhabilitation par exemple. Ces deux types de constructions font partie de ce que l’on appelle la construction “hors site”. Cette méthode de construction regroupe toutes celles qui utilisent la préfabrication et l’industrialisation. Les éléments ne sont pas fabriqués sur le chantier mais en atelier ou en usine. Les modules entièrement terminés, sont ensuite livrés sur le chantier . Une fois assemblés, ils donneront un bâtiment complet.
Il existe différents constructeurs qui se partagent le marché de la construction de bâtiments hors site en France. Il est possible de citer , Ossabois, Neptune, Silvalta, Cougneau, Arbonis ou encore Algeco. Ils utilisent des procédés constructifs et des méthodes d’industrialisation similaires mais ont chacun leurs particularités.
La réponse technique de l’architecture modulaire bois
Il s’agit d’expliquer rapidement les procédés constructifs de l’architecture modulaire. Cette technique constructive permet de réaliser des modules tridimensionnels en ossature bois hors site, en usine. Ces constructeurs fabriquent les planchers et ossatures en 2D. Ces ossatures sont constituées d’une structure bois, avec des poutres assemblées sous forme de cadre. Ces structures intègrent ensuite les isolants, les pares vapeurs et les panneaux de contreventement qui servent à rigidifier le cadre. Ces ossatures 2D sont ensuite assemblées pour former les volumes 3D. Les modules sont ensuite revêtus de films d’étanchéité à l’eau et à l’air afin de garantir la performance thermique du bâtiment. Ils sont donc hors d’eau et hors d’air à la sortie de l’usine. Les modules sont entièrement finis, intérieur comme extérieur , en atelier et sont conformes à la R T 2012. Les travaux de peintures, de doublage des murs, de menuiseries, d’électricité, de plomberie ou de bardage sont entièrement effectués en usine.
Les normes sont identiques à celles de la construction classique, que ce soit les normes acoustiques ou environnementales par exemple. Les matériaux utilisés et les assemblages sont également les mêmes qu’en construction traditionnelle. Ce mode constructif intègre tous les métiers du bâtiment au sein d’un process industriel. Les charpentiers, plombiers, électriciens ou peintres travaillent en atelier et non sur site.
L ’utilisation de la préfabrication dans le domaine de la construction et de l’immobilier n’est pas nouvelle. Cette façon de construire a beaucoup été utilisée durant la période des 30 glorieuses pour la reconstruction d’après guerre. Le principal changement vient de l’utilisation d’outils digitaux qui permettent une forte adaptation des projets. Des maquettes numériques 3D, via des logiciels de BIM ( Building Information Modeling) sont constamment utilisées à tous les stades de la production. Ces plans 3D permettent de créer des données 3D qui sont ensuite transformées en langage numérique. Cela permet de disposer d’une projection technique complète et permet de réaliser l’ensemble des découpes des pièces via des machines numériques. Chaque module est ensuite entièrement contrôlé et des tests d’étanchéité sont effectués. Les contrôles qualités permettent d’assurer une parfaite conformité au cahier des charges du client. Les composants du bâtiment sont donc fabriqués, assemblés et réceptionnés en usine. Les modules sont suffisamment rigides pour être transportés directement sur site. Ils sont ensuite assemblés et raccordés afin de constituer le bâtiment. L ’utilisation de prototypes numériques permet alors d’anticiper et d’éviter les aléas rencontrés sur un chantier . Les choix techniques et les attentes du client sont alors fixés très en amont afin d’industrialiser le projet.
Les constructeurs proposent des solutions commerciales différentes. Certains proposent une fabrication sur mesure pouvant aller jusqu’au très haut de gamme, d’autres proposent une construction standard constituée de modules prédéfinis. Ces modules sont disponibles à l’achat ou à la location. Il est alors possible de superposer ces modules, les constructeurs affichent une possibilité de construction du R+8 au R+10, sans structure intermédiaire.
Certains constructeurs proposent alors des fondations sur longrines ou sur plots qui permettent d’élever les bâtiments sur de grandes hauteurs. Les modules peuvent également être installés sur pieux ce qui évite d’avoir recours à des fondations. Cette méthode d’installation sur pieux facilite le démontage des modules mais ne permet pas la réalisation de bâtiments très élevés.
Etude de cas de projets modulaires dans le monde du logement social en France
Foyer logement rue Brulefer à Montreuil, Coallia Habitat
La première opération étudiée fait suite à un entretien réalisé avec M.Angot, responsable de programme immobilier et M.Narcy, directeur des opérations immobilières chez Coallia Habitat. M.Angot et M.Narcy sont les porteurs d’une opération réalisée hors-site et livrée en 2019 à Montreuil, en Seine-Saint-Denis. Coallia est une association de gestion d’habitats sociaux dont l’actionnaire principale est le Groupe Batigere. Coallia est à la fois propriétaire, gestionnaire et réalise le montage de ses opérations.
Présentation du projet et contexte
Cette opération inscrite dans le cadre du plan de traitement des travailleurs migrants avait pour objet de reloger 250 personnes dont la résidence avait été classée en état d’insalubrité.
Cette résidence avait une capacité d’accueil de 205 personnes. Le foyer a finalement accueilli 410 résidentes dans un contexte de crise du logement. Un protocole d’accord a ainsi été signé en 2013 par l’ensemble des partenaires du projet (notamment l’Etat, l’EPFIF , la V ille de Montreuil, Action Logement et Coallia), permettant de fixer les objectifs de reconstitution de 500 logements en résidence sociale. Une partie des résidents fut donc relogée avant le démarrage de cette opération.
Ce foyer géré par Coallia Habitat fut par la suite classé en état d’insalubrité en 2018. Cela conduit le Préfet de Seine-Saint-Denis à réquisitionner un terrain sur la commune de Montreuil. Coallia est alors chargée de la réalisation d’une résidence implantée sur ce terrain.
Coallia doit déménager l’ensemble des résidents très rapidement. Compte tenu des délais de réalisation obligatoirement courts d’une part et du déplacement fort probable de la résidence sociale à l’issue du relogement des résidents d’autre part, le choix du système constructif s’est porté sur le modulaire.
Cette résidence sociale est implantée sur un terrain de 3 625 m². Elle est composée de 126 modules de 18 m², implantés sur 2 bâtiments en R+3, pour une surface de plancher totale de 3 031 m² et une capacité d’accueil de 250 personnes. La maîtrise d’ouvrage Coallia Habitat a choisi de travailler avec l’architecte Moon Architecture et a choisi Ossabois comme entreprise générale.
La résidence est composée de studios autonomes de 18 m². Chaque studio accueille deux résidents. L ’ancien foyer fut démoli et une nouvelle résidence sociale est en cours de reconstruction. Au début de l’opération il était prévu que les résidents rejoignent la nouvelle résidence construite à la place de l’ancienne. Le bâtiment modulaire réalisé par Coallia devait être démonté une fois les locataires relogés. Le terrain serait alors rendu, remis en état et le bâtiment déplacé vers un nouveau site, pour une seconde vie. Il a finalement été conclu entre l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF), la ville de Montreuil et Coallia Habitat, que Coallia pouvait racheter le terrain et donc pérenniser son permis de construire.
Le bâtiment qui était prévu pour être temporaire sera finalement permanent, il n’est aujourd’hui plus question de le déconstruire. Le montage d’opération avait été prévu que le bâtiment puisse être déplacé. Coallia n’avait à la base pas envisagé de pérenniser son ouvrage, c’est après avoir réalisé l’importance des coûts liés à la déplacabilité qu’ils ont choisi de le pérenniser . Des négociations avec le propriétaire du terrain ont été nécessaires avant de pouvoir l’acquérir et ainsi pérenniser leur ouvrage.
La contrainte temporelle et le calendrier du projet
Cette opération est marquée par une contrainte temporelle forte. Cette contrainte explique à elle seule le choix du procédé constructif hors-site. M.Angot m’expliquait que l’arrêté d’insalubrité avait pris effet en octobre 2018 et qu’ils devaient reloger les résidents en juillet 2019. Coallia Habitat a dû réaliser ce programme immobilier en 9 mois.
Ils ont déposé le permis de construire en décembre et ont dans le même temps lancé la consultation pour les entreprises générales sur la base d’un A vant Projet Sommaire. L ’obtention du permis de construire fut retardée par la ville qui n’a “pas joué le jeu”. Des réunions d’information à destination des riverains furent mises en place. Les habitants ont accepté le projet et aucun recours n’a retardé le projet.
Ils ont ensuite choisi l’entreprise générale qui les a directement mise en garde au sujet du planning. Selon eux, il serait très compliqué de livrer le projet dans les temps. Le chantier débuta à la mi-avril et la pression sur l’entreprise et le maître d’ouvrage se faisait de plus en plus forte. En effet, cette opération était très suivie et marquée par de forts enjeux politiques.
Il a fallu 4 mois pour réaliser l’ensemble des modules qui furent terminés en juin. Les travaux de fondation ayant pris du retard, le chantier se voit lui aussi retardé. Début juillet, les fondations sont terminées mais les modules ne sont pas posés.
Les 126 modules ont étés acheminés sur site puis installés sur les deux bâtiments en trois semaines. Vient ensuite un important travail de second œuvre et d’habillage qui débuta fin juillet. Les travaux de second œuvre furent retardés car beaucoup d’entreprises du BTP étaient en congés sur la période du mois d’août.
Les résidents ont été accueillis début septembre et les deux bâtiments furent entièrement finis à la mi-octobre. L ’habillage des façades et les travaux de VRD furent ensuite réalisés en site occupé.
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Table des matières
Notice bibliographique
Remerciements
Table des matières
Glossaire des sigles et acronymes
Introduction
Partie 1 – Les relogements dans le cadre des opérations de renouvellement urbain de l’ANRU
1. le contexte des opérations de renouvellement urbain
2. Le contexte du relogement
3. Les aspects sociaux
4. Le cadre juridique et administratif des relogements
5. Le fonctionnement concret
6. La question financière
7. Les principales difficultés rencontrées dans les opérations de relogement
8. Le relogement temporaire : une solution pouvant répondre à certaines problématiques
Propos conclusif de la première partie
Partie 2 – L ’architecture modulaire dans le monde du logement social
1. Chapitre introductif
1.1. Présentation du modulaire : hors site, préfabriqué, industrialisation
1.2. La réponse technique de l’architecture modulaire bois
1.3. Les avantages annoncés
2. Etude de cas de projets modulaires dans le monde du logement social en France
2.1. Foyer logement rue Brulefer à Montreuil, Coallia Habitat
2.2. Réponse à un appel à manifestation d’intérêt porté par la préfecture d’Ile-de-France, Batigere en Ile-de-France
3. Comparaisons des projets
4. Les limites et avantages constatés de l’architecture modulaire
Propos conclusif de la deuxième partie
Partie 3 – La faisabilité de l’utilisation de l’architecture modulaire pour les besoins de relogements temporaires
1. Présentation d’une opération de renouvellement urbain impliquant des relogements, commune de Sevran, Batigere
1.1. Le projet urbain et le planning général
1.2. Zoom sur l’opération de relogement du 2 allée Jan Palach,dans le cadre du PNRU
2. Etude de différents scénarios
2.1. Scénario 1 : relogements permanents classiques
2.2. Scénario 2 : Association du relogement permanent et du relogement temporaire modulaire
Propos conclusif de la troisième partie
Conclusion
T able des figures
T able des tableaux
Références
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