La destination « constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif »

La destination « artisanat »

La destination « artisanat » regroupe l’ensemble des activités de fabrication et de commercialisation exercées par des travailleurs manuels, seuls ou avec l’aide des membres de leur famille. Pour la doctrine officielle, l’insistance est donc mise sur le caractère à la fois familial et manuel de l’activité pour qualifier une activité artisanale.
Ainsi les ateliers d’artistes, qui sont généralement classés au sein de la destination « artisanat » doivent prendre en compte les méthodes de fabrication des œuvres.
Le conseil d’état a donc interdit la construction d’un local d’artisanat dans une zone urbaine dans laquelle les bâtiments à usage industriel étaient prohibés. La construction était réalisée en tôle ondulée, accueillait un pont roulant, des machines-outils de découpages et d’usinage du métal servant à confectionner des œuvres. Cette mise en œuvre d’équipements lourds et de procédés de façonnage industriel en faisait donc une activité industrielle interdite dans la zone.

La destination « industrie »

La destination « industrie » vise l’ensemble des activités collectives de production de biens à partir de matières brutes, à l’aide de travail ou de capital.
Une attention particulière est portée sur les équipements utilisés ainsi que les nuisances pour le voisinage (bruit, mouvements de véhicules) pour distinguer une activité industrielle d’une activité artisanale.

La destination « exploitation agricole ou forestière »

Pour cette destination, il faut prendre en compte deux définitions que l’on retrouve dans le Code Rural et de la Pêche Maritime pour les exploitations agricoles et dans le Code Forestier pour les exploitations forestières. Selon l’article L311-1 du CRPM , « sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation». Dans le CFor. , à l’article L332-6, « Un organisme de gestion et d’exploitation forestière en commun a pour activité principale la mise en valeur des forêts de ses adhérents par la mise en commun de moyens humains et matériels permettant l’organisation de la gestion sylvicole, la récolte et la commercialisation des produits forestiers, notamment en vue de l’approvisionnement des industries de la transformation du bois ».

La destination « entrepôt »

La destination « entrepôt » suscite moins de difficultés. Certes, un entrepôt peut être lié directement au stockage des produits de bâtiments industriels, artisanaux ou commerciaux et donc relever plutôt de ces destinations. Mais certains règlements lèvent le problème en prévoyant un seuil de surface au-delà duquel la fonction de stockage relèvera de la destination « entrepôt ». Cette technique est d’ailleurs indirectement validée par l’apparition de la notion de « local accessoire » depuis l’adoption de la réforme des autorisations d’urbanisme.

La destination « constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif »

Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, dont les contours ont été précisés par la doctrine, constituent des constructions à destination d’équipements collectifs correspondant à une catégorie vaste et ambiguë. Cette catégorie englobe l’ensemble des installations, réseaux et bâtiments qui permettent d’assurer à la population une résidence et aux entreprises, les services collectifs dont elles ont besoin.
La jurisprudence administrative y a ajouté un élément d’appréciation : il doit s’agir d’une « installation assurant un service d’intérêt général destiné à répondre à un besoin collectif ». Ainsi les complexes cinématographiques , les résidences de tourisme (même gérées par une caisse d’activités sociales ) sont à exclure de cette catégorie. Mais le juge administratif a admis que les attractions d’un parc de loisirs étaient assimilables à des équipements d’intérêts collectifs , comme des locaux à usage de cabinet médical.
Le problème se pose aussi pour les lieux de cultes où la qualité d’équipements collectifs est parfois retenue , parfois rejetée.
Les mêmes difficultés apparaissent lorsque le règlement du PLU ne mentionne pas les équipements d’intérêt collectif mais les « équipements publics » ou « ceux liés à un service public ». Les pylônes de téléphonie mobile sont ainsi des équipements liés à un service public . Un parc éolien constitue un équipement collectif et non un équipement public . Afin de résoudre ce problème de définition, certains PLU (comme celui de Paris) énumèrent dans leur lexique la liste des constructions ou installations qui relèvent précisément de cette catégorie, en utilisant des dénominations variables (équipement public, équipement nécessaire au fonctionnement des services publics, équipement d’intérêt collectif ). Toutefois, le risque est de faire preuve d’un manque d’exhaustivité ou, au contraire, de mentionner des constructions qui, au sens de la jurisprudence, ne sont pas des installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.

La notion de local accessoire

La notion de local accessoire revêt une importance particulière depuis la réforme opérée par le décret du 5 janvier 2007 . Celui-ci renforce le contrôle des changements de destination tout en adoptant une conception fonctionnelle, le changement de destination consistant au passage de l’une à l’autre des destinations mentionnées à l’article R.123 -9 du CUrb . Pour ce faire, il est précisé que « les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal » (art. R.421-14 b et R.421-17

La principale difficulté réside toutefois dans l’absence de définition du «local accessoire»

Il apparaît donc que, dans l’esprit du pouvoir réglementaire, les locaux accessoires peuvent être contigus ou situés dans la construction principale (combles, garages, pièc es de faible dimension) mais, dans les faits, ne pas avoir la même destination que le bâtiment principal (lieu de vie du gardien d’un bâtiment industriel, local de stockage pour un commerce, atelier d’un artisan situé sous son habitation…).
Cette solution a donc des conséquences importantes puisque la destination principale l’emporte dorénavant sur la destination accessoire. Mais il reste à déterminer à partir de quel stade l’activité est considérée comme principale et non simplement comme accessoire. La technique, parfois rencontrée dans certains PLU, consistant à fixer des seuils en pourcentage des surfaces utilisées dans un même immeuble pour telle ou telle destination (notamment la destination « entrepôt »), reste d’actualité. Elle semble d’ailleurs implicitement validée par le silence du pouvoir réglementaire sur ce point.
À titre d’exemple, pour le PLU de Paris, sans que le juge administratif ait été appelé à se prononcer sur la légalité du dispositif :
– les locaux d’entreposage liés à un commerce , une industrie ou un établisse ment d’artisanat relèvent de ces destinations et non de la destination « entrepôt » lorsqu’ils représentent moins du tiers de la surface de plancher totale ;
– les locaux d’artiste utilisés par des artistes exerçant sur leur lieu d’habitation sont rattachés à la destination « habitation », à condition que la surface de plancher d’habitation soit au moins égale à 50 % de la surface de plancher totale (à défaut, le PLU prévoit leur rattachement à la destination « artisanat »).
Il appartient donc aux auteurs des règlements de détermine r les seuils adéquats. Les juridictions administratives auront certainement à exercer un contrôle des erreurs manifestes d’appréciation sur ce point.
Ainsi, un immeuble peut être composé de locaux d’habitation avec des emplacements de stationnement en sous-sol ainsi que d’un ou plusieurs lots à usage commercial au rezde chaussée ; les parties privatives sont sans doute affectées à des usages différents.
Néanmoins, la destination générale de l’immeuble reste l’habitation lorsque les appartements constituent la majeure partie du bâtiment, la destination commerciale de certains lots n’ayant qu’un caractère accessoire.
Un immeuble peut comporter des affectations plus nuancées, avec des logements, des bureaux et des boutiques, lui conférant alors une destination mixte d’habitation et de commerces, dont les incidences sur les droits des copropriétaires sont en général moins contraignantes.

L’usage : une notion tirée du Code de la Construction et de l’Habitation

Dans les textes, on retrouve la notion d’usage à l’article L.631-7 du CCH. Cet article a d’abord été rédigé après la seconde guerre mondiale afin de préserver les locaux destinés à l’habitation dans les grandes agglomérations. Il a été révisé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014-article 16 pour en donner une nouvelle définition plus en rapport avec les besoins contemporains.
Dans cette réglementation, il existe uniquement deux catégories d’usage : les logements et tous les autres locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.
Dans le cas de cet article, on retrouve une définition de l’habitation : « Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux me ublés donnés en location dans les conditions de l’article L.632-1».
Il n’y a aucune précision sur les usages autres que celui de l’habitation, laissant libre le futur usage du local.
Pour effectuer un changement d’usage, il est précisé que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable».

L’affectation : une notion purement contractuelle

C’est ici que se trouve le cœur de notre étude. En effet, dans les textes contractuels régissant les ensembles immobiliers, on retrouve de nombreuses affectations laissées à la libre appréciation des co-contractants et du rédacteur de l’acte pour désigner les parties de la maison, de l’immeuble, du lotissement… Les affectations retrouvées dans ces actes n’ont pas de définition juridique et leur dénomination est donc libre. Elles offrent ainsi une grande richesse dans leur choix, mais leur impact sur le contrat régissant l’immeuble est très important, notamment pour la répartition des charges et la destination globale de l’ensemble immobilier.
Nous allons essayer de présenter les différentes affectations que l’on retrouve fréquemment dans les règlements de copropriété, de lotissement, ou encore dans les actes de ventes des maisons individuelles. Il est précisé ici que cette liste n’est pas exhaustive, et que les définitions qui sont présentées donnent l’usage qui peut être fait de ces locaux et n’ont aucune valeur juridique.

Les changements d’affectation possibles

Afin de déterminer les démarches administratives à suivre et de construire un projet viable, il est important de bien discerner les changements d’affectation modifiant la destination ou l’usage de l’ensemble immobilier des changements d’affectation sans changement de destination ni d’usage. En effet, lors d’un changement de destination, les règles des PLU ne seront plus les mêmes et elles devront être prises en compte pour l’élaboration du projet.

Les changements d’affectation entrainant un changement de destination

Dans ces cas-là, il est très important de faire une étude approfondie du règlement du PLU selon la zone concernée et de prendre en compte les règles à respecter en fonction de la future destination de l’ensemble immobilier (voir Partie II).
Il s’agit par exemple du cas de la transformation d’une habitation en bureau, en commerce, en artisanat, en hôtel ou toute autre possibilité de transformation entre les 9 destinations présentées dans le Chapitre 1.
La principale difficulté va se situer sur l’extension des locaux accessoires sur la construction emportant la destination principale. En effet, des seuils de surface sont fixés dans certains PLU (exemple : dans le PLU de Paris : pour la destination artisanat : « Pour être rattachés à cette destination, les locaux d’entreposage ne doivent pas représenter plus de 1/3 de la S.H.O.N. totale »). Si la transformation entraine le dépassement de ce seuil, le local ne sera plus considéré selon la destination artisanat, mai s comme la destination entrepôt. Les règles du PLU concernant cette destination devront alors être respectées pour la transformation des locaux.

Les changements d’affectation entraînant un changement d’usage

Ce type de transformation ne concerne que les locaux qui sont à l’origine , à usage unique d’habitation, et se trouvent momentanément voués à un autre usage, par exemple en local commercial ou en artisanat. Cette autorisation de changement d’usage n’est pas liée au local mais à la personne qui en fait la demande. Lors de la revente du local, celuici reviendra donc à son usage d’origine qui est l’habitation.

Les changements d’affectation sans changement de destination ni d’usage

C’est ce genre de situation que les Géomètres-Experts sont régulièrement confrontés.
En effet, les demandes des particuliers concernent le plus souvent la transformation d’un local accessoire en habitation ou en bureau.
Ainsi, la transformation en habitation de greniers ou combles, rattachés à un immeuble d’habitation, en habitation n’entraîne pas de changement de destination.
Encore, la création d’un balcon, d’une terrasse ou d’une loggia n’entraîne pas de changement de destination. Pour les immeubles en copropriété, il en est de même pour la transformation de partie commune en partie privative.

CHANGEMENT D’AFFECTATION DANS LE CADRE CONTRACTUEL

Le changement d’affectation dans une maison individuelle

Dans le cas d’un changement d’affectation dans une maison individuelle , la principale difficulté se situera au niveau administratif. En effet, à moins qu’un règlement intérieur gère la maison, la décision d’un changement d’affectation ne nécessite aucune autorisation de la part de ses habitants. L a décision est prise directement par le (ou les) propriétaire(s).

Le changement d’affectation dans un immeuble en copropriété

Le cadre réglementaire d’un immeuble en copropriété

Le règlement de copropriété, document obligatoire, constitue en quelque sorte la charte de la copropriété. Le contenu du règlement est fixé par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Les clauses relatives à la destination de l’immeuble

Détermination de la destination de l’immeuble

L’importance de la destination de l’immeuble

Il est essentiel que le règlement précise la destination que les copropriétaires entendent donner à leur immeuble : habitation exclusivement bourgeoise, habitation avec possibilité d’y exercer certaines professions, par exemple libérales, destination mixte habitations activités professionnelles ou commerciales, ou encore destinations multiples (logements, bureaux, commerces, etc.).
En effet, la destination conventionnelle de l’immeuble joue un rôle primordial pour déterminer ensuite les droits et obligations de chacun. De plus, l’étendue des pouvoirs du syndicat des copropriétaires, le comportement et les initiat ives des uns et des autres doivent toujours demeurer compatibles avec le respect de la destination de l’immeuble.
Par ailleurs, lorsqu’un immeuble est inclus dans un lotissement au sens du Code de l’Urbanisme, le règlement de copropriété doit respecter les prescriptions du règlement du lotissement, notammentà propos de l’affectation des lots. Il est certain que si le règlement du lotissement ne prévoit que des locaux d’habitation, le règlement de copropriété ne saurait conférer à l’immeuble une destination différente.

Les critères pour déterminer la destination de l’immeuble

La destination de l’immeuble est composée de deux éléments, l’un matériel (objectif) et l’autre subjectif, ainsi que l’article 8, second alinéa, de la loi le sous-entend en indiquant que la destination « est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
Le premier élément correspond aux caractéristiques physiques de l’immeuble :
– Le plan de la qualité de la construction et de ses éléments de confort (matériaux utilisés, aspect extérieur, conception et surface des lots, nature et importance des services collectifs et éléments d’équipement commun tels que les ascenseurs, climatisation, gardiennage…), existence de dépendances (espaces verts, jardins) et de locaux ou installations annexes (courts de tennis, piscine, etc.).
– La situation géographique de l’immeuble fait également partie de ses caractéristiques physiques : aspect résidentiel du quartier, existence de zones boisées, qualité de l’environnement, moyens de desserte…
Le second élément, d’ordre psychologique, doit normalement ressortir des actes de copropriété (c’est-à-dire, en pratique, le règlement de copropriété avec son état descriptif de division). Il correspond à l’affectiosocietatis en matière de société ; il s’agit du consensus de l’ensemble des copropriétaires pour conserver à l’immeuble ses caractéristiques particulières en fonction desquelles ils ont acquis leurs lots.
Selon la formulation de la cour de Limoges , chaque copropriétaire est en droit d’exiger que l’immeuble garde « les caractéristiques générales, l’apparence, les conditions d’habitation, le mode d’utilisation, le standing qu’il avait lorsque lui-même a acquis son lot, souvent précisément à cause de ces éléments ; la destination a dès lors pour but d’assurer la protection de l’individu et de son droit de propriété personnel contre les atteintes possibles que pourraient lui porter des décisions prises par la majorité des copropriétaires peut être dans l’intérêt commun mais en méconnaissance du caractère propre de l’immeuble tel qu’il a été déterminé à l’origine de la copropriété ».
Ainsi, il doit exister une concordance entre l’élément objectif (les caractéristiques propres de l’immeuble) et l’élément subjectif (la motivation des individus qui les a déterminés à devenir copropriétaires) pour discerner, cas par cas, la signification a u regard de la loi, de la « destination de l’immeuble ».

Table des matières
Remerciements
Introduction 
PARTIE I : Distinction entre destination, usage et affectation 
Chapitre I : La destination : une notion d’urbanisme
I. La liste des destinations prévues par l’article R123-9 du Code de l’Urbanisme
A. Une liste exhaustive ?
B. Définition des différentes destinations
1. La destination « habitation »
2. La destination « hébergement hôtelier »
3. La destination « bureaux »
4. La destination « commerce »
5. La destination « artisanat »
6. La destination « industrie »
7. La destination « exploitation agricole ou forestière »
8. La destination « entrepôt »
9. La destination « constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif »
II. La notion de local accessoire
Chapitre 2 : L’usage : une notion tirée du Code de la Construction et de l’Habitation
Chapitre 3 : L’affectation : une notion purement contractuelle
I. Différentes affectations dans une maison individuelle
II. Les affectations spécifiques dans une copropriété
III. Les affectations spécifiques à un lotissement
Chapitre 4 : Les changements d’affectation possibles
I. Les changements d’affectation entrainant un changement de destination
II. Les changements d’affectation entraînant un changement d’usage
III. Les changements d’affectation sans changement de destination ni d’usage
PARTIE II : Changement d’affectation dans le cadre contractuel 
Chapitre 1 : Le changement d’affectation dans une maison individuelle
Chapitre 2 : Le changement d’affectation dans un immeuble en copropriété
I. Le cadre réglementaire d’un immeuble en copropriété
A. Les clauses relatives à la destination de l’immeuble
1. Détermination de la destination de l’immeuble
2. Evolution de la destination de l’immeuble
B. Les clauses relatives à l’affectation des parties privatives
1. Les clauses licites
2. Les clauses jugées illicites
II. Processus d’un changement d’affectation
A. Modification à l’initiative du syndicat
B. Modification à l’initiative du copropriétaire
1. Formulation de la demande
2. Premier cas : l’affectation projetée est directement contraire à la destination de l’immeuble 24
3. Deuxième cas : l’affectation projetée est prohibée par le règlement
4. Troisième cas : le changement d’affectation est autorisée par le règlement
5. Quatrième cas : le changement d’affectation n’est ni interdit par le règlement, ni contraire à la destination de l’immeuble
6. Aliénation de parties communes
C. Modification du cadre contractuel
1. Modification du règlement de copropriété
2. Modification de l’état descriptif de division
3. Modification des charges de copropriété
Chapitre 3 : Le changement d’affectation dans une division en volume
Chapitre 4 : Le changement d’affectation dans un lotissement
I. Caractères généraux du règlement de lotissement
A. Caractère facultatif
B. Caractère temporaire
1. L’entrée en vigueur du règlement
2. Sortie de vigueur du règlement
II. Le contenu du règlement de lotissement
Partie III : le cadre administratif du changement d’affectation 
Chapitre 1 : les normes techniques à respecter
I. Les surcharges d’exploitation
II. L’accessibilité des bâtiments selon leur utilité
III. La sécurité incendie
Chapitre 2 : Les règles d’urbanisme à respecter
I. Le respect du zonage
II. Le respect du nombre de stationnement
A. Les modalités de fixation de la norme
B. Les difficultés relatives aux destinations des constructions
1. Les constructions à destination mixte
2. Les travaux sur constructions existantes
III. L’aspect extérieur de l’immeuble
A. La façade
B. Les ouvertures
Chapitre 3 : Les autorisations d’urbanisme à obtenir pour effectuer un changement d’affectation
I. Le permis de construire
II. La déclaration préalable
III. Demande de changement d’usage
Chapitre 4 : Les spécificités de 4 grands centres urbains
I. Paris
II. Le Mans
III. Angers
IV. Nantes
Conclusion 
Bibliographie
Table des sigles et abréviations 

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