La co-construction des compétences au niveau de la production d’écrits

La scission de copropriété en volumes : nouvelle possibilité de la loi ALUR

La loi ALUR, qui a été publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, a modifié l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, en ajoutant le nouveau mécanisme souhaité par la pratique : la scission de copropriété en volumes. Cette avancée permet d’envisager la scission pour les ensembles immobiliers complexes qui était, jusqu’à présent, ignorée. Le législateur a prévu des conditions succinctes pour une telle réalisation (A). Cependant, nous pouvons, dès à présent, constater les limites de l’application de ce procédé (B).

Les conditions retenues par le législateur

L’introduction du paragraphe IV dans l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, a posé les conditions que le législateur a attribuées à la scission des ensembles immobiliers complexes :
« Après avis du maire de la commune de situation de l’immeuble et autorisation du représentant de l’Etat dans le département, la procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. Si le représentant de l’Etat dans le département ne se prononce pas dans les deux mois, son avis est réputé favorable.
La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique.
En cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements à usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l’article 25.
Par dérogation au troisième alinéa de l’article 29, les statuts de l’union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci »
Ce nouveau mécanisme de scission est encadré pour éviter les dérives et les sorties abusives du statut de la copropriété. Ainsi, les conditions de fond permettent de définir le champ d’application de la scission en volumes (1). Quant aux conditions de forme, qui sont peu détaillées, elles assurent le contrôle de la légalité et la bonne gestion de ce mécanisme (2).

Les conditions de fond : la configuration de l’ensemble immobilier complexe

Seul l’ensemble immobilier complexe peut bénéficier de l’évolution de la scission de copropriété, induite par la loi ALUR. Cette notion déjà introduite par la jurisprudence et la pratique est donc reprise par le législateur90. Ce dernier présente deux hypothèses dans lesquelles le recours à la scission de copropriété en volumes est possible. En conséquence également, une définition légale de l’ensemble immobilier complexe est désormais donnée : c’est un ensemble composé « soit [de] plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit [de] plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome ».
Dans la première hypothèse, il faut être en présence de « plusieurs bâtiments distincts sur dalle »92. Selon une position doctrinale, les constructions doivent être séparées et sont situées sur un « sol artificiel »93 : la dalle. En dessous de cette dernière se trouvent, par exemple, un parking commun à chaque entité. Pourtant en surface, il n’apparait que des bâtiments individualisés. Dans l’ancienne version de l’article 28, la condition de division du sol ne pouvait pas être remplie comme nous l’avons vu. En effet, les fondations de chaque bâtiment sont ancrées dans la dalle commune. Or désormais, puisque la dalle est considérée comme le sol, la division devient possible. Mais, il conviendra de différencier la surface et la sous-face de la dalle. Pour cela il faut créer un volume par bâtiment et un volume pour le parking. En effet, ce dernier étant commun à tous les bâtiments il ne sera pas divisé mais sera un volume unique et distinct. Cette hypothèse reprend la situation du parc de la Noue à Bagnolet où la scission judiciaire fut prononcée en 200994. Sur la dalle il y avait six bâtiments d’habitation et un de bureaux, et en sous-face se trouvait un parking sur trois niveaux et des entrepôts.
La seconde hypothèse de la scission en volumes requiert d’avoir « plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome »96. L’imbrication des ensembles immobiliers complexes est mise en avant97. Une entité ne correspond pas forcément à un bâtiment indépendant. Elle possède une description foncière indépendante où il s’exerce des droits réels98. Chaque future entité devra être autonome. Comme nous l’avons évoqué c’est un principe même de la division en volumes99. Cependant il est nécessaire de nuancer ces propos puisqu’un lien est perpétuellement créé, entre les entités, en raison du réseau de servitudes ou même des charges inhérentes à la gestion des éléments restant en communs. De plus, pour que la scission soit applicable il est nécessaire d’avoir des usages différents, tels que les habitations, les commerces, les bureaux… En effet, un ensemble immobilier uniquement composé d’habitations ne pourra pas être scindé car la copropriété est un régime efficace quand les copropriétaires ont des intérêts communs, on ne doit donc pas y déroger, en principe. Or si leurs usages sont différents, ils n’auront pas les mêmes priorités sur les travaux à voter en assemblée générale des copropriétaires, par exemple. Les commerçants ne se sentiront pas concernés par les travaux sur les logements et inversement. Dès lors les règles contraignantes de la copropriété empêcheront l’ensemble d’évoluer ; la scission semblera alors être le remède à cette situation.
Ces conditions de fond représentent la configuration de l’ensemble immobilier complexe. Si ces hypothèses ne sont pas remplies alors la scission en volumes ne pourra pas se faire. En théorie, ces deux hypothèses semblent limiter le champ d’application, mais cela ne sera pas le cas puisqu’en pratique elles sont caractéristiques des ensembles immobiliers complexes. Une fois les conditions de fond validées, il est nécessaire de s’intéresser aux conditions de forme. En effet, elles permettront la mise en pratique de la scission.

Les conditions de forme

Le législateur pose des conditions qui permettent le contrôle de la légalité de la scission mais aussi la gestion du mécanisme. En effet, dans un premier temps il est demandé d’avoir l’avis du maire de la commune et l’autorisation du préfet. Si le préfet ne se prononce pas dans les deux mois suivant la demande alors son avis est réputé favorable. La teneur de l’avis et de l’autorisation sont très vagues et peu explicites. A la lecture de la loi, nous savons qu’il est impératif d’avoir l’avis des personnes publiques. Mais aucune précision n’est donnée sur la méthode à suivre. Pouvons-nous les questionner simultanément ? Faut-il attendre le retour de l’avis du maire avant de demander l’autorisation au préfet ? Si oui, quel est le délai de réponse du maire ? Est-ce que l’avis sera réputé favorable si aucune réponse n’est donnée dans un délai d’un mois comme c’est le cas pour la demande de permis ? A ce jour, nous ne possédons aucun texte de jurisprudence pour nous guider. Selon la pratique, il faudra présenter un dossier clair et précis du projet de scission au préfet. S’il refuse il devra motiver sa réponse en expliquant quelles en sont les raisons. Elles peuvent être de plusieurs sortes : le projet ne respecte pas les règles d’urbanisme ou bien lors de la scission certains copropriétaires ont été lésés. Comme tout acte administratif, un recours pour excès de pouvoir peut être déposé dans les deux mois suivant la notification du refus. Si le recours aboutit il aura pour conséquence d’annuler la décision du préfet. En pratique, l’intervention de l’Etat permettra de contrôler s’il n’y a pas d’abus – en voulant diviser un bâtiment unique par exemple – ou de conséquences négatives – comme l’exclusion de « copropriétaires plus fragiles ». Cependant l’intervention de l’Etat dans un contrat privé est abusive d’après de nombreux auteurs. En effet, la scission est une décision prise en assemblée générale de copropriétaires. Seuls les copropriétaires doivent s’exprimer sur l’application ou non du mécanisme. Ceci nous amène à penser que cette condition de forme est une contrainte de l’application du nouveau mécanisme.
Dans un second temps, les copropriétaires sont tenus de se prononcer sur la création d’un organe de gestion. Ce dernier devra assurer la gestion et l’entretien des équipements communs qui n’auront pas pu être divisés. C’est le cas, par exemple, du local du transformateur EDF, ou bien du parvis qui dessert différentes entités. La loi ALUR propose une union de syndicat. Cependant elle n’interdit pas pour autant les autres organes comme une association syndicale libre ou une association foncière urbaine libre. Ces organes requièrent l’adhésion de tous les copropriétaires. Il faut donc l’unanimité. Or la création d’une union de syndicat se fait à la majorité de l’article 25108 en cas de scission de copropriété en volumes. Lors d’une scission dite « classique » la constitution de l’union de syndicat se fait à la majorité de l’article 24109. Cette différence de majorité s’explique par le dernier alinéa du paragraphe IV de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, il est précisé que les statuts de l’union de syndicat peuvent interdire à ses membres de se retirer. Ainsi la majorité est augmentée puisque l’adhésion peut être définitive.
Les conditions de fond et de forme retenues par le législateur seront indispensables pour pouvoir appliquer le mécanisme de la scission en volumes. Cependant les limites du procédé sont déjà décelables.

Les limites de la scission en volumes

Le législateur a posé ces conditions pour la réalisation de la scission. Cependant il a aussi tenu à fixer une limite expresse. La scission en volumes ne pourra en aucun cas être appliquée à un « bâtiment unique » (1). De plus, en étudiant les conditions de forme posées à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, une autre limite ressort. En effet, le contrôle de l’état dans un « contrat privé » est contesté (2).

Une scission exclue sur un « bâtiment unique »

La scission en volumes est strictement réservée aux ensembles immobiliers complexes tels que définis par le législateur. En effet, l’alinéa 2 précise que « la procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique » . Le législateur est catégorique et évince la possibilité de la scission lorsqu’il n’y a qu’un bâtiment. Ainsi, cet alinéa pose légalement ce que la doctrine avait préconisé113 en réservant la division en volumes aux ensembles imbriqués ou dans l’hypothèse de la cohabitation du domaine public et de propriété privée. Cette mesure se justifie au regard du caractère impératif de la loi du 10 juillet 1965. La division en volumes reste une exception lorsque le régime de la copropriété est mal ou peu adapté. Dès lors, il faut clairement justifier son choix de déroger à la copropriété dans l’état descriptif de division en volumes. La notion de « bâtiment unique » s’oppose ainsi à celle de la « pluralité de bâtiments », retenue auparavant dans l’article 28. Pour la jurisprudence c’est l’unicité du gros oeuvre qui doit être constatée. Cependant, il est important de distinguer les ensembles immobiliers complexes des bâtiments uniques. Dans le premier cas, il se peut qu’il y ait une unicité du gros oeuvre. Nous sommes en présence d’une seule construction mais la forte imbrication requiert la division en volumes. Dans le second cas, la situation est toute autre. Nous avons, par exemple, un bâtiment avec au rez-de-chaussée un local commercial et dans les étages des habitations. Ceci est caractéristique des divisions en volumes « artificielles ». Leur seul but est de sortir du régime de la copropriété jugé trop contraignant. Or, la loi du 10 juillet 1965 encadre et gère comme il se doit ce type d’immeuble. Ainsi en interdisant la scission en volumes sur les bâtiments uniques, le législateur pose le principe qu’il est impossible de sortir une partie de la copropriété juste parce que ce régime ne convient pas aux copropriétaires du bâtiment. Ceci permettra, en principe de limiter les dérives et les abus. Ces derniers avaient été condamnés, par la doctrine et la pratique118, puisqu’ils allaient à l’encontre de la volonté du législateur. Toutefois, certains auteurs, dont Daniel Sizaire, pensent que la volumétrie est une alternative à la copropriété et qu’il n’y a pas lieu de l’interdire sur un immeuble unique. En théorie, cela serait possible à condition qu’aucune partie commune en indivision ne soient présentes et qu’il y ait une organisation différente de prévue. Cela permettrait de sortir du 1er article alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 qui pose le champ d’application de la loi. Cependant, en pratique, la division d’un immeuble unique est compliquée. Chaque volume doit avoir, en principe, son propre accès indépendant des autres. Cette réalité est nuancée par la création de servitudes de passage si cela n’est pas possible. Or dans un immeuble où chaque volume représente un étage ou bien un local il n’est pas possible que tous les volumes soient indépendants. Dès lors le réseau de servitude deviendrait bien trop complexe.
En censurant la scission de copropriété en volumes aux bâtiments uniques, le législateur a posé une limite au champ d’application du mécanisme. L’interdiction a pour but d’éviter de déroger à la loi du 10 juillet 1965. Cette position se justifie et espérons qu’elle limite les dérives. Ainsi nous ne verrons pas naître des volumétries trop complexes et donc peu gérables. Le législateur souhaitait poursuivre dans cet objectif de contrôle en donnant un droit de regard aux personnes publiques.

L’intrusion des personnes publiques dans la scission en volumes

Les nouvelles conditions de forme de la scission en volumes de l’article 28, de la loi du 10 juillet 1965, requièrent d’obtenir l’avis du maire et l’autorisation du préfet119. Le principe et l’absence d’indications pratiques sur les modalités sont critiqués. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d’ordre public, pose l’obligation d’un « règlement conventionnel de copropriété». Néanmoins il peut également naître d’une décision judiciaire comme le dispose l’article 3 du décret du 17 mars 1967. Il a pour objectif de définir les droits et les obligations des copropriétaires. Le règlement de copropriété est donc « un contrat d’adhésion qui constitue la loi entre les parties ». Ce principe est aussi applicable au cahier des charges et des servitudes dans la division en volumes. Lors de la vente d’un lot les acquéreurs doivent être en possession du règlement. De plus les copropriétaires se réunissent lors d’assemblées générales et votent les dispositions qu’ils souhaitent selon les règles de majorité prévues par la loi. En principe, une personne extérieure ne peut pas interférer sur ces décisions. Or, le législateur impose d’avoir l’avis de personnes publiques : le maire et le préfet. La poursuite de la scission dépendra de la portée de l’avis. Si l’avis est défavorable, il se peut que des modifications soient demandées dans le projet de scission pour correspondre davantage à l’intérêt général. Cela engendra des contraintes supplémentaires.
De plus, le défaut d’informations complémentaires sur la méthodologie à appliquer va alourdir le mécanisme de la scission. Prenons le cas de la scission en volumes de l’ensemble immobilier Maine-Montparnasse. Le syndic de copropriété, aidé par des juristes et notamment des notaires, a envoyé, avec l’accord des copropriétaires, une lettre pour avoir l’avis du maire. Ils attendent le retour du maire avant de contacter le préfet pour avoir son autorisation. Il est à noter que la Ville de Paris est propriétaire d’un complexe sportif et du passage de la ligne 6 du métro dans l’emprise de la copropriété. Le régime de la copropriété étant trop contraignant pour une personne publique123, il ne devrait pas avoir d’opposition du maire. Cependant, le temps de recevoir une réponse écrite est long et retarde ainsi l’avancée de la scission. De même dans l’opération Gaité-Montparnasse, la Ville de Paris est propriétaire d’une bibliothèque. Ces deux opérations souhaitent mettent en avant les difficultés du régime de la copropriété actuelle qui sont en partie liées à la cohabitation du domaine public et de la propriété privée. De plus, elles développeront l’objectif de rénovation de leur projet pour moderniser et dynamiser le quartier. En effet, le souhait des élus est de « ré-humaniser » le quartier de Montparnasse. Dans le plan local d’urbanisme de Paris figure les orientations d’aménagement du quartier Maine-Montparnasse. En conformant les projets au document d’urbanisme le préfet pourra constater les intentions des copropriétaires par rapport à l’urbanisme. Il ne lui restera plus qu’à contrôler qu’aucun d’entre eux n’est lésé dans la scission. A la suite de ce contrôle, il pourra soumettre son autorisation et ainsi la scission pourra enfin se déclencher.

Quelles sont les étapes indispensables ?

La procédure de scission en volumes ne commence officiellement que lorsque la demande de l’avis du maire et du préfet est faite. Ce n’est que la première étape, d’autres étapes toutes aussi importantes et complexes vont suivre. Tout d’abord, les copropriétaires doivent demander le retrait de la copropriété (A). Puis pour que la scission soit accomplie il faut prévoir la création d’un organisme de gestion des équipements restant en commun (B).

La demande de retrait

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, pose que la procédure de la scission en volume est calquée sur la scission « classique ». Ainsi, la demande de retrait peut se faire de deux façons différentes mais elle est toujours votée en assemblée générale (1). Cette demande va avoir pour conséquence la liquidation du syndicat initial (2).

Les décisions prises en assemblée générale

Deux hypothèses sont présentées dans le premier paragraphe de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Dans un premier cas, un seul propriétaire « d’un ou plusieurs lots […] peut demander [que le ou les lots] soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée ». La demande sera inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires pour être soumise à leur vote. A titre d’illustration, c’est cette hypothèse qui est présente dans le dossier Gaité-Montparnasse. En effet, la société Unibail-Rodamco, propriétaire majoritaire, a soumis l’idée de la scission en volumes aux autres copropriétaires. Après les avis des personnes publiques, l’assemblée générale sera réunie pour statuer sur le principe et les conditions de la scission. Le vote sera obtenu facilement car tous les copropriétaires sont d’accord à l’unanimité. Dans le second cas, la procédure se déroule en deux temps. Un premier vote en assemblée spéciale est requis et il se fera à la majorité des voix de tous les copropriétaires de cette assemblée. Il est important de savoir qui compose l’assemblée spéciale. Ce sont les copropriétaires des futurs volumes qui se réunissent pour demander le retrait. L’assemblée spéciale des propriétaires est réunie de la même manière que pour les assemblées générales de copropriétaires. A titre d’illustration, prenons le dossier plus complexe de l’ensemble immobilier Tour Maine-Montparnasse. En effet, en raison du grand nombre de copropriétaires il est plus difficile que chacun soit favorable à la scission et il se peut donc qu’il y ait des contestations lors de l’assemblée générale ou des recours contre la décision par la suite. Il faut savoir qu’il existe cinq syndicats différents créés par le règlement de copropriété du 16 juin 1970 : un principal et quatre secondaires. L’assemblée spéciale ne réunira pas forcément tous les copropriétaires d’un syndicat secondaire. En effet, elle ne rassemblera que les copropriétaires de chaque future entité qui sera créée suite à la scission. Les parkings étaient partagés entre les syndicats secondaires A (de la Tour Montparnasse) et B (du centre commercial). Suite à la scission, parmi les différentes entités, nous pouvons citer la Tour A, le centre commercial et les parkings. Ainsi, lors de l’assemblée spéciale de la future entité « parkings » il y aura des copropriétaires qui appartenaient au syndicat secondaire A mais aussi au B. Ce principe est repris pour chacune des futures entités. Les modalités de la scission, préparées en amont, sont présentées et soumises aux votes. Quand chaque assemblée spéciale a voté favorablement la demande de retrait, elle est ajoutée à l’ordre du jour de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Un second vote est alors requis. Ces deux assemblées réunies successivement ont chacune un but précis : « La première prépare et demande, la seconde décide et discute les conditions de la scission ».
Les deux hypothèses – un vote en assemblée générale des copropriétaires ou deux votes, un en assemblée spéciale puis un autre en assemblée générale – ont donc la même finalité. Leur but est d’accéder à l’assemblée générale des copropriétaires pour faire valider la demande de retrait. En amont, l’initiative de la réunion provient du syndic, du conseil syndical ou des copropriétaires qui représentent au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. La convocation devra « être notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion ». Les ordres du jour seront précisés et un dossier « parfaitement détaillé et complet » de la scission devra être joint pour permettre un « vote éclairé » des copropriétaires. Si le dossier est incomplet ou trop vague, le ou les demandeurs du retrait ne pourront pas intenter un recours pour abus de majorité de l’assemblée. Deux notions distinctes sont soumises au vote : le principe et les conditions. Le principe est l’approbation ou non de la demande de retrait. La deuxième notion porte sur les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission. La Cour d’appel de Paris a admis qu’un seul vote pouvait réunir le principe et les conditions de la scission puisque les conditions de majorité sont identiques. Cependant il est possible et même recommandé de séparer les deux votes, cela permet de valider le principe de scission et d’éventuellement modifier les conditions si les copropriétaires ne sont pas d’accord. En effet, dans un premier temps un vote de principe est proposé. S’il est accepté, alors le vote sur les conditions de la scission suit. Si toutes les conditions matérielles, juridiques et financières sont acceptées à la majorité de tous les copropriétaires alors la demande de retrait est validée. Dans le cas contraire, il se peut que l’assemblée générale demande des modifications. Elle se réunira par la suite pour procéder à un nouveau vote. A ce moment-là, le principe de la scission ne sera pas remis en cause, donc il ne sera pas à nouveau soumis au vote. Il reste acquis si et seulement si l’acceptation des modalités est présentée comme une condition suspensive à la réalisation de la scission. Il est à noter que les copropriétaires opposants ou défaillants qui souhaitent contester une décision de l’assemblée générale ont un délai de deux mois à compter de la notification des votes. Ces derniers sont détaillés dans le procès-verbal qui doit être transmis dans un délai de deux mois suivant l’assemblée générale.
Une fois que la demande de retrait est validée par l’assemblée générale de la copropriété initiale, d’autres votes vont suivre. Les nouvelles copropriétés, dans les entités futures, vont se réunir en assemblée générale. Elles auront à statuer à la majorité de l’article 24147 pour approuver les nouveaux règlements de copropriété et états descriptif de division. De plus, un vote pour leur adhésion à l’organisme de gestion est prévu. Ce dernier n’aura pas les mêmes modalités puisque cela dépendra du choix de l’organisme : l’union de syndicat ou l’association syndicale libre. L’ensemble de ces votes représente la demande et l’acceptation du retrait de la copropriété. Ce dernier aura pour conséquence la liquidation du syndicat.

La liquidation du syndicat

Le terme « liquidation » n’apparait pas dans l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Le législateur pose uniquement que suite aux décisions prises en assemblée générale sur le principe et les conditions de la scission, la division prend effet et « elle emporte la dissolution du syndicat initial »149. Ainsi, lorsque la scission est votée, elle entraine la disparition du syndicat initial et par conséquence sa liquidation. Cependant, la loi régissant la copropriété n’a pas introduit un « système ‘réversible’ » pour sortir de ce régime. Cela peut se justifier puisque le syndicat des copropriétaires disparait rarement : seulement dans les cas de réunion de tous les lots au même propriétaire, de la destruction de l’immeuble ou de la scission. A notre connaissance, la jurisprudence n’a pas statué sur la procédure à suivre. De même, ce mécanisme est très peu commenté par la doctrine et les professionnels ; la liquidation du syndicat est un sujet souvent laissé-pour-compte malgré son importance fondamentale. Néanmoins, certains ont souhaité mettre en avant la procédure. En effet, pour pallier cette insécurité juridique, Monsieur Braye a proposé de cadrer la procédure en indiquant la durée de la liquidation ou les prérogatives du liquidateur. Cependant aucune réponse et aucune mise en application n’ont été faites. D’après la doctrine, il sera « certainement nécessaire de désigner un liquidateur ». En amont, il faudra donc prévoir une résolution en assemblée générale de la copropriété initiale pour désigner un liquidateur. Ce vote pourra se faire à la majorité des voix de tous les copropriétaires comme pour le vote sur le principe et les conditions de la scission. En absence d’indication, cette majorité semble pertinente puisque c’est la même majorité qui est posée par le législateur pour la scission de copropriété en volumes. Le mandat du liquidateur commencera lorsque la scission sera effective. A titre d’illustration, le syndic du syndicat des copropriétaires initial de l’ensemble immobilier de la Tour Maine Montparnasse a été nommé liquidateur à la suite d’un vote en assemblée générale. Ce dernier s’est fait à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Des différences sont observées dans le dossier Gaité-Montparnasse. Les copropriétaires ont voté à l’unanimité pour engager, comme liquidateur, une société extérieure. Ce choix peut être illustré, par un arrêt de la Cour de Cassation qui a constaté que « l’assemblée générale tenue entre tous les anciens copropriétaires après la vente des lots avait désigné à l’unanimité M. Z aux fonctions de liquidateur amiable »158. Cependant la question posée à la Cour suprême ne concernait pas les modalités du vote. Ainsi, l’unanimité peut être considérée comme une possibilité mais non un impératif. De plus, l’unanimité est, le plus souvent, difficile à obtenir. Cela empêcherait donc la copropriété de liquider son syndicat or cette étape doit être réalisée pour conclure la scission.
Cependant après le vote de la scission, le syndicat initial garde sa personnalité morale pour mener à terme la liquidation. Ce principe est posé à l’article 1844-8 du Code civil pour les sociétés et l’article 3 de l’Ordonnance de 2004 pour les associations syndicales de propriétaires. Or la jurisprudence a admis que l’on pouvait aussi l’appliquer aux syndicats. Dans un premier temps, la Cour d’appel de Paris a statué que le syndicat survivait pour les besoins de sa liquidation. Puis, cela a été confirmé par la Cour de cassation à deux reprises161. Cependant, il s’agit d’une « personnalité diminuée » puisqu’elle ne peut gérer que les actions pour mener à bien la liquidation, telle que l’apurement des comptes. Cette opération consiste à « vérifier l’exactitude des comptes ». En aucun cas, des travaux d’embellissement ne peuvent être entrepris, par exemple. Pour l’aider les copropriétaires vont continuer à se réunir pour statuer sur les décisions indispensables. Le liquidateur est donc chargé d’organiser une réunion. Néanmoins, puisque « la loi du 10 juillet 1965 cesse de s’appliquer à compter de la dissolution du syndicat », il n’est pas possible de régir l’assemblée et les votes suivant les dispositions de la loi. Monsieur J. Lafond précisait qu’en l’absence d’indication dans la loi, les rédacteurs du règlement de copropriété devaient anticiper la disparition du syndicat en y rédigeant des clauses de procédure. Cependant, en pratique, il est rare d’observer de tels paragraphes. La doctrine et la pratique s’accordent à admettre que les syndicats créés à la suite de la scission ne reprennent ni les contrats ni les fonds du syndicat initial166. Ainsi, les nouveaux syndicats ne sont pas des successeurs du syndicat initial. Ce principe a été confirmé par un arrêt de la Cour d’appel de Paris. Ces nouveaux syndicats ne sont donc pas liés « aux droits et aux obligations de l’ancien syndicat ». Cela signifie que le nouveau syndicat ne pourra pas bénéficier d’une résolution votée favorablement en assemblée générale du syndical initial. Il sera obligé de procéder à un nouveau vote.

La création d’un organisme de gestion des équipements communs

La loi du 10 juillet 1965, admet une alternative au statut de la copropriété dans son article 1er, alinéa 2. Mais pour cela, il est nécessaire de créer une « organisation différente » . Plusieurs choix sont possibles. L’article 28 propose de créer une union de syndicat. Cependant, il ne semble pas interdire les autres modes de gestion plus contraignants, tels que les associations libres. Il faudra donc faire un choix (1). Une fois constitué, l’organisme devra gérer les charges, les servitudes et dans certains cas les droits à construire (2).

Le choix entre l’union de syndicat et l’association syndicale libre

La division en volumes est un contrat de droit privé entre les co-volumiers. Il faut donc, dans un premier temps, exclure les « associations autorisées [qui] relèvent du droit administratif ». Ainsi, les associations « libres » sont à privilégier car elles relèvent du droit privé. Il en existe deux types : l’association syndicale libre (ASL) et l’association foncière urbaine libre (AFUL). L’article L322-2 de Code de l’urbanisme pose le champ d’application de l’AFUL ; elle peut avoir pour objet « la construction, l’entretien et la gestion d’ouvrages d’intérêt collectif »181. Depuis l’ordonnance du 1er juillet 2004 qui régit les ASL, l’AFUL a « perd[u] de son intérêt puisque la garantie des créances de l’association a été reprise ». Ainsi, l’AFUL est éclipsée au regard de l’ASL. Cette dernière est opposée à l’union de syndicat, plus souple, qui est en théorie retenue par le législateur. Cependant, en pratique, un choix est donné entre ces deux modes de gestions.
L’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 fixe le statut et les modalités de fonctionnement de l’union de syndicat. Il est complété par les articles 63 et suivants du décret d’application du 17 mars 1967. L’ASL n’est pas mentionnée dans cette loi. Elle est régie par les articles 7 à 10 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et les articles 3 à 6 du décret du 3 mai 2006. La première différence, qui va conditionner le choix, est la majorité requise pour l’adhésion à l’organisme de gestion. Les ASL requièrent l’adhésion unanime des propriétaires. Il est impératif que le consentement soit constaté par écrit, si ce n’est pas le cas l’ASL n’est pas légalement constituée. Les copropriétaires de Gaité-Montparnasse ont choisi de recourir à l’unanimité à l’ASL de gestion suite à la scission. En présence de copropriétaires peu nombreux et avec un intérêt commun pour leur projet futur, les modalités du vote ne posent pas de problème. Cependant, en pratique, l’unanimité est quasiment impossible à obtenir dans les grands ensembles immobiliers. L’ensemble immobilier de la Tour Maine-Montparnasse, comprenant 280 copropriétaires, n’arrivera pas à voter à l’unanimité son adhésion à un organisme de gestion. C’est pourquoi, l’union de syndicat, avec des règles d’adhésion plus souple, a été privilégiée. En effet, « la décision de constituer une union de syndicats […] est prise à la majorité mentionnée à l’article 25 »186. Les nouveaux syndicats créés suite à la scission se réunissent en assemblée générale pour voter sur leur adhésion. Contrairement à l’ASL, ce sont les syndicats de copropriété qui seront membres de l’union et non chaque propriétaire individuellement. L’union de syndicat semble donc moins contraignante pour les copropriétaires de la copropriété initiale qui ont à choisir entre les deux organismes. De plus, dorénavant l’union de syndicat pourra être pérennisée ce qui apporte une sécurité juridique à l’organisme. Auparavant, la doctrine et la pratique ont souvent favorisé l’ASL puisqu’il était reproché le manque de pérennité à l’union de syndicat. En effet, l’alinéa 3 de l’article 29 pose que les statuts «ne peuvent interdire à l’un de ses membres de se retirer de l’union ». Cependant, la loi ALUR a ajouté un alinéa supplémentaire à l’article 28 : « par dérogation au troisième alinéa de l’article 29, les statuts de l’union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci »190. Ainsi les unions de syndicats créées à la suite d’une scission de copropriété en volumes pourront interdire à leurs membres de quitter l’union. Il est fortement recommandé d’inscrire cette dérogation dans les statuts, cela permettra de pérenniser l’organisation qui jusqu’à présent était mise de côté pour cette insécurité. Les rédacteurs des statuts de l’union de syndicats de l’ensemble immobilier de la Tour Maine Montparnasse ont choisi d’interdire le retrait. Ainsi, l’organisation de gestion pourra perdurer et gérer au mieux l’ensemble.
La seconde différence, entre l’union de syndicat et l’ASL, est l’objet même de l’organisation. L’objet de l’ASL est « la construction, l’entretien et la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun ». L’objet de l’union de syndicat « est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement communs ainsi que la gestion de services d’intérêt commun ». Cette dernière aurait alors un objet plus large que l’ASL. Les prestations de services fournies par l’union de syndicats pourraient présenter un intérêt pour les propriétés mais également pour les propriétaires. Or, l’ASL limite son action aux propriétés. Enfin la dernière différence concerne leur personnalité juridique. L’ASL ne l’acquiert qu’après la publication de ses statuts à la préfecture ou la sous-préfecture du département, tandis que l’union de syndicat acquiert, dès sa constitution, la personnalité juridique et ce sans modalité de publication. Cependant il sera nécessaire d’acter les statuts de l’organisme de gestion, puis de les faire publier auprès de la publicité foncière pour plus de sécurité. Cela permettra de les rendre opposables aux tiers.

Table des matières

Remerciements 
Sommaire 
Introduction 
Partie 1 – Le contexte 
CHAPITRE 1. Le cadre de la formation linguistique 
1.1 Vers la création d’un contrat d’Intégration Républicaine
1.2 La formation linguistique du CIR
1.3 Le bilan de l’évolution de la formation
CHAPITRE 2. Le centre de formation 
2.1 L’association Frate formation conseil
2.2 L’orientation pédagogique
2.3 L’équipe des formateurs
2.4 Une adaptation en continue
CHAPITRE 3. Les adultes migrants : un public hétérogène 
3.1 Des parcours de vie
3.2 Des parcours d’apprentissage
CHAPITRE 4. Le choix du projet 
4.1 L’orientation du projet
4.2 La problématique
4.3 Méthodologie
Partie 2 – Le cadre théorique 
CHAPITRE 5. Des stagiaires, des besoins et des objectifs de formation 
5.1 Les caractéristiques du public
5.2 Des besoins
CHAPITRE 6. L’accès à l’écrit contextualisé 
6.1 D’une vision autonome de l’écrit à la littératie
6.2 La dimension cognitive des interactions entre usages oraux et écrits
6.3 La co-construction des compétences au niveau de la production d’écrits
CHAPITRE 7. L’accès à l’écrit par les genres de discours 
7.1 Le genre de discours comme objet didactique
7.2 L’affiche, un document iconique multidimensionnel
Partie 3 – La mise en place du dispositif 
CHAPITRE 8. La conception du projet 
8.1 Présentation du dispositif
8.2 Les préconisations du cahier des charges et le public
8.3 Les objectifs de la formation
CHAPITRE 9. La production de l’affiche 
9.1 Les activités de compréhension des écrits sociaux
9.2 Les activités de production des écrits sociaux
9.3 La difficile entrée dans l’écrit collaboratif
Chapitre 10. L’évaluation 
10.1 Analyse des composantes pragmatique et compositionnelle
10.2 Évaluation des affiches et du projet par les stagiaires
Conclusion 
Bibliographie 
Sitographie 
Sigles et abréviations utilisés 
Table des annexes 
Table des matières

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