Soutenance mémoire
La consultation des acteurs de la construction sur la simplification normative
Quelques mois plus tard, les acteurs de la construction ont été appelés à partager leur expérience. L’ouverture d’un portail internet, prévue par la circulaire du 2 juillet 2013 relative à la simplification des textes législatifs, réglementaires et normatifs dans le secteur de la construction et de l’aménagement, a permis aux acteurs de faire part des problèmes qu’ils ont pu rencontrer du fait de la réglementation de la construction, et de proposer des pistes d’adaptation des exigences réglementaires et normatives permettant de simplifier la mise en œuvre des projets et de réduire les coûts de construction.
Le lancement officiel de la démarche « Objectif 500 000 »
Le 7 novembre 2013, Cécile Duflot, alors ministre en charge du logement, a réuni les acteurs du logement et du bâtiment pour annoncer la mise en place d’« Objectif 500 000 », une démarche de concertation approfondie visant à la définition d’un plan d’actions partagé par le gouvernement et les professionnels du secteur, afin que 500 000 logements par an soient construits d’ici 2017. Dans cet objectif, quatre groupes de travail ont été convoqués pour réfléchir à la simplification de la réglementation et de l’élaboration des normes de construction et de rénovation (groupe n°1), à la mobilisation du foncier (groupe n°2), à la fluidité des parcours et la création d’offres spécifiques (groupe n°3), ainsi qu’à l’innovation et à la structuration de la filière de la construction (groupe n°4). Comme convenu, leurs rapports ont été remis à la ministre fin février 2014. Malgré les remaniements ministériels successifs et l’arrivée de Sylvia Pinel puis d’Emmanuelle Cosse à la tête du Ministère, la démarche a suivi son cours avec l’installation, notamment, d’un Comité de suivi en mai 2014. Cinquante mesures de simplifications, puis vingt autres ont été présentées respectivement en juin et en décembre 2014 par Sylvia Pinel. Celles-ci concernaient la réglementation de la construction ainsi que les procédures d’urbanisme. Plusieurs d’entre elles ont d’ores et déjà été mises en application. On peut notamment citer plusieurs simplifications réglementaires ayant trait aux réglementations thermiques et accessibilité, l’allongement de la durée de validité des permis de construire, la simplification du processus de transformation des bureaux en logements, la limitation des contraintes en matière de stationnement ou encore la réduction du délai de traitement des recours contentieux. La démarche « Objectif 500 000 » avalise l’hypothèse que le renforcement des exigences normatives est, en apparence, l’une des causes de l’accroissement des prix des logements neufs et que l’une des solutions serait donc de simplifier la réglementation, afin de faire baisser les coûts de construction et rendre le logement plus accessible.
Un contexte de baisse de la production de logement et d’accroissement des prix
Le début des années 2000 a été marqué par une augmentation importante des prix du logement en France, suivie d’une baisse de la production. Bien que les ménages n’aient jamais été aussi bien logés, bénéficiant de conditions de salubrité et de superficie sans précédent22, les logements se sont renchéris, faisant croître pour les ménages, et notamment les plus modestes, la part du logement dans leurs dépenses23 et menant, parfois, à des situations de précarité. Dans son rapport annuel 2016 sur le mallogement24, la Fondation Abbé Pierre a ainsi estimé à 3,8 millions le nombre de personnes non ou très mal-logées et à 12,1 millions le nombre de personnes en situation de surpeuplement « modéré », d’impayé de loyer ou de charges, ou résidant dans une copropriété en difficulté. Près d’un quart de la population résidant en France ferait donc face à une situation de logement difficile. En effet, certains territoires présentent des niveaux de prix pouvant paraître difficilement supportables pour les ménages. En Ile-de-France, le prix médian d’un appartement ancien était de 5 220 €/m² au premier trimestre 201625 ; en région Provence-Alpes-Côte-d’Azur, le prix médian se situait aux alentours de 2 900 €/m² en 2015 alors qu’il était de 2 250 €/m² en France, hors Ile-de-France26. Le constat est le même pour les appartements neufs. Souvent, les médias et une partie des acteurs politiques traduisent ces difficultés en termes de « crise du logement » et sont tentés de l’expliquer par une pénurie quantitative. De grands quotidiens nationaux comme Le Monde (2013), La Croix (2013) ou encore L’Express (2010), n’hésitent pas à affirmer, à dires d’expert, qu’il manquerait entre huit-cent mille et un million de logements en France, ce qui entretiendrait l’accroissement de leur prix, occasionnant une plus grande précarité des ménages modestes. Cette thèse semble par ailleurs être en partie soutenue par les pouvoirs publics qui, en mettant en place la démarche « Objectif 500 000 » en 2013, ont montré leur volonté d’accroître la production de logements neufs. En effet, après une envolée au cours des années 2000, la production de logements neufs a connu des épisodes de ralentissement dès 2008 puis au début de la décennie suivante (Graphique 1). Les ventes des promoteurs immobiliers ont connu un recul de 22,5 % entre 2010 et 201327 (Graphique 2). Bien que surestimé dans un premier temps du fait d’une dégradation dans la remontée d’informations concernant les mises en chantier et corrigée par la mise en place d’une nouvelle méthode statistique, ce creux s’est traduit par le passage de 492 500 logements commencés sur douze mois au premier trimestre 2007 à un peu plus de 350 000 en 2015. Mais comment expliquer, s’il y a bien un manque quantitatif de logements en France, que la taille moyenne des ménages soit passée de 2,42 à 2,27 personnes entre 1999 et 201028 ? Comme le souligne JC. Driant, il semblerait alors que la pénurie de logements en France ne soit pas quantitative mais qualitative. Il manque de logements financièrement accessibles et adaptés aux besoins des ménages.
Le label
Le respect des prescriptions techniques du label est contractuel et permet au maître d’ouvrage d’exiger une qualité de construction supérieure à celle définie par la réglementation. Les collectivités ont généralisé le fait de conditionner leurs aides locales à l’obtention de labels. En conséquence, le respect de leur cadre est devenu, la plupart du temps, une condition sine qua non de l’équilibre du budget des opérations de construction d’initiative publique et privée. Le label est délivré par un organisme certificateur indépendant. Il existe des labels réglementaires, dont les prescriptions sont fixées par l’État comme les labels Haute ou Très Haute Performance Energétique, et d’autres d’initiative privée comme le sont Passiv’Haus ou Minergie qui, eux aussi, imposent un certain niveau de performance énergétique. Le contrôle du respect des prescriptions d’un label peut aussi être considéré comme un moyen, pour l’État, de déléguer à un tiers une partie de ses missions de contrôle du respect des règles de construction (CRC) pour lesquelles ses moyens humains sont insuffisants75 et, pour les usagers, de réduire l’asymétrie d’information qui existe entre eux et le constructeur, le niveau de qualité du logement étant contrôlé et certifié.
LA REGLEMENTATION PARASISMIQUE
Pour prévenir des dégâts liés à un séisme, la réglementation parasismique française a évolué au gré des tremblements de terre destructeurs, ceux-ci ayant permis de mieux connaître le comportement des bâtiments. Alors qu’elles étaient jusque-là réservées à l’Algérie, il faudra attendre 1969 pour voir apparaître des règles parasismiques applicables à la France métropolitaine. Publiées sous forme de Document Technique Unifié, elles sont le résultat d’un consensus entre les professionnels du bâtiment et les pouvoir publics. Tout d’abord d’application volontaire, sauf précisions apportées au contrat, elles sont rendues obligatoires pour les immeubles de grande hauteur en 1977 puis pour les bâtiments d’habitation collectifs en zone de sismicité 2 en 1981123 et pour les établissements recevant du public du premier groupe en 1986 124. En 1987, la loi relative à l’organisation de la sécurité civile, à la protection de la forêt contre l’incendie et à la prévention des risques majeurs donne un cadre légal à la prévention du risque sismique. Des règles simplifiées pour les maisons individuelles verront le jour en 1989 et seront révisées et intégrées au système de normalisation français. Le décret n° 91-461 du 14 mai 1991 relatif à la prévention du risque sismique crée un zonage sismique en France pour le risque « normal ». L’arrêté du 16 juillet 1992 précise les mesures d’applications par zone et classe de bâtiments. Dans le même temps, une série d’importants séismes ayant eu lieu dans les années 1980125 conduit à la modification des règles PS 69/82 jusqu’alors applicables et à la rédaction des nouvelles règles PS 92 (NF P 06-13). L’arrêté du 29 mai 1997 les fera entrer en application pour les bâtiments dits « à risque normal ». Le décret n°2000-892 du 13 septembre 2000 relatif à la prévention du risque sismique élargit l’application des règles aux modifications importantes de structure de bâti existant. Il crée, en outre, les « Plans de Prévention du Risque Sismique », outil permettant de renforcer localement la norme lorsque cela est jugé nécessaire. En 2005, le « plan séisme » pose les bases d’une nouvelle réglementation parasismique, s’appuyant sur les normes européennes de construction et se justifiant par les derniers séismes notables survenus aux Antilles126, ainsi que par le tsunami qui a eu lieu dans l’océan Indien fin 2004, et qui a été fortement ressenti à l’Île de La Réunion127
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Table des matières
Introduction
Avant-propos
Contextualisation
1. Vers la démarche « Objectif 500 000 »
1.1. Le plan d’investissement pour le logement
1.2. La consultation des acteurs de la construction sur la simplification normative
1.3. Le lancement officiel de la démarche « Objectif 500 000 »
2. La norme au centre des attentions
2.1. Une norme fondée sur l’objectif de parvenir à des logements de meilleure qualité
2.2. Accroissement normatif et coûts induits vivement critiqués
2.2.1. Des professions vindicatives envers le coût induit par la norme
2.2.2. Un phénomène d’ « inflation normative »
Problématique et plan de la thèse
1. Problématique et hypothèses
2. Posture de recherche
2.1. Les entretiens d’acteurs
2.2. Le travail monographique
2.3. Le travail statistique
3. Structure de la thèse
Première partie : Le logement neuf, un bien de plus en plus cher ? Etude de l’évolution des prix du logement neuf
1. Un contexte de baisse de la production de logement et d’accroissement des prix
2. Comment sont déterminés les prix des logements neufs ?
2.1. Décomposition théorique des prix
2.1.1. Décomposition des prix de revient et prix de vente
Les logements de la promotion immobilière
Les logements locatifs sociaux
2.1.2. Détermination des loyers des logements neufs
Le parc privé
Le parc social
2.2. Le prix du logement neuf, un prix de marché ?
3. Comment ont évolué les prix des logements neufs ?
3.1. Evolution des prix de revient, des prix de vente et des loyers
3.1.1. Le coût de production des logements
Le point de vue des acteurs
L’étude des bases de données
3.1.2. Le prix de vente des logements neufs
Le prix des logements commercialisés par les promoteurs
Le prix des logements financés à l’aide d’un Prêt à Taux Zéro
3.1.3. Evolution des loyers des logements neufs
Les plafonds de loyer du parc locatif social
Les plafonds de loyer des logements acquis en investissement locatif défiscalisé
L’évolution des loyers à partir de l’Enquête Nationale sur le Logement
3.2. Evolution des prix des logements neufs en lien avec les revenus des ménages
3.2.1. Prix des logements neufs et niveau de vie par les indices
3.2.2. Nombre d’années de revenu nécessaires à l’achat d’un logement neuf
3.2.3. Le budget mensuel consacré au logement comme facteur déterminant du prix de vente des logements
3.2.4. Loyer et niveau de vie des ménages
3.2.5. Taux d’effort des ménages résidant dans le neuf
4. Des logements neufs plus chers que les logements anciens ?
4.1. Cas de l’accession à la propriété
4.1.1. Etude à partir des indices Insee
4.1.2. Etude à partir de la base Perval
4.2. Cas de la location
4.2.1. Les logements locatifs privés
4.2.2. Le parc social
Evolution comparée des plafonds de loyer et de l’indice de référence des loyers (IRL)
Loyers des logements locatifs sociaux en fonction de leur année de construction
4.3. L’importance du montant des charges
Les charges de chauffage dans les logements locatifs sociaux
L’impact des charges et des aides sur le coût du logement étudié à partir de l’ENL
5. Conclusion
Deuxième partie : La norme de construction comme facteur d’augmentation des prix ?
1. Normes, de quoi parle-t-on ?
1.1. Définitions générales
1.1.1. La norme juridique
1.1.2. La norme technique
1.1.3. Le label
1.2. Typologie de la norme dans le logement
1.2.1. Respect du développement durable
1.2.2. Adaptation au handicap
1.2.3. Hygiène, salubrité et décence du logement
1.2.4. Confort de l’usager
1.2.5. Sécurité, stabilité et durabilité du bâti
1.2.6. Environnement de la construction : les inventaires et la planification
2. Une réglementation (trop) renforcée ?
2.1. Une approche historique de la norme
2.1.1. Jusqu’au XIXème siècle, une norme structurelle
La coutume et les règles de l’art
Contrôle des règles et règlements
2.1.2. Des méthodes constructives aux préoccupations sur la salubrité des logements
Le règlement sanitaire
L’implication progressive de l’État dans le domaine de la salubrité et des caractéristiques des logements financés à l’aide de fonds publics
2.1.3. Après-guerre, une réglementation renforcée et plus précise
Les logements sociaux, premiers concernés par le renforcement de la réglementation
Reculer, réaliser ses erreurs et évoluer
2.1.4. A partir des années 70, le développement d’une réglementation universelle, spécialisée, de plus en plus précise et exigeante
Réglementations particulières : origine et évolutions
Le développement des attestations de respect de la réglementation : signe d’un contrôle renforcé
La labellisation, autre voie de contrôle de la qualité des constructions par un tiers
2.1.5. Conclusion
2.2. Un débat autour du coût et des contraintes induits par le renforcement normatif
2.2.1. La position des professionnels de la construction
La réglementation accessibilité
La réglementation parasismique
La réglementation thermique
2.2.2. Des coûts recensés, peu de preuves scientifiques avancées
Etudes de bâtiments types, modélisés
Extrapolations
Résultats de bureaux d’études
Les dires d’experts
Peu d’études documentées
2.2.3. Des revendications écoutées par les pouvoirs publics
3. Un essai de démonstration d’existence de surcoûts liés au renforcement normatif
Construction d’un faisceau d’indices
3.1. En quoi la réglementation agit-elle sur le prix ? Choix des réglementations étudiées
3.1.1. Le gros œuvre au premier plan
3.1.2. Décomposition du prix de revient des opérations de Lille Métropole Habitat
3.1.3. Les réglementations étudiées
3.2. Etude des indices statistiques
3.3. Etude des bases de données
3.3.1. Etude du prix de revient des logements sociaux à partir de Sisal
3.3.2. Etude du prix de vente à partir d’ECLN
Etude des prix à année de commercialisation identique
Essai de modélisation hédonique des prix sur ECLN
3.3.3. Etude de l’impact du label BBC et des zonages de la réglementation parasismique à partir de la base de données du Prêt à Taux Zéro
Impact du label BBC sur le prix de revient et de vente des logements neufs en primoaccession à la propriété
Impact du zonage parasismique sur les prix des logements neufs
3.4. Etudes monographiques
3.4.1. Etude des données concernant la réglementation accessibilité
3.4.2. La réglementation thermique et ses labels
Pas-de-Calais Habitat
Les béguinages de la Communauté Urbaine d’Arras
Partenord Habitat
4. Conclusion
Troisième partie : Le logement neuf, un bien difficilement accessible pour les ménages modestes ?
1. Etude du peuplement des logements neufs
1.1. La notion de logement neuf
1.2. Profil des ménages résidant dans le neuf. Un profil différent des ménages ayant récemment emménagé dans l’ancien ?
1.2.1. Des ménages jeunes
1.2.2. Des profils familiaux différenciés en fonction du statut d’occupation
1.2.3. Un niveau de vie plus élevé dans le neuf que dans l’ancien
1.2.4. Les catégories socio-professionnelles supérieures mieux représentées dans le neuf en accession à la propriété
1.2.5. Deux profils différents en fonction du statut d’occupation
1.3. Le profil des ménages résidant dans le neuf a-t-il évolué au cours des années 2000 ?
1.3.1. La part des ménages locataires jeunes décroît dans le neuf
1.3.2. De plus en plus de personnes seules
1.3.3. Un niveau de vie en baisse dans le locatif, en hausse parmi les propriétaires occupants
1.3.4. De plus en plus d’employés dans l’individuel neuf en accession à la propriété
2. Le cas particulier des ménages modestes
2.1. Comment se caractérisent les ménages modestes ?
2.1.1. Définition d’un ménage modeste
a. Définitions de la littérature
b. Définitions retenues
2.1.2. Caractéristiques des ménages modestes
a. Des ménages plus jeunes, plus isolés et aux professions moins valorisées
b. Le statut d’occupation des ménages modestes : une inégalité de niveau de vie face à l’accession à la propriété
2.2. La part des ménages modestes parmi les occupants de logements neufs
2.2.1. Le locatif, parc d’accueil des ménages modestes dans le neuf
2.2.2. Etude du rôle social du parc de logements neufs
a. Un parc de logements neufs accessible pour les ménages modestes
b. La confirmation, par la mesure du rôle social, d’une inégalité de niveau de vie face à l’accession à la propriété
c. Un parc locatif à vocation sociale mais accueillant plus de ménages modestes dans l’ancien que dans le neuf
2.3. Une situation évolutive ?
2.3.1. Evolution de la part des ménages modestes dans les logements neufs
a. De plus en plus de ménages modestes emménagent dans le neuf, notamment dans le parc locatif
b. La part des ménages modestes se maintient dans le neuf en propriété occupante et progresse dans le parc locatif
c. L’accession aidée de plus en plus sélective : un phénomène lié au dispositif ?
2.3.2. Evolution du rôle social du parc entre 2003 et 2013
a. Les ménages modestes de moins en moins propriétaires
b. Un parcours résidentiel modifié
c. Le parc de logements locatifs de plus en plus social
3. Comment les ménages modestes parviennent-ils toujours à accéder au logement neuf malgré l’accroissement des prix ? Pistes d’explication
3.1. La question de l’efficacité des aides publiques
3.1.1. Les aides à l’accession à la propriété
3.1.2. Des loyers maîtrisés
a. Des logements locatifs sociaux neufs autant accessibles que ceux construits au cours des années 1980 et 1990
b. Les conditions d’accès au logement locatif privé défiscalisé s’améliorent
3.1.3. Les aides à la personne
3.2. Des conditions de financement plus favorables pour les accédants ?
3.2.1. Des taux en baisse et des durées croissantes de prêt
3.2.2. Mais des banques de plus en plus frileuses
3.3. Des concessions faites par les ménages ?
3.3.1. La superficie
3.3.2. La localisation
a. L’aire urbaine d’Amiens
b. L’aire urbaine de Montpellier
c. L’aire urbaine de Rennes
d. L’aire urbaine de Toulouse
e. Résultats généraux
3.3.3. Le taux d’effort et le reste à vivre des ménages
3.3.4. Un effort plus élevé malgré des conditions financières plus favorables et des concessions sur la localisation malgré un éloignement contenu
4. Conclusion
Conclusion générale
Bibliographie
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