Gestion foncière et mutation urbaine de la ville de Ziguinchor

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Situation administrative.

Capitale régionale de la Casamance naturelle depuis 1904, après la ville de Sédhiou, la ville de Ziguinchor. Issue de la réforme administrative de juillet 1984 qui avait divisé la Casamance en deux entités administratives, Ziguinchor et Kolda, et la commune de Ziguinchor est érigée en commune de plein exercice depuis 1990, qui couvre 34 km.2 Ces limites sont fixées par le décret numéro 72/459 du 21/04/ 1972. La commune est limitée au nord par le fleuve Casamance, à l’est et sud-est par la commune de Niaguis et à l’ouest par Enampor. Le périmètre communal est entièrement urbanisé, seules des zones impropres à l’urbanisation subsistent, notamment les rizières. Cette contrainte aurait pu mener à de grandes erreurs urbanistiques, comme la ZAC, projetée au nord de la ville.

Aperçu de la situation économique

L’économie Ziguinchoroise est fortement donnée par le port (situé à une soixantaine de km en amont de l’embouchure du fleuve Casamance) et un emplacement stratégique sur les flux d’échange entre le Sénégal, la république de Gambie et celle de la Guinée Bissau, font de Ziguinchor une plaque tournante commerciale sous régionale. L’agriculture joue aussi sa partition, en effet, elle domine l’économie Casamançaise et une part importante des populations de la ville de Ziguinchor, tire encore ses revenus du secteur primaire : agriculture périurbaine, la pêche. La ville concentre l’essentiel du secteur industriel de la Casamance, notamment régional avec des unités de valorisation des produits agricoles. Quant aux activités relatives à la pêche sont également fort dynamiques et l’amélioration récente des infrastructures de déparquement, de conditionnement et de négoce permet de dynamiser l’accroissement du poids de ce secteur dans l’économie de la ville de Ziguinchor. « Le tourisme représente également, un fort potentiel grâce à une offre satisfaisante d’hébergement, de restauration et de récréation existe dans la commune de Ziguinchor »22. L’artisanat est tributaire à l’industrie du bois, mais reste très minime.

Présentation des différents groupes ethniques

Les autochtones et expansionnistes venus de l’est et du nord

• Les Bainouck
Ce groupement ethnique, qui apparait comme le plus ancien peuplement de la basse Casamance, a été exterminé ou assimilés par les manding qui ont envahi son territoire en zone soudanienne, et délogé du fogny par les Diola à la recherche de nouvelles terres. Les bainouk viennent s’installer dans le bourg de Ziguinchor, où ils deviennent les premiers occupants jusqu’à la venue des portugais. Ainsi, le destin des Bainouk, à la fois « décimés par les Balante asservis par les Manding, refoulés par les Diola, parfois assimilés par les Portugais », selon Paul Pelissier, le peuple Bainouk est désormais « en voie de disparition aussi bien en Guinée Bissau qu’en Casamance »23
• Diola
Traditionnellement, les Diola se caractérisent par une intime communion avec le milieu où ils vivaient, une adaptation commune au sol, avec des techniques agraires semblables, une organisation sociale égalitaire fondée sur une religion du territoire très unifiée. L’origine des Diola, est de toute évidente très confuse, s’il s’agit d’un même peuple ou « d’un ensemble de familles réfugiées dans les forêts et la mangrove, auxquelles une longue cohabitation aurait donné une série de traits linguistiques sociaux, spirituels et techniques communs »24, qui permettrait aujourd’hui de qualifier les Diola.
• Les Manding
Ces populations venues de l’est, sont traditionnellement, contrairement aux Diola, aux Bainouk, des sociétés féodales hiérarchisées, aux traditions agraires, assez pauvres mais riche de leur histoire politico-militaire et déjà islamisés depuis de longtemps, dans la commune de Ziguinchor les Manding sont aujourd’hui environ 10.000 habitants et forment à peu près 1/3 de sa population Pierre Xavier Trincaz.
• Les Wolof :
Les wolof immigrés à Ziguinchor, sont dans la majeure partie, originaires du Djolof et du Saloum. Leur venue en basse Casamance, s’est faite par la mer au moment de l’installation française en 1936, les Wolof amenés par les marins français comme manœuvres colons. Ainsi, ils constituent la caste dominante du commerce et de l’administration. Et aujourd’hui, ces quelques plus de 6.000 personnes25 logent dans les quartiers résidentiels et « centraux » de l’escale, Santhiaba et Boudody.

Les minorités ethniques et les populations venant de la Guinée Bissau

Les populations originaires de la Guinée Bissau.
Les Diola et Bainouk qui constituaient jadis, l’écrasante majorité de la population de Ziguinchor. Aujourd’hui un certain nombre de personnes s’est infiltrée dans leur domaine. L’immigration en provenance de la Guinée Bissau fut notamment très active. Traditionnellement populations sédentaires « les Mandjak, Mancagne, Papeis, Balante » ont commencé à immigrer au Sénégal dès l’époque coloniale à cause de la surpopulation et de la surexploitation en « terre Portugaise »26, conséquence de la désagrégation de l’organisation politico-sociale, à cause des travaux forcés qu’ils exerçaient, quasiment 12 mois/12. L’immigration, a atteint son paroxysme pendant la première guerre mondiale. Chaque année, des milliers de personnes se déplacent de la Guinée Bissau vers la ville de Ziguinchor. Comme le remarque Paul Pelissier c’est paradoxalement la fixation artificielle d’une frontière politique entre zone Française et Portugaise qui est à l’origine de ces mouvements «loin d’avoir joué un rôle de barrière qui lui était dévolu, cette frontière a créé entre des populations naguère dotées des même ressources et vivant dans un climat humain comparable, des déséquilibres politiques et économiques, extrêmement sensibles qui expliquent son franchissement par des effectifs croissants de travailleurs originaires de la Guinée Bissau »27. C’est dans ce contexte, que plusieurs raisons expliquèrent cette migration : économique la traite du caoutchouc, l’essor de la culture de l’arachide, la lutte de résistance armée pour l’indépendance de leur pays. Les exactions et les violences ont fait, fuir des centaines de personnes en quête de paix et d’un travailleur dans une ville qui est susceptible de produire des débouchés énormes. Amilcar Cabral écrivait, en 1970 : « des milliers de paysans abandonnent leurs foyers et cherchent dans des pays voisins la paix et les moyens indispensables à leur entretien. C’est ainsi que, des milliers de Balant, Mandjack… entrent en République du Sénégal »28. Cette immigration a toujours continué jusqu’à nos jours, à cause encore des coup-d’ états successifs.
Les minorités ethniques
• Les Sérers Niominka
Ils sont notamment, originaires du saloum, et viennent des mois de décembre à mai, à bord de leurs pirogues de haute mer pour pratiquer la pêche au filet. C’est ce qui fait que, certains d’entre eux se sont définitivement installés dans la commune de Ziguinchor. On peut dénombrer actuellement environ plus de 2.000 sérers29, dans la majeure partie qui se sont transformés en Wolof.
• Les Toucouleurs :
Ils viennent de la plupart de la vallée du fleuve Sénégal, attirés par les potentialités piscicoles considérables de cette région. Ces pêcheurs thioubalo, pratiquaient le commerce des ressources halieutiques jusqu’en Guinée Conakry. Ils s’installent dans les quartiers de Boucotte, et les plus aisés dans les quartiers d’HLM de Boudody et Néma.
• Les Peul :
De la haute Casamance, originaires de la région du Fouladou, plus connus sous le nom de Foulacounda sédentaires qui ont amenaient leurs cheptel en basse Casamance. Peu à peu ils s’installèrent dans la ville de Ziguinchor. Et on dénombre quelques milliers de peuls originaires de la Guinée Conakry, ils sont environ 4500, qui se trouvent dans leur majeure partie au quartier de Peyrissac d’après Pierre Xavier Trincaz30
• Les Européens :
Ils sont environ quelques 300 Européens, Français ou Libanais, qui sont dans l’industriel ou exercent le commerce. Ils sont issus des anciens coloniaux, aujourd’hui des coopérations techniques, dont l’implantation est de courte durée, et vivent généralement dans les villas de l’escale. La plupart des villes des pays développés datent de plusieurs siècles. En effet, elles sont nées du commerce (lieu d’échanges, carrefour de voies de communication) ou de l’industrie qui attire de la main-d’œuvre. Résultant d’un dynamisme démographique qui se répercute en ville. En plus, la moitié de la population de ville en développement, est jeune, ces jeunes citadins feront à leur tour des enfants, contribuant ainsi, à maintenir une forte croissance de la population. L’exode rural, quant à lui, a joué sa partition, dans la croissance urbaine surtout celle de Ziguinchor. Etant en plein essor, la ville de Ziguinchor connait une évolution, qui se caractérise par une mutation urbaine considérable et continue. De manière générale, la croissance démographique exponentielle de Ziguinchor de 1888 à nos jours, est la conséquence directe de l’afflux migratoire, venant de l’intérieur du pays et de l’extérieur.
En somme, Diola, Bainouk, Mandjak, Mancagne, Balant, population fondamentalement paysannes, sont devenues majoritaires, elles représentent 56,4% de la population totale, la population Wolof quant à elle, a très nettement diminué passant de 16% en 1951 à 8,5% en 1970. En effet, le nombre de fonctionnaires et commerçants, essentiellement Wolof à Ziguinchor a diminué, c’est-à-dire que, leur migration s’est parachevée.

La formation des quartiers de la commune de Ziguinchor.

La Structuration des premiers quartiers

Le poste de Ziguinchor a été créé en 1645 par Gonçalo Gamboa Ayala, capitaine du port de caheu. Le site appartenait au « Iziguicho », sous-groupe Bainouk qui peuplait le village de Djibélor. En 1880, Ziguinchor qui était qu’un gros village de 3ha. L’organisation spatiale de Ziguinchor reste encore, fortement marquée par son passé de comptoir commercial et par sa fonction fluvio-portuaire. Au nord de la ville, au bord du fleuve, s’étend le quartier historique, de l’escale, organisé en damier. Ce noyau concentre l’essentiel de l’administration déconcentrée et décentralisée. Alors que, la colonne vertébrale de la ville orientée Nord-Sud, se compose des quartiers lotis et densément peuplés de Boucotte et Santhiaba, articulés autour des axes importants que sont les boulevards «Emile Badiane » et « 54 mètres ». Tandis qu’au moment de la prise de possession par les Français entre 1886 et 1888, la ville comptait 600 habitants. Dans cet intervalle les Français ont eu beaucoup de difficultés avec les notables créoles pour créer l’état civil et le cadastre. La situation économique de la ville, étant favorable, les boutiques commencent à déborder partout dans le bourg. En effet, c’est ainsi que se forme petit à petit le quartier d’Escale. C’est dans ce contexte, que le premier plan de la ville a été fait en 1902, et la superficie communale couvrait à cette époque 10ha31. Au terme de l’arrêté du 18 janvier 1907 du gouverneur général de l’AOF, Ziguinchor est érigé en « commune mixte », avec un administrateur-maire. Le 22 septembre 1909 que toute la Casamance est érigée en 6 résidences dont celle de Ziguinchor est l’administrateur supérieur. Le premier lotissement avait présenté en 1907, mais le plan définitif est mis au point en 1909, et il est appliqué sur le terrain en 1910-1911, sur les 36 ha que comptait la ville à l’époque du quartier escale. Le quartier étant saturé, certains habitants s’installent à Boudody, et d’autres au nouveau quartier de Santhiaba. Les déguerpis de l’escale ne sont pas expropriés ; mais beaucoup de terrains sont achetés par les commerçants et l’administration coloniale. En 1914, la ville comptait 750 habitants, le trafic du port ne cesse d’augmenter et d’attirer de nouvelles populations, les faubourgs de Santhiaba et Boucotte, gonflent et l’agglomération passe à plusieurs milliers de personnes, le territoire de commune mixte est élargi, et fait plus de 600 ha. Le commerce prospère et commencent à attirer les commerçants Libanais, et les usines commencent à émerger. Ces habitants sont répartis entre les quartiers de Santhiaba et Boucotte. Le quartier déborde, pour former d’autres, c’est ainsi que le quartier de Peyrissac est né. Goumel et le village de Diéfaye qui existaient depuis longtemps, les émigrés de la Guinée Bissau formèrent le quartier de Tilène. Quelques années, Peyrissac et Niéfoulène, Colobane sonf formés, et plus tard Néma, Kansahoudy à l’est, la ville arrive à Kandé, plus Léona vers l’ouest au cœur des rizières humides apparaissent, et les quartiers de Belfort et Kadior surgissent.

La structuration des autres quartiers après l’indépendance.

L’étalement urbain et la consommation d’espace résultent de plusieurs facteurs cumulatifs. Ces phénomènes s’expliquent notamment par l’insuffisance, l’augmentation démographique et l’inadaptation de l’offre par rapport à la demande de logements dans les grandes villes et par une propension des acteurs de la construction à opter pour la périurbanisation au détriment de l’intensification et du renouvellement des cœurs d’agglomération, essentiellement pour des raisons financières et de faiblesse d’une offre foncière dans les centre-ville. Par voie de conséquence la prolifération du nombre de quartiers, ce qui est remarquable dans la ville de Ziguinchor. Après l’accession du pays à la souveraineté, l’urbanisation toujours galopante accompagnée de l’accroissement démographique, la ville s’étend de plus en plus. Cela aboutit à la création d’autres quartiers, à l’ouest de la ville, les quartiers de Colobane, Soucoupapaye, Grand-Dakar et Lyndiane sont constitués. Le quartier de Néma fait la jonction avec Boucotte, quant à Tilène, il s’élargit, et la jonction entre Santhiaba et Kandé est faite. Dans les années 1966, Alwar, Kandialang sont aussi nés. Avant, l’indépendance, la ville comptait 5 quartiers c’est-à-dire en 1951 : Escale, Santhiaba, Boudody, Goumel-kantata et Boucotte. Vers les années 1960, elle compte 8 quartiers : Escale, Santhiaba, Boucotte Nord-ouest, Boucotte Nord-est, Boucotte Sud, Peyrissac, grand-dakar et Tilène, et en 1967 la ville compte 12 quartiers32. Ceci montre l’augmentation exponentielle de la population de la ville de Ziguinchor. Ceci est la conséquence directe de l’afflux migratoire de cette période et en même temps, l’OHLM a construit deux cités : celle de Néma et celle de Boudody. A partir des années 1967-1980, suite à l’augmentation de la demande en matière de logement et du nombre d’arrivés et pour plus de sécurisation foncière, les autorités ont procédé à des lotissements des quartiers spontanés. Le découpage de la ville aboutit à 16 quartiers. Par conséquent, beaucoup de quartiers, dans les quels, les voies ne sont pas dégagées ni ouvertes : il s’agit des quartiers de Kandialang, Bandé d’Aouzou, Diéfaye, Coboda, Kandialang ouest, surtout Néma 2 au sud, que nous illustrons par cette image satellite du quartier de Néma 2 pour montrer la gravité de cet désordre. Dans les années 2000, la mairie a fait un plan d’aménagement de la ville de Ziguinchor.
Aujourd’hui, la commune de Ziguinchor compte officiellement 38 quartiers, montrant l’urbanisation de cette ville, qui est la principale ville de la Casamance, à cause de ses potentialités économiques, qui sont susceptibles de créer des emplois. Actuellement, la commune compte 38 quartiers.

Une dynamique urbaine incontournable

Les différentes phases de la mutation urbaine de Ziguinchor : de l’époque coloniale aux années 1980

• De l’époque coloniale à 1960.
Lorsque, la ville de Ziguinchor devient française en 1886, l’escale n’était encore qu’un bourg de quelques 500 habitants, peuplé de Portugais, métis ou assimilés par le baptême. En effet, le développement commercial, économique et culturel insufflé par la colonisation française, dès 1886, est à l’origine d’une très forte immigration, qui loin de se ralentir aujourd’hui, se manifeste avec toujours plus de vigueur. La migration de population est un « phénomène permanent dans l’histoire de l’humanité, c’est à partir d’elle que se sont forgés les différents môles de peuplement de la planète qui servent désormais de base d’appartenance territoriale à plusieurs groupes socio-culturels »33. L’implantation des maisons de commerce, la mise en place d’une administration régulière et la création d’industries, de banques, attirent des commerçants et cadres Sénégalais. En plus, des artisans et de petits commerçants viennent s’ajouter à ce flux. Nous illustrons cette assertion, par les propos de TRINCAZ, « l’essor de la traite en Casamance, en période coloniale, du caoutchouc, puis surtout de l’arachide, provoque un afflux de main-d’œuvre dans les diverses escales du Sénégal et surtout à Ziguinchor, qui s’affirme rapidement comme le premier port de Casamance »34, c’est donc « la commercialisation avec l’ouverture de moyens de communication qui se trouve à la base de l’exode rural ». Lorsque le colonisateur a imposé l’arachide comme culture commerciale, au détriment des cultures vivrières, suivi, plus tard, par la baisse des cours mondiaux de l’arachide, la situation du paysan commence à se détériorer peu à peu. C’est dans ce contexte que la ruée vers les ciels les plus cléments débute, c’est, ce que confirme toujours TRINCAZ : « à l’époque coloniale, la situation paysanne devient, en effet de plus en plus difficile et précaire »35. L’instauration d’un contrôle administratif permanent et l’obligation de l’impôt, l’introduction forcée de la culture de l’arachide et l’instabilité de son cours mondial, la baisse conjointe des productions vivrières et l’incitation aux biens de consommation, font du paysan, un être démuni, opprimé, angoissé et frustré. Alors que, la ville offre, quant à elle de nouvelles possibilités économiques, un cadre culturel attirant, un espoir d’enrichissement et de promotion sociale totalement refusé aux paysan. Ce qui est, à l’origine du peuplement rapide et croissant de la ville de Ziguinchor, par les populations de la basse Casamance, suivi bientôt par les populations de la Guinée Bissau, auxquelles la métropole pauvre est incapable d’offrir des débouchés suffisants. La question des migrants débouche sur elle, de l’insertion économique et résidentielle, des populations dans les villes d’accueil. D’importants efforts ont été menés, pour développer l’économie de la Casamance, et plus particulièrement la ville de Ziguinchor grâce à l’arachide, une nouvelle potentialité s’impose dans les années 50, avec le tourisme.
Pendant, cette période, la ville s’est extrêmement développée sur le plan spatial, en consommant plus d’espace. « Cela résulte par les lotissements successifs, qui compléta Santhiaba celui de 1902, le plan est un dossier régulier d’orientation NW-SE et NE-SW avec des lots de 30m/30 »36. Boucotte, qui lui est envahi par les ruraux, son lotissement se fait quelques années plus tard, c’est-à-dire en 1926, avec des axes NS et EW. Depuis lors, les quartiers qui l’entourent débordent pour former d’autres, le plus souvent de manière spontanée. Quasiment, durant ces années, toutes les villes côtières ont connu une croissance exponentielle, les colons se sont installés dans ces zones pour faciliter le transport des marchandises par voie maritime et fluviale. Ceci a suscité même des vagues de touristes vers la Casamance à cause de sa forêt verdoyante.
• De 1961 à 1980.
L’aspiration de chacun, à avoir, à sa disposition des surfaces plus conséquentes, plus agréables pour ses diverses activités, rendu possible notamment grâce à l’élévation des niveaux de vie, à la diversification de l’offre et de déplacement, conduit à accélérer le phénomène d’étalement urbain ces dernières décennies. Par conséquent, nous considérons que l’urbain est en constante croissante ; tant dans ses dimensions fonctionnelles, sociales et spatiales. Ce qui fait, que depuis l’indépendance du Sénégal en 1960, nos villes connaissent des mutations urbaines importantes, liées à la croissance économique, démographique et à la crise qui sévissait le monde rural dans les années 70-80. Celle-ci a causé un déplacement massif de populations vers les villes Sénégalaises en quête d’un meilleur cadre de vie.
Cette période est considérée comme, période charnière de la plus grande sécheresse connue en Afrique de l’ouest au cours du XXème siècle, puis qu’elle marque la fin de l’épisode humide. Les décennies 1970-1979, sont caractérisées par l’importance et la sévérité des déficits pluviométriques, notamment 70-73, 76-77. Dans ce contexte, Le Borgne précise, « qu’au Sénégal et en Gambie, sur douze stations synoptiques, une seule, Kédougou, a connu depuis 1969, quatre années dont les précipitations sont égales à la normale »37. Ceci montre, la complexité et la gravité de cette sécheresse, qui a fait souffrir énormément cette population paysanne, qui n’avait d’autres sources de revenus que celles tirées de l’agriculture. Fall et Al, en 2005, confirment également, « cette sécheresse a profondément bouleversé les campagnes Sénégalaises par l’absence ou la faiblesse de récolte, le tarissement précoce des mares, les difficultés d’approvisionnement en eau, la perte du cheptel, la disette dans les foyers et par voie de conséquence, la migration vers des lieux aux conditions plus favorables, particulièrement vers les villes »38. Ces vingt dernières années la région de Casamance traverse une multitude de crise : agricole, socio-économique39. La baisse de la pluviométrie entraine un déficit dans la production rizicole et une diminution des superficies cultivées.
Conséquences, on note de plus en plus de rizières abandonnées, la migration vers Ziguinchor, la principale ville de la Casamance. Cette période correspond aussi, à la guerre d’indépendance de la Guinée Bissau causant des centaines de réfugiés vers la ville de Ziguinchor, et les persécutions et exactions exercée par le régime de la Guinée Conakry. Toutes ces personnes convergent vers la ville de Ziguinchor en quête d’une sécurité et d’un meilleur cadre de vie. Et une fois arrivés, ces néo-citadins s’installent dans la périphérie, contribuant à une mutation urbaine incontournable. Pendant cette période la ville a accueilli des milliers de personnes déplacées. C’est pourquoi les responsables de la gestion de la ville de Ziguinchor ont procédé à des lotissements pour plus de sécurisation foncière et diminué les habitats spontanés. Cela résulte, aux lotissements des quartiers Lyndiane environ 53 ha 90a 49ca40, Tilène en vue d’améliorer l’accès ; d’y réaliser des infrastructures de base, d’y procéder à l’assainissement et de régulariser la situation foncière des parcelles occupées à plus 1400 lots41, environ 400m2 chacun. En effet, les lotissements de 1972, appliqués en 1979, sont à l’origine de plus de 5000 déguerpis à recaser dans les nouveaux quartiers Kénia, Diabir, c’est dans ces quartiers périphériques qu’il y a plus d’espace car le centre-ville et les anciens quartiers étant saturés, les autorités ayant conscience de ce problème, ont réalisé ces lotissements. Car « la pression de la ville est définitive, l’élément catalyseur des mutations foncières rurales et de son corollaire le morcellement et la vente des champs sous forme de parcelles à usage résidentiel », l’exemple des quartiers comme : Diabir, Lyndiane, Kandialang, Goumel, Kénya, Diéfaye montre un processus de mutation urbaine exponentielle, à cause du nombre important de personnes arrivées pendant cet intervalle, c’est-à-dire de 1961 à 1980. Pendant cette période, plusieurs facteurs favorables à la migration, ont causé le déplacement des milliers de personnes vers la ville de Ziguinchor. Cette période coïncide encore, avec l’expansion de l’industrie touristique, surtout avec la création de la station balnéaire du cap-Skirring et le développement des hôtels dans la commune de Ziguinchor. Viennent s’ajouter à ce flux, dès l’indépendance, l’accroissement démographique très fort. Entre le recensement de 1961 et celui de 1967, la direction de la statistique du Sénégal a constaté un rythme d’accroissement supérieur à celui de Dakar (8,1% par an)42. Donc, en l’espace de quatre années la ville de Ziguinchor a connu un boom démographique spectaculaire, lié à l’arrivée de jeunes garçons et de jeunes filles en âge de procréer43.

Les différentes phases de la mutation urbaine de la commune de Ziguinchor : de 1980 à nos jours

• De 1981 à 2000
L’étude des dynamiques et la structuration spatiales donne d’abord une vue d’ensemble des formes urbaines. Elle souligne la croissance globale, les principales modalités d’occupation du sol, et aboutit fréquemment à une classification des sites et des paysages. Du mode de composition ‘précoloniale ’aux étapes contemporaines de consommation de l’espace périphérique, la croissance urbaine relève plus souvent d’un « mode extensif que d’un schéma de densification »44. L’urbanisation galopante des villes ouest-Africaines est due à l’afflux massif des ruraux. Cette période est marquée par une « mutation très nette de la « conflictualité » et des guerres dans un monde désormais unipolaire : les guerres entre Etats sont en régression, mais les violences civiles et guerres locales continuent et s’internationalisent »45. Dans ce contexte, les réalités nouvelles de violences des droits de l’homme posent des déplacements humains forcés, internationaux ou internes. En effet, la Casamance n’a pas échappé à ce phénomène qui ne cesse de gangréner surtout au sein des Etats Africains. C’est dans ce contexte que la Casamance est confrontée depuis 1982 à une revendication indépendantiste, qui est source d’un conflit armé qui ne cesse de perdurer. Par conséquent, les exactions et l’insécurité ont fait fuir des milliers personnes des campagnes vers la ville de Ziguinchor en quête de sécurité. Depuis, la plupart des refugiés ou déplacés confrontés à des conditions d’existence lamentables et précaires, ont rejoint la ville de Ziguinchor. Cette nouvelle mobilité forcée a accru encore la pression démographique, causant un accroissement exponentiel de la population. En effet, « au cours de ces 20 ans de conflit, dans toutes ces zones stratégiques, la violence des affrontements a entrainé un exode de 60.000 à 80.000 personnes, et un abandon de plus de 231 villages, et 4000 élèves »46, nouvellement installés dans la commune de Ziguinchor. Dès lors, l’exode de ces populations pose avec acuité le problème foncier. L’ONG, APRAN/SDP notait en 2009 le « déplacement à Ziguinchor de 23 villages avec 995 familles soit 10.522 personnes »47. Ces personnes à revenus modestes voire inexistants, s’installent dans la périphérie où l’accès au foncier est plus facile, et qu’ils puissent pratiquer en même l’agriculture périurbaine, qui est la base de leur alimentation et de leur source de revenus, du fait que la majeure partie, ayant aucune qualification professionnelle, leur permettant à l’accès facile, à un emploi urbain autre que l’agriculture. En une décennie, la ville de Ziguinchor a connu une croissance démographique rapide, résultant une extension irrégulière dépassant ses limites officielles, qui était en 1972 à 3400 ha, pour atteindre aujourd’hui 4450 ha (ADM)48. En effet, ne pouvant pas payer le loyer, ni acheter des terrains dans le centre-ville moins encore dans les quartiers anciens, s’installent dans les zones non loties, résultant de la multiplication de l’habitat spontané et d’une mutation considérable, ainsi qu’une occupation anarchique, compliquant la gestion foncière. Ce que confirment les travaux de DIEYE, 200949, selon lui quasiment tous les néo-citadins se sont retrouvés dans les quartiers périphériques à l’exception de Boucotte Centre. Car vue, la cartographie des zones d’installation des personnes déplacées, d’emblée nous comprenons que le phénomène est quasi-universel.
Dans toutes les villes du monde, plus particulièrement celles, Africaines, 99% des nouveaux arrivants, que ce soit, ceux ayant fui le conflit ou ceux qui ont fui les conditions difficiles des campagnes s’installent en périphérie. Ils vivent dans des zones dépourvues d’infrastructures de base, ni d’équipements et dans les conditions de promiscuité, de vulnérabilité et de précarité, sont confrontés à de nombreuses difficultés dans leur zone de résidence. L’afflux migratoire n’est pas seulement liée à la guerre indépendantiste, elle résulte encore de la sécheresse qui a sévit pendant cette période, dans toute l’Afrique de l’ouest, et qui n’épargne pas la Casamance. La période 1980-1989, marque comme les années précédentes, une recrudescence de la sécheresse au Sénégal causant des milliers de déplacés vers les villes. Cette crise profonde n’est imputable à la seule sécheresse. Dans le contexte de la « baisse des prix des principaux produits d’exportation tels que l’arachide, le coton, la nouvelle politique agricole de l’Etat qui s’est traduite par la réduction des subventions et la limitation des crédits pour l’achat d’intrants, et l’acquisition de matériel agricole »50, sont autant de facteurs qui ont contribué à aggraver les conditions difficiles et précaires des paysans dans le milieu rural. En effet, les mouvements migratoires à caractère économique comprennent, à la fois le nomadisme, pas-total, le développement des activités de la pêche, du commerce et la recherche d’un emploi bien rémunéré en ville, sont autant de causes du départ des ruraux vers les ciels les plus cléments c’est-à-dire les villes. Pour plus de sécurisation foncière, la mairie procède à des lotissements des quartiers de Castor qui est une cité dénommée la « baguette magique », à cause sa position géographique, entourée par l’aéroport, l’université, par conséquent, elle est convoitée par les grands patrons de la ville. Kandialang n’a pas échappé à ces lotissements, dont l’application est faite en 2004 : nombre de parcelles 146651.
• De 2001 à nos jours.
La croissance urbaine se matérialise d’abord, par une occupation maximale des espaces restés libres à l’intérieur des enceintes et une augmentation des densités. Peu à peu, cette densité pose problème, car la classe aisée est la première à quitter la ville dense (centre-ville) pour s’installer dans les faubourgs aux limites de la ville : phénomène appelé gentrification. L’espace urbain prend une place de plus en plus grande et devient omniprésent (Haeringer, 1998, El-Haggar et al. 2003)52. Le manque sérieux d’espace dans le centre-ville et les anciens quartiers de Ziguinchor et le retour des conditions pluviométriques normales dans les quartiers comme : Escale, Santhiaba Est et Ouest, Goumel, Diéfaye, obligent les populations à partir vers la périphérie. Le retour des conditions pluviométriques normales, oblige les résidents des anciens quartiers à s’orienter vers la périphérie, surtout celle vers le sud, là où il énormes réserves foncières et d’infrastructures par exemple l’université. La partie sud de la ville est le futur pôle urbain de Ziguinchor. En plus, les enjeux fonciers (valorisation du foncier, conjugués au manque d’espaces constructibles dans le pôle urbain et la cherté des reliques de parcelles à vendre dans la ville, les paysages de la couronne périurbaine évoluent.
« Et 91% cette population venant de la ville ne s’y est installé que depuis 2000 »53 affirme Sakho P., et Sy O., dans leurs travaux. Ainsi, il apparait que la périphérie est d’installation récente : « 88% de la population s’y installé, il y a moins de 30 ans. Alors qu’avant 1970, la population ne représentait que 4% de la population de la ville »54. Ce qui montre, l’évolution rapide de la ville de 2000 à nos jours. Le contexte lui étant favorable, la crise politico-armée qui sévit depuis les années 80, puis l’implantation de l’université Assane Seck dans le quartier de Diabir, favorise la mutation. Dans « la dernière décennie, on aborde plus nettement les pratiques actives d’insertion et de différenciation des populations en ville, qu’il s’agit bien de mettre en rapport avec le marché du travail et le changement socio-culturel (mobilité scolaire par exemple), puis plus l’université Assane Seck, et l’université Catholique, les instituts de formation, les écoles privées, participent beaucoup à la mutation urbaine. Nous notons, le désir d’avoir un emploi, avec l’arrivée des taxis clando, des motos taxis et plus récemment les mini bus TATA, arrivés depuis une année dans la commune de Ziguinchor, relient toutes les artères de la ville, des plus lointains quartiers au centre-ville

Table des matières

Contexte
Justification
Revue documentaire
Définition des concepts
Foncier
Gestion
La propriété foncière
Mutation urbaine
Question de recherche
Objectif
Hypothèse
Méthodologie
L’enquête quantitative
L’enquête qualitative
Traitement et analyse des données
Première partie : Présentation générale de la zone d’étude
Chapitre I : Présentation de la ville de Ziguinchor
I Situation de la ville de Ziguinchor
1 Situation géographique
2 Situation administrative
II Aperçu de la situation économique
Chapitre II : Présentation des différents groupes ethniques
I Les autochtones et expansionnistes venus de l’est et du nord
Les Bainouk
Les Diola
Les manding
Les Wolof
II Les minorités ethniques et les populations venues de la Guinée Bissau
Les minorités ethniques
Les Sérers Niominka
Les Toucouleurs
Les Peul
Les Européens
Deuxième partie : Ziguinchor une ville en pleine expansion
Chapitre I : La formation des quartiers de la commune de Ziguinchor
I La structuration des quartiers
II La structuration des autres quartiers après l’indépendance
Chapitre II : Une dynamique urbaine incontournable
I Les différentes phases de la mutation urbaine de Ziguinchor : de l’époque coloniale aux années 1980
De l’époque coloniale à 1960
De 1961 à 1980
II Les différentes phases de la mutation urbaine de Ziguinchor de 1980 à nos jours
De 1981 à 2000
De 2001 à nos jours
Troisième partie : Gestion foncière et mutation urbaine de la ville de Ziguinchor
Chapitre I : Gestion et litige fonciers de la ville de Ziguinchor
I Les enjeux et conflits fonciers
A Les enjeux fonciers
Les enjeux économiques
L’enjeu Social
B Les conflits fonciers
Les conflits intercommunaux
Les conflits entre les populations de la commune de Ziguinchor
II Les acteurs de la gestion foncière
L’Etat
Les Collectivités locales
Les populations
Chapitre II Gestion foncière et mutation urbaine dans la ville de Ziguinchor
I Les mécanismes de la production foncière
1 Les acheteurs de terrain à bâtir
2 Les formalités administratives
II Services sociaux de base et formation de la valeur vénale des parcelles
a) Les services sociaux de base
b) Formation de la valeur vénale
Conclusion Générale
Bibliographie

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