Generalites sur la propriete fonciere

GENERALITES SUR LA PROPRIETE FONCIERE

Système juridique régissant la propriété foncière

Définition et modes d’accès

Définitions de la propriété foncière 

Le terme « propriété » désigne un bien appartenant à une personne physique ou morale. Il s’agit ici d’une terre dont la personne propriétaire a le « droit d’user et de disposer ce bien là d’une façon exclusive ou absolue, sous certaines réserves définies par la loi » .

Du point de vue juridique, ce droit se décompose en :
– usus ou le droit d’utiliser la terre ;
– fructus ou le droit d’en recueillir les fruits existant en rapport avec la terre ;
– abusus ou le droit d’en disposer librement la terre.

Tous ces droits ne peuvent s’exercer que dans le cadre de lois qui les limitent.

Du point de vue économique, la terre est un bien stratégique pour les pays pauvres parce qu’elle leur donne une sensation d’être totalement intégrée à la communauté puisqu’elle assure de l’aide et de la protection. Les personnes pauvres n’ont pas conscience d’exister sans elle. Cependant, si elle est considérée comme un bien stratégique, on constate quand même que chacun a ses droits respectifs sur les différents biens fonciers. La terre est aussi un moyen de production agricole surtout pour ceux qui pratiquent l’agriculture. Cette activité économique demeure abondante pour les pays à vocation agricole.

La « propriété foncière » est le fait qu’une personne juridique bien reconnue par l’État, dispose un terrain de manière absolue et exerce des droits de jouir, pourvu qu’on ne fasse pas un usage prohibé par les règlements . Cette personne est appelée « propriétaire foncier ». Il est considéré comme le maître de son terrain. Cependant, il doit respecter le droit de l’État. La possession d’un terrain n’équivaut pas à un titre foncier. La différence c’est que devenir propriétaire requiert la détention des droits de propriété reconnus légalement par l’État.

Donc, pour qu’une personne puisse devenir propriétaire d’un terrain, il faut avant tout qu’il possède ce bien. A Madagascar, l’accession à une terre aménageable peut se faire de plusieurs modes et selon le contexte existant. Il est alors nécessaire de parler de ces modes d’accès.

Modes d’accès actuel à la propriété foncière

Avant d’accéder à un terrain, il faut chercher une parcelle aménageable ou des terres susceptibles d’être appropriées. Tous les terrains non immatriculés sont présumés propriété de l’État. Pour le cas de Madagascar, l’accession à la propriété foncière se fait de différentes façons, de manière simple ou un peu complexe et dépend de la situation juridique du terrain : terrain appartenant à une personne privée ou terrain sur le domaine privé de l’État ou sur le domaine public.

D’abord si le terrain appartient à un particulier ou à une personne privée, l’accession peut se faire de quatre manières : soit le propriétaire foncier (vivant ou décédé) le donne tout simplement sans aucune contrepartie, soit à travers un échange, soit par vente et soit par location.

Ensuite, s’il s’agit d’un terrain domanial ou terrain appartenant à l’État, deux modes d’accès peuvent se faire. Si le terrain se trouve sur le domaine privé de l’État, la personne qui veut l’obtenir est autorisée à :
– faire une demande d’immatriculation ;
– faire une demande de certificat foncier ;
– demander un transfert de gestion.

Et si le terrain se trouve sur le domaine public, la décision est propre à l’État car il peut accepter ou ne pas accepter de concéder des droits à l’autre personne.

A remarquer que ces différentes manières d’accéder à un terrain est de façon officielle à l’égard de l’État. Mais si tels sont les modes d’accès à la propriété foncière, dans la section suivante, on abordera les droits à la propriété foncière.

Droits à la propriété foncière

Les droits fonciers sont des conventions sociales. Ceux-ci règlementent la répartition des avantages découlant d’utilisations particulières d’un terrain donné.

Droit d’usus et d’abusus 

L’accès légal à la terre donne le droit à une personne propriétaire de faire certaines choses avec la terre comme :
– la décision d’utiliser la terre ;
– la détermination de son mode d’utilisation ;
– l’utilisation ou non de la terre ;
– l’utilisation de la terre comme garantie d’emprunts ;
– la jouissance de ce qui est produit à partir de la terre (nourriture, logement, …) ;
– le transfert des droits fonciers par voie d’héritage, de don, de vente ou de bail ;
– l’utilisation d’autres ressources en rapport avec la terre ;
– l’exclusion des personnes non autorisées à l’utiliser.

Pour cela, le droit foncier est une source de statut social, de richesse et de pouvoir. La terre a une grande importance car elle assure la production agricole, le revenu et d’autres activités économiques, … D’où, l’accès à la propriété foncière ne se limite pas à la propriété seulement mais aussi à la naissance de nombreux droits détenus par les personnes propriétaires. Tout ces droits peuvent améliorer le statut social et surtout économique d’une personne car l’accès aux différentes sortes d’avantages tels que l’accès au crédit, aux intrants technique et à la formation, … peuvent être facile.

Ces droits sont dits « formels » lorsqu’ils sont reconnus véritablement de manière officielle à l’égard de l’État.

Fonctionnement du système juridique en matière foncière 

L’accès à la terre avec ses avantages, les responsabilités d’une personne à l’égard de sa terre ainsi que les contraintes pouvant être associés, sont tous régis par les régimes fonciers. Ceux-ci déterminent clairement l’existence des droits et la manière où les droits sont répartis entre les individus et les groupes. C’est un ensemble de règles dictant les comportements d’un individu. Donc, ces règles régissent la personne pouvant utiliser quelles ressources à quel moment et sous quelles conditions. Par exemple : le droit d’utiliser l’eau d’un cours d’eau qui traverse la terre peut comporter une assurance obligatoire en eau propre aux utilisateurs.

Afin de répondre aux besoins et aux contraintes spécifiques de la société, les systèmes fonciers évoluent et varient en fonction du contexte socio-économique, politique, culturel, institutionnel existant, d’un endroit à l’autre et même au sein d’un même pays. A partir de 2005, le système foncier malgache définit la double reconnaissance de propriété : d’une part, celle du titre foncier (TF) et d’autre part, le certificat foncier (CF). Le titre foncier est techniquement un outil garant de l’état du droit de propriété. C’est « une copie authentique de la page du livre foncier relative à l’immeuble immatriculé, attestant de la propriété au profit du détenteur du titre » . Et le certificat foncier est le véritable titre de propriété après avoir fait légalement quelque procédure spécifique. C’est aussi un « acte administratif délivré par le service foncier d’une collectivité décentralisée de l’existence de droits d’occupation, d’utilisation, de mise en valeur, personnels et exclusifs, portant sur une parcelle de terre » .

Table des matières

INTRODUCTION
PARTIE I : GENERALITES SUR LA PROPRIETE FONCIERE
Chapitre I : Système juridique régissant la propriété foncière
Section 1 : Définition et modes d’accès
I. Définitions de la propriété foncière
II. Modes d’accès actuel à la propriété foncière
Section 2 : Droits à la propriété foncière
I. Droit d’usus et d’abusus
II. Fonctionnement du système juridique en matière foncière
Chapitre II : Les théories évolutionnistes du foncier
Section 1 : Fondement des Physiocrates
I. Historique
II. Analyse de F. Quesnay
Section 2 : Fondement des théories Classiques et Néo-classiques
I. L’École classique anglaise
1) Contexte général
2) Théorie de la rente de D. Ricardo
II. Démarche Néoclassique
1) Fondement de la théorie Néoclassique
2) Evolution du fondement de l’économie Néoclassique
PARTIE II : ENJEUX ECONOMIQUES DU FONCIER A MADAGASCAR
Chapitre I : TERRE : facteur de production agricole
Section 1 : Démarche économique
I. Émergence de l’agriculture
II. Potentialités de la terre
Section 2 : L’exploitation agricole à Madagascar
I. Population agricole
II. Production agricole
Section 3 : Les produits de la terre
I. Aperçu général
II. Produits agricoles destinés à la consommation de la population nationale
III. Produits agricoles destinés à l’industrie manufacturière
IV. Produits destinés à l’exportation
Chapitre II : Les problèmes liés à la baisse de la productivité agricole à Madagascar
Section 1 : Les problèmes majeurs
I. Travailleurs agricoles peu éduqués
II. Coût élevé des intrants améliorés
III. Imperfection sur les marchés financiers
IV. Faible nutrition des producteurs et insuffisance des services de santé
V. Les aléas naturels
Section 2 : Problèmes fonciers perturbant le développement de l’agriculture
I. Absence de sécurité foncière
II. Difficultés d’accès au foncier
III. Instabilité de contrat de location des terres cultivables
IV. Peu de surface d’exploitation agricole
V. Politique foncière assez efficace
PARTIE III : CONTRIBUTION DE LA POLITIQUE FONCIERE A LA CROISSANCE ECONOMIQUE
Chapitre I : Recommandations aux problèmes fonciers
Section 1 : Au niveau de l’administration foncière
I. Renforcer la capacité des agents fonciers
II. Accroître la création des guichets fonciers
III. Collaboration avec le Ministère de la Justice
IV. Améliorer le taux de recouvrement fiscal
Section 2 : Au niveau des futurs personnels dans les services fonciers
Section 3 : Au niveau de la production agricole
I. Faciliter l’accès au crédit
II. Accroitre les surfaces d’exploitation agricole
III. Stabiliser le contrat de location des terres agricoles
Chapitre II : Liaison existant entre politique foncière, politique agricole et croissance économique
Section 1 : Défis à prendre pour développer l’agriculture
I. Renforcer les secteurs privés producteurs d’intrants
II. Renforcer les compétences des agriculteurs
III. Produire davantage des services de santé
IV. Accroitre le revenu des petits agriculteurs
V. Promouvoir l’exportation des produits agricoles et des produits manufacturiers
Section 2 : Portée de la politique foncière sur la croissance économique de Madagascar
I. Stimulation de la croissance économique
II. Contribution de la politique foncière à la relance du développement économique
CONCLUSION
BIBLIOGRAPHIE

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