Favoriser le développement au sein des espaces urbanisés

Droit de Préemption Urbain (DPU) 

Définition : Le Droit de Préemption Urbain permet à la municipalité d’acquérir prioritairement des biens immobiliers, en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement urbain (dans une zone définie), moyennant le paiement du prix du bien. Cet outil simple à mettre en place et institué par la commune doit être motivé par la réalisation d’un projet d’intérêt général (équipements, logements sociaux…). Le Droit de préemption commercial donne aux communes la possibilité, après délibération municipale, d’acheter toute cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux (dans un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité préalablement délimité).

Procédure : Par l’intermédiaire d’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), la commune est prévenue de la vente d’un bien, et devient prioritaire pour l’achat de ce bien. Un délai de deux mois est imposé à la mairie pour répondre de manière favorable ou non, avec possibilité de révision du prix de vente (évaluation de France Domaine, valable un an). Si la collectivité, alors titulaire du droit de préemption, ne se prononce pas sous un délai de deux mois, elle renonce au bien qui est alors remis sur le marché. Bien sûr, la commune doit justifier l’intérêt général pour la mise en place du DPU (une justification qui peut être tout simplement basée sur la limite de l’étalement urbain et la nécessité de densifier l’existant).

Par ailleurs, la collectivité peut décider de réserver le foncier, en attendant que de nouvelles parcelles soient préemptées, et effectuer un projet plus important. Dans ce cas, la collectivité peut s’appuyer sur l’Etablissement Public Foncier (EPF) pour que celui-ci porte le projet jusqu’à sa rétrocession. Conclusion : Cet outil de maîtrise foncière incite les propriétaires à céder une partie de terrain (bâtie ou non) en zone U, pour permettre ensuite à la commune de construire de nouveaux logements individuels. Ainsi, la commune évite les actions non coordonnées en optimisant son foncier dans le tissu existant. Cet outil pour la commune relève cependant d’une logique d’opportunités, dans le sens où l’acquisition des biens dépend de la volonté des propriétaires à mettre en vente ces mêmes biens.

Zone d’Aménagement Différé (ZAD) 

Définition : Créée par arrêté préfectoral sur demande de la collectivité, et instituée pour une durée de 6 ans renouvelable une fois, la ZAD est un secteur où la collectivité exerce un droit de préemption de biens destinés à être aménagés ou restructurés. Cela peut se réaliser sur toute la commune, c’est-à-dire aussi hors des zones urbaines ou à urbaniser (son périmètre peut s’étendre à des terrains agricoles ou naturels). Il s’agit, tout comme le DPU, d’un outil de préemption. Avantages : Cette procédure permet à la commune de s’assurer de la maîtrise foncière des terrains sur des secteurs qui feront l’objet d’une opération d’aménagement à long terme (sans qu’elle soit encore définie), et permet d’éviter un phénomène d’envolée des prix au moment de l’annonce du projet (en gelant le prix du bien au moment de la mise en place de la ZAD). Cet outil permet donc de disposer de réserves foncières pour des projets d’intérêt collectif.

Expropriation pour cause d’utilité publique 

« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. » (article 545 du Code Civil)

Définition : L’expropriation pour cause d’utilité publique permet à toute collectivité (ou une concession d’aménagement) d’obtenir un bien foncier ou immobilier par transfert de propriété (inciter un propriétaire à céder son bien), et donne lieu à une indemnisation de l’exproprié et des titulaires de droits réels (ex : les locataires). Les droits réels immobiliers (baux) sont donc supprimés, et le montant est fixé en fonction de l’usage du bien, un an avant l’ouverture de l’enquête publique. L’expropriation est une procédure souvent longue et complexe (phase administrative, phase judiciaire), car faisant l’objet de contentieux.

Baux à Long Terme 

Définition : Un bail emphytéotique est un bail de longue durée (18 à 99 ans). Cet outil fait la distinction entre propriété du terrain et propriété du bâti. Ainsi, les locataires (dits preneurs ou emphytéotes) ont un droit réel sur le bâti (ex : démolir/reconstruire, sous-louer), mais le propriétaire est toujours le détenteur du terrain A la fin du contrat, le propriétaire de la parcelle dispose librement de son bien. Toute collectivité peut donc, grâce à la mise en œuvre de ces baux, valoriser des biens immobiliers et se garantir de la maîtrise foncière pour l’avenir.

Bail emphytéotique de droit commun : tout type d’usage (terrains bâtis ou non bâtis, pour tout bailleur ou preneur). Bail à construction (cas particulier de bail emphytéotique) : le preneur signe pour construire un bien, l’entretenir, et le remettre (en état et non occupé) au propriétaire à échéance du contrat. C’est en quelque sorte une rémunération en nature pour le bailleur, et cela peut inciter le propriétaire à mettre son terrain sur le marché tout en gardant la propriété. Bail à réhabilitation : Un bien immobilier en dégradation ou insalubre peut être confié à un bailleur social, une collectivité ou un organisme chargé du logement des personnes défavorisées, en vue de l’améliorer et de l’affecter à du logement social. Après le bail, le propriétaire retrouve les droits sur son bien. Avantages : Ces baux à longue durée donnent de réels droits aux preneurs, et il n’y a pas de transfert de propriété du foncier. Ces outils peuvent permettre, en outre, de réduire la charge foncière (dans des secteurs où celle-ci pèse trop dans le bilan financier des opérations de réhabilitation ou de construction)

Les procédures Association Foncière Urbaine (AFU) 

Définition :
L’AFU est une « collectivité de propriétaires » qui se réunissent pour réaliser des travaux en commun et de différentes natures : remembrement ou regroupement de parcelles, entretien d’équipements collectifs, rénovation, conservation ou mise en valeur de bâtis en secteur sauvegardé ou périmètre défini de restauration immobilière… Après réflexion collective, l’AFU mise en place va permettre aux propriétaires de valoriser leurs parcelles, les coûts d’urbanisation étant à leur charge.

Il existe 3 types d’AFU :
• L’AFU libre (AFUL)¹, où tous les propriétaires sont unanimes et prennent les décisions ensemble.
• L’AFU autorisée (AFUA), où, après décision du préfet, il y a la reconnaissance d’une majorité de propriétaires qualifiés (les deux tiers de propriétaires détenant les deux tiers des surfaces). Ces derniers doivent faire face à certains opposants qui bénéficient d’un droit de délaissement (ex : obliger une personne morale (mairie ou AFU) à racheter leur terrain).
• L’AFU constituée d’office, définie par le préfet pour 5 ans pour diverses raisons (état du parcellaire faisant obstacle à des projets d’intérêt collectif, …)

Fiscalement, l’AFU est financée par les taxes syndicales dues par les propriétaires concernés (étude, Voiries et Réseaux Divers (VRD), travaux de viabilisation, frais de gestion de l’association…). Suite à l’AFU, il y a une redistribution équitable entre les propriétaires (proportionnellement aux valeurs d’apports des parcelles après prélèvement pour voirie, équipements et logements sociaux), et une surface est prélevée sur chaque parcelle pour permettre l’apport de voiries et d’équipements.

Table des matières

Introduction
1. Favoriser le développement au sein des espaces urbanisés
1.1. Maîtriser le foncier
I. Droit de Préemption Urbain
II. Zone d’Aménagement Différé
III. Expropriation
IV. Baux à long terme
V. Procédures AFU
VI. Etablissement Public Foncier (EPF)
1.2. Outils règlementaires
I. Zones U et AU
II. Contraintes d’implantation
III. Emplacement Réservé et Servitude de Localisation d’Équipement
IV. Possibilités de majoration de la densité
V. Orientations d’Aménagement et de Programmation
VI. Servitude d’attente de projet global
1.3. Outils d’aménagement opérationnel
I. Zone d’Aménagement Concerté (ZAC)
II. Permis d’aménager un lotissement
1.4. Outils de financement
1.4.1. Outils Financiers
I. Projet Urbain Partenarial (PUP)
1.4.2. Outils Fiscaux
I. Taxe d’Aménagement
II. Taxe sur les Logements Vacants (THLV)
III. Majoration de la Taxe Foncière sur les propriétés non bâties (TFNB)
I. Versement pour Sous Densité (VSD)
II. Taxe forfaitaire sur la cession de terrains devenus constructibles
2. Revitalisation de centre bourg : traitement de l’habitat indigne et de la vacance
2.1. Outils contractuels
I. OPAH de droit commun
II. OPAH-RU (Réhabilitation Urbaine)
III. OPAH Copropriété
IV. Projet d’Intérêt Général (PIG)
V. PIG du Plan de Cohésion Sociale (PCS)
VI. PIG Programmes Sociaux Thématiques (PST)
VII. Plan de Sauvegarde (PDS)
VIII.Opérations de Restauration Immobilière (ORI)
IX. Opérations de Résorption de l’Habitat Insalubre (RHI)
X. Traitement de l’Habitat Insalubre, Remédiable ou Dangereux et des Opérations
de Restauration Immobilière (THORORI)
2.2. Mise en valeur du patrimoine et de l’architecture
I. Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP)
II. Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
2.3. Autres outils
I. Fonds d’Intervention pour les Services, l’Artisanat et le Commerce (FISAC)
II. EPFN – Le fond partenarial de restructuration pour l’habitat
III. La Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC)
Conclusion
Table des sigles
Bibliographie et Sitographie

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