Exemple de refus concernant un permis de construire déposé sur la commune de saint-george-d’oléron

Présentation sommaire du projet

L’assiette foncière du terrain 

Le terrain actuellement étudié est un remembrement de 3 parcelles cadastrées et représente une surface de 11 035 m².  que l’emplacement se situe en sortie de Bourg (zone classée AU au PLU). Aucune construction n’occupe le terrain, il n’y a donc pas de permis de démolir à établir.

Le projet
➤ Le projet lancé par la société Nexity sur la commune de Saint-Georges-D’oléron est un lotissement comportant 39 logements en rez-de-chaussée ou R+1, dont 10 sociaux (25%) et 29 en accession.
➤ 8 logements appartiendront à un plot collectif tandis que les autres seront en individuels groupés ou non.
➤ Le projet comportera également 68 places de stationnement dont 11 garages.
➤ La typologie des bâtiments sera la suivante : 8 T2, 12 T3 (4 sociaux), 19 T4 (6 sociaux).
➤ Tous les bâtiments bénéficieront de surfaces extérieures (soit jardin + terrasse ou balcon).
➤ Les façades seront en enduit blanc et les toitures en tuile terre cuite rouge.

Le projet est soumis au Code de l’Urbanisme, au Plan Local d’Urbanisme (PLU), à l’Archéologie Préventive. La conception doit prendre en compte chacun de ces documents afin d’obtenir une conformité du permis de construire. En cas de non-respect de ces règlementations, un refus peut être émis.

D’autres documents (non règlementaires, mais fortement conseillés), tels que la charte paysagère, peuvent aiguiller et/ou conforter le projet.

Les motifs de refus du permis

Afin de mieux exposer les motifs, l’arrêté concernant le refus a été transmis en annexe 2 de ce rapport. Dans un premier temps on retrouve les éléments précédés d’un « Vu », qui énumèrent les documents consultés. Dans un deuxième temps on retrouve les « Considérant » qui sont les faits reprochés au permis de construire. Dans notre cas, les motifs de refus sont concentrés sur la nonconformité du projet avec les documents d’urbanisme (PLU, charte paysagère, …) et notamment à travers l’architecture extérieure, les dimensions de certains blocs ou encore un nombre d’arbres .

Réponse à la lettre de refus

À la suite de cet arrêté, la société a jugé abusif ce refus et a donc engagé un recours contre les autorités compétentes. Dans un premier temps, le recours gracieux est envisagé afin de privilégier la discussion entre chaque partie. C’est dans cet optique que j’ai été missionnée et accompagnée par Cécile BOUILLET pour établir une liste des points considérés comme non légaux dans la forme. Cidessous, la reprise de chaque point et motif avec une annotation indiquant le caractère abusif du refus.

Les incohérences de VISA 

o Vu la demande de permis de construire susvisée concernant l’édification de 39 logements dont 10 logements à vocation sociale sur un terrain de 11 035 m² dans le cadre d’une opération groupée valant division créant une surface de plancher de 2 820 m². Pas de mention des pièces complémentaires envoyées le 16.03.20 et le 28.04.20.
o Vu le règlement National d’Urbanisme et ses articles R111-2, R111-4, R111-15, R111-21. Le RNU est visé mais non considéré par la suite.
o Vu la loi n°86-2 du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral. Sujet communal, mais ne concernant pas le Projet, situé hors de la bande littorale et du site classé.
o Vu code de l’urbanisme, notamment ses articles L121-8 à L121-17 et L421-1 et suivants, R421- 1 et suivants. Ces articles visent les éléments de prescriptions de l’état concernant la loi littoral. Il est clairement spécifié en article L121-8 que la commission départementale de la nature, des paysages et des sites doit être consultée pour toute opération. Celle-ci, quand bien même a été faite, n’est pas visée dans l’arrêté. Les autres articles ne semblent pas concerner directement ni le site ni le sujet.
o Vu le plan local d’urbanisme approuvé le 30.04.2009, mis à jour le 01.10.2012 et le 04.03.2013 révisé le 31.05.2012 modifié le 31.05.2012 et le 29.11.2012, mis en compatibilité les 30.06.2016 et 05.09.2019. PLU approuvé et mis en compatibilité en 2019. Il ne peut donc pas être considéré que celui-ci, conformément au premier considérant.
o Vu les articles L 332-6, L332-6-1,2a) et L332-28 du code de l’urbanisme. Pourquoi viser des taxes et participations d’urbanisme dans un arrêté de refus ?
o Vu le récépissé de dépôt du dossier loir sur l’eau en date du 16.03.20
o Vu l’arrêté du 16.01.20 de la préfecture de région portant prescription d’un diagnostic d’archéologie préventive.
o Vu l’avis du maire. Pas de mention ultérieure de cet avis dans les considérants. La nontransmission de cet avis, qui n’est mentionné ni favorable, ni défavorable.

Les contradictions des considérants

o Considérant que la Plan Local d’Urbanisme (PLU) actuellement en vigueur sur la commune ne respecte pas les dispositions de la Loi littoral et notamment l’article L121-8. Zone AUh d’après le zonage du PLU de 2019. Il n’est pas fait mention de cela tout au long des réunions de montage en mairie ou d’échanges de pièces complémentaires. Il avait été évoqué une fragilité au contrôle de légalité de l’état, mais pas un refus de la commune.
o Considérant que les dispositions réglementaires illégales doivent être écartées et qu’il convient donc de se fonder sur les règles du document d’urbanisme antérieur, soit le Règlement National d’Urbanisme. En ce sens, il me semble donc que le PLU et ses articles du règlement ne peuvent être évoqués pour accepter ou refuser le PC, dans les considérants suivants.
o Considérant qu’aux termes de l’article L121-8 du code de l’urbanisme, dans les communes littorales l’extension de l’urbanisation doit se réaliser en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire en continuité des agglomérations et villages existants présentant un nombre et une densité significatif des constructions, et non en continuité avec d’autres constructions, dans les zones d’urbanisation diffuses éloignées de ces agglomérations et villages. La zone AU est en contiguïté d’un lotissement assez récent implanté sur la Rue des Gitonnelles.
o Parcelles non construites, bordé au nord, à l’ouest et au sud, par de vastes espaces naturels. (Bordé à l’Ouest par un terrain agricole et non des espaces naturels. Constructions existantes au nord et à l’est de la zone AU).
o Considérant que la rue des Gitonnelles fait office de coupure entre le secteur urbanisé de Sauzelle situé à l’Est et les terrains très peu urbanisés situés à l’Ouest.
o Considérant de la même manière que la Rue de la marteliere permettant de rejoindre Sauzelle à Saint Georges, située au sud du projet ne comporte aucune construction et fait également office de rupture.
o Considérant que la notion d’extension de l’urbanisation a été défini par la jurisprudence administrative et correspond à toute forme d’urbanisation (habitat, activités agricoles ou économiques, …) à l’exception de l’adjonction limitée d’une pièce d’habitation. Jurisprudence non citée.
o Considérant les principes directeurs d’aménagement des secteurs identifiés dans le document « Orientations et actions d’aménagement » du PLU en vigueur qu’il convient de mettre en œuvre notamment sur le terrain objet de la présente demande. (PLU mentionné ici contradictoire avec le fait que le PLU en vigueur ne respecte pas le code de l’urbanisme)
o Considérant plus particulièrement le principe selon lequel les constructions seront réalisées en rez-de-chaussée ou rez-de-chaussée surmontée d’un comble afin de faciliter leur intégration dans le site, en conformité avec les dispositions réglementaires. Ce principe n’est absolument pas un article réglementaire (ni PLU, ni Charte, d’autant plus que l’article AUH10 du PLU mentionne une hauteur de 6M Max à l’égout et 8 m hors tout, ce qui correspond à un R+1. De plus, il a été spécifiquement écrit par la commune, lors d’une commission que le RDC devait etre contigu à la Zone agricole et Le R+1 contigu à la zone urbanisé (mail du service urbanisme de juin 2019)
o Considérant les projets de construction des blocs A pour partie, B pour partie, C pour partie, G, H, I, J, K, L, et M de type R+1 et donc non conformes aux orientations d’aménagement susmentionnées. Pas de mention d’interdiction de R+1 dans la charte paysagère ni PLU.
o Considérant l’article AUh 7 du règlement du PLU en vigueur (…) rapport aux limites séparatives imposant une implantation sur la limite séparative ou à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction avec un minimum de 3m.
o Considérant la hauteur par rapport au terrain naturel du bloc G, mesurée à 7,35 m au faitage et la distance d’implantation de 3,67 m minimum à respecter par rapport à la limite séparative Nord (parcelle BR46).
o Considérant que l’implantation du bloc G à 3,10 m de la limite Nord (parcelle BR46) ne respecte pas la réglementation précitée. Référence au PLU précédemment réfuté – A notre sens, seul point de non-conformité, qui peut être réglé très facilement par une croupe dans le toit pour échapper au Prospect.
o Considérant l’article AUh11 du règlement PLU en vigueur relatif à l’aspect extérieur des constructions selon lequel « les constructeurs s’inspireront des recommandations et préconisations formulées dans le cadre de la charte du Pays de Marennes Oléron : Paysage, Architecture, Urbanisme … ». À nouveau appel au PLU réfuté précédemment – L’inspiration ne peut relever d’un caractère d’obligation. En ce sens, cela ne peut être considéré comme une non-conformité.
o Considérant les dispositions de la charte architecturale susmentionnée préconisant la mise en place des éléments de modernité tels que baies et volets roulants sur les façades arrières non vues du domaine public, tout en maintenant une continuité des volumes et des matériaux avec le bâti traditionnel sur les façades sur rue.
o Considérant de la même manière le principe selon lequel les volumes découpés par des loggias, balcons, auvents et vérandas sont considérés comme des éléments intrus qu’il convient de proscrire notamment lorsqu’ils sont vus du domaine public. (p.37 de la chartre « éléments intrus : les volumes découpés par des loggias et balcons, auvents et vérandas » -Ceci n’est pas clairement mentionné dans la Charte (p44), Notons que l’article Auh11-Aspect extérieur cite « Les constructeurs s’inspireront des recommandations et préconisations formulées dans le cadre de la Charte du Pays de Marennes Oléron.
o Considérant le projet dans sa globalité et la mise en place de volets roulants sur les portesfenêtres trois vantaux de tous les logements et sur les fenêtres des cuisines tel que décrit dans la pièce PCMI04, ainsi que la mise en œuvre de balcons sur le bloc J.
o Considérant les voies privées et les cheminements piétons ouverts à la circulation publique faisant partie intégrante du projet et desservant les futures constructions. Cette précision n’est pas mentionnée dans la Charte.
o Considérant le fait que les volets roulants, et les balcons susmentionnés seront vus depuis les voies et cheminements du programme, qu’ils seront ouverts à la circulation publique et qu’en conséquence ces éléments ne respecteront pas les dispositions architecturales de la charte susmentionnée. Charte non obligatoire comme susmentionné. De plus, les voies privées ouvertes à la circulation peuvent elles être considérées comme un domaine public ?
o Considérant au surplus la réalisation « optionnelle » d’annexe en bois, qui ne respectent pas les dispositions de l’article AUh11 susvisé selon lequel « Les annexes des habitations doivent être composées en harmonie avec le bâtiment principal et construites avec les mêmes matériaux… ». p.47 de la charte on voit un mélange bois-maçonnerie qui correspond en tout point à ce sujet. En sus, dans l’article Auh11, une pergola n’est pas considérée comme une annexe mais considéré comme un dispositif de protection solaire.
o Considérant l’article AUh13 du règlement PLU en vigueur relatif aux espaces libres et plantations selon lequel les parties non construites seront obligatoirement plantées à raison d’un arbre de haute tige par tranche de 50 m² de surface libre, les espaces non bâtis devront comporter au moins deux arbres de haute tige par logement dans les opérations d’ensemble et que les aires de stationnement et voiries devront être plantées d’au moins un arbre de haute tige pour 25m² de surface. À nouveau référence au PLU précédemment réfuté.
o Considérant dès lors que le projet doit prévoir la plantation de 299 arbres de haute-tige décomptés de la façon suivante : 39 lgts x 2 soit 78 arbres 700 m² de stationnement + 1775 m² de voirie /25 soit 99 arbres 6120 m² d’espaces libres /50 soit 122 arbres Qu’il n’en prévoit que 146 tel qu’indiqué dans la notice paysagère jointe à la présente demande et qu’il ne respecte pas le règlement précité. Nous avons eu un RDV en mairie en janvier sur la base duquel le calcul des arbres a été arrêté avec le service urbanisme.

Table des matières

INTRODUCTION
PRÉSENTATION DE L’ENTREPRISE
QUE DIT LA RÈGLEMENTATION ?
EXEMPLE DE REFUS CONCERNANT UN PERMIS DE CONSTRUIRE DÉPOSÉ SUR LA COMMUNE DE SAINT-GEORGE-D’OLÉRON
a) Présentation sommaire du projet
b) Les motifs de refus du permis
c) Réponse à la lettre de refus
1. Les incohérences de VISA
2. Les contradictions des considérants
EXEMPLE DE REFUS CONCERNANT UN PERMIS DE CONSTRUIRE DÉPOSÉ SUR LA COMMUNE DE SAINTES
a) Présentation sommaire du projet
b) Les motifs de refus du permis
c) Réponse à la lettre de refus
EXEMPLE DE REFUS CONCERNANT UN PERMIS DE DÉMOLIR DÉPOSÉ SUR LA COMMUNE DE LA ROCHELLE
a) Présentation sommaire du projet
b) Les motifs de refus du permis
c) Réponse à la lettre de refus
1. Les incohérences de VISA
2. Les contradictions des considérants
CONCLUSION
RETOUR D’EXPÉRIENCE (ATOUTS ET LIMITES DU STAGE + COMPÉTENCES ACQUISES)
Annexe 3 : Refus de permis de construire pour le lot 77 sur la commune de SAINTES
Annexe 4 : Avis négatif de l’ABF concernant le projet de démolition à La Rochelle
Annexe 5 : Arrêté de refus concernant le projet de démolition sur la commune de La
Rochelle
BIBLIOGRAPHIE

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