Soutenance mémoire
Une zone est dite à risque lorsqu’elle est vulnérable face à un aléa (inondation, incendie…), elle se différencie de la zone sûre. Le risque est la probabilité que le dommage se produise, probabilité d’occurrence, en tenant compte des facteurs d’endommagement et les facteurs de vulnérabilité comme la population ou les biens. C’est la présence d’un aléa et d’enjeux qui créée le risque. (MAUROUX, 2015) Le risque inondation est le résultat de l’occurrence d’un aléa hydrométéorologique et d’une vulnérabilité. Cela peut se traduire par “l’existence de biens et d’activités pouvant subir des dommages et de personnes pouvant subir des préjudices”, d’après la loi Barnier. (LABBAS, 2010) Un aléa est, pour sa part, un phénomène naturel ou technologique plus ou moins probable, il est spécifique à un territoire. (geoconfluences.ens-lyon.fr) Le risque inondation est le risque le plus important en France métropolitaine. Près d’une commune sur deux est concernée, à des degrés différents, par les inondations. (www.data.gouv.fr) D’importants efforts en termes de prévention sont mis en place pour appréhender ce risque prépondérant. Les enjeux de l’Etat sont de maîtriser l’urbanisation qui se développe sur ces territoires et réduire la vulnérabilité des populations dans ces zones à risque : cela fait partie intégrante des objectifs du Grenelle de l’environnement (adopté en 2009 et 2010). Nous pourrions nous dire que le danger a une influence négative sur l’évaluation du prix de l’immobilier. (Commissariat général au développement durable, 2015).
Il a été constaté dans plusieurs travaux de recherche tels que la thèse de Monique DANTAS sur le bassin d’Arcachon en 2010, l’étude sur l’accident AZF de Marianne BLEHAUT en 2015 ou encore le rapport d’expertise du CEREMA pour la CETE Nord-Picardie « Risque de submersion marine et marchés fonciers et immobiliers sur le littoral du Nord-Pas-de-Calais, approche qualitative des marchés et exemple d’adaptation » réalisée par Vincent CAUMONT et des étudiants de l’IAUL (Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de Lille) en 2014, que le risque pourrait avoir une influence sur le marché foncier et immobilier. Le terme foncier fait référence dans notre étude à ce qui “constitue un bien-fonds”. (www.cnrtl.fr) D’après le site logisneuf.com, le foncier est relatif à un fond de terre, à une propriété, exploitation, revenu et imposition. Pour préciser, cela fait référence à tout ce qui se rapporte aux propriétés bâties ou non. En termes immobiliers, cela désigne les terrains constructibles qui sont les bases d’opérations immobilières. (www.logisneuf.com) La notion de foncier est toujours associée à l’appropriation et la valorisation. Les champs juridiques et économiques sont toujours extrêmement liés.
Une évolution du sujet importante à cause du manque de disponibilité des données
Des données sensibles et protégées
Dans un premier temps, nous avons voulu montrer l’évolution du prix du foncier en zone inondable. Les prix du foncier sont des données très difficiles à obtenir en tant qu’étudiants. Ce sont des données très sensibles provenant des Finances Publiques. Il faut faire une DVF (Demande de Valeur Foncière) pour les obtenir mais cela prend plus d’une dizaine de jours à être traitée. Les bases de données PERVAL et BIEN (uniquement pour l’Ile de France) sont régies par des notaires et ne sont pas accessibles au grand public, de même pour FILOCOM (Fichier Logement Communaux). Nous avons également fait la demande auprès d’ATU 37 mais l’agence n’était pas en mesure de nous fournir les informations : nous avons modifié notre sujet.
L’objectif est de trouver une ville d’étude intéressante pour notre sujet : une commune de CentreVal de Loire (dans un rayon d’une heure autour de Tours pour des raisons de praticité) ayant un PPRI approuvé entre 2012 et 2014 et ayant connu un évènement important en 2016 pour nous permettre de distinguer l’influence de ces deux éléments. Dans le but de sélectionner une commune pertinente, nous avons utilisé les bases de données CatNat et Gaspar. La première est un catalogue qui rescence les catastrophes naturelles indiquant, entre-autre, la localisation, l’origine de l’aléa, le nombre de victimes, le coût engendré, etc. Celle-ci est mise à jour quotidiennement depuis janvier 2001. (catnat.net) Gaspar est la base nationale de Gestion Assistée des Procédures Administratives relatives aux Risques. Cette base de données fournit principalement des informations sur la commune, le libellé du risque et les dates de début et de fin de l’évènement. Elle indique également les dates de mise à jour et d’approbation du PPR. Aucune commune ne possède un PPRI approuvé entre 2012 et 2014 et a subi une inondation en 2016 proche de Tours. (georisque.gouv) Les plus proches se trouvent dans le Cher. Par manque de temps, nous avons décidé de travailler sur la ville de Tours. La commune a connu des inondations en juin 2016 et a un PPRI approuvé en juillet 2016. Cela qui ne correspond pas tout à fait à nos critères établis en premier lieu. Tours reste néanmoins un cas d’étude intéressant de par sa localisation, située entre la Loire et le Cher (cf la troisième partie du rapport « Tours, influencée par ses fleuves ? »).
Les données sur l’évolution du prix du foncier en zone à risque étant très difficiles à obtenir, nous avons évolué vers un sujet portant sur l’immobilier. Le site meilleurs agents.com et immobilier.statistiques.notaires.fr sont en capacité de nous fournir des estimations publiques de prix de biens, à l’échelle de la parcelle. D’après le site meilleurs agents.com, les données proviendraient de source INSEE et notariales. Nous nous sommes demandées ce qui pouvait expliquer le prix d’un bien immobilier dans une zone à risque inondation. Nous avons posé trois hypothèses :
– Le PPRI, et principalement l’aléa dans lequel est localisé le bien, a-t-il une influence sur le prix d’un bien ? Un bien situé en zone d’aléa très fort a-t-il un prix plus élevé qu’un autre bâtiment localisé en zone sûre ?
– La présence de l’Information Acquéreur Locataire a-t-il une influence sur le prix d’un bien ?
– Un événement récent, comme les inondations de juin 2016 à Tours, influence-t-il le prix ? Pouvons-nous observer une diminution de la valeur foncière d’un bien après une inondation ?
Modélisation de l’aléa du PPRI Val de Tours-Val de Luynes sur la commune de Tours
Nous avons localisé les biens étudiés en fonction de l’aléa sur la ville de Tours. Nous avons réalisé une carte sur le logiciel ArcGis avec le parcellaire de Tours et le tracé du tramway (couches shp provenant de la BD TOPO 37) et avons projeté le PPRI de Tours. Le PPRI téléchargé sur le site data.gouv.fr et mis à jour en février 2018 était erroné. Il ne correspondait pas aux aléas du PPRI Val de Tours-Val de Luynes mais à celui du Rhins qui est affluent de la Loire localisé sur la commune Roanne dans le département de la Loire. Monsieur SERHINI nous a fourni le fichier approprié que nous avons pu intégrer à notre carte (cf la quatrième partie du rapport « Résultats »).
Nos résultats confrontés à la réalité du terrain
Connaître le point de vue des professionnels, leur ressenti, et la réalité du marché permet de confronter nos résultats et d’apporter des explications à ces derniers. Pour atteindre cet objectif, nous avons élaboré une grille de questions sur la relation entre le fleuve et l’immobilier à Tours, à destination des acteurs de la prévention des risques et de l’immobilier. Rencontrer des agences immobilières est une réelle plus value pour notre rapport. Nous avons contacté plusieurs agences sur Tours (Brosset Immobilier, Citya, Nexity, Square Habitat et Foncia). Nous avons pu avoir deux entretiens : un avec Monsieur TORTEREAU de Foncia (spécialisé dans le centre ville de Tours) et un avec le directeur d’agence de Bourse Immobilier Tours, grâce à la négociatrice Madame EDELIN. Madame LAMARTHE, de Square habitat, Madame DUBREUIL, chef de projet aménagement à la SET, et son équipe ont répondu à notre grille de question de manière détaillée par mail. Les acteurs interrogés nous ont apporté leurs connaissances, leur expérience et leur ressenti sur le contexte du territoire.
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Table des matières
Introduction
I. Méthode
A. Une évolution du sujet importante à cause du manque de disponibilité des données
1. Des données sensibles et protégées
2. Modélisation de l’aléa du PPRI Val de Tours-Val de Luynes sur la commune de Tours
B. Nos résultats confrontés à la réalité du terrain
C. Un travail de documentation important
D. Mise en forme des données
E. Méthode de calcul
II. Le rapport entre le risque et l’immobilier en France
A. Un risque toujours présent mais récemment réglementé et appliqué
1. Les débuts de la gestion du risque dans les réglementations : des crues majeures dévastatrices
2. L’enjeu de la croissance urbaine : un frein à l’évolution des réglementations des zones inondables
3. Une réelle prise en compte du risque dans la réglementation française
B. Perception du risque en France : un sentiment de sécurité
1. Un risque toujours présent
2. La culture du risque : un outil important à prendre en compte
C. Les aménités, plus importantes que le risque ?
D. Une relation complexe entre risque et marché de l’immobilier en France
1. Les risques présents sur le territoire entraînent des contraintes au développement urbain
2. La présence d’un évènement influerait sur le marché de l’immobilier, davantage que le risque lui-même
En résumé
III. Tours, influencée par ses fleuves ?
A. Portrait de Tours : une ville vieillissante et résidentielle
1. Portrait de la population tourangelle
2. Un marché immobilier dynamique
B. Un centre-ville en constant développement
C. Un cœur de ville en zone inondable
1. Sa situation en zone inondable
2. Une ville soumise aux humeurs de ses fleuves
En résumé
IV. Résultats
A. Modélisation et résultats
1. Réalisation d’une carte : situation des différents aléas et placement des biens étudiés
2. Analyse des données
B. Discussion : l’aléa n’aurait pas d’impact sur le prix d’un bien situé en zone inondable
1. Confrontation des résultats aux réponses des acteurs professionnels
2. La relation entre risque et aménités : la qualité de vie primerait sur la perception du risque
En résumé
Conclusion
Glossaire
Bibliographie
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