Etude de la production du bâti à guediawaye

Le Sénégal, avec la presqu’île du cap vert occupe la position la plus avancée de l’Afrique de l’ouest dans l’océan atlantique. Il se situe entre 12° et 17° de latitude nord et 11° et 18° de longitude ouest. Le département de Guédiawaye constitue avec ceux de Pikine, de Rufisque et de Dakar, cette excroissance qui constitue la région dakaroise. La ville de Guédiawaye est située sur la frange littorale de la région de Dakar, délimitée au nord par l’océan atlantique, à l’ouest par la route départementale 01 ou route de Cambérene et enfin à l’est et au sud par la ville de Pikine.

Située à 13km de la ville de Dakar, Guédiawaye s’étend sur 3,9 kilomètres du nord au sud et 7,5kilometres d’est en ouest, et couvre une superficie de 12,9km2 sur les 550km2 qu’occupent la région de Dakar .La ville de Guédiawaye en tant qu’unité administrative voit le jour avec la loi 90-36 du 08 octobre 1990, qui en fait une commune à part entière. Elle devient le quatrième département de la région de Dakar au même titre que les départements de Dakar, Pikine et Rufisque. Le département de Guédiawaye est subdivisé en cinq communes d’arrondissement que sont:
● La commune d’arrondissement de Golf Sud
● La commune d’arrondissement de Sam Notaire
● La commune d’arrondissement de Ndiaréme Limamoulaye
● La commune d’arrondissement de Wakhinane Nimzatt
● La commune d’arrondissement de Médina Gounass .

Depuis la création de la ville vers les années 60, la population de Guédiawaye ne cesse de progresser. Lors du recensement général de la population de 1988, la population du département de Pikine était estimé à 702070 habitants dont 180519 habitants pour la commune de Guédiawaye ; lors du recensement de 2002, la population du département de Guédiawaye est estimé à 258842 habitants soit un taux d’accroissement de l’ordre de 2,6% entre 1988 et 2002 ; ce qui a donné pour l’horizon 2010, une population d’environ 410850 habitants pour une superficie qui reste la même .

PROBLEMATIQUE

Avec la forte croissance de la population causée par un fort taux de natalité mais aussi un exode rural massif, la région dakaroise ne cesse de connaitre un problème d’espace lié à la forte demande. C’est ainsi que les zones périphériques de la région depuis les années 1960 ont commencé à se peupler par délocalisation de quartiers irréguliers de la ville. Les premiers vagues de peuplement se sont diriges vers Pikine dans les années 57_58 avec le transfert de quartiers flottants du centre ville ; petit à petit la région de Dakar s’est agrandie vers les zones périphériques. Cependant on note différentes façons dans le cadre d’occupation et de conquête de la périphérie et le phénomène de peuplement qui avait débuté par le recasement de quartiers flottants a connu une autre évolution de l’habitat surtout avec le début de la délocalisation vers Guédiawaye dans les années 1960. Cette importance de la population qui ne cesse de croître entraine aussi une importance de la production bâtie accentuée par le caractère de cité-dortoir que revêt la ville qui fait que la demande en logement est très importante.

Ainsi le secteur de la construction est très important dans la ville et la presque totalité du périmètre communal est maintenant occupé par le bâti. La production bâtie est très importante dans la ville de Guédiawaye, en effet, de nombreux chantiers sont réalisés soit par des propriétaires de terrain soit par des coopératives d’habitat ou des promoteurs immobiliers avec la création de cités (Hamo 1 à 6, HLM Guédiawaye, cité sones…). Ceci laisse apparaître deux types de construction dans la ville à savoir la promotion immobilière de type capitaliste et l’auto-construction.

La réalisation de ces bâtis doit se conformer aux règles en matière d’urbanisme et d’habitat, indispensables pour une bonne organisation de la ville mais aussi dans le cadre de projets futurs d’aménagement de la ville. Ainsi, avant d’entamer une production de bâti, l’intéressé devrait obtenir auprès des services compétents, un permis de construire. Avec la décentralisation et le transfert de compétences, il appartient de nos jours aux communes d’élaborer des documents d’urbanisme. Le permis de construire, nécessaire pour la construction d’un terrain mais aussi pour une extension, est délivré par le maire de la ville après instruction du service départemental de l’urbanisme de Guédiawaye (SDUG).

La promotion immobilière

L’Etat a longtemps été, à tout le moins, le principal producteur légal de l’espace urbain

C’est ce qui explique aussi que dans la zone de Guédiawaye, c’est l’Etat qui c’est illustré le premier à travers l’office de l’habitat à loyer modéré(OHLM) devenu la SN HLM. L’OHLM a débuté l’habitat planifié dans la ville avec la création des hlm Paris et Las Palmas vers la zone des Niayes dans les années 1970. A cause de difficultés financière notamment le retrait de la coopération française, un nouveau visage de l’habitat planifié apparait avec la création de la société des Habitations Modernes(HAMO). Cette société va réaliser dans la zone de Guédiawaye les cités Hamo de 1 à 6. Mais aussi l’Etat du Sénégal, dans le souci de créer un environnement favorable à la production de logements décents, ouvre le secteur de l’habitat à la promotion immobilière privée. Dans le secteur de Guédiawaye c’est surtout les coopératives d’habitat qui se sont le plus illustrées avec la conquête du littoral. Ainsi, nous avons sur le littoral les cités : Douanes, Enseignant, SHS, Urbanisme, Comico, Cour Suprême, Sofraco, Senelec, Sentenac, Sones, Air Afrique, Trésor.

A partir de 1997 aussi, cette dynamique a continué avec surtout l’apparition d’un autre type de bâtiment. En effet avec la raréfaction des surfaces nues pour l’extension de la ville et une demande sans cesse croissante, maintenant les promoteurs construisent des immeubles r+ comme c’était le cas dans les Hlm de Guédiawaye, et on remarque que c’est un phénomène qui se fait de plus en plus pour lutter contre le manque d’espace. Ce sont maintenant des immeubles dont le rez-de-chaussée est à usage commercial ou destiné aux services. Le projet le plus réussi en ce sens est celui que la cité immobilière du golf(SIG) a réalisé sur une partie du terrain de l’ancien golf club de Cambérene.

La cité du golf est ainsi un projet qui regroupe 733 villas de 150 et 200 mètres carrés, quatre immeubles r+6 qui ont donné un total de 1470 appartements qui ajouté aux 733 villas donnent plus de 2000 logements disponible avec la présence de 170 magasins sous immeubles, un centre commercial de 430 boutiques et un immeuble r+6 qui est réservé pour usage de bureaux. Ceci en fait une cité fonctionnelle qui n’est pas seulement destiné à l’habitat comme c’était le cas pour les Hlm de Guédiawaye. C’est un projet à encourager pour un développement économique de la ville qui manque cruellement de service surtout dans le secteur privé.

Table des matières

INTRODUCTION GENERALE
I- PROBLEMATIQUE
II- METHODOLOGIE
PREMIERE PARTIE : SYSTEME ET REGLE DANS LA PRODUCTION DU BATI
I- ANALYSE DES SYSTEMES DE PRODUCTION DE BATI ENTRE 1997 ET 2010
A- PROMOTION IMMOBILIERE CAPITALISTE
B- AUTO-CONSTRUCTION
II- LA REGLE EN MATIERE DE CONSTRUCTION
A- LE PERMIS DE CONSTRUIRE
B- LE CERTIFICAT DE CONFORMITE
C- LE NON RESPECT DE LA REGLE
DEUXIEME PARTIE : LA PRODUCTION DU BATI A GUEDIAWAYE
I- ANALYSE DE LA PRODUCTION BATIE ENTRE 1997 ET 2010
A- SUPERFICIE DES PARCELLES
B- SURFACES BATIES EN M2
C- COUT DE LA CONSTRUCTION
D- NATURE DU BATI
E- REPARTITION DU BATI PAR QUARTIER
F- EMPRISE DU BATIMENT
G- DESTINATION DU BATI
II- LE MARCHE LOCATIF
CONCLUSION GENERALE

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