Des projets culturels, de loisirs avec un fort impact sur l’économie de la ville

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Mutation de la morphologie des villes au cours de la révolution industrielle

En Europe, la révolution industrielle a provoqué des changements dans les villes aussi au niveau démographique qu’au niveau économique. En effet, durant le XIXème siècle, l’exode rural observé dans les pays développés a provoqué une augmentation de la population urbaine modifiant l’organisation des villes.
Les industries naissantes ont été implantéemaind’oeuvres autour ou en périphérie des villes, dans le but de limiter les désagréments liés aux activités industrielles dans le coeur des villes. Avec cette industrie naissante et l’arrivée massive de population une urbanisation s’est réalisée à proximité des sites industriels dans le but de loger la main-d’oeuvre.
Selon Hohenberg, il existe quatre typologies urbaines qui ont été influencées par l’industrialisation des villes :
• les centres-villes régionaux : qui ont connu une expansion important durant cette période. L’augmentation démographique en milieu urbain a stimulé le développement avec l’augmentation des activités commerciales, le développement des réseaux ferroviaires (la généralisation des chemins de fer) et en parallèle l’amélioration des techniques agricoles qui a entraîné une baisse de la demande en main-d’oeuvre.
• Les villes des régions industrielles : qui elles se sont développéeasés de façon aléatoire, effectivement, des villes ont émergé autour de ressources organiques, de matières premières (charbon, minerais de métaux, …). Dans ce cas, les villes se sont développées autour de centres urbains ou sans centre urbain principal donnant naissance à des « Villes Régions ». Les villes régions connaissent des phénomènes de conurbation : de vaste ensemble urbain composé de plusieurs agglomérations, noyaux urbains ou villes distinctes se rejoignent après s’être développés indépendamment tout en gardant leur statut administratif.
• Les industries « alpines »: qui correspondent à l’industrie dans les régions montagneuses d’Europe, à l’origine les industries étaient des manufactures qui se sont modernisées. Les structures industrielles sont de tailles moyennes à très petites avec une forte adaptabilité. Des habitations destinées aux ouvriers se développent le long de la vallée autour des gros centres industriels.
• Les industries dans les très grandes villes : qui étaient de taille modérée car souvent placées à côté d’autres activités et il manquait d’espace pour le développement de grands complexes industriels. De plus, l’arrivée de l’électricité dans les grandes villes a favorisé l’implantation d’industries citadines donnant une impulsion à la production à petite échelle dans les villes. Les industries lourdes sont quant à elles situés en périphéries des grandes villes ou dans des villes satellites.
L’occupation urbaine a aussi connu des changements majeurs, avec en premier lieu une séparation de l’espace de production et des habitations car l’échelle massive ne permet plus aux ouvriers d’habiter sur leur lieu de travail. L’autre grand changement concerne le caractère social des quartiers, en effet, une homogénéisation sociale des quartiers est observée. Les classes ouvrières habitent désormais dans les cités périphériques quant aux classes les plus aisées elles habitent dorénavant dans les centres historiques des villes.
Durant la première moitié du XXème siècle, la croissance des villes se stabilise, les guerres et les crises économiques ont ralenti et inversé l’exode rural. Les crises des années 1920-1930 ont affecté les tissus industriels spécialisés dans les mines, métallurgie et le textile. Une transition vers de nouvelles industries (industries de transformation de métaux et de produits pétroliers pour produire du plastique, carburants, véhicules, …) se fait pendant les périodes de réarmement dues aux guerres mondiales. Les destructions liées aux bombardements de la Seconde Guerre Mondiale ont provoqué un besoin de reconstruction, les reconstructions et l’organisation du tissu urbain ont effectué de la même manière qu’avant-guerre. Ce besoin de reconstruction a stimulé une demande en biens matériels créant un contexte favorable à la production et au développement industriel jusqu’au début des années 1970.

Déclin industriel et opportunité de régénération des friches

La concurrence des pays du tiers monde et le transfert géographique des technologies ont fragilisé l’industrie en France. En effet à partir des années 1970, l’industrie française est en difficulté, le matériel industriel vieillit, les charges sociales sont de plus en plus importantes. De plus, la localisation des industries en milieu urbain empêche leurs extensions et l’accès pour les activités de transport de marchandises. Les grandes entreprises ferment petit à petit ne pouvant supporter la concurrence des pays émergents possédant des industries neuves et une main d’oeuvre bon marché. Les industries se délocalisent, les machines sont revendues ou transférées dans les pays émergents et les usines sont abandonnées laissant ainsi de grandes bâtisses désaffectées dans le paysage urbain.
Cependant, il ne faut pas limiter le phénomène de friches aux années 1970 et 1980. La fermeture d’industrie est encore courante de nos jours. La génération de friche est un phénomène qui évolue dans le temps. Les activités industrielles ont un impact fort sur l’environnement, en effet, elles contaminent les milieux aquatiques, les sols et l’atmosphère. Cet impact est une problématique majeure pour le réaménagement des friches industrielles.
Il est possible de distinguer plusieurs types de friches : les friches subies et les friches instrumentalisées.
Les friches subies sont dues principalement aux effets de la crise industrielle, à une cessation d’activité. Durant les trente glorieuses la prolifération des friches industrielles est un signe révélateur de la récession économique et est mal acceptée dans les villes. Cette crise entraîne l’augmentation de bâtiments abandonnés et de nouveaux paysages apparaissent. « La friche industrielle devient un paysage banal, découlant d’un phénomène de crise amorçant le renouvellement des formes de production et d’emploi, des principes de localisation, des équilibres entre secteurs économiques et même de la répartition mondiale des activités » (Roncayolo, 1990, « la ville et ses territoires », p. 235). Les friches industrielles possèdent une image négative et sont le plus souvent associées à une vie ouvrière en berne et un dynamisme économique en déclin. Dès la fin des années 1980, les friches deviennent des instruments de communication et de négociation pour les acteurs. En effet, la volonté d’un retour vers le centre-ville qui s’oppose à une extension de la ville liée à de l’étalement urbain a fait des friches des opportunités foncières. Jusqu’à la fin du vingtième siècle, le foncier était essentiellement perçu comme un support d’activité et une ressource, il est l’objet de spéculation. Le passage des subies vers les friches instrumentalisées révèle l’évolution de la société contemporaine qui se complexifie, les friches deviennent des phénomènes sociaux, de véritables enjeux.

Evolution de la perception des friches

L’intérêt pour les friches bascule passant d’une vision pessimiste à une approche plus optimiste. La friche est dorénavant perçue comme une ressource foncière, effectivement, son image évolue de celle de «punition » à celle « d’opportunité », « d’enjeu » pour les collectivités. « L’usine commence à s’ouvrir sur la ville » (Blanc, 1991, pp 103-107), la friche urbaine perd sa valeur purement économique et devient une vraie ressource. En effet, le contexte de compétitivité entre les agglomérations fait de ces sites désaffectés des espaces déjà urbanisés et intégrés dans les réseaux urbains sous valorisés. La ville s’étend de plus en plus, mais, l’étalement périphérique possède de nombreux désavantages pour les collectivités. Effectivement, l’étalement périphérique est une utilisation peu rationnelle du sol, un gaspillage de la ressource et une pression potentiellement dommageable sur le paysage. L’extension urbaine s’accompagne d’une augmentation des impacts environnementaux et entraîne des dépenses liées à la construction des réseaux d’infrastructures.
C’est dans les pays anglo-saxons qu’apparaissent les premières politiques de régénération urbaine au cours des années 1960-1970. Ces politiques sont créées pour lutter contre les effets de la crise qui affectent les industries traditionnelles et provoque l’apparition de friches. Les autorités locales cherchent des solutions pour redynamiser la ville. Ces politiques de régénération urbaine sont menées de façon globale au niveau local, puis au niveau national. Elles intègrent :
• La réhabilitation du bâti, l’amélioration du cadre physique et de l’environnement pour redonner de l’attractivité au secteur concerné .
• Des aides d’ordre économique tels que le développement de partenariats ou des incitations à l’investissement ou des actions sociales complètent le dispositif afin de favoriser un retour à l’emploi de la population au chômage.
Petit à petit, la désindustrialisation se généralise en Europe où tous les pays sont confrontés aux problématiques des friches. Les politiques de régénération urbaine apparues en Grande-Bretagne semblent être les meilleures solutions pour reconquérir ces espaces sous valorisés. Au cours des années quatre-vingt, les politiques de régénération urbaine se diffusent en France.

La Localisation un atout majeur

En 2012, les aires urbaines couvraient 21,8% du territoire français et ont connu une augmentation d’environ 20% en 10 ans selon l’INSEE. La croissance démographique et la demande individuelle en surface augmentent d’années en années ayant pour conséquence une diminution de la densité urbaine et un étalement urbain. La localisation des friches en périphérie ou en centre urbain semble être un atout considérable pour les collectivités. En effet, la reconnaissance des espaces en friche comme opportunité de renouvellement par les collectivités s’inscrit en faveur de l’économie des territoires, de la lutte contre l’étalement urbain. La ville se veut plus compacte, la densification des espaces vides urbains et périurbains est privilégiée et rentre dans la notion de développement durable.

Les friches et la rareté du foncier

En France : entre 1994 et 2004, selon les données de l’INSEE les surfaces artificialisées sont augmentées de 15% alors que la population française n’augmente que de 5%. L’artificialisation des sols est donc plus rapide sur une même durée que l’augmentation de la population. Durant les cinquante dernières années, la France était dans une logique d’étalement urbain dû à la forte croissance démographique et économique ainsi que l’évolution rapide des modes de transports (multiplication des infrastructures et la généralisation de l’usage de l’automobile). De plus, la population souhaite s’installer en périphérie de la ville qui reste réputée lors de cette période dangereuse, polluée et bruyante.
Quelques chiffres : En 2006, les espaces artificialisés occupent 5,1 % de la France métropolitaine. Entre 2000 et 2006, les évolutions ont abouti à une extension des surfaces à couverture artificialisée de + 3,0 % en France métropolitaine. Les espaces artificialisés s’étendent surtout aux dépens de terres agricoles (88 %) mais aussi de milieux naturels (12 %). Les espaces artificialisés sont constitués aux trois quarts de tissu urbain, en très grande majorité discontinu, pour 12 % de zones industrielles et commerciales.

La contamination du site : une contrainte majeure à la réhabilitation de la friche ?

Les opérations de reconversion peuvent avoir un coût élevé dû à la dépollution du site et la mise aux normes en vigueur du site s’il est destiné à accueillir du public, un risque financier peut exister. En effet la réhabilitation de friche industrielle peut parfois nécessiter une forte capacité de financement. Dans ce contexte, la question du coût d’acquisition reste une question sensible.
Les contraintes sont multiples pour ce genre de projet :
• le risque de rejet de la part de la population qui n’adhère pas au projet.
• le risque de développement opportuniste de court terme lorsque le projet ne s’inscrit pas une vision stratégique à long terme. Le temps de la friche reconvertie prend toute son importance.
• la configuration du site : le choix de conserver ou non le bâti, les contraintes d’urbanisme.
La prise en compte de la situation environnementale d’un site est donc primordiale et doit être prise en compte en cas de requalification ou de futur aménagement. La requalification du site est plus facile lorsque les contraintes environnementales dites « hors-sol » (présence d’amiante, de plomb dans les bâtiments, de déchets, de mérules) peuvent être identifiées au moment de l’acquisition. Dans ce cas, même si le traitement peut s’avérer onéreux, il peut être estimé. Pour ce qui concerne la pollution du sol et du sous-sol, elle reste difficilement quantifiable en dehors de toute étude (diagnostic sommaire et approfondi…) et constitue un obstacle à la juste estimation des coûts (traitement, évacuation des terres polluées…). Les coûts sont d’autant plus importants lorsque l’identification de la pollution intervient tardivement dans le déroulé du projet de réhabilitation. Au-delà des questions financières, certaines complications juridiques peuvent compromettre la réalisation du projet, lorsque la pollution est révélée après l’acquisition du site, les délais peuvent être allongés, voire contraindre l’abandon du projet. La collectivité doit être vigilante tant en raison de sa responsabilité engagée au moment de l’arrêt d’activité d’une installation classée que de la responsabilité du maire, chargé de la délivrance des permis de construire ou titulaire des pouvoirs de police. Son action s’inscrit dans un environnement juridique complexe, la question de la pollution des sols étant traitée dans le Code de l’environnement au travers des lois successives sur l’eau, les déchets, les ICPE et modifiée plus récemment par la loi « risques ».
Avec ces contraintes, les collectivités préfèrent planifier des projets dans les dents creuses sur les franges de la ville. Les villes-centres essaient de maintenir une cohérence urbaine et éludent cette question, les communes périphériques y sont plus sensibles. Cependant, il est possible de faciliter ces reconversions en anticipant les futures dépenses. Une démarche d’anticipation est nécessaire, l’appréciation objective de l’état du site est la première étape de cette démarche afin de mieux évaluer le devenir du site au sein d’une stratégie foncière plus globale. En effet, anticiper la place que pourraient prendre ces sites dans les stratégies d’aménagement des territoires est un moyen pour les collectivités de dégager des priorités d’intervention et d’envisager une possible maîtrise financière de son intervention dans ce domaine. Identifier les enjeux et anticiper le devenir des sites pollués est donc une nécessité, une contrainte de développement.
Pour conclure, la reconversion des sites et friches pollués est un enjeu majeur pour un aménagement responsable et viable du territoire. Si la pollution possible ou avérée de ces sites constitue une contrainte qui doit être prise en compte, ces sites représentent également de véritables opportunités foncières. Leur  reconversion devient un enjeu majeur pour les collectivités pour les raisons suivantes : la sensibilité à la qualité sanitaire et environnementale de plus en plus marquée et la nécessité d’assurer un développement urbain durable en limitant l’extension des villes sur les espaces agricoles et naturels périphériques dans le but de mettre en oeuvre un développement urbain durable.

Une remise immédiate sur le marché de la friche

Lorsqu’une activité cesse dans un espace celle-ci n’a pas le temps de devenir une friche car le bâtiment, le site change de suite de fonction. Cependant, ce cas de figure est assez rare dans le contexte actuel, les friches urbaines subissent tout un processus de mutation assez complexe. Après l’étude de plusieurs cas, une première phase est observée dans la réhabilitation de friche urbaine :
• l’avant friche : c’est une période de transition caractérisée pour une baisse de l’activité du site. Cette phase est importante car elle permet de constituer le cadre historique de la friche, ce qui permettra par la suite de conserver la mémoire du site. Le terme d’avant friche est utilisé pour des friches en sommeil et « désigne [alors] des sites en état d’abandon total, exclus du circuit de l’urbain […] » (Robins des villes, 2008, p. 24). Durant cette phase, le site va être l’objet de débat, de questionnement sur la pertinence de sa fonctionnalité.
De façon plus générale, le site prend de l’importance pour les collectivités et le propriétaire qui définissent ensemble ou non, les orientations pour la friche et son temps de veille. Il se peut que la valeur foncière de la friche et que le propriétaire que la valeur foncière du site soit au maximum pour la vendre, le site devient alors une ressource foncière.

Un usage temporaire de la friche

La deuxième phase est :
• la veille : il s’agit de la période la plus active et la plus longue, elle correspond à la phase transitoire entre l’abandon du site et le projet de réhabilitation. Durant, cette période les friches bénéficient d’un statut particulier ou le plus souvent la vocation de l’espace n’est pas définie, elle n’est ni privée ni publique. Lors de cette phase, une réflexion est faite sur les possibilités d’évolution de la friche. On distingue encore deux cas :
o la friche n’intéresse aucun acteur, seuls les processus propres aux friches apparaissent avec une reconquête végétale ou la dégradation naturelle du bâti. La phase de vielle correspond à un temps d’attente durant lequel la friche se marginalise du tissu urbain.
o ou au contraire, les différents acteurs sont fortement intéressés par la réhabilitation du site, et se retrouvent pour discuter du devenir du site. Des acteurs habituellement absents des processus de planification urbaine se manifestent tel que le patronat, les grandes entreprises publiquesrisu ou les milieux artistiques. Il s’agit alors d’une friche en projet.
Dans ce contexte, la friche a un statut transitoire, à la fois symbole de permissivité pour des milieux marginaux et de ressource foncière pour la ville. Le développement d’activités temporaires peut remettre en question le déroulement ultérieur de la reconversion du site.
Il n’existe pas une seule catégorie d’usages temporaires légaux, mais plusieurs, en fonction des stratégies des propriétaires fonciers, des collectivités territoriales et bien évidemment des « acteurs temporaires ». Les acteurs temporaires sont attirés par les coûts de location et de maintenance peu élevés des friches urbaines et une flexibilité d’usage. De plus en plus, d’activités temporaires apparaissent, des activités et des projets culturels se font dans des friches urbaines. De même, nous avons vu apparaître un nouveau phénomène, des anciennes églises, lieux de culte abandonnés se transforment en boîte de nuit. Ses usages temporaires de la friche permettent au propriétaire de son côté de sécuriser le site à moindre coût, dans l’attente par exemple d’un contexte plus favorable à la vente. Quant aux collectivités locales, les usages temporaires des friches peuvent être perçus comme une opportunité de participer à la revalorisation d’un lieu et aussi être un moyen d’accélérer la mutation de ces espaces.

Des projets élaborés qui posent la base de projets innovants de renouvellement à long terme, fondés le plus souvent sur de la régénération urbaine, culturelle et économique

La dernière phase de la requalification d’une friche urbaine est :
• L’après friche : il s’agit de la phase de reconversion du site, les différents acteurs réajustent les paramètres issus de la phase de veille. Des stratégies liées à l’attractivité du site développé lors de la phase de veille sont modifiées, enrichies par tes données réactualisées et de nouveaux acteurs s’impliquent dans le projet. La friche devient alors une ressource foncière, et est souvent utilisée comme élément de marketing urbain. En effet, lors de la réhabilitation de friches, les projets ont pour but d’une part de changer l’image du site et d’une autre part d’augmenter l’attractivité du territoire.
Ces trois phases existent quel que soit le statut de la friche concernée. Cependant, leur durée et la nature des acteurs impliqués peuvent varier d’un extrême à l’autre. Elles peuvent, de ce fait, constituer des critères de réussite dans la requalification d’une friche.
Une quatrième phase peut être envisagée, lorsque les projets ont abouti : le temps de la friche reconvertie.
Lors de cette phase il est nécessaire d’évaluer les effets de la reconversion du site en termes économique, social, urbain, en se posant de nombreuses questions :
• l’impact du départ de l’activité initiale a-t-il été compensé ?
• le site réhabilité participe-t-il à la revitalisation économique et sociale du territoire ?
• le projet s’intègre t’il bien dans la politique urbaine de la ville et a-t-il permis d’acquérir une nouvelle dimension urbaine de façon générale ?
Ce dernier temps permet d’estimer la réussite du projet dès lors que l’espace a été requalifié. En effet, compte tenu des investissements importants qui ont été généralement effectués il est important que la reconversion du site marque durablement le territoire. Ainsi, cette friche ne devient pas une friche à court terme et permet de faciliter la reconversion d’autres friches en intégrant le retour d’expérience.
Pour conclure, la reconversion s’inscrit souvent dans un temps long, ce qui implique l’apparition d’obstacles parfois. La reconversion peut s’avérer être un projet à risques : risque financier, risque de rejet par la population, risque de développement opportuniste de court terme, des contraintes liés aux éléments morphologiques du site (contamination du site, contraintes environnementales,). Cependant, les friches restent un potentiel de foncier à exploiter au vu du contexte actuel.
Il existe une multitude de modèles de reconversion de friches, tout dépend de l’ampleur du projet, du contexte dans lequel se situe le projet de reconversion et des ambitions de la collectivité.

La démarche participative : exemple du quartier du champ de manoeuvre

De plus en plus, les citoyens sont à l’origine de projet de réhabilitation de friche du grand projet urbain à envergure au simple projet urbain ponctuelle. Nous étudierons le cas de quartier du champ de manoeuvre qui se trouve être un projet en co-concertation.
Le champ de manoeuvre situé sur le grand quartier Nantes Erdre est une friche militaire en pleine mutation. Le projet s’inscrit dans une volonté d’urbanisme durable. Situé au nord-est de Nantes en limite de Nantes et Carquefou, les terres du Champs de Manoeuvre font 50 hectares. Cet ancien terrain militaire est une réserve foncière importante puisqu’en elle constitue l’une des dernières réserves foncières du nord-est de Nantes. Ce projet urbain est un projet en concertation puisqu’en effet à la demande de la ville de Nantes et de Nantes Métropole une démarche de concertation a été mise en place autour du projet. La première phase de concertation du projet a mobilisé un panel d’acteurs citoyen d’environ quarante personnes (habitant du quartier, responsables associatifs, citoyens, …). Un site est dédié au projet ou il est possible de suivre l’avancement du projet, les rendez-vous de la concertation et les réflexions citoyennes autour du projet. Le plan guide a été mis en place pour l’équipe de maîtrise d’oeuvre, Atelier 2/3/4 et Atelier Georges ce plan a été mis en place avec le panel citoyen et constitue la feuille de route du projet. Il existe une réelle volonté de la part de la ville de Nantes et de la Métropole Nantaise de construire des projets en concertation avec la population. Effectivement, le 30 janvier 2015 la ville de Nantes édite son « Projet, Plan d’actions – Dialogue citoyen et Co-construction » (Source : site de la ville – https://www.nantes.fr). Dans cette feuille de route, on constate que la ville de Nantes s’organise autour de panel citoyen, et que plusieurs projets seront appelés à être co-construit.

Table des matières

Chapitre 1 : état de l’art
1 Les friches en milieu urbain : contexte
1.1 Qu’est-ce qu’une Friche urbaine ?
1.1.1 Définition et caractéristiques d’une friche
1.1.2 Les différents types de friches urbaines : friches industrielles, militaires, ferroviaires, portuaires, administratives et d’équipements publics, hospitalières et d’habitat
1.2 Villes et industries de la révolution industrielle à la seconde moitié du XXe siècle
1.2.1 Mutation de la morphologie des villes au cours de la révolution industrielle
1.2.2 Déclin industriel et opportunité de régénération des friches
1.2.3 Evolution de la perception des friches
1.3 Les outils de réglementations
1.3.1 La régénération urbaine
1.3.2 Le cadre juridique et les outils de planification urbains
1.3.3 Les outils fiscaux au service des friches
2 Les friches industrielles : un potentielle de régénération urbain
2.1 La Localisation un atout majeur
2.2 Les friches et la rareté du foncier
2.3 La contamination du site : une contrainte majeure à la réhabilitation de la friche ?
3 Les friches urbaines : outil de régénération à court et long terme
3.1 Une remise immédiate sur le marché de la friche
3.2 Un usage temporaire de la friche
3.3 Des projets élaborés qui posent la base de projets innovants de renouvellement à long terme, fondés le plus souvent sur de la régénération urbaine, culturelle et économique
4 La démarche participative : exemple du quartier du champ de manoeuvre
1 Les différents modèles de réhabilitation de friches : Etude de Cas
1.1 De petites transformations à l’échelle de la ville
1.1.1 Reconversion de friches urbaines en lieu d’habitat – exemple ZAC de Bonne, Grenoble, France avec de l’innovation et de la concertation au coeur du projet
1.2 Des projets culturels, de loisirs avec un fort impact sur l’économie de la ville
1.2.1 Friche urbaine qui valorise le passé de la friche – exemple : Ruhr Museum, Essen, Allemagne
1.2.2 Reconversion de site militaire en pôle nautique (Loisirs) : Consolidation de la filière économique du territoire – Exemple : Base de sous-marins de Lorient, France
1.3 Des projets d’envergure
1.3.1 Friches réhabilitées en entrée de ville, dans une vision d’ensemble poussée par la perspective d’une organisation globale de la ville, métropole : l’Ile de Nantes
1.3.2 Ville avec de grands projets, des projets à envergure : Royaume-Uni (projet à envergure porté par des acteurs privés)
Chapitre 3 : Grille d’analyse
Conclusion
Bibliographie

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