DES PROFILS ECONOMIQUES SPECIFIQUES EN FONCTION DES TERRITOIRES 

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Aujourd’hui, un contexte national qui change

Depuis les années 2000, nous assistons au vieillissement de la population. C’est un phénomène qui touche la France entière, se traduisant au niveau local par l’augmentation de la proportion de personnes âgées, et qui devrait se prolonger jusqu’en 2050. Ce vieillissement de la population française est le résultat de trois facteurs. Le premier est l’allongement de la durée de vie moyenne qui chaque année, et ce depuis 1950, s’allonge d’un trimestre. Le deuxième est l’arrivée à la retraite de la génération du Baby-Boom. En effet, la naissance de 200 000 bébés de plus entre 1945 et 1946, qui entraina d’abord un rajeunissement de la population, se traduit aujourd’hui évidemment par un vieillissement de cette dernière. Enfin le troisième facteur est la diminution des naissances (Laferrere, 2008). Ce phénomène s’exprimera, en 2050, par un doublement des personnes de plus de 60 ans, par un triplement de celles de plus de 75 ans et d’un quintuplement de celles de plus de 85 ans (Allard, 2007).
Ce premier phénomène se conjugue aujourd’hui à l’émergence de nouveaux comportements sociaux. En effet, selon Laurence Allard, il y a un « accroissement spectaculaire du nombre de personnes vivant seules » et ce phénomène touche toutes les tranches d’âge. Effectivement, cela va de l’étudiant(e) qui quitte la maison parentale pour aller faire ses études post-bac dans des villes plus importantes au veuf ou à la veuve qui a perdu sa ou son conjoint(e) en passant par l’homme ou la femme qui s’est séparé(e) après un divorce. De ce dernier fait, elle constate une augmentation du nombre de divorces1, et donc un accroissement du nombre de familles monoparentales, et une baisse du nombre de mariages2. (2007)
Enfin, ces deux phénomènes s’ajoutent à une augmentation globale de la population. D’après l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE), la population Française devrait atteindre 74 millions d’habitants en 2060 contre seulement 67 millions en 2016. (2016) La combinaison de ces trois phénomènes conduit donc au phénomène dit de desserrement des ménages, c’est-à-dire la diminution de la taille moyenne des ménages, entrainant l’augmentation du nombre de ces derniers et en conséquence une augmentation du nombre de logements. Toujours selon l’INSEE, la taille moyenne des ménages est passée de 3,08 occupants à 2,26 en l’espace de quarante ans, en France métropolitaine (2016). De plus, selon la Direction Régionale de l’Environnement de l’Aménagement et du Logement (DREAL) Poitou-Charentes la taille moyenne des ménages pourrait passer de 2,21 en 2006 à 2,01 en 2030, en Poitou-Charentes, conduisant à une augmentation de 60% du nombre de ménages en vingt ans (nd).
Ces phénomènes ne sont pas sans effet sur le parc de logements. En effet, ils vont modifier l’offre et la demande. Des enquêtes ont révélé que les personnes âgées réfutent les logements spécifiques au profit d’un aménagement des logements classiques. Ces personnes demandent des biens de plus en plus proches des commerces et des transports (Allard, 2007), ou encore, au sein même du logement, des adaptations et équipements spécifiques. De plus, le vieillissement et le desserrement des ménages entraineront une plus forte demande d’appartements de petite taille, qui s’éloignera de la maison individuelle d’aujourd’hui et qui se rapprochera du centre-ville (Laferrere, 2008).

Une crise du logement : Entre crise quantitative et crise qualitative ?

Nous venons de le voir, le contexte national changeant entraine une forte demande en logements. Il est donc nécessaire, afin de satisfaire les besoins, d’en construire de nouveaux. D’après les chiffres les plus couramment évoqués, il manquerait entre 800 000 et 1 000 000 de logements3. Cependant Jean-Claude Driant tient à nuancer sur l’ampleur de ce déficit et à nous demander si cette crise, bien quantitative qu’elle soit, ne soit pas aussi qualitative.
Jean-Claude Driant indique que s’il manquait réellement 800 000 à 1 000 000 de logements, nous aurions dû constater une augmentation de la taille moyenne des ménages. Or nous venons de constater qu’elle continue de baisser malgré une augmentation de la population. De plus, le nombre de personnes dites « hors ménages »4 n’a que très peu augmenter entre 1999 et 2008 puisqu’il est passé de 1,29 million à 1,47 million soit une augmentation de 180 000 personnes en dix ans, ce qui est très peu comparé à la croissance démographique. Ainsi Driant montre dans un premier temps que certes, il manque des logements, mais dans une moindre mesure qu’annoncé initialement, que deuxièmement cette crise est aussi une crise qualitative. (2011b).
En outre, l’ANAH a établi une mesure du niveau de tension des marchés immobiliers locaux, qui distingue ainsi des zones dites « tendues » et « détendues » et qui rend compte des difficultés à se loger des ménages, notamment des ménages modestes. Ainsi il n’y a pas qu’une crise du logement mais des crises du logement, réparties selon 28 agglomérations. (Hoorens; Chodorge, 2012) En effet, en France, 28 agglomérations sont situés en zones « tendues » par la loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR). (2016).
Jean-Claude Driant et l’ANAH posent tous les deux la question de l’accessibilité au logement. Driant explique que l’inaccessibilité au logement a été causée par la montée en puissance des promoteurs privés dans les années 90 et la baisse de production par le secteur social. Julien Damon5 explique que des ménages cherche à se loger mais n’y parviennent pas et ce malgré une offre existante. Il ajoute qu’une partie du logement social ne trouve pas preneur malgré sa vocation à loger des familles modestes. (2016).
Ainsi le déficit, dénoncé par certain, se trouve clarifié. Il est localisé et caractérisé en matière d’accessibilité financière. En effet, les logements construits se sont concentrés sur l’offre privée avec des prix élevés conduisant les ménages à contracter un effort financier élevé, un éloignement géographique ou à l’inconfort et une immobilité résidentielle (Driant, 2011b).

Incohérences entre les politiques nationales et locales

Les politiques nationales qui ont été mises en place ces dernières années, à références macroéconomiques, et les politiques locales visant à réguler les marchés dans une logique de développement territorial, ont conduit à l’installation d’un fossé entre ces politiques et à son élargissement.
Au niveau national, les multiples aides fiscales engagées depuis les années 1970 et la banalisation de l’aide à l’accession à la propriété par la création du prêt à taux zéro ont grandement modifié les équilibres globaux des aides au logement (Driant, 2008). En 1977, les aides à la pierre, qui sont un apport financier de la part de l’Etat pour la construction de logements sociaux, sont peu à peu transformées en aides à la personne qui visent à solvabiliser les ménages modestes. Ce transfert financier a en fait marqué un désengagement de l’Etat dans la production de logements neufs. De plus, la fin des années 1970 est marquée par la promotion de l’accession à la propriété, notamment par la création des Prêt à l’Accession à la Propriété (PAP) qui a ensuite laissé place au Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 1995, et à l’investissement locatif, permis par la création en 1984 du dispositif « Quilès-Méhaignerie » puis repris par les dispositifs « Périssol », « Besson », « Robien », « Borloo populaire » ou encore plus récemment le dispositif « Scellier ». (Vergriete, 2014).
Ces dispositifs, qui au départ, étaient distribués localement et de manière contingentée, se sont peu à peu généralisés « à tous les ayant droits qui en font la demande, sans liens explicites au territoire ». Ces aides ont alors peu à peu contribué au pilotage macroéconomique du pays en soutien au secteur du bâtiment ou à la consommation des ménages. Ces évolutions marquent alors des contradictions avec des effets locaux fortement différenciés selon les contextes (Driant, 2008). En parallèle, au niveau local, les politiques de rénovation urbaine, pilotées par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), qui est très centralisée, ignorent souvent les politiques locales de l’habitat. En outre, les politiques du logement mises en place par les intercommunalités par le biais des PLH, sur la base d’analyses locales, se heurtent à des objectifs quantitatifs énoncés dans le volet logement du plan de cohésion sociale de 2004. L’exemple du logement social en est une parfaite illustration. Il fait de plus en plus l’objet de caricatures et d’une non-acceptation à la fois dans l’opinion publique que chez les élus locaux. En effet, le logement social était, à son commencement, dédié à l’accueil des salariés issus de l’industrie plutôt que vers les personnes défavorisées. Cependant, de nombreuses situations d’exclusion du logement et la crise actuelle amène les politiques publiques à favoriser l’accession à ce parc pour les ménages les plus modestes. Ce parc, dont une grande partie a été construite entre 1956 et 1975 et qui forme aujourd’hui les grands ensembles (formés de tours et de barres) se situe le plus souvent dans des zones sensibles, dominée par des climats d’insécurité, et participe à une paupérisation et une stigmatisation des populations. En ce sens, de plus en plus de communes, refusent les prérogatives de l’Etat, à savoir une production du parc social à hauteur de 25%6 du parc total et préfèrent payer des indemnités à l’Etat. Enfin le fait de renforcer la dimension sociale du parc HLM revient donc à freiner et à renoncer aux objectifs de mixités sociales fixées par les PLH (Driant, 2008)

Incohérence dans l’articulation entre les PLH et les PLU

Le foncier constitue la matière première du logement. La question de son utilisation est dénoncée à la fois par Jean-Claude Driant et par Benoist Apparu. Cette question soulève alors la problématique de l’articulation entre le PLH, qui régit la politique du logement à l’échelle intercommunale, avec le PLU, qui traduit un projet global d’aménagement et d’urbanisme et fixe en conséquence les règles d’aménagement et d’utilisation des sols à l’échelle de la commune.
Selon Benoist Apparu, ancien ministre du logement, l’Etat ne joue suffisamment pas son rôle sur la cohérence entre les PLH et les PLU (2016). Le foncier en zone constructible existe mais est selon lui sous utilisé et selon Driant, « rien n’incite aujourd’hui les communes à contribuer spontanément à résoudre le problème du logement » qui se pose à l’échelle de l’agglomération (2011b). Les élus locaux, à l’échelle communale, rejettent l’urbanisation, plus particulièrement les opérations d’aménagement, par peur de ne pas pouvoir se faire réélire au prochain mandat (Comby, 2004). L’urbanisme opérationnel est en crise et il y a un phénomène de périurbanisation qui se propage avec la construction de l’habitat en diffus et non en Zone d’Aménagement Concerté (ZAC). A cause de ce mode d’urbanisation, il y a une baisse de la densification traduite par une diminution du nombre de logements construits à l’hectare. Cela entraine alors une offre moindre en foncier et alimente donc l’augmentation de son prix qui entraine ensuite la hausse des prix du logement. Ce phénomène favorise alors la production de logements par des promoteurs privés au détriment des bailleurs sociaux qui ne peuvent alors proposer des loyers abordables.
Après avoir défini ce qu’est un marché immobilier, vu comment il a évoluer en France puis enfin vu dans quel contexte il s’inscrit aujourd’hui, nous allons maintenant voir l’un des responsables de la production immobilière qui participe à la formation du marché local de l’habitat, à savoir le promoteur immobilier.

Villes moyennes : quelques éléments de définition

Il semble aujourd’hui, et malgré les nombreuses recherches effectuées sur ce sujet, que les villes moyennes soient une notion encore difficile à définir. En effet, certains les définissent selon des critères géographiques. Cependant, il existe plusieurs échelles prises en compte par ces différents acteurs. Selon la Fédération des Maires des Villes Moyennes (FMVM), les villes moyennes sont définies comme communes-centres de 20 000 à 100 000 habitants et prennent en compte les EPCI les intégrant. Pour certains chercheurs, elles sont définies comme des unités urbaines de 20 000 à 100 000 habitants et pour la DATAR, elles sont définies telles des aires urbaines de 30 000 à 200 000 habitants. (Demazière et Hamdouch, 2012a) Le critère principal qui apparait alors pour définir ces villes est la taille de la ville ou de son EPCI avec la prise en compte du nombre d’habitants. Or le colloque de Tours de 2010 a démontré que la taille de la ville n’est pas un critère déterminant pour caractériser une ville moyenne et qu’il en existe bien d’autres tels que la vocation de centralité, la situation dans une intercommunalité, qui fait référence a son environnement direct, ou encore le potentiel économique et fiscal, faisant référence au développement économique locale. (Villes au Carré, 2011).
A l’heure où la métropolisation est de rigueur, les villes moyennes semblent avoir du mal à se faire entendre face aux grandes métropoles. Pourtant, « elles jouent un rôle central dans le tissu territorial mais sont aujourd’hui bousculées par de multiples réformes territoriales [qu’a connues la France] et par le jeu de pressions et de concurrences nouvelles qui apparaissent au niveau des territoires ». (Hamdouch, 2015) De plus, elles constituent un maillage important et régulier du territoire Français et constituent selon Jean-Pierre Raffarin, ancien Premier ministre, la « colonne vertébrale du territoire ». (FMVM, 2011) En 2007, les villes moyennes regroupent 12 940 000 habitants, soit 20.9% de la population française (Floch et Morel, 2011) et représentent aujourd’hui 53 des 96 chefs-lieux de département (Demazières et Hamdouch, 2012b), ce qui montre l’importance de ces villes sur le territoire et en fait une réalité majeure du paysage urbain français.

Le Poitou-Charentes : Un maillage de villes moyennes

L’ex région Poitou-Charentes, aujourd’hui intégrée dans la nouvelle région Nouvelle-Aquitaine suite à la récente réforme territoriale de 2016, dénombre en 2013, 1 789 779 habitants sur une superficie de 25 809 km². (INSEE, 2016) Elle a ainsi une densité de population de 69 hab. /km² et est classée parmi les régions les moins peuplées de France (15ème/22). Si l’on considère seulement la façade Atlantique, elle se classe en bas du tableau en prenant la dernière place derrière les Pays de la Loire, l’Aquitaine et la Bretagne. (Villes de France, 2016) Cependant, la région semble toujours être attractive puisque la croissance démographique annuelle est de +0.4% entre 2008 et 2013 (INSEE, 2013) et qu’elle atteint la 8ème position des régions les plus attractives de France. (Demazière et al, 2011).
Cela s’explique par l’armature urbaine de l’ex région (Figure 2) qui a la particularité, comme la région Centre, d’être constituée par un maillage de villes moyennes (12 aires urbaines allant de 18 000 à 209 000 habitants) (Montagné-Villette, 2009) contrairement aux autres régions de la façade atlantique qui ont toutes une grande métropole, à savoir Nantes, Bordeaux ou Rennes. Ces métropoles sont un atout incontestable puisqu’elles permettent une convergence de flux humains, de ressources et d’argent qui favorisent le développement territorial en donnant une meilleure visibilité aux échelles nationales et européennes des territoires. « En l’absence de métropole, aucune ville n’a [donc] su s’imposer comme véritable capitale » selon Solange Montagné-Villette. (2009) Une deuxième particularité réside dans le fait que les quatre plus grandes villes de l’ex région (Poitiers, La Rochelle, Angoulême et Niort) sont chacune Préfecture et Chef-lieu de département, ce qui leur confère un statut à la fois commun et particulier malgré le caractère plus industriel d’Angoulême (concentration du pouvoir institutionnel, concentration d’emplois tertiaires dans la fonction territoriale…) (Nadou, 2011).

L’arrivée des promoteurs dans les villes moyennes

Les villes moyennes ont été affectées par les transformations dans l’industrie de la promotion au cours des dix dernières années. En effet, contrairement aux grandes villes, elles n’ont pas su s’adapter aux nouvelles méthodes des promoteurs et n’ont pas su mettre en oeuvre de vrais mécanismes de régulation publique car elles disposaient de trop peu de moyens humains, techniques et financiers. Suite aux politiques « defiscalisatrices » initiées par l’Etat, les villes moyennes, se sont vues alors submergées par l’arrivée des promoteurs spécialisés dans la construction de logements locatifs privés tels que Akerys, Tagerim ou Gotham, appelés les « promoteurs defiscalisateurs ». Elles sont alors devenues leurs cibles prioritaires. Ces promoteurs sont apparus dans les années 1980-1990 mais se sont développés au cours des années 2000 et en particulier lors de la mise en place du dispositif Robien (2003-2007). (Vergriete, 2013).
Plusieurs raisons ont favorisé ces méthodes sur ce type de ville. La première est que le modèle économique de ces acteurs repose sur un prix du foncier moyen ou faible, caractéristique des villes moyennes. En effet, ce sont généralement des structures peu capitalisées, du moins au départ, qui « vivent sur des flux d’argent » et qui préfèrent vendre les futurs logements avant de les construire afin de ne pas engager de capitaux propres dans le projet de construction, quitte à laisser les terrains chers et bien placés de côté. De plus, comme ils construisent des « produits fiscaux formatés » simples et accessibles, les prix de sortie restent alors dans des tranches de prix moyens et plus abordables. Enfin, c’est le savoir-faire commercial de ces promoteurs et non pas la localisation du bien qui leur permettent de dégager des bénéfices. La deuxième raison est que le rendement locatif brut, venté par ces promoteurs, est plus élevé dans les villes moyennes, même s’ils ne représentent pas vraiment la réalité, car les loyers sont souvent bien inférieurs aux loyers plafonds imposés par l’Etat. (Vergriete, 2013) En effet, dans les logements neufs, ce taux se situe généralement entre 2.5% et 3% à Paris contre 3.2% à 4.5% en province. (Le Figaro, 2009) Les futurs propriétaires bailleurs, généralement aisés et qui veulent se constituer des revenus supplémentaires pour le financement de leur retraite ne remettent ni en cause ce chiffre ni le discours des promoteurs. Enfin, la dernière raison est que beaucoup de grandes villes ont eu les moyens de mettre en place des mécanismes formels et informels pour éviter la présence de ces promoteurs « défiscalisateurs » sur leur territoire contrairement aux villes moyennes. Ainsi, au cours des années 2000, les promoteurs aux plus grandes parts de marchés, dans les villes moyennes, étaient des réseaux de commercialisation tels que Akérys à Béthune par exemple. (Vergriete, 2013).
Ce phénomène de migration des promoteurs défiscalisateurs et nationaux, dans les villes moyennes, a eu des conséquences sur la production de logements. Sont tout d’abord apparues des copropriétés « 100 % investisseurs » standardisées et de qualité architecturale assez simple. Ensuite, le nombre important de logements locatifs privés construits en très peu de temps a eu des impacts négatifs importants sur tous les segments du marché de l’habitat local (saturation des marchés locatifs, baisse des loyers dans le neuf et l’ancien, mise en vente de logements locatifs vétustes rachetés par des primo-accédants) ainsi que sur les promoteurs eux-mêmes, ne trouvant plus d’investisseurs. (Vergriete, 2013).

Table des matières

AVERTISSEMENT
FORMATION PAR LA RECHERCHE ET PROJET DE FIN D’ETUDES EN GENIE DE L’AMENAGEMENT 
REMERCIEMENTS
LISTE DES ACRONYMES
INTRODUCTION
1ERE PARTIE : LA PRODUCTION DE LOGEMENTS PAR LES PROMOTEURS DANS LES VILLES MOYENNES
UNE APPROCHE DES MARCHES LOCAUX DE L’HABITAT
AUJOURD’HUI, UN CONTEXTE NATIONAL QUI CHANGE
UNE CRISE DU LOGEMENT : ENTRE CRISE QUANTITATIVE ET CRISE QUALITATIVE ?
DES INCOHERENCES DANS LES POLITIQUES DU LOGEMENT
LE PROMOTEUR, UN ACTEUR INCONTOURNABLE DE LA PRODUCTION RESIDENTIELLE
DIFFERENTS TYPES DE PROMOTEURS
LES VILLES MOYENNES : NOUVEAUX ENJEUX DES POLITIQUES D’AMENAGEMENT
2EME PARTIE : DEUX VILLES, DEUX PROFILS : DES SPECIFICITES ECONOMIQUES QUI INDUISENT DES SPECIFICATIONS RESIDENTIELLES
DEUX VILLES AVEC DES LIENS APPARENTS
LA ROCHELLE – NIORT : DES PROFILS ECONOMIQUES SPECIFIQUES EN FONCTION DES TERRITOIRES
DES VILLES QUI ATTIRENT DIFFERENTS PROFILS DE POPULATIONS
LA ROCHELLE – NIORT : UN PARC DE LOGEMENTS QUI SE SPECIFIENT
3EME PARTIE : EXISTE-T-IL DEUX TYPES DE PROMOTION ET DE PRODUCTION RESIDENTIELLE A LA ROCHELLE ET A NIORT ?
UN MARCHE DE LA PROMOTION ATONE A NIORT CONTRE UN MARCHE DYNAMIQUE A LA ROCHELLE
DES STRATEGIES DE PROMOTION DIFFERENTES
CONCLUSION
BIBLIOGRAPHIE

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