Des engagements politiques en faveur de la rénovation urbaine et la réhabilitation énergétique

Les prémices de la réhabilitation énergétique

C’est à la suite du premier choc pétrolier de 1973 que la France adopte dès 1974 une première réglementation thermique (RT) afin de réduire la facture énergétique. L’objectif de réduction des consommations énergétiques du bâtiment est alors de 25%. Le coefficient G est créé pour permettre de mesurer les pertes d’énergie rapportée au volume habitable du bâtiment. Ainsi les premières isolations thermiques sont mises en place, ainsi que les premiers systèmes de ventilation mécanique pour renouveler l’air et limiter les déperditions thermiques. Par la suite, les différentes RT se sont renforcées et complexifiées, notamment avec la RT 1982 qui vise une réduction de 20% des consommations énergétiques du bâtiment et la création d’un nouveau coefficient B tenant en compte des apports extérieur et intérieur. La RT 1988 s’appliquera ensuite aux bâtiments résidentiels et tertiaires et introduit un coefficient C tenant compte des rendements des équipements. La RT 2000, RT 2005, et enfin RT 2012 suivront et actualiseront les avancées dans le cadre de la construction durable, avec un effort sur la construction bioclimatique, le confort d’été et la prise en compte dans les calculs des énergies renouvelables12. La RT 2020 remplacera bientôt la RT 2012 et aura pour principal objectif de ramener la performance énergétique de tous les bâtiments construits après 2020 à un niveau passif. Ils devront produire autant d’énergie qu’ils en consomment. Ces bâtiments sont dits « à énergie passive ou positive » (BePOS).
Concernant la réhabilitation, des réglementations thermiques ont été mises en place assez tardivement. La loi actuellement en vigueur date de 2007. C’est la première réglementation thermique sur l’existant : la RT Existant. Elle impose au maître d’ouvrage d’améliorer significativement la performance énergétique de son bien à l’occasion de travaux de rénovation et permet à l’ensemble du parc de bâtiments français d’avancer vers une baisse de ses dépenses énergétiques et de ses émissions de gaz à effet de serre. La RT existant comprend deux grandes mesures réglementaires en fonction de l’importance des travaux à entreprendre :
1) L’arrêté du 13 juin 2008 définit les exigences pour les bâtiments construits après le 1er janvier 1948 et dont la SHON totale dépasse 1000 m2, qui subissent des travaux de rénovation thermique d’un coût supérieur à 25% de la valeur du bâtiment hors foncier. Il faut alors appliquer la RT globale. Elle impose un objectif de performance globale après travaux et oblige les maîtres d’ouvrage à effectuer une étude de faisabilité des approvisionnements en énergie avant de soumettre une demande de permis de construire.
2) L’arrêté du 3 mai 2007 définit les exigences pour tous les autres projets de rénovation. Il faut alors appliquer la RT élément par élément. Elle définit une performance minimale à respecter à l’occasion des travaux de rénovation.
La RT Existant n’était souvent pas respectée et même souvent inconnue des maîtres d’ouvrage et des professionnels du bâtiment. Les choses ont évolué depuis le 1er janvier 2013, depuis cette date il est obligatoire d’établir un document attestant de la prise en compte de la RT Existant lorsque le projet est soumis à une autorisation de construire. Comme pour la construction neuve, la réglementation thermique dans l’existant a évolué. Depuis le 1er janvier 2018 et l’entrée en vigueur de l’arrêté du 22 mars 2017, de nouvelles exigences concernant les caractéristiques thermiques ainsi que la performance énergétique du bâtiment existant ont été appliqués en cas de travaux de rénovation énergétique modifiant ainsi l’arrêté du 3 mai 2007 en vigueur jusque-là. La RT Existant 2018 concerne les projets de rénovation de la RT élément par élément, c’est-à-dire tous les bâtiments existants résidentiels ou non, de moins de 1000m2, les constructions neuves de maisons individuelles de moins de 50 m2, les extensions de moins de 50 m2, les extensions inférieures à 30 % de l’existant et à 150 m, ainsi que les bâtiments construits avant 1948. La nouvelle réglementation thermique de l’existant 2018 se manifeste par une augmentation des exigences en matière de performance énergétique et thermique par rapport aux précédentes exigences notifiées dans l’arrêté du 3 mai 2007. Les exigences concernent les 8 postes de travaux: parois opaques, parois vitrées, chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement, ventilation, éclairage, énergies renouvelables et ont pour ambition de cibler les techniques performantes tout en tenant compte des contraintes de l’occupant, ce qui permettra, en intervenant sur suffisamment d’éléments, d’améliorer significativement la performance énergétique du bâtiment dans son ensemble.
La question de la réhabilitation énergétique n’est pas seulement un problème contemporain. Avec la crise du pétrole du 1973 et les premières règlementations énergétiques, tous les bâtiments ont eu une constante nécessité d’être réhabilités : la rapide évolution dans le monde technologique oblige sans cesse à élever la barre des conforts qui sont retenus comme un minimum. De plus, depuis le rapport Brundtland de 198714 et l’avènement de la notion de «développement durable», la prise de conscience des enjeux écologiques s’est faite de plus en plus présente en France, le grenelle de l’environnement, qui a «officialisé» ces préoccupations environnementales, a entamé un passage à l’acte.

Le marché de la réhabilitation dans le logement social

Naissance du logement social

La dernière enquête nationale logement (ENL) de l’Insee estime à 27,2 millions le nombre de résidences principales en France métropolitaine à la fin de 2013. Sur ce total, 16,1 millions de ménages (59,2 %) sont propriétaires de leur résidence principale, et 10 millions de ménages habitent un logement loué vide, se répartissant entre le parc privé à hauteur de 5,6 millions (20,5 %), et le parc social à hauteur de 4,4 millions (16,3 %). Le parc social représente donc une résidence principale sur six, et 44 % des logements locatifs. Cette place importante résulte de l’histoire ancienne du logement social en France.
Né lors de la révolution industrielle de l’initiative des grandes entreprises, le logement social est rapidement devenu un domaine d’intervention de l’État. En 1894, la loi Siegfried a fondé la politique de logement social en France et abouti à la mise en place de la Société française des habitations à bon marché (HBM), cette loi représente la base législative sur laquelle se développera la politique du logement social.
En France, la fin de la Deuxième Guerre fut un accélérateur de la croissance urbaine, à cause du besoin de reconstruire les villes qui ont été partiellement, ou même complètement détruites. Également, les conditions d’insalubrité d’une partie des logements vont orienter les politiques d’urbanisation vers une production massive et rapide à l’échelle du territoire, menées par les autorités publiques. Du point de vue architectural, la période qui succède à la Deuxième Guerre en France a été caractérisée par une production en masse des logements, surtout entre les années 50 et 70. La production massive des logements collectifs a permis, d’une part, de loger la population française et d’autre part, d’offrir à ces familles des conditions de vie considérées modernes et surtout confortables à l’époque. Figure HBM.
Les grands ensembles, produits de la reconstruction d’après-guerre, ont été construits selon les principes de la Charte d’Athènes (Le Corbusier 1941) : séparation des fonctions, rejet radical de la rue et de l’îlot, vision « moderniste » de la ville. Au-delà de la seule réponse à une crise du logement, il s’agissait à l’époque d’ériger des unités résidentielles collectives de grande taille, dissociées des voies de circulations, offrant un accès facilité à la ville – contrairement aux zones pavillonnaires dont l’étalement proliférant était considéré comme source de gaspillage. Les grands ensembles étaient dans la majorité composés de logements locatifs sociaux, pour l’époque innovants, offrant salles d’eaux, cuisines à part, distinction entre parties privées et parties publiques destinées aux réceptions au sein de l’appartement, etc. Ils incarnaient alors autant la mise en oeuvre d’innovations techniques (utilisation facilitée du béton, méthodes de construction plus rapides, constructions à grande échelle, etc.) qu’un progrès qui se voulait social par la promotion de la qualité de vie et des vertus du «vivre ensemble ». Pour des raisons foncières, ces immeubles ont été construits en périphérie des villes et se sont souvent trouvés en rupture avec leur environnement urbain immédiat. En l’espace de quelques décennies, ces formes urbaines sont devenues le stigmate de la pauvreté périphérique. La circulaire Guichard met fin à leur construction dès 1973,et le début des années 1980 marque l’avènement de la politique de la ville, censée contrecarrer les dérives sociales attribuées aux formes urbaines denses, massives et homogènes, caractéristiques de ces types d’habitat. En 2003, la loi Borloo crée l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), qui établit les démarches menées par l’État dans les ZUS (Zones Urbaines Sensibles). L’ANRU encadre des opérations de démolition et reconstruction des quartiers HLM, avec le but de mieux les intégrer dans les agglomérations urbaines. Son objectif est d’accompagner les projets urbains globaux en transformant les quartiers en profondeur, en créant des infrastructures et des espaces publics, en recréant de la mixité sociale dans l’habitat, tout autant que de la mixité des fonctions (commerces, activités économiques, culturelles et de loisirs). Ainsi une alternative à l’urbanisme autoritaire des trente glorieuses s’est mise en marche, avec pour perspective une ville idéale s’appuyant sur les principes de la mixité, du développement durable, de la gestion des déchets, de la qualité des espaces extérieurs et de la performance énergétique. L’ANRU privilégie des constructions de hauteur et d’échelle modestes, en évitant si possible trop de répétitivité des éléments d’architecture, ou plus largement tout ce qui pourrait renvoyer aux formes bâties existantes. À la différence de ces constructions des années 60/80 qui privilégiaient surtout le confort et l’habitabilité en proposant des systèmes distributifs la plupart du temps à logements traversant, l’attention portée par les équipes en charge de la Rénovation Urbaine, s’attache davantage à l’aspect extérieur de ces constructions et à leur prolongement dans l’espace public.
De nos jours, les enjeux autour du logement social sont devenus cruciaux pour le développement durable et l’intégration sociale dans les zones urbaines. Une grand part des grands ensembles existants font l’objet d’actions variés de restructuration et réhabilitation. En effet, s’intéresser actuellement aux ouvrages existants s’insère dans la démarche du développement durable, dans laquelle la réutilisation des bâtiments s’impose comme la meilleure solution avant d’envisager leur démolition totale.

Une part de marché intéressante

Depuis plusieurs décennies, les organismes Hlm ont engagé un important mouvement de rénovation de leur patrimoine, privilégiant la massification des rénovations énergétiques : un moyen de répondre à la fois aux besoins de la réhabilitation, aux attentes sociétales et aux objectifs environnementaux imposés par la réglementation. En cinq ans, plus de 500 000 logements ont bénéficié de travaux permettant d’améliorer leur performance énergétique. En ce qui concerne le parc de l’immobilier social en France, il compte environ 4,6 millions de logements dont plus de 50% ont été construits avant 1975. Au cours des dernières décennies, les bailleurs sociaux ont vu leur parc de logements évoluer avec les différentes normes. Mais encore aujourd’hui, 20% de ce parc social est énergivore, soit environ 980 000 logements. Or le but des bailleurs sociaux est également d’atteindre le facteur 4 en émissions de gaz à effet de serre d’ici 2050.
La réhabilitation énergétique des logements sociaux apparaît comme un moyen efficace pour atteindre ce facteur 4. Ce type de logements, représentent 44% du parc résidentiel français avec 11,8 millions de logements15. D’après une étude menée par la Caisse des dépôts en juillet 2014 sur la performance énergétique du secteur HLM, il ressort de l’analyse des données que la moyenne de la consommation en énergie primaire conventionnelle du parc social est d’environ 190 kWh/m2/an. Le chauffage est généralement l’usage le plus consommateur d’énergie et représente plus de 70 % de la consommation totale d’énergie. Viennent ensuite par ordre décroissant: la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage, l’auxiliaire et la climatisation. La répartition du parc selon le niveau de consommation énergétique montre que sur les 4,6 millions de logements sociaux, 980 000, soit 21 % du parc total, sont considérés comme énergivores (classes E, F, G) en 2012, c’est-à-dire consommant plus de 230 kWh ep/m2/an16.
Seulement 1 % du parc social présente une consommation énergétique inférieure à 50 kWh ep/m2/an. La RT 2012 impose depuis le 1er janvier 2013 (et depuis le 1er mars 2012 pour les logements situés en zone Anru) ce niveau de consommation maximum à atteindre (étiquette A) pour toutes les nouvelles constructions (logement social et privé). Pour 2020, la loi Grenelle 1 fixe comme objectif de baisser la consommation des logements de 38 % par rapport à 2009. Afin de répondre à cet objectif ambitieux, l’effort doit donc être mis en priorité sur la réhabilitation du parc existant de l’ensemble du secteur du bâtiment et notamment du secteur HLM, tout en construisant des logements neufs très performants énergétiquement. Toutefois, compte tenu de la diversité du parc, la rénovation énergétique des logements sociaux oblige à une approche fine, les solutions techniques devant s’adapter aux particularismes de l’existant. Cela suppose de multiples arbitrages qui ne se limitent pas au choix d’une ITI (isolation thermique par l’intérieur) ou d’une ITE (par l’extérieur). Cette stratégie de recyclage architectural permet d’exploiter le potentiel des bâtiments existants. Ainsi, la qualité des volumes, des espaces, des matériaux de l’existant sont des plus-values qui permettent d’améliorer le confort de l’habitant et d’améliorer l’image qu’il se fait du bâtiment. Tout en permettant à l’usager de réduire sa facture d’électricité.
La réhabilitation énergétique du parc social apparaît donc comme un enjeu primordial en interaction avec les trois piliers du développement durable. D’un point de vue environnemental, la réhabilitation participe à la lutte contre le changement climatique ; au niveau social, elle améliore le confort du logement et d’un point de vue économique, la réhabilitation énergétique permet une réduction des charges pour les locataires.
La réalisation de ces objectifs nécessite des investissements conséquents sur les prochaines années avec un retour sur investissement faible et qui ne sera effectif qu’à moyen terme. En effet, il est rare que l’augmentation éventuelle de loyer décidée par un bailleur (et actée par ses locataires) suite à la réalisation de travaux permette d’équilibrer l’opération, même si celle-ci est en général plus fortement subventionnée qu’une opération de production neuve. Dans un contexte où un effort important est également demandé aux bailleurs sociaux sur le plan de la construction, l’enjeu pour ces derniers est de gérer en même temps ces deux volets d’investissement. L’activité de réhabilitation, autrefois variable d’ajustement, devient de plus en plus une nécessité. Pour certains organismes situés notamment en zone détendue, la réhabilitation présente un moyen de lutter contre des pertes de loyers imputées à la vacance et aux impayés des locataires. Pour d’autres, ces travaux permettent de valoriser leur patrimoine dans une logique de cycle de vie du produit. Pour l’ensemble des bailleurs, ces travaux s’inscrivent dans le cadre du service à la personne : proposer aux locataires des logements décents, de qualité et adaptés à leurs besoins.

L’habitant : au coeur du projet de réhabilitation

Amélioration du confort

La rénovation du parc de logements existants se doit d’être globale, et donc de prendre en compte, en plus de la dimension énergétique, toutes les dimensions du bâtiment, notamment celles liées à l’habiter. Prises au sens large, elles regroupent les notions de confort, d’usage, d’espace, de mode de vie, d’ouverture sur l’extérieur, d’accès, de vivre-ensemble, etc. Les questions posées par Fréderic Druot sur la liberté d’usage, la «facilité» et le plaisir d’habiter illustrent bien le propos : «est- il possible de faire des choses aussi simples que de prendre un peu le soleil, d’étendre du linge sans mutiler une pièce, de faire de la musique sans déranger sa mère, de garer son vélo sans recevoir un courrier recommandé, de laisser un ami s’installer confortablement chez soi, de recevoir ses 28 frères et soeurs pour un repas, de jeter ses bouteilles en verre dans la poubelle idoine sans risquer de réveiller le quartier, d’aller paisiblement bosser et faire ses courses à pied, d’attraper à deux pas de chez soi un transport en commun pour traverser la ville à toutes heures de la nuit ?»17. Autrement dit, il faut optimiser le parc existant en privilégiant les travaux autour de la rénovation et en remettant l’humain au centre des préoccupations. Il est nécessaire de rappeler la position de l’habitant comme utilisateur final d’un logement pour qui le confort est essentiel.
L’énergie est rarement le moteur d’une réhabilitation. Selon une enquête18 le premier motif pour entreprendre des travaux dans un logement est la recherche et le maintien de la qualité d’usage du logement, ce qui comprend confort thermique, confort acoustique, taille et agencement des pièces. C’est la motivation de 41% des ménages ayant réalisé des travaux de réhabilitation. Le second motif est l’amélioration de l’agencement et du cadre de vie, ce qui constitue 30% des ménages. Autrement dit, la recherche de confort intervient prioritairement dans 71% des marchés de travaux des ménages. Le gain de confort peut être assuré par plusieurs améliorations : qualité d’usage des logements (taille, agencement, équipements, luminosité, qualité de l’éclairage nature), confort acoustique, qualité des accès aux logements, qualité des services (ascenseurs, parties communes, espaces collectifs, espaces verts, stationnement), sécurité, confort thermique et confort d’été.
Pour être efficace, l’amélioration des performances énergétiques d’un bâtiment passe d’abord par le traitement de son enveloppe, avant de repenser son système de production d’énergie. Lorsque le contexte le permet, une épaisseur isolante ajoutée par l’extérieur peut être l’occasion de nombreuses plus-values pour des logements souvent exigus et manquant de relation avec l’extérieur. Des additions, extensions sous forme de «greffes» ou encore des épaississements de la façade peuvent permettre l’ajout de pièces supplémentaires (chauffées) agrandissant ainsi le logement, ou encore des loggias et balcons apportant des prolongements (semi-)extérieurs appropriables par l’habitant. Lorsque l’épaisseur isolante est habitée, elle constitue alors un espace tampon qui participe à la gestion du confort thermique et acoustique du logement, en plus d’être un espace évolutif dont l’usage varie selon les saisons et les habitants.
La réhabilitation est aussi l’occasion de remanier l’espace intérieur pour l’adapter aux usages actuels. allant dans le sens de l’ajout de surface habitable, la réorganisation intérieure peut passer par une dé-densification et apporter ainsi de la souplesse, qui peut permettre notamment une diversification typologique des logements (dans le cas du logement collectif). De manière générale, l’espace intérieur tend à se décloisonner pour gagner en fluidité et en liberté d’usage.
L’aspect énergétique n’est pas en reste. Les immeubles à rénover, construits pour la plupart dans les années 1950 à 1970, nécessitent une lourde intervention sur leur enveloppe, et notamment sur leur façades. Par ailleurs, les comportements des occupants influencent considérablement les performances effectives des logements. La plupart des améliorations techniques se révéleront bien moins efficaces que prévu si les usages des habitants ne sont pas adaptés. Pour inciter les habitants à adopter les modes de vie permettant réellement de faire des économies d’énergie, il faut agir sur deux leviers : l’acceptation du bien-fondé des travaux et une information claire sur les gains énergétiques grâce aux travaux d’une part, et grâce à l’évolution des pratiques d’autre part. « Nous proposons des améliorations en termes de confort, mais surtout de plaisir de la personne »19
Cela invite à ne pas considérer seulement la performance technique affichée, mais aussi les pratiques futures des occupants. Il est essentiel d’expliquer aux usagers leur rôle et leurs moyens d’actions pour réaliser des économies. « Face aux logiques de conceptions pour lesquelles le confort serait la norme technique commune et partagée, les habitants affirment que le confort est avant tout la capacité de choisir, le pouvoir d’emprise sur les techniques pour mener des stratégies différentes ».

Un droit de participer pour les habitants

Un des leviers essentiel lorsque l’on parle de réhabilitation, c’est l’importance de l’implication des habitants dans la conception et dans toutes les réflexions qui s’y rapportent. Lucien Kroll 21 est un des premier architecte à avoir fait de cette participation habitante le fondement de ses projets. Sa logique de conception consiste à donner la parole aux futurs habitants avant tout début de dessin. Ainsi cela lui permet de mieux cerner les besoins, les attentes mais aussi les enjeux du futur projet. Avec cette participation des futurs habitants, l’architecte cherche à être le plus proche possible de la réalité sociale et du terrain pour ainsi être en mesure de proposer une architecture et des pratiques qui correspondent aux habitants.
Il est important que les concepteurs aient les moyens d’entendre la parole venue du coeur de l’usage et de laisser à l’habitant le pouvoir d’agir, on parle alors d’empowerment. Ce terme, importé des États-Unis dans les années 2000 en France peut-être traduit par « développement du pouvoir d’agir » 22. Pour l’habitant, il s’agit de s’approprier les connaissances suffisantes pour se sentir capable d’agir et légitime à faire entendre sa parole. À travers les exemples développés, nous verrons que le pouvoir d’agir des habitants et les moyens mis en oeuvre pour y parvenir sont constamment en tension entre une approche descendante (dite top-down) allant des institutions aux habitants et une approche ascendante (dite bottom-up) allant des habitants aux institutions. L’empowerment part donc du constat qu’il est utile et nécessaire de faire confiance aux compétences formelles et informelles des gens et de les valoriser. Des individus qui ont confiance en leurs compétences, et ont l’occasion de les partager, sont tout simplement plus impliqués, plus crédibles et plus performants.
De la volonté des habitants, citoyens et usagers de se situer au coeur du processus d’élaboration du projet est née la « maîtrise d’usage ». La maîtrise d’usage est constituée de l’ensemble des personnes qui vivent ou travaillent dans le quartier : habitants, actifs, commerçants, responsables d’équipements publics, etc. Elle a pour fonction d’imaginer le devenir du quartier, d’ancrer le projet dans la mémoire du site et, surtout, de questionner continuellement le projet pour éviter les dérives.

Échelle de participation de Sherry Arnstein

Les huit niveaux de l’échelle de participation de la sociologue américaine Sherry Arnstein mesurent le pouvoir du citoyen et sa capacité à participer à un projet. Les deux premiers niveaux correspondent à une communication descendante de «non-participation». Les niveaux 3 et 4 permettent à ceux qui n’en ont pas le pouvoir d’avoir accès à l’information et de se faire entendre. Mais leurs avis peuvent ne pas être pris en compte. Le niveau 5 permet aux citoyens de donner leur avis, mais pas de décider. Les trois derniers niveaux indiquent des degrés d’influence des citoyens sur la prise de décision. Les citoyens peuvent négocier et engager des échanges constructifs avec les décideurs, jusqu’à un réel partenariat.

Table des matières

INTRODUCTION
1.UNE OPPORTUNITÉ À SAISIR
1.1 – PRISE DE CONSCIENCE GÉNÉRALE
1.1.1 – Qu’est-ce que la réhabilitation ?
1.1.2 – Les prémices de la réhabilitation énergétique
1.1.3 – Des engagements politiques en faveur de la rénovation urbaine et la réhabilitation énergétique
1.2 – LE MARCHÉ DE LA RÉHABILITATION DANS LE LOGEMENT SOCIAL
1.2.1 – Naissance du logement social
1.2.2 – Une part de marché intéressante
1.3 – L’HABITANT AU COEUR DU PROJET DE RÉHABILITATION
1.3.1– Amélioration du confort
1.3.2 – Un droit de participer pour les habitants
2. PROJETS EMBLÉMATIQUES
2.1 – LA TOUR BOIS LE PRÊTRE, LACATION VASSAL ET DRUOT, PARIS
2.2 – CALLOT B1, JACQUES BOUCHETON NANTES
2.3 – SILLON DE BRETAGNE, IN SITU, NANTES
3. LES RÉHABILITATIONS : DES OPÉRATIONS TECHNIQUES AUX EFFETS SOCIAUX
3.1 – RÉHABILITATION ARCHITECTURALE
3.1.1 –Les apports de la réhabilitation
3.1.2 –La place de l’architecte
3.2 – GESTION DU CHANTIER EN SITE OCCUPÉ
1.2.1 –Une gestion de projet spécifique
3.2.2 –Le défi de la relation locataires
3.3 – LA RÉALITÉ DE LA PARTICIPATION HABITANTE
1.3.1– Le rôle de la maîtrise d’usage
1.3.2 –Implication habitante : où placer le curseur ?
CONCLUSION
BIBLIOGRAPHIE
ENTRETIEN

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