Soutenance mémoire
Définition du processus de conception de la ZAC
L’outil ZAC
« Les Zones d’Aménagement Concerté sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés. »
L’outil ZAC a initialement été créé pour remplacer les Zones à Urbaniser en Priorité (ZUP). Ces ZUP avaient pour but d’équiper rapidement des zones afin d’y réaliser des constructions, souvent des logements. Jugées trop interventionnistes et dirigistes, et ne conciliant pas la volonté de l’Etat et les intérêts communaux, elles ont été remplacées par les ZAC avec la loi d’orientation foncière (LOF) du 30 décembre 1967. Avec ce nouvel outil d’aménagement, il s’agit d’aménager ou d’équiper des terrains bâtis ou non bâtis, notamment en vue de la réalisation de constructions à usage d’habitation, de commerce, d’industrie ou de service, et d’installations et équipements collectifs publics ou privés, à l’initiative de la collectivité. Les modifications subies par la ZAC au cours des années seront détaillées dans la suite de ce mémoire.
La mise en place et la réalisation de telles opérations sont encadrées et codifiées par le Code de l’Urbanisme, et doivent respecter un certain nombre de règles bien précises. Cependant, aucun modèle procédural n’est imposé aux professionnels de l’aménagement.
Le processus de conception élaboré par Maxime Douche
Les modèles représentent les processus de conception de la ZAC en formalisant les actions à suivre par les professionnels. Dans un précédent travail de recherche , il a été montré qu’il n’existait pas de tels modèles adaptés à la ZAC et utilisés par les professionnels. En leur absence, les professionnels de l’aménagement utilisent généralement des outils basés sur la législation, devant ainsi décrypter et faire leur propre interprétation des lois et du Code de l’Urbanisme. Le travail effectué par Maxime DOUCHE en 2010 a eu pour but d’élaborer une modélisation de la ZAC, dans un contexte où le manque de formalisme en aménagement est devenu récurent.
Le volet environnemental du Développement Durable
« Le développement durable est un mode de développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures de répondre aux leurs ».
L’émergence de la notion
Le développement durable est une notion présente dans tous les discours, sur toutes les lèvres et qui semble aujourd’hui préoccuper toute la population, et non plus uniquement les écologistes et protecteurs de la nature. Pour qu’un développement puisse être qualifié de « durable », il doit concilier trois éléments majeurs :
‐ L’équité sociale ;
‐ L’efficacité économique ;
‐ La préservation de l’environnement.
Ce développement durable s’applique également au territoire, et donc aux opérations d’aménagement qui modifient ce dernier. LA ZAC est donc concernée par ce développement réfléchi et doit prendre en compte ces trois piliers pour être considérée comme une opération constructrice d’une ville durable.
Le volet environnemental
La préservation de l’environnement est donc une des trois préoccupations que l’on doit avoir à l’esprit lorsqu’on souhaite faire un développement durable d’un territoire, quelque soit son importance. Les domaines très vastes étant concernés par le développement durable par le biais de ses trois piliers, le choix a été fait pour la suite de se concentrer sur le volet environnemental, afin de procéder à une analyse plus poussée. Ce choix peut cependant être discuté. L’analyse du volet social et du volet économique seront nécessaires afin d’achever l’étude entreprise par ce rapport sur la ZAC et son évolution face au développement durable.
Les différentes phases du travail de recherche
Phase 1 : l’analyse des lois fondatrices de l’urbanisme
La première phase de travail consistera en l’analyse du « contenant » de la procédure. Il s’agit de voir tout d’abord si les fondements des lois fondatrices de l’urbanisme ont fait évoluer la procédure ZAC dans sa globalité, si les raisons de l’utilisation de l’outil n’ont pas changé avec ces différentes lois.
Phase 2 : l’analyse des différents documents de la ZAC
La deuxième phase de travail portera sur le « contenu » du processus de conception. Il s’agira dans un premier temps de voir si les différents documents produits lors de la procédure, et identifiés par Maxime Douche dans son travail de recherche , prennent en compte l’environnement avec des obligations réglementaires à l’heure actuelle, puis de réaliser la chronologie inverse de l’évolution potentielle de cette prise en compte. Ces conclusions spécifiques à chaque document identifié seront étayées par des cas d’études portant sur deux ZAC différentes sur de nombreux points, comme l’explicitent les brèves descriptions suivantes.
La ZAC du Forum d’Orvault est située sur la commune d’Orvault (44). Cette commune accueille plus de 24 300 habitants, et est située en périphérie de Nantes, au sein de son agglomération. D’une superficie de 8,8 hectares, la ZAC a été créée le 27 octobre 1986. L’objectif était de constituer à terme un pôle organisé, porte d’entrée de la commune depuis un échangeur. Elle a été ouverte à une urbanisation à vocation commerciale. L’aménagement de la ZAC s’est fait en 1991 par la Société d’Aménagement du Forum d’Orvault (SAFO), via une convention d’aménagement.
La ZAC Monconseil se trouve sur le territoire communal de Tours (37), ville d’Indre et Loire de plus de 30 700 habitants. La ZAC a été créée en 1984 mais son lancement opérationnel n’a eu lieu qu’en 2006. L’aménagement a été concédé à l’OPAC de Tours. La zone de 20 hectares était au départ uniquement créée pour un usage résidentiel. Elle participa en 2008 à l’appel à projet « EcoQuartier » lancé par le gouvernement.
Phase 3 : l’analyse des nouvelles méthodes de l’urbanisme durable
Suite à l’analyse de l’évolution de la règlementation en ce qui concerne le processus de conception de la ZAC, cette troisième phase de travail portera sur les démarches entreprises par les acteurs de l’aménagement eux-mêmes, et donc non-imposées par la loi, pour produire un urbanisme plus durable. Il s’agira dans cette partie de faire un bilan, et donc de montrer l’existence de nouvelles méthodes utilisées, issues de l’initiative personnelle des professionnels résultant de l’émergence de nouvelles problématiques environnementales, et non d’une mise en conformité des pratiques.
Phase complémentaire : le contexte extérieur de la procédure
En complément de ces trois phases portant exclusivement sur la procédure, ce travail de recherche s’achèvera par une analyse complémentaire, portant sur le contexte extérieur du processus de conception, qui peut potentiellement influer, mais indirectement, sur la prise en compte de l’environnement dans la procédure ZAC.
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Table des matières
Introduction
Partie 1 : Mise en situation
1. Définition des notions-clés et de la problématique
11. Définition du processus de conception de la ZAC
12. Le volet environnemental du Développement Durable
13. Problématique de recherche
2. Méthodologie de travail
21. Les différentes phases du travail de recherche
22. Les hypothèses de travail pour chaque phase
Partie 2 : Analyse des phases de travail spécifiques à la procédure
1. Phase 1: Analyse du « contenant » avec les lois fondatrices de l’urbanisme
11. Création de la procédure ZAC avec la Loi d’Orientation Foncière de 1967
12. Suppression du PAZ avec la loi de Solidarité et de renouvellement urbain de 2000
13. Le Grenelle de l’environnement de 2010 qui modifie l’urbanisme en général mais pas l’outil ZAC
14. Conclusion de la phase 1 : Des lois qui ne changent pas les fondements de la procédure pour une meilleure prise en compte de l’environnement
2. Phase 2 : Analyse des documents comportant des éléments en faveur de l’environnement
21. Le dossier de création : le premier document prenant en compte l’environnement
22. Adaptation du document d’urbanisme
23. Choix du mode de réalisation : la concession d’aménagement
24. Le dossier de réalisation avec des éléments complémentaires
25. Le promoteur : un acteur soumis à des contraintes environnementales
26. Conclusion de la phase 2 : des évolutions à chaque étape du processus de conception qui en modifient « le contenu »
3. Phase 3 : De nouvelles méthodes pour un urbanisme plus durable
31. Des méthodes qui agissent dès le début du projet
32. Des démarches qui certifient les projets déjà réalisés
33. Des normes qui qualifient les organismes et non les projets
34. Conclusion de la phase 3 : des démarches nouvelles et encore méconnues
4. Synthèse des trois phases portant sur la procédure
Partie 3 : Un contexte extérieur qui influe sur le processus de conception de la ZAC
1. La hiérarchie entre le document d’urbanisme local et les documents de la ZAC
11. Une situation antérieure contestée et contestable
12. Une situation actuelle moins dérogatoire
13. Des compatibilités imposées au PLU qui influencent indirectement la ZAC
2. Les modifications du PLU avec le développement durable
21. Une prise en compte initiale de l’environnement
22. Un document qui a subi des modifications en faveur de l’environnement
23. Des compléments avec l’émergence de nouvelles démarches
3. L’influence sur le processus de conception de la ZAC
Conclusion
Bibliographie
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