Décision résidentielle des ménages : entre choix et contraintes

Le choix. Souvent vu comme une envie permettant de satisfaire un besoin ou un plaisir, le choix est davantage le résultat d’un processus de réflexion approfondi qui fait défaut à la notion d’envie. Qu’elles soient implicites ou explicites, les contraintes auxquelles chaque agent fait face au cours de sa vie, influencent chacun de ses choix et déplacent ses envies au rang de décisions. La décision résidentielle. Quelle décision peut être plus réfléchie que celle relative au lieu d’habitation ? Tout en rythmant la vie quotidienne, elle possède une dimension économique particulière, qui incite les ménages à prendre en considération l’ensemble des tenants et des aboutissants qui la sous-tendent. Cette décision, qui concerne chaque individu, se pose souvent plusieurs fois au cours d’une vie et le processus qui mène à la décision, fait appel à des contraintes que l’agent se doit d’intégrer à sa réflexion, sous peine de voir son bien-être considérablement réduit.

LA CONTRAINTE DU MARCHÉ

La discrimination 

L’égalité d’accès à un logement décent pour l’ensemble des habitants du territoire français est un objectif politique depuis de nombreuses décennies, qui ne semble pourtant pas atteint à l’heure actuelle. Régulièrement pointées du doigt, les pratiques discriminatoires à l’encontre de populations ciblées, sont un phénomène souvent abordé dans la littérature économique. Le terme de discrimination, souvent défini de différentes façons au sein de celle-ci, mérite qu’on le redéfinisse : la discrimination résidentielle correspond à un comportement qui vise à favoriser ou défavoriser un groupe d’individus, à lui refuser l’accès à un logement, ou à lui attribuer un loyer plus élevé en raison de certaines caractéristiques individuelles, alors que l’ensemble des locataires est parfaitement substituable dans le processus d’attribution du logement, au revenu près. En théorie, lorsqu’un logement du secteur locatif privé est disponible, il devrait être attribué à n’importe quel ménage présentant, toutes choses égales par ailleurs, un niveau de revenus suffisant pour assurer le paiement de ses loyers.

Les études traitant de la discrimination résidentielle en France, dénoncent bien souvent les conditions de vie des immigrés, c’est-à-dire les « résidents français nés en dehors du territoire sous une autre nationalité »  . Toutefois, une grande part de ces études se focalise sur le parc social (Bonnal (2012)[28] montre que les immigrés font face à un délai d’attente supérieur à celui des français pour l’obtention d’un logement social) où la population immigrée est majoritaire, et peu s’intéressent aux inégalités d’accès sur le parc locatif privé. En revanche, les analyses descriptives menées par l’INSEE, l’INED, l’IAURIF ou encore le GELD montrent des conditions résidentielles inférieures à celles des français et parlent de « discrimination » et de « ségrégation » sous couvert de regroupements communautaires, sans pour autant tenir compte des préférences de certains pour ce mode de vie (Turquie, Algérie, Maroc et d’Asie du Sud-Est sont fortement présentes dans les zones à haute concentration d’immigrés, tandis que les locataires venant d’Espagne ou du Portugal le sont moins) et en s’appuyant également sur l’appréciation des immigrés eux-mêmes quant au sentiment d’être victimes de discrimination. La plupart des analyses économétriques relatives à ce phénomène vis-à-vis de la population immigrée cherchent à mettre en évidence les différences en matières de prix, de conditions, de mobilité et de voisinage, à partir de différences socio-économiques observables. En Norvège, par exemple, une étude empirique des contrats de location indique que les immigrés et leurs descendances paient en moyenne une majoration de 8% sur leur loyer par rapport aux Norvégiens, majoration atteignant près de 14% pour les immigrés issus du continent Africain (Beatty et Sommervoll, 2012[12]). Toutefois, les auteurs émettent certaines réserves quant à la véracité de l’effet discriminatoire mis en évidence et montrent que ce dernier ne peut être différencié des facteurs non observables. En outre, ces écarts de loyers sont susceptibles d’être surestimés si la composition ethnique du voisinage est omise. En effet, aux États-Unis, les prix de l’immobilier sont généralement plus bas dans les quartiers principalement habités par des AfroAméricains, alors que ceux des quartiers majoritairement blancs ont tendance à être plus cher (Chambers, 1992[45] ; Kiel et Zabel, 1996[113]). Bon nombre d’études de testing et d’audit quasi-expérimentales se sont développées sur le continent américain dans le cadre de locations et de ventes immobilières : certaines ont pour objectif de montrer les différences de traitements de la part des propriétaires, entre les minorités ethniques et les américains, à travers des refus ou réductions d’opportunités (certains propriétaires proposent, en moyenne, moins de logements, refusent des visites ou ne donnent pas suite aux demandes des minorités Noires) (Yinger, 1995 ; Riach et Rich, 2002[154]). Des études plus récentes révèlent également des niveaux significatifs de discrimination à l’encontre de la population Hispanique, bien qu’inférieurs à ceux des Afro-Américains (Galster, 1990a; Page, 1994[149] ; Roychoudhury et Goodman, 1992[156] ; Turner et Mikelsons, 1992[167] ; Yinger, 1986 ; Yinger, 1998 ; Ondrich et al, 1999). Ils expliquent ce phénomène par de la discrimination fondée sur le client : les propriétaires anticipent les préférences de leurs clients blancs en refusant l’accès des quartiers majoritairement blancs aux Afro-Américains (Yinger, 1986). Schmutz (2011)[157] confirme un tel résultat sur des données françaises. Des études basées sur l’analyse du testing montrent que les propriétaires sont d’autant plus susceptibles d’exercer ce comportement s’ils possèdent au moins deux logements dans l’immeuble (Hanson et Hawley, 2011). Galster (1990)[83], McIntosh et Smith (1974 [134] et Turner et Mikelsons (1992)[167] montrent que les propriétaires sont susceptibles de comportements discriminatoires basés sur l’anticipation d’effets potentiellement négatifs sur les prix des logements du quartier, résultant de l’évolution de la composition ethnique au sein de celui-ci. A partir d’une étude de testing, les minorités se voient proposer un nombre équivalent de logements, mais situés dans un quartier systématiquement différent. Ondrich et al. (2003) montrent que les représentants immobiliers mobilisent moins d’efforts lorsqu’ils font la promotion de logements situés dans les quartiers mixtes ou de transition (quartiers majoritairement blancs où s’installent peu à peu des groupes minoritaires). Heckman (1998) pointait le risque que des caractéristiques non-observables viennent biaiser les résultats des mesures. Des études américaines sur la discrimination résidentielle ont, par le suite, cherché à remédier à ces déficiences d’expériences de terrain en introduisant les caractéristiques socio-économiques des testeurs, contribuant ainsi à réduire l’effet discriminatoire et du biais grâce à une plus grande précision des mesures (Choi, Ondrich et Yinger, 2005[55] ; Zhao, 2006). Massey et Lundy (2001 [131] montrent, en outre, que ces comportements inégalitaires s’exercent en amont de la rencontre physique avec le client, dans le sens où l’offreur identifie les origines ethniques du client à travers l’accent lors des entretiens téléphoniques (Purnell, Idsardi et Baugh, 1999[152]). De même, Drydakis (2011)[72] montre qu’en Grèce, la discrimination s’exerce à l’encontre des femmes avec un accent albanais dans le sens où leur sont proposés moins de logements et se voient systématiquement proposer un loyer plus élevé ; il est également plus fréquent qu’elles soient interrogées sur leur emploi et leur situation financière que les femmes sans accent. Hanson, Hawley et Taylor (2011), fournissent des preuves d’une discrimination subtile en montrant qu’aux États-Unis, les représentants immobiliers favorisent les clients blancs à travers des réponses plus rapides, plus détaillées et en faisant appel à un langage plus positif que lorsqu’il s’agit de clients Afro-Américains. Alors que les premières études portaient principalement sur la discrimination envers les Afro Américains, des études plus récentes menées en Europe et aux États-Unis se sont concentrées sur la discrimination à l’encontre des clients d’Afrique du Nord. Carpusor et Loges (2006)[44] montrent que ces candidats avec un nom à consonance Arabe ont trois fois plus de chances d’être dissuadés de visiter un appartement à Los Angeles que les candidats avec un nom américain ; des études suédoises (Ahmed et Hammarstedt, 2008), espagnoles (Bosh, Carnero et Farre, 2010[29]), canadiennes (Hogan et Brent, 2011[102]), italiennes (Baldini et Federici, 2011[11]) et norvégiennes (Andersson et al., 2012[5]) affichent des résultats similaires. En Norvège, Andersson et al. (2012)[5] montrent que les hommes dont le nom est à consonance Maghrébine sont de 16 points de pourcentage moins susceptibles de recevoir une réponse positive que les femmes portant un nom norvégien. En outre, ces dernières sont les plus favorisées par les propriétaires, alors que les femmes portant un nom Maghrébin le sont légèrement moins, sans toutefois être défavorisées (Bengstsson, Iverman et Hinnerich, 2012[21] ; Ahmed et Hammarstedt, 2008) ; les avantages des femmes sur les candidats hommes de même origine ethnique sont également observés en Italie (Baldini et Federici, 2011[11]).

L’effort fourni pour dénoncer ces inégalités, place notre étude au devant de la scène publique dans le sens où aucune étude ne porte sur la quantification des écarts de loyers dans le domaine de la location résidentielle. Bien que l’ensemble de ces études s’accorde à prouver l’existence de la discrimination à l’encontre de populations minoritaires, aucune n’est en mesure de fournir une méthodologie permettant de la mesurer. De ce fait, mettre en place des politiques visant à faire disparaître la discrimination sur le parc locatif privé est un objectif particulièrement intéressant dans la mesure où il peut, non seulement, réduire la non-équité entre les groupes, mais également les risques de conflits auxquels ils donnent très souvent naissance. Il n’en reste pas moins vrai qu’en pérennisant les inégalités existant entre les groupes et en les nourrissant d’une génération à l’autre, un pays accentue la pression exercée sur son parc social, entrainant par là un effet de congestion, voir même d’exclusion de ménages réellement dans le besoin. Cet article se propose de combler cette lacune en expliquant les écarts de loyers à partir d’une représentation théorique reposant sur l’aversion du propriétaire envers une catégorie de ménages. Cette représentation, purement pédagogique, est toutefois nécessaire pour comprendre les mécanismes découlant de tels comportements. Ainsi, après un tour d’horizon des conditions de logements des ménages immigrés en Île de France, nous estimons empiriquement, dans une deuxième partie, l’ampleur de la discrimination globale sur cette région, à partir de la méthode de décomposition des gains, proposée par Oaxaca et Blinder (1973). A partir des loyers moyens observés chez les ménages français et immigrés de l’Enquête Logement de 1996, nous tenterons de dissocier la part des écarts de loyers résultant des différences de préférences entre les deux groupes, de celle provenant de comportements discriminatoires à l’encontre des seconds uniquement. L’apport de cette méthode est d’appliquer cette décomposition non seulement au loyer total, mais également aux prix hédoniques de chaque attribut qui composent le logement. L’interprétation de la discrimination considérée en ces termes reste incomplète, puisqu’elle considère uniquement les situations dans lesquelles deux ménages, occupant des logements en tous points similaires et ayant les mêmes revenus, les occuperaient à des loyers différents. Elle ne prend ni en compte les effets indirects de la discrimination, ni l’inégalité d’accès au logement, mais uniquement celle qui vise à faire payer plus cher un ménage par rapport à un autre, sur la seule base de sa nationalité, et ce malgré la parfaite substituabilité de ces locataires. Ainsi, nous corrigerons les inégalités d’accès aux logements du parc privé au profit des logements sociaux et en propriété, en appliquant la méthode d’Heckman en deux étapes.

Modèle théorique

Initialement introduit par F. Edgeworth (1922), le modèle de discrimination trouve sa première réelle modélisation dans le travaux de Becker (1957) et Arrow (1973). A partir des hypothèses traditionnelles de concurrence pure et parfaite et d’homogénéité parfaite des agents  , cette formulation permet d’expliquer la présence de discrimination sur un marché et d’en dériver les conséquences ; toutefois, la prédiction théorique de résorption de la discrimination dans le temps n’étant pas compatible avec l’observation empirique, bon nombre de modèles, marqués par une complexification croissante, se sont développés depuis. Afin d’examiner le marché locatif privé de l’immobilier, nous nous inspirons du modèle de prix hédoniques de Rosen (1986) en considérant que l’aversion du propriétaire est une caractéristique intrinsèque au logement mais inobservable par l’économètre. Ce modèle, très simple, permet d’illustrer les mécanismes à l’œuvre derrière les écarts de loyers observés pour des logements identiques et des locataires qui se distinguent par un critère discriminant (nationalité, religion, couleur de peau, ethnicité  , etc). Il permet également d’expliquer les raisons pour lesquelles deux propriétaires, présentant des préférences différentes envers les locataires, proposent, à un même ménage, deux niveaux de loyers différents pour des logements en tous points similaires. Il a également pour vocation d’amener le lecteur à réfléchir aux conséquences de tels comportements sur les écarts de loyers au sein d’un territoire, ainsi qu’à celles qui poussent certaines populations à se regrouper dans certaines zones.

Cadre simple 

Considérons, tout d’abord, le marché immobilier comme le lieu où se rencontrent N propriétaires de logements homogènes en location et N locataires potentiels, dans un cadre concurrentiel. Les locataires sont hétérogènes dans le sens où un groupe de Nd locataires sont potentiellement discriminés pour des raisons extérieures à leur capacité à payer leur loyer, tandis que les Nn autres locataires, ne le sont pas ; les N locataires sont identiques en tout autre point. Pour simplifier, nous supposons que le nombre de logements disponibles est égal au nombre de locataires à la recherche d’un logement. Le modèle de discrimination que nous présentons, repose sur l’hypothèse selon  laquelle, louer à un locataire discriminé, procure à certains propriétaires, une perte de satisfaction, qu’ils n’auraient pas à supporter en choisissant un membre du groupe non discriminé. Soit UA = UA(P; D) la fonction d’utilité du propriétaire discriminant présentant un niveau d’aversion A pour le groupe de locataires discriminés, avec P le niveau de loyer qu’il perçoit et D une variable dichotomique représentant le groupe auquel appartient le locataire.

En considérant qu’un propriétaire discriminant atteigne un niveau d’utilité de UA = UA(P; Dn) en louant à un ménage non discriminé, et, qu’il obtienne un niveau UA = UA(P; Dd) en choisissant un locataire discriminé, alors UA(P; Dn) > UA(P; Dd) ∀P. De ce fait, le propriétaire préfère louer à un ménage non discriminé plutôt qu’à un membre du groupe discriminé, toutes choses égales par ailleurs. Si le propriétaire discriminant choisit un locataire appartenant au groupe non discriminé, cela implique que son niveau d’aversion pour l’autre groupe, est supérieur à celui des propriétaires faisant le choix de louer à un locataire appartenant au groupe discriminé.

Notons Pn le niveau de loyer que le propriétaire discriminant reçoit en confiant son logement à un locataire non discriminé, et, Pd celui qu’il obtiendrait d’un locataire discriminé et lui permettant d’atteindre le même niveau de satisfaction qu’en choisissant un membre de l’autre groupe. Ainsi, pour un propriétaire qui discrimine,

UA(Pn; Dn) = UA(Pd; Dd) avec Pn > Pd

Pour compenser la perte d’utilité engendrée par le choix du locataire discriminé, le propriétaire discriminant se doit de lui demander un niveau de loyer plus élevé. Pour illustrer ce modèle, supposons que la fonction d’utilité du propriétaire discriminant prenne la forme suivante :

UA = P + Ad si D = Dd
= P + An si D = Dn

Avec Ad le niveau d’aversion lié au fait de louer à un locataire appartenant au groupe discriminé, et An celui lié au fait de louer à un membre de l’autre groupe. Pour un propriétaire discriminant, Ad > An. Soit A = Ad − An le degré d’aversion du propriétaire envers les locataires du groupe discriminé. Ainsi, le propriétaire, preneur de prix, a le choix entre la combinaison (Pd; Dd) et la combinaison (Pn; Dn) ; soit le choix d’un locataire discriminé versus un locataire non discriminé.

Le propriétaire discriminant loue son logement à un locataire du groupe discriminé si l’écart des loyers entre les deux groupes, couvre au moins la valeur du désagrément, A. En d’autres termes, il choisit un membre de ce groupe si ΔP > A, avec ΔP = Pd − Pn la différence des loyers entre les deux types de locataires.

Considérons, tout d’abord, le cas extrême où l’ensemble des propriétaires présente le même niveau d’aversion envers les locataires discriminés. Cette représentation, somme toute très théorique, présente des propriétés tout à fait intéressantes en terme de répartition des populations sur le territoire. En effet, selon le niveau d’aversion des propriétaires, deux configurations sont possibles. Tout d’abord, si le niveau d’aversion, A, est suffisamment élevé, alors, seuls les locataires non discriminés ont accès à un logement. Le loyer que les propriétaires proposeraient à la population discriminée s’en trouverait, par conséquent, très élevé. En supposant qu’un tel niveau de loyer ne puisse financièrement pas être supporté, aucun locataire discriminé n’accepte de logement, et, les propriétaires préfèrent laisser leurs logements vacants plutôt que de les confier à des membres de ce groupe en en baissant le loyer. En effet, s’ils acceptent de baisser le niveau des loyers pour ce groupe de locataires, alors ceux-ci ne couvrent plus la perte de satisfaction que le groupe discriminé lui confère. Aucun propriétaire n’accepte de confier son logement à un membre du groupe discriminé et cette population se trouve sans logement. Seuls les locataires non discriminés obtiennent un logement et un seul loyer existe sur le marché : celui des locataires non discriminés.

Table des matières

INTRODUCTION
I LA CONTRAINTE DU MARCHÉ
1 La discrimination
1.1 Modèle théorique
1.2 Modèle économétrique
1.3 Présentation des données
1.4 Écarts de loyers et prix de la discrimination
1.5 Conclusion
1. A Enquête Nationale Logement 1996
1. B Quelques définitions
1. C Tests d’égalités de moyennes et de proportions
1. D Détail des estimations
II LES CONTRAINTES AU CŒUR DU MÉNAGE
2 La mise en ménage
2.1 Modèle théorique
2.2 Modèle économétrique
2.3 Présentation des données
2.4 Premier choix résidentiel et répartition du pouvoir
2.5 Conclusion
2. A L’Enquête Nationale Logement 2002
2. B Identification des parcours de mobilité
2. C Maximum de vraisemblance
2. D Détail des estimations
3 Les temps de trajet domicile-travail
3.1 Modèle théorique
3.2 Modèle économétrique
3.3 Présentation des données
3.4 Localisation résidentielle et trajets domicile-travail
3.5 Conclusion
3. A Le Recensement de la Population de 1999
3. B Appariement des données individuelles et de temps de trajet
3. C Estimation du revenu individuel et de sa répartition
3. D Tests d’égalités de proportions et de moyennes
3. E Détail des estimations
III Conclusion : contributions et limites
Bibliographie

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