Copropriété boulenger à choisy-le-roi

RAPPEL DU CALENDRIER DE L’ÉTUDE

Suite à la réalisation d’un premier diagnostic en juillet — août 2003 sur la copropriété BOULENGER, la ville de Choisy-le-Roi, en accord avec le conseil syndical, a souhaité lancé une étude pré-opérationnelle d’actions. L’objectif de cette étude est de compléter les éléments recueillis à l’occasion du précédent diagnostic et d’appréhender de façon précise l’état du bâti et la situation sociale et financière des propriétaires (qu’ils soient bailleurs ou occupants) et des locataires.

La finalité de l’étude est de dresser un état des lieux complet de la copropriété permettant d’identifier les possibilités d’intervention(s). Elle doit permettre en outre de guider les copropriétaires et la municipalité en vue de la définition d’un programme global de requalification.

Cette étude pré-opérationnelle d’actions a une durée de 4 mois à compter de la réception de la lettre d’engagement, c’est-à-dire à partir du 7 mai 2004. En raison de la période estivale, trois semaines supplémentaires ont été rajoutées au 4 mois initialement prévus pour la réalisation de l’étude. Le calendrier général de l’étude se décline ainsi selon les phases suivantes:

Cadrage de l’étude: du 30 avril au 7 mai 2004 Contacts avec les différents acteurs et inventaires des données nécessaires à l’étude et élaboration des questionnaires d’enquêtes .

Réalisation des trois diagnostics
(technique, de fonctionnement et socio-économique): du 12 mai au 23 juillet 2004 Passation des 150 enquêtes sociales et patrimoniales environ, réalisation et traitement des entretiens auprès d’un échantillon de propriétaires bailleurs, de commerçants, des observations in situ et réalisation du diagnostic technique sur parties communes et sur un échantillon de six logements.

Elaboration d’un bilan global: du 25 juin au 27 août 2004 Identification d’un profil général du copropriétaire par statut d’occupation, évaluation de la capacité des copropriétaires à faire face aux travaux nécessaires, évaluation de l’attachement des locataires et propriétaires à la copropriété, évaluation des forces sur lesquelles le projet de requalification pourrait s’inscrire, cartographie des différentes pathologies du bâti, hiérarchisation des interventions en fonction de leur degré d’urgence et évaluation des coûts de réhabilitation.

Définition d’un programme d’intervention: du 13 août au 8 octobre 2004 Evaluation de la pertinence d’une opération publique, négociation des enveloppes budgétaires et recherche de partenaires, estimation des aides mobilisables (selon plusieurs scénarii) et identification et hiérarchisation des actions à mener.

Cependant, compte tenu du fait que le dossier ANRU doit être déposé fin juin 2004, il a été décidé à l’occasion d’une réunion de cadrage avec la ville de Choisy-le-Roi le 7 mai 2004 la présentation des premiers éléments de conclusions de l’étude, en fonction de l’état d’avancement des différents diagnostics, le 22 juin 2004 en réunion «élus référents ». En fonction des priorités retenues avec la ville de Choisy-le-Roi le 7 mai 2004, cette présentation mettra l’accent sur le diagnostic technique et les caractéristiques des propriétaires et locataires enquêtés à la date de début juin 2004.

Par ailleurs, au 24 mai 2004, les réunions suivantes permettant le suivi de l’étude ont été planifiées :
– Le 22 juillet 2004: réunion technique « copropriété BOULENGER» Présentation des résultats quasi-définitifs des trois diagnostics
– Le 2 septembre 2004: réunion « élus référents»: Présentation des synthèses et des conclusions des diagnostics
– Le 7 septembre 2004: réunion technique « copropriété BOULENGER» Point sur l’état d’avancement de l’étude et les investigations manquantes
– Le 24 septembre 2004: rendu intermédiaire de l’étude

ETAT D’AVANCEMENT DE L’ÉTUDE

Entretiens réalisés

Depuis le 7 mai 2004, l’équipe du CODAL PACT 94 s’est attachée à réaliser les entretiens auprès des organes de la copropriété suivants:
• Le conseil syndical le 10 mai 2004 (8 membres du conseil syndical sur 9 étaient présents).
• Le syndic le 14 mai 2004 (M. HERBAUDIERE, gestionnaire de la copropriété depuis 2001). Ces entretiens réalisés à l’occasion du démarrage de l’étude ont été l’occasion de présenter le déroulement général de l’étude. Ils ont également permis de recueillir quelques observations quant au fonctionnement actuel de la copropriété.

Du premier entretien réalisé avec le conseil syndical, il ressort premièrement que les membres attendent beaucoup des résultats de cette étude. Pour eux, l’étude fait suite à plusieurs années d’alerte des services de la ville quant à la dégradation du bâti, de la gestion et aux difficultés à faire face aux travaux. De nombreuses questions relatives à la finalité de l’étude et à son calendrier ont été posées à l’équipe du CODAL PACT 94. En ce qui concerne le fonctionnement actuel de la copropriété, les membres du conseil syndical rencontrés ont informé l’équipe du CODAL PACT 94 qu’ils étaient assez mécontents de l’action du syndic (absence de réalisation de travaux importants nécessaires à la pérennité du bâti, travaux réalisés sans que le conseil syndical n’en ai été informé, factures manquantes, facturation importante des déplacements du syndic sur la copropriété, non exécution des travaux votés en assemblée générale etc…). Compte tenu de cette situation, le conseil syndical envisage d’inclure à la prochaine assemblée générale prévue pour juin 2004 la mention suivante:

« L’assemblée générale mandate le conseil syndical à convoquer une assemblée générale et à présenter un nouveau syndic si l’actuel syndic GESTRIM-SOGEVIT ne respecte pas ses engagements et n’exécute pas les décisions votées en assemblée générale. L’assemblée générale 2004 devra se faire dans le premier trimestre 2005 en aucun cas au-delà ».

De son côté, le gestionnaire de la copropriété déplore une mauvaise organisation du conseil syndical et l’absence de partenariat avec le syndic. Sans remettre en cause l’engagement du conseil syndical dans la gestion et le fonctionnement de la copropriété, le syndic regrette que les actions entreprises par les membres n’aillent pas toujours dans le sens de l’action collective. Il souligne également que les copropriétaires de cet ensemble immobilier ont tendance à être très procéduriers, ce qui a des conséquences importantes sur les comptes de la copropriété. Les procédures sont en général lancées à l’encontre du syndic par des propriétaires individuellement en raison de la non réalisation de travaux sur la copropriété et des conséquences sur l’état des logements. Les actions du cabinet SOGEVIT sont, selon lui, systématiquement remises en cause. Cependant, les premières investigations du CODAL PACT 94 ont permis d’observer qu’au 31 décembre 2003, le solde débiteur de la copropriété était beaucoup moins important que celui du 31 décembre 2002. Celui-ci est passé de 84 964 € 47 406 €. Ainsi, depuis son arrivée, le syndic s’est attaché à faire face aux impayés de façon importante. Il est également important de noter que le cabinet SOGEVIT, suite à l’incendie des archives de l’ancien syndic, a du reprendre l’ensemble des comptes de la copropriété à partir d’une situation de trésorerie et du dernier procès verbal d’assemblée générale.

D’une façon générale, les investigations faites par le CODAL PACT 94 depuis le 7 mai 2004 permettent de dégager les premières pistes d’analyse suivantes :

– Les membres du conseil syndical sont inquiets du devenir de leur copropriété. Ils souhaitent s’engager dans un projet global de requalification
– D’un point de vue du fonctionnement de la copropriété, un climat conflictuel entre le conseil syndical et le syndic a tendance à s’instaurer depuis peu sur la copropriété. La coordination et le partenariat entre le gestionnaire et le conseil syndical ne sont pas toujours aisés. Les membres du conseil syndical se sont déclarés assez méfiants vis-à-vis de leur syndic et réservés quant à la qualité de sa gestion. Le syndic est majoritairement désigné comme seul responsable de l’état de dégradation de la copropriété, bien que depuis sa nomination, celui-ci se soit attaché à réécrire l’ensemble des comptes de la copropriété. Dans le cadre d’une action globale sur la copropriété, cet élément pourrait être bloquant.
– D’un point de vue de la gestion, celle-ci semble relativement saine. Les impayés ont considérablement diminué depuis la nomination du cabinet SOGEVIT. La situation de trésorerie de la copropriété peut ainsi être un atout dans le cadre d’une opération de requalification globale du bâti. Les comptes 2001 (sous la gestion du syndic PAT 94) n’ont cependant pas encore été approuvés en assemblée générale.

Table des matières

INTRODUCTION
LES QUESTIONNAIRES
LOCATAIRE
PROPRIETAIRE OCCUPANT
GRILLE ENQUETEUR
PROPRIETAIRE BAILLEUR
GRILLE D’ENTRETIEN-PROPRIETAIRE BAILLEUR
GRILLE D’ENTRETIEN-COMMERCANTS
LES REUNIONS ET COMITE DE PILOTAGE
NOTE D’ETAPE DU 25 MAI 2004
COMITE DE PILOTAGE DU 22JUIN 2004
REUNION TECHNIQUE DU 22 JUILLET 2004
CONCLUSION

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