Soutenance mémoire
Période coloniale
En septembre 1895, les troupes du Général Duchesne assiégèrent la cite des Mille, bombardant le Rova. En janvier 1896, le résident Laroche s’installait à «Tananarive» et l’actuel quartier d’Antaninarenina devint bientôt le nouveau centre administratif de la capitale. La période coloniale marque profondément la ville d’Antananarivo. En effet, c’est durant le Gouvernement général que la ville change totalement de physionomie. De très importants aménagements urbains vont alors avoir lieu : le centre vital de la ville va ainsi passer de la “villehaute” à la “ville basse” tel que : D’une part la ville haute a son centre, place de l’Indépendance (anciennement place Colbert) et s’étend du quartier d’Isoraka, au nord, jusqu’au palais de la reine (le Rova), qui domine la ville au sud-est. Son paysage urbain est rendu pittoresque par les implantations parfois vertigineuses de maisons en terrasses, ses hauts murs de soutènement, ses escaliers et son dédale de venelles. D’autre part la ville basse, appelée ville coloniale, part du marché d’Analakely, les pavillons couverts face à la grande poste, jusqu’à la gare des trains de Soarano, en passant par l’avenue de l’Indépendance. Elle s’est développée au début de la période coloniale en raison du manque de place sur les collines et aussi de la volonté des Français (qui installent le gouverneur général à Antaninarenina) de s’affranchir de l’influence royale, dont les palais sont dans la Ville Haute. D’importants travaux d’assèchement, notamment dans l’actuel quartier de l’avenue de l’Indépendance, ont été réalisés à cette époque. La construction d’égouts couverts, de bordures de trottoirs et de caniveaux pavés sont réalisés avenue de France et place Colbert. Des murs de soutènement sont réalisés dans de nombreux quartiers de la ville et le cimetière d’Anjanahary est aménagé. La plupart des rues qui existent aujourd’hui dans cette partie de la ville datent de ce début de siècle. En 1899, la ville compte 43 000 habitants et l’année d’après, 48 000 (655 étrangers, dont 528 Français). Au début du XXe siècle, les Français dotent la ville de voies carrossables, d’un réseau d’égouts et de l’éclairage public. La gare de Soarano est inaugurée en 1910 et, à cette même période, l’électricité fait son apparition. En 1911, ce sont les premières bornes-fontaines qui sont construites. Ces travaux d’aménagement et d’assainissement se poursuivirent dans les années 1920 et 1930, notamment avec la modernisation du Zoma («grand marché du vendredi») et l’élargissement de nombreuses artères. La commune d’Antanarivo sous le régime coloniale se présente comme suit : le 30 novembre 1898, un arrêté accorde l’autonomie administrative et financière de la ville de Tananarive qui devient une commune selon un décret en date du 2 février 1899
Développements urbains de la ville
Formalisé en 1989, le partenariat avec la Commune urbaine d’Antananarivo est l’une des plus anciennes coopérations de la Région Île-de-France. Ce partenariat est centré sur la réhabilitation et l’équipement d’écoles primaires de la capitale malgache. Il s’est ensuite orienté vers le développement urbain avec le lancement en 2006 du Plan Vert.Ces orientations principales sont la planification urbaine, la valorisation et la préservation du patrimoine de la ville, ainsi que l’action sociale en faveur de l’hygiène et de la santé. Depuis 2008, les actions se sont enrichies d’un important volet en faveur des transports. Aujourd’hui, cette coopération concerne de nombreux domaines d’intervention, allant de l’aménagement de l’espace urbain et périurbain au développement économique, en passant par la santé, l’éducation et l’appui institutionnel. Depuis 2000, un représentant de la Région Île-de-France est en poste auprès de la Mairie d’Antananarivo. Aux côtés du représentant, également co-directeur de l’Institut des Métiers de la Ville depuis 2008, la Région Île-de-France est représentée sur place par un gestionnaire du volet socio-sanitaire du Plan Vert. Ce Plan Vertest un outil d’aménagement durable. En 2006, face à la saturation de l’espace urbain d’Antananarivo, la coopération a pris une dimension plus ambitieuse avec le lancement du Plan Vert, véritable outil de planification et d’accompagnement du développement urbain. Ce Plan inclut des mesures de protection des zones urbaines, d’un coté par la qualification dans le centre historique d’une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), et d’un autre coté par la réglementation de sites (zones agricoles, plans d’eau, etc.). Il a aussi donné lieu à des aménagements urbains dans le sens d’une rénovation. Depuis, le comblement de rizières et marécages est aussi réglementée afin de préserver une plaine. Ce dernier est le réceptacle du trop-plein d’eau en cas d’inondation. Cependant, la construction est soumise à des règles strictes et doit se conformer aux plans d’urbanisme. De plus, on assiste à la restauration de différents bâtiments incendiés aussi bien le palais de Manjakamiadana que l’Hôtel de Ville sur l’Avenue de l’Indépendance.
Présentation du promoteur immobilier
Le promoteur immobilier est un offreur d’espaces construits ou à construire, que ce soient des immeubles collectifs, maisons individuelles, bureaux, locaux ou centres commerciaux, hôtellerie, résidences pour étudiants ou personnes âgées. De nos jours, c’est lui qui initie le processus de l’offre nouvelle en immobilier. Son expertise, sa connaissance des opportunités du côté de la demande et son contrôle de la ressource première, le terrain en font l’agent majeur du marché immobilier.Il sert d’intermédiaire obligé entre les autres acteurs surtout les utilisateurs d’espace, les financiers et les autorités réglementaires.
Le terme « promoteur immobilier » a été inventé en 1954 dans l’entourage de Fernand Pouillon pour désigner ce qu’on appelait auparavant des « monteurs d’affaires immobilières ». L’intense construction de logements soutenue par le gouvernement français d’alors et la spéculation immobilière qui l’accompagna consacrèrent le personnage et le terme ;
Selon le Robert historique, le terme « promoteur » en est venu au milieu du XXe siècle à désigner spécifiquement le promoteur immobilier, « une personne assurant et finançant la construction d’immeubles ». Les termes « promotion immobilière » et « développement immobilier » sont équivalents mais « développeur » est un dérivé de terme anglo-saxon. On retrouve parfois dans une même entrepriseles termes promoteur foncier (land developer) et promoteur immobilier (building developer) vu qu’il n’y a pas de différence terminologique entre les deux. Pourtant il existe une grande différence entre eux :
Le promoteur foncier, typique des secteurs périphériques des villes, acquiert généralement de vastes terrains vagues et les subdivise par la voie du lotissement. Il les améliore en y installant les infrastructures nécessaires à la construction comme des rues, des routes, des ouvrages d’assainissement, etc. Il ne s’occupe qu’occasionnellement de l’obtention des modifications au zonage requises, auprès des autorités locales. Et lorsque le promoteur vend ensuite les parcelles de terrain viabilisées et prêtes à construire, en vue d’un profit immédiat plutôt qu’à long terme, on peut le considérer comme promoteur foncier ;
Le promoteur immobilier acquiert des terrains vagues, des terrains améliorés, ou desservis ou viabilisés, ou toute autre propriété construite qui nécessite un redéveloppement et il y construit un ou des immeubles dans le but de les vendre, en bloc ou en parties divisées, ou les louer à bail. Il a peu d’employés et peu de capitaux propres, mais il a la capacité de trouver le financement nécessaire auprès des institutions prêteuses comme les banques. Le démarrage de chaque nouveau projet ne dépend quede l’état du marché immobilier et de la solidité financière des locataires potentielles dénichés par le promoteur, qui doit prouver un niveau de pré-location jugé suffisant par les prêteurs pour le type d’immeuble et de marché en cause afin de minimiser le risque d’une construction nouvelle. Du point de vue juridique, le terme de promoteur reste évasif à causes de nombreux contrat possible et du fait qu’il agit souvent en société interposée. Ainsi, échappant à toute définition juridique précise, le promoteur ne peut être saisi que dans sa fonction économique d’intermédiaire.Du point de vue économique, le promoteur est un agent qui transforme du capital monétaire en produit immobilier fini. De ce fait, on peut distinguer deux types de promoteur :
Capitaliste : qui investit ses fonds, possède l’initiative et la maitrise de l’opération ; il touchera des bénéfices ;
Les prestataires de service : son capital reste celui de son entreprise et travaillera à la commande sur des terrains qui ne lui appartient pas. Il ne participe pas au financement du projet ; il reçoit des rémunérations.
Matériaux constituant l’ouvrage
L’ossature joue un rôle important dans le bâtiment puisqu’elle assure la résistance de la construction et doit s’opposer aux différentes sollicitations auxquelles elle est soumise :
– les efforts horizontaux : vent et séisme ;
– les efforts verticaux : poids propre de la construction et les surcharges d’exploitation qui en cheminant par l’intermédiaire du plancher, poutres et poteaux se transmettent aux sols de fondation.
Pour cette raison, l’ossature doit assurer la résistance dans les trois directions de l’espace. Les poutres qui absorbent les efforts longitudinaux et transversaux ainsi que les poteaux qui absorbent les efforts verticaux forment les éléments de l’ossature. En outre, elle doit maintenir sa forme architecturale. Nous pouvons choisir parmi les trois ossatures suivantes :
ossature métallique dont les assemblages se font facilement au moyen des équerres, de couvre-joints et par superposition quelconque des plaques de métal qui sont réunies entre elles par des attaches. Cependant leur agent destructeur est l’oxydation, ce qui entraine des entretiens périodiques. Par ailleurs, elles ne sont pas susceptibles de résister à l’incendie. Leur utilisation n’est avantageuse que pour les constructions de grandes portées parce que l’acier est un matériau importé qui coûte très cher ;
ossature en béton précontraint n’est commode que pour les ouvrages de grandes portées supportant une charge importante. Sa mise en œuvre nécessite le recours à de nouvelles techniques et des engins spéciaux entrainant de ce fait un coût très élevé ;
ossature en béton armé est une association d’un matériau résistant à la compression et à la traction puisque l’emploi du béton et de l’acier rend possible leur capacité d’adhérence mutuelle sans dépasser leur taux de travail élastique. En plus, du point de vue esthétique et architectural, il est facile de donner n’importe quelle forme aux pièces en béton armé.
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Table des matières
INTRODUCTION
PARTIE 1. ENVIRONNEMENT DU PROJET ET CONCEPTION ARCHITECTURALE
Chapitre 1. Présentation de la ville d’Antananarivo
A. Urbanisation de la ville
B. Données socio-démographiques
Chapitre 2. Le promoteur immobilier
A. Présentation du promoteur immobilier
B. Missions d’un promoteur immobilier
C. Montage d’un projet immobilier
D. Garantie pendant la construction
Chapitre 3. Justification du projet
A. Choix du quartier d’Isoraka
B. Avantages du projet
C. Gestion de l’immeuble après vente
Chapitre 4. Notion d’appartement
A. Définition
B. Classification
C. Exigences
D. Surface hors œuvre nette (SHON)
Chapitre 5. Etude et conception architecturale
A. Organisation du plan de masse
B. Conception architecturale
C. Confort
PARTIE 2. ETUDES TECHNIQUES
Chapitre 1. Prédimensionnement
A. Plancher
B. Poutres
C. Poteaux
Chapitre 2. Evaluation des actions des charges verticales et horizontales
A. Charges horizontales: Effet du vent
B. Charges verticales
C. Effet de neige
D. Effet du séisme
Chapitre 3. Descente de charges
A. Généralités
B. Choix de la file à étudier
C. Descente de charges dues aux forces verticales
D. Descente de charges dues aux forces horizontales
Chapitre 4. Etude de la toiture
A. Couverture
B. Pannes métalliques
C. Charpentes métalliques
Chapitre 5. Calcul des structures – Etude de portique
A. Méthodes de détermination des sollicitations
B. Evaluation des charges
Chapitre 6. Notes de calcul de la superstructure
A. Notion préliminaire
B. Règle de béton armé aux états limites
C. Les poutres transversales
D. Les poutres longitudinales
E. Les poutres courbes
F. Dalle pleine
G. Poteaux
H. Escalier
Chapitre 7. Etude de l’infrastructure
A. Généralités
B. Caractéristiques du sol de fondation
C. Types de fondation
D. Choix du type de fondation
E. Dimensionnement de la fondation
Chapitre 8. Etude d’autres ouvrages du projet
A. Mur de soutènement
B. Piscine extérieure
Chapitre 9. Etude des éléments du second œuvre
A. Installation électrique
B. Réseau d’assainissement
C. Alimentation en eau potable
PARTIE 3. EVALUATION FINANCIERE, ANALYSE ENVIRONNEMENTALE ET PLANNING D’EXCECUTION
Chapitre 1. Devis descriptif
Chapitre 2. Devis quantitatif et estimatif
A. Coefficient de déboursé
B. Sous détail des prix
C. Bordereau détail estimatif
Chapitre 3. Etude de rentabilité du projet
A. Coût d’investissement
B. Chiffre d’affaire
C. Charges
D. Méthode de calcul des indicateurs de rentabilité
Chapitre 4. Etude d’impact environnemental du projet
A. Notion
B. Brève description du projet
C. Description de l’environnement existant
D. Les impacts significatifs du projet et leurs importances relatives
E. Les mesures d’atténuations
Chapitre 5. Planning prévisionnel de l’exécution des travaux
CONCLUSION
ABSTRACT
BIBLIOGRAPHIE
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