Comment la vefa a contribuée à l’émergence de partenariat entre promoteurs privés et bailleurs sociaux ?

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Les Habitations Bon Marchés (HBM) et le socle législatif

• L’apparition des premiers logements sociaux est liée à la révolution industrielle : la population urbaine augmente, donc la densité et le surpeuplement, et donc apparaissent des maladies (tuberculose) dans les milieux les plus défavorisés.
• 1889 : fondation de la Société Française des Habitations Bon Marchés par Jules Sigfried.
• Loi Sigfried du 30 novembre 1894 : les CDC et Caisse d’Epargnes (CE) peuvent prêter aux organismes HBM. Loi seulement incitative : permet seulement la construction de 3000 logements HBM. Cette loi sera complétée par d’autres au début du 20ème siècle.
• Loi Strauss du 12 avril 1906 : communes et départements peuvent aider les organismes HBM (prêt, terrains, …). Obligation de création d’au moins un comité de patronage des HBM par département.
• Loi Ribot du 10 avril 1908 : nouvel opérateur HBM ; les sociétés régionales de crédit immobilier. Elles vont aider des personnes modestes à acquérir des logements (achat ou construction) /terrains (jardin/champs cultivable), via des prêts à la Caisse des Retraites. Instauration des aides à la pierre, toujours utilisées aujourd’hui, mais bien moindre.
• Début du logement social, les lois favorisent l’initiative privée, mais ne sont pas assez contraignantes. Assez peu de résultats.

L’avant guerre : le droit au logement

• A partir de 1910, on commence à parler pour la première fois de « droit au logement » ; le logement social devient un nouveau combat social et les politiques s’emparent du sujet, particulièrement la gauche (qui jusque-là était contre le fait de construire des logements sociaux, car cela revenait à rentrer dans le modèle capitaliste).
• Loi Bonnevay du 22 Décembre 1912 : loi tournée vers la puissance publique, qui permet aux communes et départements d’aider les offices publics HBM, chargés de l’aménagement, de la construction et de la gestion d’immeubles, cités jardins, cités ouvrières, et de l’assainissement du bâti déjà existant.
• Ces lois permettent la création de quelques projets, mais ne sont globalement pas suffisantes pour résoudre la crise du logement en France. Aucune mesure n’est prise pour gérer l’urbanisation des villes.

L’entre deux guerres

• La première guerre mondiale va mettre un frein aux avancées en termes de logement social : industrie tournée vers l’armement, pertes humaines importantes, environ 450 000 logements détruits/endommagés. L’indemnisation de l’Etat pour une reconstruction à l’identique n’est pas suffisante et ne permet pas de réorganiser la ville. Le nombre de logements est toujours insuffisants, et il y a un manque d’initiatives de la part de l’Etat. La crise    du logement   s’accentue.
• Première loi pour gérer l’urbanisation : loi Cornudet de 1919 : les communes de plus de 10 000 habitants doivent se doter d’un plan d’aménagement, d’embellissement et d’extension.

L’USH, représentant du mouvement HLM

• Créée en 1929 sous le nom d’Union nationale des fédérations d’organisme HLM.
• Composé des 5 fédérations d’organismes HLM.
o La fédération nationale des offices publics de l’habitat.
o La fédération nationale des entreprises sociales pour l’habitat.
o La fédération nationale des coopératives Hlm.
o La chambre syndicale des sociétés du Crédit immobilier de France.
o La fédération nationale des associations régionales.

Rôles et missions

• Selon le site de l’USH, 5 rôles/missions :
o Représentation du mouvement hlm au sein des instances législatives et décisionnelles : propositions d’amendement pour les projets de loi, participation aux séances de réflexions sur la politique du logement.
o Actions (formations, publications) en partenariat avec les autres acteurs du logement, entre autres au travers du Réseau des Acteurs de l’Habitat, mais aussi avec les organismes de représentation des habitants.
o Accompagnement, formation et conseil dans de nombreux domaines de l’habitat (politique, rénovation, technique, maitrise d’ouvrage, énergie, foncier…) les organismes HLM, leur permettant de développer leurs compétences, à travers des filiales et clubs de l’USH : Afpols, ERU, Habitat & Territoire Conseils, Habsis, Cupi, Habitat Social pour la Ville.
o Production de ressources et outils de connaissances et de décision au service des organismes HLM : analyses économiques et financière, veille législative, observatoires.
o Communication auprès de ses adhérents, des médias et des pouvoirs publics, pour promouvoir le travail des organismes HLM et donner une meilleure connaissance de ce secteur au grand public.

Les fédérations de l’USH

• Créés par décret en conseil d’Etat sur l’initiative d’une collectivité (commune, regroupement de commune ou département). Ils sont donc rattachés aux collectivités publiques et règlements qui en découle (marchés publics, contrôle de légalité et budgétaire…).
• On en compte 272 aujourd’hui.
• Construction, gestion et réhabilitation de 2 millions de logements : environ la moitié du parc de logements sociaux.
• Vente de logement en accession sociale, réalisation d’opération d’urbanisme et d’aménagement.

Les Entreprises sociales de l’Habitat (ESH)

• Au nombre de 240.
• 2nd grand gestionnaire de logement après les OPH (quasiment la moitié des logements ici aussi, construisent aujourd’hui 1 logement social sur 2).
• Responsables devant leurs actionnaires, qui ont une rémunération limitée.
• Action Logement est le principal actionnaire des ESH.
• Locatif et accession.

Les Coop’HLM (Fédération Nationale des Sociétés Coopératives d’HLM)

• Créées au début du 20ème siècle, surtout accès sur l’accession, mais peut aussi construire et gérer leurs propres logements ou appartenant à d’autres bailleurs sociaux.
• On en compte 170.

L’Union d’Economie Sociale pour l’Accession à la Propriété

• Au nombre de 56.
• Aide dans les dossiers les plus tendus d’accession sociale : occupants très modeste. Aide aussi à résoudre les questions d’insalubrité ou d’accessibilité du logement (vieillissement).

Fédération Nationale des Associations Régionales d’organisme d’habitat social (FNAR)

• Au nombre de 21.
• Assure le lien entre l’USH et les organismes HLM au niveau local.
• Aide à la coopération entre les différents organismes HLM.

2009 et 2015, réformes en profondeurs du 1% Logement

• La réforme du 1% logement est opérée par la loi du 25 mars 2O09 loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi Molle ou loi Boutin).
• Cette réforme fait suite à de nombreux problèmes de tutelle par l’Etat du 1% logement, ce qui lui sera reproché par la Cour des Comptes, entre autres.
• Se base aussi sur le PNI signé le 17 décembre 2008.
• Vise la réduction drastique du nombre de CIL, passant de plus de 100 à moins de 30. (Chiffres à vérifier, changent selon les sources).
• A pour but de :
o Permettre une meilleure gestion par l’Etat du 1% logement, dont 25% de la collecte est d’ailleurs passée sous contrôle direct de celui-ci.
o Mettre fin à la concurrence entre les différents collecteurs.
o Augmenter le poids des collecteurs au niveau local.
• UESL devient Action Logement.
• La structure des ESH reste inchangée (pas de regroupement).
• Les CIL sont définitivement supprimés, et font désormais tous partie d’Action Logement
• Action Logement se divise désormais en 3 structures :
o Groupe : structure en charge de la direction du groupe, qui donne les orientations et veille à leurs mises en oeuvre.
o Service : structure chargée de la collecte la peec et de la redistribution de celle-ci. Reprend les actifs des CIL qui disparaissent sauf les participations dans les ESH, qui sont repris dans la 3ème structure. Propose de l’aide non seulement aux ESH détenues par Action Logement mais aussi aux autres organismes HLM.
o Immobilier : chargée de la mise en oeuvre de la politique immobilière d’Action Logement, et de la représentation de la structure au sein des ESH détenues par celle-ci. Encore une fois, la structure des ESH reste inchangée.
• En plus de ces structures sont mis en place des comités régionaux et territoriaux :
o 13 comités régionaux en France métropolitaine.
o 12 comités territoriaux dans les départements d’outre-mer.
Qui aident à répondre plus précisément, plus localement, aux problèmes de logements.

Table des matières

Sommaire
Introduction
Partie 1 : Le logement social en France
1. Histoire du logement social en France
2. Monde HLM
3. Action Logement
Partie 2 : La Vente en Etat Futur d’Achèvement
1. Cadre légal
2. Pourquoi les bailleurs sociaux ont-ils recours à la vefa ?
3. Les limites des vefa
Partie 3 : Facilité de construction et nouveaux partenariats
1. Promoteurs privés et bailleurs sociaux : un différend historique
2. Une plus grande facilité de construction induite par le regroupement des CIL
3. Comment la vefa a contribuée à l’émergence de partenariat entre promoteurs privés et bailleurs sociaux ?
4. Conséquences
Bibliographie

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