Calcul du coût potentiel de la ville de Porto pour la rénovation de ses bâtiments historiques

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LA SELECTION DU PERIMETRE

La carte ci-dessous représente la répartition géographique des éléments à intérêt patrimonial dans la ville de Porto. La zone historique (représentée en jaune sur la carte ci-dessous), déterminée par le PDM de la ville, comprend un peu plus de 22% de bâtiments à valeur historique, soit 310 bâtiments.
N’ayant à disposition aucune valeur SIG, nous avons donc compter à la main, sur cette carte, les bâtiments historiques situés dans notre périmètre d’étude. C’est en partie pour cette raison que nous avons décidé de restreindre notre analyse à un périmètre plus petit que celui de la ville de Porto.

IDENTIFICATION DE LA RESTAURABILITE D’UN BATIMENT

Par définition, une intervention de restauration architecturale n’a lieu uniquement sur des bâtiments dégradés, il va de soi que ce sont uniquement sur ces bâtiments que nous porterons notre analyse.
En effet, certains des bâtiments sélectionnés précédemment sont parfaitement entretenus ou ont subi récemment une restauration. Cependant, d’autres sont très peu entretenus, voire même laissés à l’abandon et leur état, aussi bien externe qu’interne, se dégrade avec le temps.
Ainsi, pour déterminer un certain potentiel de restauration, il est nécessaire d’étudier l’état actuel du bâtiment concerné, qui dépend lui-même de son état d’origine. En effet, définir l’état de dégradation nécessite la connaissance de la conception originelle des structures, des techniques employées lors de la construction, des transformations, des phénomènes vécus, en d’autres termes d’étudier le contexte rationnel, scientifique et culturel de chaque bâtiment. Néanmoins, notons que la valeur patrimoniale culturelle d’un édifice ne peut être déterminée objectivement, puisque sa valeur et son niveau d’authenticité ne sont pas déterminés par des critères universels.
C’est en gardant ce constat en tête que nous avons cherché à définir des critères de restaurabilité applicables à tout bâtiment. Nous avons donc défini :
• L’analyse qualitative : cette dernière se base sur l’observation directe de la dégradation des matériaux ; elle se concentre sur l’aspect, l’apparence et l’usage de la construction.
• L’analyse quantitative : cette dernière se consacre à la quantité de matière à restaurer et sera développée dans la partie suivante.
Notons que notre analyse qualitative s’appuie sur l’analyse visuelle, réalisée à partir des données Google Maps, de l’état actuel des bâtiments situés dans notre périmètre d’étude.
On évalue ainsi notre potentiel de restauration architecturale à 18 bâtiments soit 5,8% des 310 bâtiments historiques situés dans notre zone d’étude.

EVALUATION DE LA QUANTITE DE RESTAURATION

Avant toute intervention sur un édifice, il est indispensable d’évaluer la qualité de la structure c’est-à-dire son niveau de sécurité. C’est ce qu’on appelle l’analyse quantitative. Elle se consacre sur la condition structurelle du bâtiment étudié, autrement dit l’état et la capacité portante de sa structure, ce qui nous permet d’avoir une idée précise du type de restauration nécessaire.
Dans notre cas, il existe quatre types d’intervention différente :
• la restauration de la façade uniquement (trois bâtiments).
• celle qui agit aussi bien sur la façade que sur l’intérieur du bâtiment en lui-même (neuf bâtiments).
• la reconstruction  partielle ou  en totalité  du bâtiment derrière la façade conservée (six bâtiments).
• et la restauration de l’intérieur uniquement (notons qu’ici, aucun bâtiment ne se trouve dans ce cas).

Les opérations de ravalement de façade

Commençons par les interventions sur les façades, autrement appelée ravalement de façade. Pour un ravalement de façade traditionnel, c’est-à-dire un nettoyage suivi de l’application d’une nouvelle peinture protectrice et décorative, il faut compter entre 30 et 150€ le mètre carré. Ce prix est déterminé à partir d’une estimation française d’une entreprise de BTP, spécialisée dans la rénovation5.
Cependant, les façades portugaises sont majoritairement composées d’azulejos. Ces carreaux de faïence colorés à motifs géométriques sont un des emblème des bâtiments de la ville de Porto et du Portugal en général. Sur les façades des bâtiments à restaurer, on peut facilement observer la présence d’azulejos en mauvais état ou des traces de leur présence. Il est donc indispensable de remettre en état les azulejos abîmés en les nettoyant ou en les remplaçant, puis de combler les trous sur la façade.
Évidemment, ces opérations ont un coût bien supérieur à un ravalement de façade simple/simplement peinte sur enduit, puisqu’il faut rajouter le prix des azulejos qui peuvent varier entre 30 et 300 euros le mètre carré.
Nous prendrons donc comme référence pour nos calculs, un prix de ravalement de façade compris entre 30 et 500 euros le mètre carré.
En multipliant cette valeur (Prixraval) avec le nombre de m² de façade à restaurer des bâtiments historiques de la zone historiques de Porto (Qrfaçade), nous obtient le budget de restauration architecturale des façades (Bfaçade).

Table des matières

Introduction
Partie 1 : Calcul du potentiel de restauration des bâtiments historiques de Porto .
1) Le nombre de bâtiments à valeur historique
2) La sélection du périmètre
3) Identification de la restaurabilité d’un bâtiment
Partie 2 : Calcul du coût potentiel de la ville de Porto pour la rénovation de ses bâtiments historiques
1) Evaluation de la quantité de restauration
2) Détermination du prix de restauration
a) Les opérations de ravalement de façade
b) Les opérations de restauration intérieures
c) Budget global
Conclusion
Bibliographie

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