Cadre conceptuel de l’audit de stocks de biens immobiliers

Notre mémoire de fin d’étude porte sur les particularités du secteur immobilier et l’approche à mettre en place par l’auditeur, afin de porter un jugement sur la réalité des informations financière d’une entreprise de promotion immobilière. Le choix de ce secteur d’activité n’était pas au hasard, mais suite à ses caractéristiques économiques, et le rôle marquant qu’il joue dans la croissance et le développement économique dans tous les pays du monde et particulièrement au Maroc. D’autant que la part importante des comptes de stocks dans la valeur du patrimoine de l’entreprises,et leurs attraits particuliers sur le plan comptable, ainsi que leurs conséquences sur la complexité des missions d’audit menées dans ce secteur d’activité, nous estimons que ce cycle des stocks mérite d’être traité de façon détaillé. L’auditeur comptable et financier peut jouer un rôle remarquable dans l’évolution et la croissance des promoteurs immobiliers tout en assurant l’amélioration continue des systèmes internes à l’entreprise à travers les conclusions qu’il tirera de ses missions d’audit. En effet, avant d’essayer de répondre à notre problématique citée précédemment, nous essayerons, à travers cette première partie, de cadrer théoriquement notre thématique, en présentant de façon synthétique, les travaux de recherchesdéjà menés dans ce cadre.

Présentation du secteur immobilier

Le secteur immobilier est l’un des secteurs d’activités les plus actifs au Maroc jouant un rôle inappréciable dans le dynamisme de la vie économique marocaine et contribuant considérablement à la croissance du PIB national. En effet, Il est l’un des moteurs économiques participant à l’évolution et au développement d’autres secteurs tel que la cimenterie et le crédit immobilier. Il est ainsi un des secteurs les plus attractifs en matière d’investissements et des plus créateurs d’emploi.

En matière de sa contribution à la croissance du PIB, la valeur ajoutée du secteur a connu une énorme croissance au cours de la dernière décennie. Selon le HCP , elle a grimpé de 0.87% en 1999 pour atteindre 3.36% en 2009, avec une progression annuelle moyenne de 6.7% sur cette période, avec un pic de 11.66% enregistré en 2007. Une progression ayant pour résultat, l’amélioration de la contribution du secteur à la croissance du PIB passant de 3.8% en 1998 à 6.2% en 2009.

Quant aux investissements, le secteur immobilier demeure au sommet des secteurs tout en contribuant pour la moitié de la FBCF , et ceux depuis 2001. Il a drainé un volume d’investissements de près de 121 milliards de DH en 2010 lui permettant de progresser sa contribution à la FBCF à 51.6% de la FBCF globale alors qu’elle n’était que de 44.50% une année avant. Cette contribution est corroborée par la structure des IDE reçus depuis 2001. En effet, sur les 227,2 milliards de dirhams d’investissements étrangers reçus par le Maroc entre 2001 et 2009, les secteurs «bâtiment» et «travaux publics » ont canalisé 17,2%, soit plus de 39,1 milliards de dirhams.

Concernant la création de l’emploi, La part du secteur du BTP dans la création nette d’emplois globale n’a cessé de s’améliorer depuis 2004. Elle est passée de 10,25% en 2004 à 65,19% en 2009, avec une moyenne de près de 40,1% sur l’ensemble de la période. En 2010, le secteur du bâtiment et travaux publics employait près de 1,03 million de personnes. Ce chiffre a atteint, en 2011, 1,06 million, soit 9,18% de la population active occupée âgée de 15 ans et plus. L’année 2011 a connu la création de 30 000 nouveaux postes d’emploi dans le secteur du BTP, avec 16 000 postes créés en milieu urbain et 14 000 postes en milieu rural. Le volume d’emploi du secteur a ainsi augmenté de 2,9%. Les services et les BTP sont à l’origine de la totalité des emplois créés en 2011.

L’offre du secteur, à son égard, n’a cessé de progresser. En effet, et d’après le HCP, le taux annuel moyen d’accroissement du nombre de logements construits est de 3.66% sur la période allant de 1980 et 2008, et passant d’un nombre de 38.7 milles habitats à 105.7 milles, malgré que cette progression est concentrée sur les logements de types ‘maisons marocaines’ et ‘appartements’. Ces deux types de logements sont les plus construits, par rapports aux autres types de logements (villas …etc.), représentant eux seuls 96% de l’ensemble des logements construits en 2008.

Le dynamisme du secteur immobilier n’est pas bénéfique seulement à ses acteurs, mais d’autres secteurs en tirent profit. Les banques, par exemple, ont connu un accroissement de leur portefeuille sur les crédits immobiliers octroyés aux acquéreurs. Ce segment a été multiplié par 8 en l’espace de 10 ans, créant ainsi une concurrence acharnée entre les différentes banques de la place. Quant à la cimenterie, le secteur immobilier marocain est son premier client et constitue son premier moteur qui conditionne sa croissance et son développement. Malgré sa participation remarquable à la croissance économique du Maroc, par la création d’emploi et la génération d’une forte valeur ajoutée, et malgré les efforts Etatiques déployés pour le faire évoluer, le secteur immobilier demeure anarchique et peu développé. En effet, le déficit marocain en logement est estimé à 1 millions unitésen 2008 (Bank Al Maghrib, 2008), 840 000 en 2012 et le ministre de l’habitat vise de le diviser par deux pour atteindre 400 000 logements en 2016.

Les politiques gouvernementales se sont portées sur la défiscalisation de grands projets immobiliers comme étant des incitations fiscales, l’affectation de plusieurs fonds à l’habitat insalubre et la création de nouvelles villes visant à éradiquer les bidonvilles. Des efforts encourageants mais insuffisants pour résorber le déficit actuel surtout avec une demande qui se développe plus proportionnellement que le rythme actuel de production de logements. En conclusion, le secteur immobilier est, certes, un des fondements de l’économie marocaine qui participe considérablement à sa croissance, mais il souffre encore d’une multitude de problématiques, et se trouve face à plusieurs obstacles qui freinent son développement, à savoir la multitude de taxes et impôts, des promoteurs non structurés et non rationnels, la pratique du noir, la lourdeur des procédures administratives et la gestion inefficace du foncier. C’est ainsi que le besoin de nouveaux codes de l’urbanisme, qui permettront de mieux gérer ces contraintes et de tirer profit des perspectives qu’offre la promotion immobilière, est accru et devient inévitable.

Les spécificités du secteur immobilier

Le secteur immobilier se caractérise par des particularités qui le font distinguer des autres secteurs d’activités et ceux sur divers aspects : technique, juridique, comptable et fiscal.

Les spécificités techniques

Le secteur immobilier présente la particularité que la durée de production d’un bien immobilier est souvent supérieure à une année. C’est pourquoi, la plus part des marchés sont considérés comme des contrats à long terme. Cette particularité technique fait appel à une spécificité comptable relative au mode de comptabilisation du résultat.

A ce point, il est primordial de distinguer entre deux types d’entreprises immobilières:

Les promoteurs fonciers qui acquiert de vastes terrains et les subdivise par le biais du lotissement, puis les améliore en y installant les infrastructures nécessaires à la construction : rue, aqueduc, égout, etc. puis revend ensuite les parcelles de terrain viabilisées et prêtes à construire en vue d’un profit immédiat plutôt qu’à long terme .

Les promoteurs immobiliers qui acquiert des terrains vagues, des terrains améliorés (ou desservis ou viabilisés) ou toute autre propriété construite qui nécessite un redéveloppement et il y construit un ou des immeubles dans le but de les vendre (en bloc ou en parties divises) ou les louer à bail.

Ainsi, il faut noter que le cycle de production du bien immobilier diffère également entre deux catégories d’entreprises ou de promoteurs immobiliers : une première catégorie qui sous-traite la tâche de production et de construction des bâtiments à d’autres entreprises spécialisées (maitre d’œuvre) ; dans ce cas un seul problème surgit c’est lorsqu’il existe plusieurs maitres d’œuvre qui consomment de l’eau, d’électricité et autres charges supportées par le maitre d’ouvrage (le promoteur immobilier). Et une deuxième catégorie qui dispose de ses propres moyens lui permettant de se charger elle-même des travaux de construction.

Les spécificités juridiques

Sur le plan juridique, l’activité de la promotion immobilière est régie par une panoplie de lois et de textes juridiques, sauf que celle-ci n’est pas réglementée en tant que profession mais elle reste une des activités encadrées par un dispositif juridique qu’on peut qualifier de complet.

En effets, les premiers textes de lois se sont mis en place depuis l’occupation française, et renforcés après par d’autres lois pour répondre aux besoins des acteurs du secteur et aussi pour conquérir et suivre les mutations qu’a connu le secteur immobilier.

Table des matières

Sommaire
REMERCIEMENT
AVANT-PROPOS
SOMMAIRE
LISTE DES ABREVIATIONS
INTRODUCTION GENERALE
PARTIE I: CADRE CONCEPTUEL DE L’AUDIT DE STOCKS DE BIENS IMMOBILIERS
Introduction
Chapitre 1 : Généralités sur le secteur immobilier au Maroc
Section 1 : Présentation du secteur immobilier
Section 2 : Les spécificités du secteur immobilier
Chapitre 2 : Audit : Définitions et démarche générale
Section 1 : Définitions et types d’audit
Section 2 : La démarche générale d’audit
Chapitre 3 : Particularités d’audit des stocks de biens immobiliers
Section 1 : Présentation des biens immobiliers
Section 2 : Audit des stocks de biens immobiliers
Conclusion
PARTIE II : LA MISE EN PLACE DE LA DEMARCHE D’AUDIT DES STOCKS DE BIENS IMMOBILIERS : CAS DE L’ENTREPRISE ANONYME IMMOB
Introduction
Chapitre 1 : Prise de connaissance et orientation générale de la mission
Section 1 : Présentation du cabinet CCJF
Section 2 : Le cadre général et méthodologie de travail
Chapitre 2 : Application de la démarche proposée d’audit des stocks des biens immobiliers
Section 1 : Prise de connaissance de l’entreprise ANONYME IMMOB
Section 2 : La démarche proposée pour l’évaluation interne
Section 3 : La démarche proposée pour l’examen des comptes
Chapitre 3 : Synthèse et Recommandations
Section 1 : Synthèse d’audit
Section 2 : Recommandations à la société ANONYME IMMOB
Section 3 : Recommandations au cabinet CCJF
Conclusion
CONCLUSION GENERALE
BIBLIOGRAPHIE ET WEBOGRAPHIE
LISTE DES TABLEAUX
LISTE DES FIGURES
ANNEXES
TABLE DES MATIERES

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