Analyse du contexte et du marché local de la Communauté d’Agglomération Saint-Etienne Métropole

Présentation du territoire d’étude 

La Communauté d’Agglomération de Saint-Etienne Métropole s’est constituée initialement sous le statut de Communauté de Communes de Saint-Etienne en 1995. Depuis le 1er janvier 2000, elle est devenue Communauté d’Agglomération et depuis 2003 rassemble 43 communes en son territoire. Elle représente ainsi la 2nde Communauté d’Agglomération de la Région Rhône-Alpes et la 6ème agglomération de France avec 400 000 habitants .

Saint-Etienne Métropole appartient au périmètre du SCoT Sud-Loire rassemblant une Communauté d’Agglomération supplémentaire ainsi que deux Communautés de Communes et une commune. La Communauté d’Agglomération de Saint-Etienne Métropole est présidée par Maurice Vincent, sénateur maire de la ville de Saint Etienne. Pour réaliser l’analyse suivante, la Communauté d’Agglomération sera divisée selon quatre types de communes :
– les communes urbaines désignant les pôles urbains et représentant 79% du parc de logement
– les communes de couronne désignant les pôles secondaires et représentant 16% des logements
– les communes périurbaines localisées sur les coteaux de la vallée du Gier et dans l’Ondaine et représentant 4% du parc de logement
– les communes rurales localisées sur les coteaux de la vallée du Gier et loin des centres urbains, elles concentrent 1% du parc de logement.

Une baisse de la population n’entraînant pas pour autant une baisse des besoins en logement

Une baisse de la population observée depuis les années 1975 

Depuis les années 1975, la Communauté d’Agglomération stéphanoise connaît une forte diminution de sa population. Bien que n’étant pas encore constitué en 1975, il est tout de même possible de comparer l’évolution de la population de l’agglomération à celle de la ville centre. Ainsi on peut constater que la diminution de population est essentiellement due à la variation de la population dans la ville de Saint-Etienne mais aussi aux communes urbaines de première couronne. En effet, les communes urbaines ont perdu entre 1999 et 2007, d’après les recensements effectués par l’INSEE, 10 400 habitants au sein de leur territoire.

La raison principale à cette diminution de population est la variation du solde migratoire. Celui-ci était en moyenne de – 1 933 habitants par an entre 1999 et 2006 sur Saint-Etienne Métropole. Cette variation du solde migratoire a elle plusieurs explications. Une des principales est la crise économique, liée aux fermetures des entreprises industrielles sur le territoire stéphanois, depuis la fin des années 70, qui a induit le départ des populations vers d’autres territoires ayant de l’emploi. Une autre raison est le départ des ménages pour des raisons de parcours résidentiels vers des territoires voisins tels que le pays de Saint-Galmier, le sud de la Plaine du Forez ou encore la Haute-Loire. Ces territoires à eux seuls représentent 35% de migrations résidentiels des habitants de l’agglomération.

Néanmoins, selon une étude d’EPURES , cette baisse tendrait à diminuer depuis plusieurs années sur l’agglomération. En effet, celle-ci était en moyenne de – 0.7 % entre 1990 et 1999 alors que depuis quelques années elle serait en moyenne de – 0.3 % par an. De plus, entre les années 1990 et 1999, l’agglomération avait perdu 25000 habitants alors qu’entre les années 1999 et 2007 cette baisse a été ramenée à 8000 habitants.

La structure des ménages en mutation induisant des besoins particuliers en matière de logement

Le vieillissement des ménages
L’agglomération stéphanoise est actuellement caractérisée par plusieurs tendances concernant la composition de ses ménages. Un des premiers faits marquant est que celle-ci est confrontée à un vieillissement de ses ménages. Avec un solde migratoire négatif depuis de nombreuses années l’agglomération a été confrontée très tôt au vieillissement de sa population. D’après le PLH de Saint-Etienne Métropole, le nombre de ménages âgés aurait augmenté de plus de 14% entre 1999 et 2005. Ainsi, ces ménages représentaient une part de 18% parmi la totalité des ménages de l’agglomération en 2005 selon le recensement général effectué par l’INSEE. A titre comparatif, la part des ménages de plus de 75 ans en France était de 13.8% en 2008 selon l’INSEE. De plus, selon des projections réalisées, les plus de 60 ans devraient représenter 30% de la population de l’agglomération d’ici 2020.

Une évolution de la famille dite « classique »
Un second fait caractérisant les ménages de l’agglomération est qu’aujourd’hui ils ne sont plus représentés comme ils l’avaient été jusqu’à aujourd’hui par la famille dite classique. Ce ménage correspondant à la famille « parents et enfants » ne représente plus que 3 ménages sur 10 sur l’agglomération. On assiste, comme à l’échelle nationale, à une augmentation des familles monoparentales. Celles-ci sont, de plus, surreprésentés dans les communes urbaines et plus particulièrement dans les centres-villes. Ces territoires logent près de 85% de ces familles alors qu’ils ne logent que 74% de l’ensemble des ménages de l’agglomération .

La paupérisation des ménages
L’agglomération stéphanoise est également caractérisée par la paupérisation de ses ménages depuis la fin des années 90. En effet, celle-ci est marquée par une sous représentation des ménages aux revenus supérieurs (part de 9% sur l’agglomération contre 13% au niveau national). Cette faible représentation peut être expliquée par l’héritage industriel de la mécanique et de la métallurgie sur l’agglomération. La prépondérance de ces activités explique également l’importance des catégories des ouvriers et employés. Néanmoins, ce contexte n’explique pas la diminution du nombre de ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs observée. Cette variation peut être expliquée par la migration résidentielle de ces couches de la population vers des territoires périphériques offrant un meilleur cadre de vie.

Cette dynamique de paupérisation des ménages concerne inégalement les territoires. En effet, les ménages aux revenus les plus faibles sont situés à 85% dans la ville de SaintEtienne et dans les communes urbaines de l’agglomération les plus proches de la ville centre alors que les ménages aux revenus supérieurs partent s’installer loin des centresvilles.

Au vu de ces différentes évolutions, Saint-Etienne Métropole est ainsi aujourd’hui confrontée à de nouveaux types de demande en matière de logement avec des demandes de plus en plus importante en logements de grandes tailles pour les familles monoparentales mais aussi à des demandes de logements équipés et proches des centres villes permettant l’accès aux commerces pour les ménages âgés de l’agglomération. Ainsi, afin de ne pas entraîner une spécialisation sociale des territoires, ces besoins en matière de logement doivent faire l’objet d’une politique territorialisée.

Table des matières

Introduction
Partie 1 : Produire du logement social en France : une mission de plus en plus difficile à mener ?
1. Une grande diversité d’acteurs
2. Les éléments justifiant le désengagement de l’Etat
3. Les perspectives d’avenir au niveau national pour le financement du logement social
Partie 2 : Analyse du contexte et du marché local de la Communauté d’Agglomération Saint-Etienne Métropole
Présentation du territoire d’étude
1. Une baisse de la population n’entraînant pas pour autant une baisse des besoins en logement
2. La production de logement à Saint-Etienne Métropole : une production en baisse
3. Le marché immobilier local
Partie 3 : Les stratégies patrimoniales des bailleurs sociaux de SaintEtienne Métropole pour la production du logement social
1. La production de logement social à l’échelle de l’agglomération de Saint-Etienne
2. Les principaux bailleurs sociaux de la Communauté d’Agglomération de SaintEtienne Métropole
3. Les stratégies des bailleurs sociaux
4. Quel avenir pour la politique du logement social à Saint-Etienne Métropole
Conclusion
Bibliographie

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