Aménagement du terrain « Sous la bosse »

Aménagement du terrain « Sous la bosse » 

Rappel des données de cadrage du PLU 

Plan d’aménagement et de développement durable 

Le PADD définit un besoin théorique de 140 à 180 logements, ce qui représente 7 à 9 logements supplémentaires par an. La densité de ces logements est en moyenne de 15 à 20 logements par hectare conformément aux objectifs du PLH. Pour répondre aux objectifs du PADD, le terrain « Sous la bosse » doit être urbanisé. La production de logements sociaux doit représenter minimum 20% de la production totale de logements neufs sans excéder 1/3. A cet objectif de densification, s’ajoute la volonté de mixité urbaine. Pour cela les données de cadrage du PLU proposent de diversifier la tailles des parcelles, la taille des logements proposés (T3, T4 et T5) et d’apporter de la mixité dans les programmes résidentiels (maisons de villes, logements intermédiaires, petits collectifs en R+1+C, logements individuels).

Desserte viaire et déplacements doux

Toujours selon les données de cadrage du PLU, l’accès au quartier devra se faire pas deux accès principaux :
➤ L’un au nord-est, afin d’assurer l’accès sur la RD205 via la création d’une accroche routière,
➤ l’autre au sud-ouest à l’intersection de la rue des Topannes et de la rue de la Vacherie.

Le carrefour formé par l’intersection de la rue « Sous la bosse » et la RD205 devra être maintenu en tant que carrefour secondaire d’accès au quartier. Afin de mieux desservir le quartier et répondre à l’augmentation du trafic, la rue d’Aubigny sera élargie et proposera un aménagement urbain de qualité. A l’intérieur du nouveau quartier, les déplacements à pied ou à vélo seront privilégiés grâce à une trame de cheminements doux s’intégrant au tampon paysager au sud de la zone et irrigant le quartier du nord au sud. Une continuité douce pourra être intégrer aux voies communales existantes afin de relier le futur quartier aux établissements publics du centre bourg.

Implantation du bâti et insertion urbaine et paysagère

Le PLU précise aussi la manière dont doit s’implanter le bâti ainsi que son insertion urbaine et paysagère. La frange sud du futur quartier viendra s’accoler à la limite nord de la zone inondable du Douet. Une zone paysagère, privée ou publique, sera aménagée au sud du quartier afin de jouer un rôle tampon de transition paysagère avec la vallée et son caractère rural et inondable. A l’inverse, la frange nord aura un caractère urbain plus marqué avec l’implantation d’une façade urbaine le long de la rue d’Aubigny pour permettre l’accroche du quartier au bourg existant.

Propositions d’aménagement 

Une orientation spécifique du bâti

Afin d’assurer une cohérence urbaine avec le bâti préexistant, le front des maisons qui seront construites en bordure de la rue d’Aubigny seront tournées vers celle-ci. Il sera préférable d’installer au nord les pièces de service. C’est-à-dire les pièces les moins fréquentées, qui ne nécessitent pas un chauffage permanent. La façade nord des habitations devra comporter peu de fenêtres et celles-ci devront être de petite taille Exemples de pièces de service : salle d’eau, buanderie, cellier, atelier, garage. Les murs de la façade nord devront être construits sur une bonne épaisseur de façon à amortir les variations de températures extérieures. La façade sud qui constitue la façade du bâti la plus ensoleillée devra permettre aux pièces de vie de profiter d’un ensoleillement optimum. Exemple de pièce de vie : cuisine, salle de séjour, bureau Cette orientation spécifique du bâti permet aux habitants de bénéficier d’un maximum d’éclairage et de chaleur naturels. Sur cette façade les ouvertures devront être grandes, de type baies vitrées. En recourant à une telle disposition dans l’agencement du bâti, les économies en éclairage et en chauffage seront ainsi favorisées réduisant les dépenses économiques et énergétiques. Aussi si l’habitant souhaite, plus tard, équiper sa maison de panneaux photovoltaïques, l’orientation au sud sera plus rentable. Enfin à l’est et à l’ouest il sera recommandé d’éviter les grandes ouvertures afin de limiter un phénomène de stockage de chaleur dans les pièces. Il sera également conseillé de disposer les chambres à l’est et les pièces comme la cuisine ou le garage à l’ouest.

Diversité de la taille des parcelles

Comme nous avons pu l’établir dans le diagnostic, la demande en logement est très forte sur la commune, mais elle est également très diversifiée. Aussi, afin d’obtenir un quartier dense offrant, à la fois, mixité sociale et architecturale et où la taille des logements sera diverse, la taille des parcelles devra l’être tout autant. Ainsi les parcelles se situant à l’ouest du terrain d’étude seront principalement destinées à accueillir du logement individuel groupé. Elles mesureront en moyenne 300m². Ces parcelles seront au nombre de 28.

Au sud de celles-ci, deux surfaces d’environ 700 m² chacune seront dédiées à l’implantation de 12 logements intermédiaires et collectifs ainsi qu’aux espaces publics et stationnements qui leur seront accordés. Les quatre autres parcelles d’un peu plus de 600 m² seront destinées à accueillir des logements individuels.

Caractéristiques du logement

Lors de l’implantation de nouveaux logements sur un terrain il est nécessaire d’aborder diverses caractéristiques.

La densité :
Il est renseigné dans le PLH qu’il faut une densité moyenne de 15 à 20 logements par hectare. Ainsi sur le terrain, le nombre de total de logements doit être d’environ 97 à 130. Nous atteignons dans le plan défini précédemment un total de 132 logements sur le terrain ce qui correspond à une densité d’environ 20,31 logements par hectare. Le choix a été fait de créer, tout à l’ouest du terrain, des logements sur des surfaces moindres afin de pouvoir en créer plus et ainsi augmenter la densité. Ceci permet de répondre, à la fois, aux besoins urgents de logements individuels groupés et permet aussi de créer une continuité urbaine avec le bâti déjà existant. Ainsi en se dirigeant plus à l’est les parcelles deviennent plus grandes et les logements voient leur densité diminuer.

Le programme en logements : 
Il y aura donc un total de 132 logements créés dans ce nouveau quartier. La répartition de ces logements sera la suivante :
➤ 42 logements individuels groupés
➤ 64 logements individuels
➤ 26 logements collectifs
A ces 132 logements viendra s’ajouter la structure d’accueil de jour pour personnes âgées.

Le logement individuel groupé sur parcelle d’environ 300 m² :
Quarante-deux logements individuels groupés seront donc construits. Nous aurons 28 logements de ce type répartis à l’ouest, dans la première tranche du terrain d’étude et 14 autres plus à l’est, dans la troisième tranche. L’INSEE définit le logement individuel groupé comme une maison individuelle résultant d’une opération de construction comportant plusieurs logements individuels ou un seul logement individuel avec des locaux. Dans notre cas, les maisons seront groupées par bandes comprenant deux unités. Ce choix permet de densifier les parcelles et de lutter contre l’étalement urbain. Nous avions vu dans la première partie de ce dossier, page 39, que les logements sur la commune sont actuellement très peu diversifiés, or dans la partie deux, page 55, de ce même dossier nous avions pu constater que la demande concerne majoritairement des logements T3 (34 demandes), puis des T4 (10 demandes), des T2 (10 demandes), des T5 (4 demandes) et des T1 (2 demandes). Ainsi afin de répondre aux besoins et prévoir les besoins futurs, 20 logements T3 seront créés, essentiellement à l’ouest du terrain d’étude, dans la première tranche, 8 logements T4 seront construits dans la première tranche également, 14 T2 seront implantés dans la troisième tranche à l’est. On retrouvera au nord/ouest du terrain d’étude 12 logements T3. Ceux-ci seront groupés par bande comprenant deux unités. Ces logements seront mitoyens deux à deux.

Table des matières

Introduction
Présentation de la commune de Distré
Présentation du terrain d’étude
Partie I : État des lieux de la commune
1 – Une croissance démographique constante et soutenue
2 – Un développement croissant des activités sur la commune
3 – Une politique de construction mais un parc social peu développé
4 – Des équipements à améliorer
Partie II : Diagnostic
1 – De nouveaux besoins en logements sociaux
2 – La création d’une structure d’accueil de jour pour personnes âgées : une nécessité
Partie III – Aménagement du terrain « Sous la bosse »
1 – Rappel des données de cadrage du PLU
A – Plan d’aménagement et de développement durable
B – Desserte viaire et déplacements doux
C – Implantation du bâti et insertion urbaine et paysagère
2 – Propositions d’aménagement
A – Une orientation spécifique du bâti
B – Diversité de la taille des parcelles
C – Caractéristiques du logement
D – Les espaces publics
E – La structure d’accueil de jour pour personnes âgées
F – Une démarche de développement durable
Conclusion générale
Bibliographie
Annexes

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